商业地产文旅项目全案推广策略方案

第二居所颐养居所自住居所离压力，但不离活力，更具动力的周末生活。近自然、更近国际专业级养老配套的温暖生活。地点最宜居的板块，最具潜力的楼盘。C

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4地点之于长三角的城市能级本案之于市场的竞争态势和客群预判本案价值体系案名/定位/VI体系全案推广演绎&营销事件地点在长三角中的地理优势1长三角一体化的风口地点位于长三角，沪杭金发展带之上202x年11月5日，进博会上有消息指出，长三角区域一体化上升为国家战略。地点在沪杭金发展带上是杭州都市圈与环沪都市圈双覆盖的区域正如财经评论家叶檀所说：长三角地区承接着国家重要战略资本，未来20、30年都是长三角的发展机遇期。环沪时代的受益者地点位于嘉兴腹地，也位于核心环沪城市圈据上海2040规划“1+6上海大都市圈”将嘉兴纳入上海发展集群世界的观礼台地点是苏州、上海、杭州三城交汇中心处G60科创走廊+区域一体化从一廊一核两线多城，到世界级城市群“一廊”，G60科创走廊；“一核”，即全球科创中心——上海“两线”，南线过嘉入杭，到金华；西线抵苏、过浙进皖，西进合肥“多城”，包括苏州、嘉兴、杭州、金华、湖州、宣城、芜湖、合肥等城市这是一条价值3330亿的产业走廊，规模远超浦西其他科创园区总和将集聚40多家世界500强，15个国家和省部级重点实验室、研究中心以及100多个市区两级工程技术研究中心、企业技术中心堪称国家级、世界级经济动脉小结长三角一体化的风口环沪时代的受益者世界的观礼台地点地点在长三角古镇中的地位2文旅盘遍天下最有价值的依然只有极少数从房价上来看，地点房价属于第二能级与周庄、同里、西塘相比依然有上浮空间环沪旅游古镇房价对比城市

景点

能级苏州

周庄代表楼盘水月周庄均价距上海距离约60KM分级Ⅰ1.8万/㎡1.9万/㎡2万/㎡嘉兴

西塘龙光江南大镜世纪家园约63KM苏州

同里

5A级嘉兴

地点约70KM本案1.7万/㎡1.5万/㎡约106KM约106KMⅡⅢ湖州

南浔诚通·公园里为何我们能说：地点是江南第一古镇？1、“中国最后的枕水人家”，不止有水乡地点是首批中国历史文化名镇，首批国家5A级旅游景区，除了古镇资源之外，有着更多旅游资源加持。吴大羽美术馆（规划）赛妙万娱乐园（规划）地点国际汽车露营地（已建成）项房车庭院酒店、房车展销集市、热气球、直升机升空体验……张永和操刀集度假、娱乐、游艺、休闲、会务于一体复合型文化创意景区分成了11个分体建筑2、中国互联网第一镇，大牌IP加持-

世界互联网大会永久会址-

地点戏剧节举办地3、互联网企业聚集，产业赋能城市腾讯众创空间、凤岐茶社等孵化企业落户同时地点也是首个5G全覆盖的城市之一4、政府倾力宣传，刘若英四次代言地点2003年、2007年、2017年、2019年，刘若英四次代言地点，地点产业、旅游业皆获得政府扶持，2017年获政府7.97亿元补贴。小结地点与环沪其他古镇不同的是，其既有第一水乡的资源，更有世界级IP的加持，热度全国古镇排名第一，无论是底蕴，还是未来皆表现优异，在房价不高，城市能级最大的反差下，其房产升值潜力无疑更为突出。为何我们能说：地点的房子，买了不会亏？5+2模式的土壤：地点，近1000万人/年的旅游人数游客人数由2012年600.83万人次至2017年突破千万人次民宿崛起——5天生财，2天度假选取同区域民宿价格，以雅园为基准，约500元/套，按照30-80%入住率来算，月租收入为4500元-12000元/㎡，以二套房来算，首付5成来算，月均还款约3300元/㎡，完全可以以租养贷。全国民宿入住率30%-80%，除今年之外，呈现逐年上涨情况雅园民宿：500/套2019年民宿入住率进水楼台先得月

