合肥都荟大观营销策略报告

XXXX项目2018年营销总纲及首开策略报告XXXX项目组20180808本次报告要解决的问题Ⅰ.本案作为金科与中梁在合肥的首度联袂之作，如何实现品牌落地？Ⅱ.本案10月底入市，如何实现267套的开盘销售任务？到18年年底又如何实现384套，4.5个亿的销售额？市场机会客户机会营销机会报告体系市场背景分析1项目客群分析2项目形象定位3营销费用预算5项目营销策略412018年1-6月九区住宅供求情况年度供应套数（套）供应面积（万㎡）备案套数（套）备案面积（万㎡）均价（元/㎡）2017年5269059421803240147312017年1-6月19550215879597144132018年1-6月249913062689229715478同比↑28%↑42%↑206%↑206%↑7.4%供求表现：2018年1-6月九区住宅共供应24991套，面积306万方，同比增涨42%，成交备案26892套，面积297万方，同比增涨206%，供求价均同比增涨，年内网签备案有所放开，成交备案涨幅较大，赶超2017年整体成交备案量，市场开始呈现回暖态势。价格走势：成交备案均价15478元/平，同比增涨7.4%，受多区高价项目集中备案影响，价格小幅增涨。合肥市区2018年1-6月份住宅供求齐涨，成交备案量超2017年全年，主要受限价盘走量与备案网签放开影响。合肥市场丨量价表现

年上半年土拍楼面价较17年下跌约1000元/㎡，18年上半年成交面积与17年持平；土地市场呈现量涨价跌，土地成交面积居四县一市首位。供求表现：

2018年上半年供应15宗993亩、66万方土地，同比上涨47%；成交17宗806亩、54万方土地，同比涨幅102%，成交面积居四县一市首位，成交楼面价5000元/㎡，同比下降18%，受成交结构影响，土地价格自2017年达到年度峰值后开始回落。成交结构表现：2018年上半年成交土地结构主要以居住地块为主，吸引华润、金科等品牌房企纷纷布局。肥东市场丨土地量价

肥东2018年土地成交明细（住宅）月份土地编号位置土地面积（亩）成交总价（万元）楼面价开发商5月FD18-8店埠镇包公大道与桥头集路交口西北角137.1121327306600.27金科FD18-9店埠镇新安江路与虎山路交口西北角73.71732006771.01新城FD18-10撮镇镇瑶岗路与清流关路交口西北角54.981501206836.91中梁4月FD18-12撮镇镇瑶岗路与清流关路交口西南角128.7051115005906.74华润2月FD17-14撮镇镇裕溪路与桥头集路交口西北角138.8161010506066.18合肥城改集团/肥东城乡建设投资公司备注：17年8月起，肥东关闭备案网站，上述数据基于市场实情合理预估。价格走势：17年价格平台已全面破万，行政限价下，均价稳定在10500-11000元/㎡，预期后期将维持稳定。肥东市场丨住宅量价

2017年住宅供应成交量较2016年来看，大幅下滑，主要是价格上涨成交；目前2018年政策尚未松动，市场趋于平稳。肥东县城18年1-7月各项目成交排名（套）项目1月2月3月4月5月6月7月总计去化速度斌锋时代城1611941231347414278906481套/月城建琥珀名郡3913411539117148150742力高澜湖前城7819176249411776656蓝光公园1号74726522402015308弘阳东方印未开盘2381929286力高君御国际18563016286621235尚泽琪瑞康郡25801541193325238碧桂园十里春风未开盘14381108102434272套/月新城吾悦广场未开盘26730297美都聚龙公馆16543622126356259文德公园里22423523414220225斌锋和睦公馆36553726352212223华盛南院302317870110195皖新翡翠庄园24261812303920169万科未来之光未开盘40159143725140合计5239675825198309988605299754套/月备注：以上数据截至7月31日18年度成交分析：肥东县城18年1-6月累计成交5299套，月均去化754套，去化主力为限价盘；高价盘去化较差；限价盘除聚龙公馆外，其余均为高价盘肥东市场丨销量排名18年1-7月份肥东市场限价盘成交排名居前列，去化主力均为限价盘（合计月均去化481套/月），高价盘去化较差（合计月均去化272套/月）；县城低价盘总库存约53.2万方，存量较多，参照月均481套去化，去化周期为11个月肥东低价盘货量盘点序号楼盘名称销售状态物业类型在售产品面积（㎡）成交均价（元/㎡）总套数总货量（万方）已推套数已推货量（万方）已售套数已售货量（万方）已推未售套数已推未售货量（万方）待入市套数待入市货量（万方）总库存套数总库存货量（万方）1力高前城天悦府待售高层/洋房——预计10450133913.5200.0000.0000.00133913.52133913.522金鹏珑景台待售高层——预计高层104504564.6100.0000.0000.004564.614564.613力高澜湖前城在售高层/洋房高层94-121洋房117高层10440174817.659529.619069.14460.477968.048428.514城建琥珀名郡在售高层86-105高层10500362736.63333333.65312931.532042.122942.984985.15力高君御国际在售高层高层78-127高层10300103910.493943.983003.04940.946456.517397.466斌锋时代城在售高层高层87-128高层10450148815.03120412.1699210.022122.142842.874965.017美都聚龙公馆在售高层/洋房高层96-112高层104506886.954084.123313.35770.772802.833573.68弘阳东方印在售高层/洋房高层98-107洋房105-109高层104505765.822882.912842.8640.052882.912922.969蓝光公园1号在售高层/洋房高层108/116/131洋房134/151高层10828洋房11190105210.639529.629049.15480.471001.011481.4810尚泽琪瑞康郡在售高层高层88-122高层10450177617.94177617.94168016.99960.9500960.95合计139.27930793.99852686.087817.91448245.28526353.2备注：以上数据截至7月31日肥东县城低价盘共10个，其中8个在售、2个待售，总计剩余库存5263套，约53.2万方；其中，已推未售货量781套，约7.91万方；待推货量4482套，约45.28万方。。肥东市场丨低价盘库存量

肥东高价盘货量盘点序号楼盘名称销售状态物业类型在售产品面积（㎡）成交均价（元/㎡）总套数总货量（万方）已推套数已推货量（万方）已售套数已售货量（万方）已推未售套数已推未售货量（万方）待入市套数待入市货量（万方）总库存套数总库存货量（万方）1万科未来之光在售高层/洋房/别墅高层88-128G1#14000G3#15750G2773243.732442.69801.04339539.04347540.082新城吾悦广场在售高层/洋房洋房94-142高433083.542673.09410.45216424.89220525.343碧桂园十里春风在售高层/洋房98-108高层12170124612.464644.644224.21420.437827.828248.254华盛南院在售高层/洋房高层89洋房98-134高层12800洋房129287587.664965.123373.451591.672622.544214.215斌锋和睦公馆在售高层/洋房高层平层104-116高层跃层85-92洋房平层99-116洋房跃层99-114高层12600洋房1400096810.077527.826236.511291.312162.253453.566文德公园里在售高层/洋房高层跃层85-92洋房平层51-125洋房跃层76-91高层12600洋房129289949.848148.066786.721361.341801.783163.127皖新翡翠庄园在售高层/洋房/叠墅高层平层90-110高层跃层100-122洋房跃层120高层12600洋房12928120513.25736.34444.791291.516326.97618.418新城云樾观棠待售新城·云樾观棠占地73.71亩，总建面10.81万方，楼面价6771元/㎡，预计入市房源约900套90010.81合计12262135.24373139.21301531.467167.75853196.039288103.78备注：以上数据截至7月31日肥东县城高价盘共8个，其中7个在售、1个待售，总计剩余库存9288套，约103.78万方；其中，已推未售货量716套，约7.75万方；待推货量8531套，约96.03万方。肥东市场丨高价盘库存量高价盘因价格因素，去化速度较缓，库存量共约103.78万方，参照月均237套去化速度，周期34个月剩余761套，按照25套/月去化速度计划，预计19年年底7月8月9月10月11月12月1月2月时间项目弘阳东方印城建琥珀名郡珑璟台斌锋时代城力高澜湖前城美都聚龙公馆尚泽琪瑞康郡二期力高君御国际力高前城天悦府碧桂新城十里春风新城吾悦广场皖新翡翠庄园华盛南院斌锋和睦公馆万科未来之光都荟大观第三季度第四季度预计2018年9月首开，12月底实现清盘上半年月均去化99，剩余498套，月预计清盘18年年底清盘月均去化138套左右，剩余496套房源未售，去化周期3个月，预计18年10月清盘2019年月均去化97套左右，剩余842套房源未售，去化周期10个月，预计19年第一季度清盘月均去化34套左右；剩余357套房源未售，预计19年第二季度清盘剩余96套房源未售，月均去化36套左右，预计18年9月清盘剩余739套房源未售，月均去化36套左右，预计19年中剩余812套，按照108套/月去化速度计划，预计19年上半年现在售项目待售售项目本案剩余292余套房源，月均去化129套，18年年底清盘2018年2018年10月首开364套，剩余1624套限价10500元盘在2018年下半年相继清盘剩余1339套，未开盘，预计19年年中剩余2205套，按照126套/月去化速度计划，预计19年年底剩余421套，按照14套/月去化速度计划，预计19年年底剩余345套，按照35套/月去化速度计划，预计19年年中剩余3475套，按照23套/月去化速度计划，预计30年年中在售及新推房源在1.2-1.3万等楼盘迎来出货时机备注：以上数据截至7月31日下半年限价盘清盘，价格回归1.2万，本案主要面临大体量高价盘的竞争但限价盘清盘期间，会对本案首开蓄客造成一定客户分流。肥东市场丨库存去化预判肥东市场主要分为新市镇/经开/撮镇三大板块，本案处于品牌楼盘最集中、竞争最激烈的经开区板块。十里春风楼面价：4977元/㎡；库存：1050套售价：高层12300蓝光公园1号楼面价：6013元/㎡；库存:约280套售价：高层10828、小高层11228美都聚龙公馆楼面价：——元/㎡；库存:约410套售价：高层11028力高澜湖前城楼面价：3635元/㎡；库存:约1200套售价：高层10450未来之光楼面价11250元/平库存约3516套售价1600珑璟台都荟大观君御国际楼面价：2434元/㎡；库存：800套售价：高层10686星光国际新城吾悦广场住宅楼面价9039元/㎡库存2220套售价：洋房13000华盛南院楼面价6900库存531套售价高层12800洋房12928文德公园里楼面价6945元/㎡库存334套售价高层12499洋房12928皖新翡翠庄园楼面价7065元/㎡库存779套售价高层12600洋房12928新城云樾观棠楼面价：6770元/㎡；预计976套，中海城中梁美好上院华润DF18-12东方樾府琥珀名郡和睦公馆力高前城天悦府城改FD17-14老城区板块新市镇板块撮镇板块肥东经开板块肥东市场丨竞争格局肥东区域价格梯队第一梯队：15500-16500元