江浙沪是游客主力而地点距离杭州、苏州均为60公里，距上海106公里，这周末旅居地点提供了人气基础。数据来源：高德地图发布的《202x年地点旅游数据》交通提速，人气再提升条条大路通沪苏杭现有交通配套：高速、桐乡高铁申嘉湖杭高速、乍嘉苏高速、沪杭甬高速和杭宁高速快速通达上海、杭州、苏州等核心城市，沪杭高铁更实现与上海、杭州无缝对接。高速1小时到达杭州，2小时到达上海，沪杭高铁17分钟直达杭州，35分钟直达上海，融杭接沪纳入两大都市圈。未来交通配套：城际铁路，更多旅游城市来助力湖嘉杭绍线，未来城际轨道在项目附近有站点，开通后将北通苏州、东至上海，西至湖州、南至杭州，2022年前或将开工。北起湖州南浔、嘉兴桐乡（地点、桐乡市区）、海宁（在盐官镇与杭海城际换乘、盐官度假区），过钱塘江后经杭州大江东进入杭州机场，最后终于绍兴北站，全长约120公里，设计时速160公里。小结除了地点城市潜力带来的资产升值外，相比长三角古镇的度假房产，地点房产拥有绝对优势，是家庭资产配置的优选。地点有“5+2”模式的土壤，可实现以租养贷。交通提速，让人气及度假便利性提高，同时多城市度假实现聚合，价值再裂变。C

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4地点之于长三角的城市能级本案之于市场的竞争态势和客群预判本案价值体系案名/定位/VI体系全案推广演绎&营销事件A竞

品

分

析小结1、地点蘭园轻颐养社区、地点雅园养老社区……项目周边竞品已形成颐养阵势；2、目前来看竞品画面表现，多是传统颐养项目做法，集中于蓝色、绿色。↓启发1、周边竞品已把颐养打出声势，项目可借力打力，延续并升级颐养概念；2、不同于竞品趋近的画面表现，项目需从单一的色彩中跳脱出来。B全国经典文旅项目概览长城脚下饮马川Ø此盘最初是用众筹的方式集资，只花了两天时间，份额就被认领一空，打造的是一群年过40的大叔们飞行后停留的江湖。Ø通过去地产化营销，坚持品牌化运营，紧抓中年人的情怀，做到节气见天地、趣味见情怀、体验见温情、邀约见性情。拾野川Ø打情怀牌，把“返璞归镇”和“归园拾野”等意境渲染到极致，强化生活场景感。Ø画面通过实景图+标识性字体呈现，极具辨识度。大理的小院子Ø通过对文旅客群的分析，提出了“生活就是度假”的核心理念，打出“偶尔来

或一直在”的slogan。Ø入选中国十大社群。组建了E.O.(EnjoyOrganizer)团队，负责带领业主们玩遍大理，并根据不同兴趣组织了各种各样的兴趣社团，5年来累计举行了1037场各种各样的活动。启发1、经典文旅项目中，在推广上基本以自然资源驱动，项目在后续推广中也需借势乌镇自身景区亮点；2、不同于常规项目对自身价值的硬性输出，成功的文旅项目更倾向于将生活方式标签化和精神沟通；3、社群营销、增值服务是决定文旅项目是否成功的一大衡量要素，也是项目未来在服务上需强化的关键点。C客群预判&渠道覆盖根据客户群体预判，未来将有一半客户为本地刚需客及投资客户，剩余则为长三角投资、度假客户。客户类型核心客户客户群体份额50%40%10%本地刚需、投资客户重点客户