万科未来之光第二梯队：12000-13000元

华盛南院、碧桂园十里春风、新城吾悦广场等第三梯队：10500元

斌锋时代城、力高澜湖前城、力高君御国际等本案碧桂园十里春风(201710)楼面价：4977元/㎡；库存：824套售价：高层12300力高君御国际

楼面价：2434元/㎡；库存：739套售价：高层10686力高前湖澜城楼面价：3635元/㎡；库存:约842套售价：高层10450新城云樾观棠楼面价：6770元/㎡；预计900套新城吾悦广场住宅楼面价9039元/㎡库存2205套售价：洋房13000楼盘名称业态售价户型去化速度（套/月）当前库存（套）目标地块入市时剩余库存与本地块竞争强弱（五星为最强）碧桂园新城十里春风高层高层12300高层98-112㎡90824套（首开推264，目前去化422套左右）750★★★★★力高君御国际高层高层10686高层78-127㎡28739套630★★★☆☆力高前湖澜城高层高层10450高层94-105㎡119842套490★★★☆☆新城云樾观棠高层小高层——//900套/★★★☆☆新城吾悦广场高层洋房洋房13000洋房94-142/2205套2000★★★★☆板块内与本案形成竞争关系的楼盘主要有碧桂园十里春风、力高君御国际、新城吾悦广场、新城云樾观棠、以及力高澜湖前城5个项目。肥东市场丨板块重点竞品楼盘力高君御国际/澜湖前城——力高双盘主打低价走量，形成对本案客户的分流。体量项目8栋洋房11F，13栋高层组团24-28F，1748户在售货源20#，21#，14#，18#，19#04/05/06户在售价格成交均价10440元/㎡推出货源高层20#01户02户，28F，首层架空，三梯六户，房源54套；高层21#,25F，两梯四户，房源100套；高层14#，28F，两梯四户，房源108套；高层18#，25层，房源100套；19#04/05/06户型80套；高层17#楼100套房源，26F，首层架空，中户95.34㎡，边户104.47㎡

主力户型21#及14#楼，边户104.56㎡，中户94.97㎡19#楼，04户96.83㎡，97.03㎡，105.16㎡；19#01,02户105.16㎡，97.03㎡；销售动态去年10月1日启动验资，验资金额10万元；10月22日开始认筹，累计认筹121组；12月16日开盘，去化48套；后期陆续加推。近期在6月13日加推高层15#楼，28F优惠信息①交4000抵5000；②老带新和全民经纪人1500元/套体量占地面积62000㎡，总规划11栋高层，约1039户；推出货源首开8#（18F）、9#（32F,1-2F架空），房源174套；10月30日推出7#（28F）房源112套，目前未加推在售价格成交价约10300元／㎡主力户型①7#、9#中户78㎡，边户92㎡；8#02户型97㎡，其他户型127㎡；②G1四室二厅二卫127㎡，G2三室二厅一卫92㎡，G3二室二厅一卫78㎡，G4三室二厅一卫91㎡销售动态①目前在售7#8#9#剩余房源②累计推出30套特价房，去化24套，剩余6套优惠信息①交4000元抵10000元；②老带新和全民经纪人1500元/套。君御国际澜湖前城肥东市场丨板块竞品分析地块地址合肥肥东桥头集路与长江东路交口东南角竞拍价格1325.75万元/亩楼面价商业7954.63元/㎡；居住9039.35元/㎡土地面积264亩(商业65亩)，计175941㎡容积率商业≤2.5居住≤2.2建筑面积546793.6㎡，约55万方项目规划①住宅：规划36栋住宅，1栋9F住宅楼（31#）、26栋11F住宅楼（5#、6#、8#～14#、19#-30#、32#-36#）、3栋18F住宅楼（7#、15#、16#）、6栋27F住宅楼（1#、2#、3#、4#、17#、18#）；②商业：1栋商业综合体，紧邻长江东路，用地规模65亩，建设规模17.8万平方米③其他：配套物业服务用房、社区管理用房、文体活动室、老年活动站、社区卫生服务站、养老服务用房、托老所、幼儿园、给排水、供配电、消防及地下车库等。入市房源洋房1#3#9#4#6#8#9#在售户型94、119、127、142㎡销售动态6月24日项目首开132套房源，成交均价13000元/平，优惠交2万抵2万；后又持续加推4#6#8#9#四栋11F洋房新城吾悦广场——6月推售洋房308套，均价13000元，累计去化297套，项目主打大型商业+地铁+公园，首开推出洋房产品引发热销。128㎡四室两厅一卫95㎡三室两厅一卫119㎡三室两厅一卫142㎡三室两厅一卫

营销节点：2017.12.27奠基仪式启动2018.1.31营销中心开放2018.4.23商业论坛2018.5.20商业启动验资，验资约200+组2018.6.24洋房开盘132套2#1#3#4#5#6#7#8#9#17#18#19#20#14#15#16#10#11#12#13#已售预售肥东市场丨板块竞品分析碧桂园新城十里春风—已推出6栋高层464套房源，累计去化422套，品牌知名度高，学区配套，营销展示强，渠道力度大，且距离本案近，为本案核心竞品。3#9#10#19#20#18#11#8#5#6#7#12#17#16#15#13#已售未售地块地址肥东经开区包公大道与祥和路交口西北角临展点瑶海万达永辉超市、星光国际永辉超市竞拍价格730万元/亩楼面价4977.32元/㎡土地面积90亩容积率≤2.2建筑面积约13万方项目规划规划16栋15-30F高层+1000㎡商业+9班制幼儿园+36班制小学户型面积95㎡（三室两厅一卫），105㎡（三室两厅双卫），130㎡（三室两厅双卫）；阳台全封闭，赠送面积3-5㎡入市房源1246户入市价格12170元/㎡房源情况3#楼，16F，2F及以上边户101.39㎡，2F及以上中户100.6㎡，1F含地下储藏室179.83㎡，1F含地下储藏室165.72㎡，总计64户；6#楼，25F，边户108.28㎡，中户98.81㎡，总计100户；7#楼，25F，首层架空边户109.15㎡，中户99.60㎡，总计96户。销售动态1月初启动推广和行销，2月3日进行临展点开放，同步启动验资，验资门槛10万元资产证明，累计验资370组，3月24日交2万办卡定存，享额外优惠，4月15日样板房开放，4月23日房源落位，4月30日首开；截止7月底，推出3/6/7/8/19/20#楼，共计464套房源，累计去化434套。肥东市场丨板块竞品分析十里春风营销解析—碧桂园操盘，从案名发布到景观示范区开放，利用高举高打的推广，多活动，强展示，百人渠道拓客，不断制造影响力与对客户进行挖掘。项目节点铺排：2018年1月15日：项目案名“十里春风”，正式面世；2018年1月31日：碧桂园“十里春风”产品发布会；2018年2月3日：项目临展点正式对外开放，同时启动意向登记（身份证、10万元的资产证明）；目前对外报价12000左右，毛坯。每日到访量约20组（外展点到访约5-7组）。4月15日售楼部开放2018年4月底项目首开，首开160套房源，推售3#、7#户型面积99、101、113㎡，均价12299元/㎡，优惠是认筹交2万抵3万，开盘享99折，认购送2万车位抵用券一张，当日去化76套，7月28日加推8#楼6，7月销售有所回升截止2018年7月初销售近434套。案名发布产品发布会临展开放观影活动示范区开放营销举措2018.1.152018.1.312018.2.32018.3.202018.4.152018.7周末暖场肥东市场丨板块竞品分析十里春风首开情况解析——4月30日，首开160套房源，去化46%，去化较差，开盘后碧桂园启动全省项目联动/分销，组织周末看房，去化量得到明显提升碧桂园首开简报：项目展厅开放为2月3日，蓄客期将近3个月。总共来访约3146组；4月23日采取暗开形式，认筹时间4月21-23日共三天，认筹约120组，23日首开3#、7#房源共160套房源，面积98-109平，当天来访105组，按认筹号顺序选房，成交约74套；首开去化率约46%，解筹率为62%。总来访转认购的比例约为42:1蓄客三个月，首开3/7#160套+加推6#88套启动全省导客肥东市场丨板块竞品分析市区/肥东以外客户分布联动动作：全省项目联动+分销中介来访及成交区域：全省，重点在安庆及其地市，其中宿松县等成交较为突出，阜阳由于人口基数大也有一定成交，定远距离肥东较近，多为环省会城市。十里春风户型解析——主要户型为99平3房2厅1卫和108平3房2厅2卫，整体户型方正，本案同面积段107㎡可做4房，空间功能性更高十里春风3室2厅1卫，建面99㎡十里春风3室2厅1卫，建面108㎡都荟大观4室2厅2卫，建面107㎡肥东市场丨板块竞品分析楼盘名称新城云樾观棠交通位置店埠镇新安江路与虎山路交口西北角占地面积4.9万方建筑面积14.5万方总户数976容积率2.2车位数951项目规划项目由5栋小高层及6栋观景高层（1栋15层，4栋18层，6栋27层）组成，小区涵盖1.2万方商业及公共配套，其中包含8000方的邻里中心、4500方的幼儿园、680方的商业，以及老年服务站，托老所、医疗卫生用房、金融邮电、菜市场（地下）等配套设施。绿化率40%建筑类别高层、小高层装修情况毛坯楼面价6771元/平主力户型待定首开时间预计9月份开盘信息2018年4月27日竞拍拿地；2018年7月17日案名正式发布；2018年7月21日城市展厅“樾境”正式对外开放目前处于蓄客阶段，开盘时间未定销售情况2018年7月21日项目城市展厅正式对外开放目前处于蓄客阶段，未开售新城·云樾观棠——楼面价6771元/平，7月21日城市展厅“樾境”开放，目前处于蓄客阶段。项目主打双盘联动、城南公园、商业配套等价值点。