上海/杭州投资、度假客户机会客户

其他区域投资、度假客户1。投资2。度假/养老他们用技术、知识已经赚取财富，如今更看重人生的改善，迫切需要一个地方，享受生活，放松身心，陪伴家人。他们可能是政府人员，可能是商务精英，他们对政策极其敏感，善于投资，洞悉政策风向，熟知长三角利好和发展趋势，想提前占位，为未来打算。本案客群购买逻辑3。自住他们是城市中坚力量，无太多积蓄，以地缘为连接，多为首次置业。4。身份客群来源：地缘性客户及上海周边为主，长三角经济带其他城市为辅此类客户置业存在偶然性，置业文旅在于全新生活方式体验和身份彰显。线上：精准朋友圈投放，通过大数据分析，锁定政策敏感精英基于购买逻辑下的客群抓取之政策敏感型客户线下：1.政府类活动承接2.资本论坛类导客联合地点景区，甚至西塘、甪直，打通环沪古镇圈子，在景区门票、门头等媒介上，投放广告，使信息到达率最大化。锁定古镇景点内高端场所，诸如酒吧/会馆/咖啡店/知名餐饮店及酒店等娱乐休闲场所，项目以提供相关用品方式，比如茶杯，餐垫等进行广告植入，筛选及锁定优质客。基于购买逻辑下的客群抓取之度假型客户沪苏杭自媒体搜集上海：魔都财观、一房一万、

苏州：苏州楼市、信玉堂地住在上海、水库购房团、上海买产、苏南房地产观察、苏州楼市情报、房苏州、度房苏州、金鸡湖楼市观察、苏州地产观察、苏州地产人话、苏州楼市观察团、三石一宅（房产节目主持人金磊的微信公众号）、楼事苏州。房攻略、房姐地产观。杭州：层楼、德科、住浙网，透明售房，钱报房产，克而瑞，好地网。C

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立1时代的大局长三角腹地地点立于时代的风口城市的势局千年地点&互联网+环沪最有价值旅游目的地速度的时局城际轨道半小时畅达沪苏杭规划的开局大牌开发商聚集地点最宜居生活区配套的全局全生活配套同步国际的奢享紧邻青年广场、雅达国际医院等，创业园、互联网高科技企业在畔，华为5G示范区展示馆、腾讯众创空间、阿里、京东等企业入驻品牌的谋局28载匠心文旅地产TOP5连续蝉联中国文旅地产TOP5匠筑海南·清水湾、云南·原乡等标杆作品园林的闲局师法江南园林十大乐活空间打造长者健身、青年派对、童趣分享等10大乐活空间以造园三境界，匠筑四季景观。产品的格局大牌精装成品智享生活汇聚一线大牌，软硬装成品，拎包入住彰显偃意生活服务的智局国家一级物业全龄全时服务体系针对不同年龄段，定制贴心服务养老客群增值服务建议硬件设施建议：Ø电梯可进急救床Ø轮椅坡道Ø室内适老硬件设施地面的防滑处理墙角阳面棱角圆弧处理紧急呼叫铃电梯可进急救床轮椅坡道阳台无高差处理防眩晕照明室内适老硬件设施：地面的防滑处理、墙角阳面以及家具棱角的圆弧处理；在长者经常停留的区域如卫生间、卧室、阳台设置紧急呼叫铃，并放大设计，选择比较大的面板，让长者更容易触碰到。超宽门洞……软性服务建议：Ø管家服务Ø老年社团Ø健康小屋Ø营养指导Ø家政服务度假客群托管机构建议案

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名

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渡区位属性：“江南十月春风早”、“春雨春风，问谁染就江南草”，在古人的诗文中，春风与江南向来关系密切，春风可代指项目地理属性——江南水乡；客群属性：春风也有融和的气氛的含义，指项目未来的生活氛围，成语“春风得意”，有事业有成的含义，符合项目客群，购买第二居所和改善型客户。自然属性：渡，水面，贴合项目周边水资源。渡也有通达另一边的意思，人生进阶时，为自己找一处心灵居所，把自己“让渡”给生活。L

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第二人生资产世界籍：表述世界的地点，城市的能级。②游养：区别于雅园的颐养、兰园的轻颐养，表述我们不光是养老的颐养住区，更是针对青年和中年人的旅居生活滋养住区。呼应品牌的第二人生概念，同时引入资产属性，阐述不仅是开启第二人生的生活钥匙，也是人生进阶的绩优核心资产配置方案。本