预计9月底首开，面积段为90㎡、103㎡、118㎡，预计首开13#（18F）、15#(15F)，132套肥东市场丨板块竞品分析序号项目首开时间物业类型首推楼栋首推货量（套）面积段（m²）成交价（元/㎡）成交量（套）去化率1美都聚龙公馆2017.7.20高层7#72962蓝光公园一号2017.8.12高层8#、12#164108-1511150010866%3斌锋时代城2017.9.2高层1#、2#、3#252101、1041045016666%4万科红2017.9.14高层11#、16#、17#31695-10910450316100%5力高澜湖前城2017.12.16高层20#、21#各一个单元15495-105104508052%6万科未来之光2018.2.2高层1#、3#21688-127150003215%7碧桂园十里春风2018.4.23高层3#、6#、7#16099-208122007648%8新城吾悦广场2018.6.24洋房1#、3#、9#13294-1421300012292%2017年-2018年肥东县首开项目首开推货量、均价及去化情况盘点肥东市场丨17-18年肥东首开项目推售情况盘点市场的挑战：1、高价盘月均去化速度慢，本案同样面临快速去化压力；2、限价盘库存量大，冲击本案首开蓄客；3、区域内大牌房企进驻营销升级，楼盘之间竞争将日趋白热化。市场的机会：1、随着限价盘库存逐渐去化，整体房价回归1.2万以上，本案具备价格竞争机会；2、随着市区房价上涨，本案将承接部分市区外溢客户。肥东市场丨小结报告体系市场背景分析1项目客群分析2项目整体定位3营销费用预算5项目营销策略411置业目的以自住为主，主力客群年龄在30-40岁之间，主力客户成交区域在肥东县城及乡镇，少量为瑶海、新站客户，成交途径以渠道拓客和自然来访为主。高价盘客户分析丨年龄需求认知及区域1客户职业以职员和个体商户为主，事业单位及公务员次之；关注重点以价格为主，户型、地段次之高价盘客户分析丨职业及关注重点新城吾悦广场丨成交客户分析新城吾悦广场6月底开盘及加推成交近300组客户中，主要为县城改善客群，以及乡镇进城较有实力的购房群体，由于项目位于南环路与桥头集路交口，整体展示面较佳，来访客户主要为围挡吸引过来的自然来访，朋介等购成。新城吾悦广场由于是城市综合体，且首开为洋房，吸引了大批县城改善客群与乡镇集客户，市区客户主要是在肥东上班或原籍肥东客户。新城吾悦广场作为城市综合体，且位于南环路，整体展示面较佳，高举高打的线上宣传与线下活动，项目知名度较高，多数客户通过围挡与朋介来访，自然来访比重高。十里春风丨成交客户来访区域本案直接竞品十里春风进行了2个阶段的客户分析，我们发现第一阶段首开及之后（4-5月）成交约240组，肥东地缘及乡镇为主占比65%，市区近肥东客户为辅，随着全省联动及分销的启动积累，第二阶段（6-7月）180组中，县城及乡镇客户有所下降占比50%，省内外市客户开始增多。乡镇客户分布市区/肥东以外客户分布区域占比肥东65%市区26%省内外市9%区域占比肥东51%市区28%省内外市21%县域内除了县城之外，主攻梁园石塘等大镇；外地是主要是安庆以及环合肥城市。十里春风成交渠道分析十里春风通过100人的渠道作战与高举高打的推广建立市场影响力，同时启动分销与全省联动，挖掘市区及省内外市客户，逐渐在开盘之后2个月取得成交突破，尤其是安庆等地的分销与中介。自然来访：高举高打的推广与渠道兵团作战，深耕区域，增强项目的知名度，推动自然来访。引进分销与开展全省联动，逐渐在开盘后取得成交突破，其中安庆客户挖掘，抓住当地人置业省会的热情，开展全省联动，在当地嫁接分销与中介资源导入客户，目前成交60余组；此外大客户拓展（免费资源嫁接）等动作也有一定渠道成交。通过联动/分销等打破肥东原有客户结构。十里春风丨成交客户来访途径1来源区域：竞品核心客户以肥东县城与乡镇客户为主；重要客户抓取市区外溢客户与省内外市等重点城市投资兼自住客户；利用不限购优势吸纳省内省外其他区域客户。客户特征：有一定经济实力，追求品质提升，但仍对价格敏感。本案第一目标市场：肥东地缘客户（县城+乡镇）第二目标市场：主城区外溢刚需客户（瑶海新站）+少量投资客户客户小结客户启示：1、肥东地缘客户仍然为本案现阶段绝对突破重点；2、随着外溢客户增多，可适时在瑶海新站市场进行客户拓展；3、加强对全省范围内金科、中梁项目的客户联动，同时利用分销精准导客。县城为主市区为辅全省联动报告体系市场背景分析1项目客群分析2项目形象定位3营销费用预算5项目营销策略41项目名称地段品牌产品力附加值自身配套周边配套面积段价格万科文一未来之光长江路2号线延长线NO.23.0光系产品TOD开发模式+精装自建中小学，地铁，滨水公园，万科物业徽商大市场+禹洲商业精装高层88-127高层16771碧桂园新城十里春风包公大道边NO.3联通式阳台产品社区文化+科技系统引进肥东名校+自身优质物业肥东实验小学肥东三中高层98-112小高层99-113高层12229小高层12229文德公园里城南公园旁—创新跃层高赠送+万科物业内部景观带城南公园，店埠河，吾悦广场（在建）高层88-95少量82洋房88-92高层12499洋房12800新城吾悦广场城南公园旁，地铁延长线NO.16—以商业带动住宅自建大型商业综合体肥东六中地铁2号线延长线洋房95-14112999中海城新安江路与大众路交口NO.6—产品体系完整含高层洋房别墅自建幼儿园商业、新十中、2号线延长线、湿地公园高层88-98洋房115-143高层12500洋房13000华盛南院店埠河旁——6大科技系统全民运动体系会所、幼儿园自然资源（河景+公园）、吾悦广场（在建）高层87-89洋房115-135高层12799洋房12928城建琥珀名郡新市政中心——市政供暖2万方商业店埠河、和睦公园高层87-12010500在大环境之下，区域产品同质化严重，多数品牌开发商对产品形成系统化包装，输出产品等核心市场竞品价值梳理

关键词：强物业高赠送

科技健康一个繁华圈：1KM都荟生活圈

1km都荟繁华城市万象跃然新生星光国际广场0.9km生活家广场1km和平文化广场1.5km世宏城市广场1.2km1km翰墨书香肥东优质教育最为集中的板块社区内部自建高品质幼儿园0.1km社区旁规划市政中小学0.5km实验小学、肥东三中1.5km穿过1km的花香赴一场自然盛宴社区外围90度环绕式城市绿地0.1km店埠河公园生态景观带河畔栖息1km和平文化广场沿河公园1.8km两条主轴线：包公大道×桥头集路

包公大道，合肥东轴线

桥头集路，东城南北中轴核心价值提炼将国际化的繁华都会生活带到东城开启东城的都荟生活01百年老城，都荟繁华，最好的当下和最好的未来02品牌房企，强强联手，国际视野，成熟产品系03把合肥的“豪宅作品”带到肥东来，肥东自此与世界同步核心价值提炼合肥东轴线

都荟生活圈1KM的都荟生活圈包罗万象的繁华生活1KM应有尽有给客户一切生活所需合肥东轴线：东城封面位于包公大道上东城门户位置得天独厚的区位优势进一步县城拥挤，退一步生活不便生活价值区位价值主推广语—肥东本地客群针对肥东地缘性以自住为主要需求的客群，推广上需要重点突出我们项目的两大核心卖点：独一无二的区位价值和拥有繁华生活配套的生活价值；形象上以大都会的国际生活范本拔高项目形象，树立项目区域标杆的豪宅典范。价值体系塑造围绕“品牌”“地段“和“产品”来包装项目的价值体系，既能体现出项目“都荟”的城市居住属性，又能体现出“大观”包罗万象的繁华配套。品牌|品牌之都：洋房之父金科：六大洋房专利/23省150余项目/品牌价值10强

豪宅专家中梁：地产25强，成长速度NO.1/25年90城300余精品项目区域|时代之都：肥东县城规划定位东部新城，合肥的东部门户，区域未来不可限量配套|繁华之都：地块南侧商业中心，星光国际广场，生活家广场等商圈环伺交通|畅达之都：包公大道及桥头集路两条主干道，多路公交线路汇聚，快速通达全城景观|生态之都：项目南侧城市绿地，店埠河生态景观带，和平文化广场沿河公园学区|人文之都：实验小学（古河路分校），为民小学，肥东新三中（学区，含中小学）产品|品质之都：三段式秩序、通体对称，以国际工艺标准致敬塔尖人士品牌价值园林|惬意之都：十字中轴五境园林，三大美式花园写意生态之美地段价值都荟大观物业|服务之都：金科物业：中国房地产20年十大金牌物业，中国物业服务百强前十强产品价值直击客户的卖点县域客户市区外地客户品牌+产品：金科中梁产品力户型面积：高赠送/精致户型区域地段：老县城中心生活区学区配套：自建幼儿园，三中生活方式：都荟生活的唯一性品牌+产品：金科中梁产品力/品质保障区域发展：主城区/产业示范区/发展潜力购房条件：不限购/低总价/低首付门槛报告体系市场背景分析1项目客群分析2项目形象定位3营销费用预算5项目营销策略41核心问题梳理1、如何快速建立本案市场知名度？2、区域竞争激烈，本案如何突围？思考？2018年区域内竞争激烈，市场存量大，直面碧桂园/新城等品牌开发商，客户竞争愈演愈烈！首开推售货量：336套首开销售目标：267套（80%去化率）客户认筹445组（60%认筹成交转化比）客户到访4045组（11%来访认筹转化比）项目首开指标

指标项目占比8月（30%）9月（35%）10月（35%）合计来访100%1215141514154045来访渠道线上推广10%121142142405渠道拉访40%4865665661618活动推广5%607171202渠道经纪人20%243283283809自然到访25%3033543541011验资8684671335升级验资/认筹————445445认购/签约——————267营销策略丨首开来访指标分解

根据项目首开指标及肥东客户来访成交比倒排，项目首开完成267套指标需要4045组客户到访，结合项目推广、活动节点及售楼部开放时间设定月度来访指标。推售原则：为冲刺首开，建议集中推货，首推C地块4栋高层，开盘后分批加推另外2栋，A地块高层与B地块洋房后期小步快跑，分批次推售。1#2#3#6#7#8#根据与工程部沟通，根据工程推进2/3/7/8#楼最先具备预销售条件。首开之后，则分别推售1#楼与6#楼。产品类型：高层销售面积：44224㎡销售套数：480套销售均价：12500元/㎡（18层12800元/㎡）销售总价：5.61亿元批次推售时间推售楼栋推售套数推售面积推售货量第一批次10.284栋18-24F33631166㎡3.93亿第二批次11.171栋18F726529㎡0.84亿第三批12.81栋18F726529㎡0.84亿小计——48044224㎡5.61亿C地块货量盘点第一批次加推第二批次加推1#第三批次加推C地块货量盘点营销策略丨推售策略