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乡——《似水年华》C

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产乘物以游心，出自于庄子的《人间世》。所谓“乘物”，就是驾驭自然规律、知识思想；只有最大限度地顺应自然，才能够“游心”,以实现精神的自由和解放。当

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区一语双关，既点出了案名，又和前半句呼应，心中所向往的生活借由春风去渡的意境B分价值演绎形象①

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象三观系列稿板块观生活观产品观折叠当代东方自醒

光合原著健康养生片区，品牌房企、时尚商圈、国际医疗、顶级酒店等于此折叠，28载匠心坚守，雅居乐地产重塑东方美学内核，和鸣水乡韵律繁花里的捉迷藏、星空下的慢跑、绿荫里的琴棋书画……0-100岁乐活住区，地点最佳宜居地。打造中式住区的现代范式。生活向阳而生。②

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象为什么要旅居旅居已经成为高知人群的生活标配、灵感养成地、压力排解地。②

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象起承转合系列稿身心的契合热爱的起因时间的承接生活的转换和热爱的一切在一起不做候鸟水乡即是故乡躲车里抽烟不如看地点的炊烟让地点带着你逃跑回家吧回到最初的美好1.5h可抵上海想来就来都市的压力偶尔放空于水乡甩掉高跟鞋趣活“素颜”人生卸下职场角色偶尔只做自己③

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象担忧母儿行千里母担忧老年少年当自强常规做法之外

有无其他可能“不用活成我们想象中的样子,我们这一代人的想像力，不足以想象你们的未来。”对后浪而言，他们同样不足以想象前浪、前前浪的未来！那中国的老年人呢？你大爷还是你大爷！“网红奶奶”姜淑梅她60岁才开始识字，75岁才开始写作，80岁才开始学习画画。从文盲到出五本书，她只用了15年时间。第五本书《拍手为歌》发布，这是她继《乱时候，穷时候》《苦菜花，甘蔗芽》《长脖子女人》《俺男人》之后，发表的第五部作品。回到林语堂的话：衰老最大的悲哀不是身体衰弱，而是心灵的冷漠。本案提倡的养老，除了常规稿子之外，更具精神属性的“开启第二人生”式的养老。英国文学家萧伯纳说：“60岁以后才是真正的人生。”70岁才拿起画笔成为中国的“梵高奶奶”常秀峰作品，被法国著名摄影师鲁斯本和台湾马英九先生收藏；创作了百余幅画，在香港举办了个展。60岁以后才是真正的人生春风渡度人生④

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象点线面体系列稿城市家人物业邻里体社交点社交线社交面社交钓鱼为代表的家庭生活送快递为代表的服务邻里畅饮为代表的社群生活以地点人为自豪的身份感当地自住当地心之所往春风渡外地游住养老客群2套主形象4套分形象外地暂别天下乘物游心全龄生活C文

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套利用地点生活感的实景照片配合扫码听声音演绎江南水乡花开的风声、桨声、雨声等②

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动在木心美术馆内，举办《长三角游养价值版图高峰论坛》C造

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动只开99天的【地点声音博物馆】承接第一阶段的寻找地点的声音，制作相对应的诗词，利用纱幕投影播放。例如配合桨声，就打出“烟波桨声里，何处是江南”的书法字。我们制作的文创礼品“有声明信片”也可在此展示，通过时光邮局，客户可寄送出明信片，邀请好友一起聆听地点的声音，即可参与每月“地点景点套票”大抽奖，明信片上也附编号，也可同步抽奖。6.1-6.15造势6月底造名7月初造节只开99天的【地点声音博物馆】【“游住”时代之声】高峰论坛【听地点讲故事】声音采集计划三“声”有幸

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级长三角一体化的风口、环沪时代的受益者、世界的观礼台物理定位：世界籍游养住区

第二人生资产分形象外地养老客群：60.70.80代表人物稿①60岁开始认字

82岁出版5本书②70岁才拿起画笔成为中国的“梵高奶奶”③近80岁走T台

活成了中国“最帅大爷”精神sloga