批次推售时间推售楼栋推售套数推售面积推售货量第四批次1.102栋27层216201962.54第五批次3.22栋18-21F140133481.88第六批次5.312栋18-27F176165442.14第七批次8.213栋18-27F248233123.07第八批次10.202栋高层3栋洋房248279443.91小计--102810352013.5第九批次1.41栋洋房1栋高层104109681.51第十批次2.11栋洋房1栋高层108116481.62第十一批次3.121栋洋房1栋高层100124721.70第十二批次4.20商业——14000.315第十三批次5.102栋洋房6482401.28第十四批次5.30车位17501750-0.996——————376447287.42本项目剩余房源2019年推售房源1028套，推售面积为10.35万方，货值预计约为13.5亿，2020年推售房源376套，推售面积为4.47万方，货值7.42亿（含1400平商业与车位）分批次逐栋加推小步快跑。23#25#26#28#29#30#31#32#33#9#10#11#12#13#15#16#17#18#20#21#22#第四批第五批第六批第七批第八批第九批第九批第十批第十批第十一批第十一批第十二批第十三批营销策略丨推售策略

2019年2020年2021年6月30日6月30日1月10日加推32/33#楼面积2.02万方货值2。54亿元3月2日加推29/31#楼面积1.33万方货值1。88亿元5月31日加推28/30#楼面积1.65万方货值2。14亿元8月21日加推23/25/26#楼面积2.33万方货值3。07亿元10月20日加推16/18/20/21/22#楼，面积2.79万方货值3。91亿元1月4日加推15/17#楼面积1.097万方货值1。51亿元2月1日加推9/13#楼面积1.16万方货值1。62亿元3月12日加推9/13#楼面积1.25万方货值1。7亿元4月20日加推商业楼面积0.14万方货值0.32亿元5月10日加推10/11#楼面积0.82万方货值1。28亿元5月30日加推车位货值0.97亿元2019年推售区域2020年推售区域7月8月9月营销节点8.8.媒体见面会10.1售楼部、示范区开放10.28新品首开10月8.12临展开放10.13产品解析&样板房开放9.1启动验资持销11月12月推广主题抢占东轴线入住繁华心89-120㎡国际华宅即将全城公开首开售罄热销全城89-120㎡都荟国际住区，即将加推推广渠道县城及重要路口大牌、高炮、城心龙门架、优质社区桁架、重要路口导视、乡镇墙体、DM、公交车体临展中心、巡展、CALL客、扫楼、陌拜、拓客营销活动渠道动作销售保障媒体见面会/东城最强音/临展点开放寻找肥东掼蛋王活动营销中心开放&惊天魔盗团产品解析会&样板房开放盛大开盘维系：暖场、节点活动1、渠道搭建完毕，36人/天2、社区派单3、商圈及人流集中地派单4、展点铺排、全民经纪人1、大兵团启动，拓客全面开展2、全民经纪人启动3、企业、大客户、竞品、派单、巡展、乡镇、地推、CALL客全面开始1、常规拓展、客户维系2、竞品拦截3、CALL客应对性说辞：强化品牌、配套、产品及附加值说辞，竞品针对性说辞突破、精准落位引导、内部PK、外部PK，优胜劣汰加推美好所至大道所及金科&中梁双强联袂献映东城合肥东轴线都荟生活圈89~120㎡国际华宅全城邀约登记年度营销总控图

展示策略外场导视系统+内场价值点展示+节点性卖场氛围营造品牌入市期项目形象起势期强势蓄客期持销期肥东掼蛋王系列活动12.15后场示范区开放10.21毅行大会活动赞助阶段目标：立形象，高占位，拔调性、来访1213组美好所至大道所及——金科&中梁双强联袂献映东城——品牌入市期（8月1日-8月31日）第1波8月1日8月8日8月11日营销节点寻找东城最强音8月12日临展点开放8月31日媒体见面会案名发布推广主题媒体策略活动铺排渠道铺排销售保障美好所至大道所及户外、网络、自媒体大V、部分肥东生活号集中炒作品牌和临展点开放信息媒体见面会寻找东城最强音团队组建拓客地图绘制临展点开放预热排派单商超、社区海派、企拓开始组建完毕考核上岗持续培训考核节点铺排

临展点开放肥东掼蛋王推广媒体见面会暨美式Plaza下午茶鉴赏第一阶段线上先通过金科、中梁品牌双雄PK引入话题炒作，第二阶段释放案名及项目信息时间：8月8日下午3点-4点半形式：下午茶+品牌宣导+案名发布地点：纸的时代/保罗的口袋/玖月咖啡馆建议：通过下午茶的形式，在轻松愉悦的环境下与媒体畅谈金科、中梁品牌发展历程、解读项目，同时与媒体互动，邀请品牌部同事解答媒体提问。礼品建议：手摇咖啡机活动策略-媒体见面及案名发布会

8月1日8月8日8月11日营销节点寻找东城最强音8月12日临展点开放8月31日媒体见面会案名发布肥东掼蛋王推广活动形式：线上互动——由第三方公司开发一款声音分贝测试仪植入手机微信端，用户可以对着手机发声，系统可以测出声音分贝，自动排名，分享朋友圈排名靠前者提供丰厚奖品。线下活动——以”寻找东城最强音“为噱头全城宣传，分别在和平广场、禹州中央广场举办巡演活动邀请客户参与，所有参与的活动客户获得邀请函（内含抽奖券），参与临展开放当天抽奖活动。渠道配合——渠道人员在外出拓客时可要客户介绍本次活动，并对项目进行宣传活动策略-寻找东城最强音8月1日8月8日8月11日营销节点寻找东城最强音8月12日临展点开放8月31日媒体见面会案名发布肥东掼蛋王推广活动主题：“双强联袂起笔东城都会时代“活动形式：1、前期通过“寻找东城最强音”的活动，在肥东形成话题传播效应，并通过线下的参与活动再次激发客户热情，收口放在临展点开发当天，抽取东城最强音大奖苹果X手机一部，结合电饭煲、微波炉等奖品抽取，制造热烈氛围。2、当天活动配合媒体播报、茶歇供应和剪彩仪式活动策略-临展点开放活动8月1日8月8日8月11日营销节点寻找东城最强音8月12日临展点开放8月31日媒体见面会案名发布肥东掼蛋王推广2018年中梁、金科共著东城的世界风范，天赋繁华之上，匠造非凡，浓缩世界的都会盛景，复刻百年的都会精神，以前瞻之眼、经典之作，定义东城新格局荟萃一城繁华丰盛配套浸润城市文明迭代进程集萃城市中轴立体速度风云际会，时代更迭，全球视野下的经典传奇即将在东城诞生都荟大观——就此起笔东城的世界都会风范生活场朋友圈10s短视频转发推广时间：8月12日内容规划：金科&中梁品牌及东城区位价值宣传，10秒短视频进行面世宣传传播渠道：网络、媒体及公司员工朋友圈，肥东生活类媒体朋友圈，推广策略-临展点开放10S短视频阶段目标：价值推广、快速蓄客、来访目标1416组，验资目标868组合肥东轴线都荟生活圈——89~120㎡国际华宅全城邀约登记——项目形象起势期（9月1日-9月30日）第2波推广主题媒体策略活动铺排渠道铺排销售铺排合肥东轴线都荟生活圈户外大牌、高炮、公交车身、墙体、社区桁架、网络等资源全部铺开，快速蓄客验资送礼品百人大兵团全部拉开，巡展、社区、竞品、乡镇、企拓、CALL客全面展开持续培训、标准化服务考核、验资客户数量PK肥东掼蛋王系列活动节点铺排

9月1日9月9日营销节点9月16日9月30日9月23日启动验资肥东掼蛋王海选肥东掼蛋王海选肥东掼蛋王决赛①②③①龙泉路与沿河西路交口（2018年8-12月）③包公大道铁路桥交口（2018年8-12月）②梁园路与东庵路交口（18年8-12月）④瑶海区临泉路瑶海万达（2018年8-12月）③包公大道铁路桥，拦截县城及出入市区方向客户，在县城繁华地段进行项目展示。①龙泉路与沿河西路交口，拦截县城及市区方向客户，拦截乡镇与往来客户及新市镇客户。④瑶海万达附近，截留临泉路往来客户，拦截县城及往来瑶海方向。⑤长江东路路交口，拦截县城肥东方向客户，拦截市区与往来客户。②琪瑞大厦，拦截临展周边往来客户④8月13日开始，在城区及各乡镇出入口主要点位户外资源，大牌、高炮、龙门架、配合项目节点，广蓄客户，项目首开后根据效果评估适当删减，保留主要点位大牌资源。媒体策略-户外资源

选择连接肥东和瑶海的主要公交线路车身广告进行宣传（38路/39路/40/538路）墙体广告建议选择梁园、石塘、八斗、白龙等地缘性乡镇，覆盖周边客群乡镇墙体及户外主要乡镇：梁园/石塘/八斗/白龙等主要覆盖：S101县道/合马路渠道安排—车体广告（10-15辆）：作为户外大牌、桁架等的补充，覆盖项目周边各大主干道（临泉路/包公大道路40路、39路等；长江东路：38路等；）功能补充：作为项目首期扩大市场声音及覆盖面的广告及节点性投放。推放节点：首开前3个月即2018年8月至2018年10月首开期间集中投放广铺，首开后可减量。媒体策略-公交车体/乡镇墙体今日头条首页朋友圈定投广告大v投放微信/今日头条/肥东本地生活号等新媒体APP，在大数据筛选下进行客户挖掘。媒体策略-新媒体投放时间周期8月13日-9月28日9月29日-10月28日10月29日-12月31日推广信息营销中心开放信息认筹开盘信息热销信息推广目标品牌及项目知名度全城皆知梳理产品价值，给客户制造紧迫感以热销带动销售，轰动全城主要针对肥东经开区、老城区社区进行桁架广告发布，并配合渠道进行社区巡展及扫楼等，投放时间2个月，并根据拓展情况阶段性调整发布点位。发布时间：8月15日-10月15日。媒体策略-社区桁架广告时间周期8月13日-9月28日9月29日-10月28日10月29日-12月31日推广信息营销中心开放信息认筹开盘信息热销信息活动策略-肥东掼蛋王全城造势活动思考：在项目形象提升期阶段，通过肥东人民喜闻乐见的“掼蛋王”活动举办，吸引全县人民关注，将项目形象深入人心，并以万元大奖刺激全城客户参与活动亮点：选拔最优秀的4位选手参与安徽电视台直播掼蛋王活动为噱头，线上推广、渠道宣传、案场收客可以紧密相接，根据报名人数制定选拔日期，通过海选选拔出前4位选手进行活动决赛（在电视台举办）推广时间：8月20日-8月31日；海选时间：9月1日—9月15日，决赛日期：9月24日（中秋节）9月1日9月9日营销节点9月16日9月30日9月23日启动验资肥东掼蛋王海选肥东掼蛋王海选肥东掼蛋王决赛展示策略-营销中心导视+内场价值营造营销中心导视：利用交通导视牌/道旗/围挡/灯杆旗/转角大牌/精神堡垒等，做好阵地导视，同时做好客户拦截。③②桂王路与包公大道交口西北角设置谨慎堡垒②售楼部选址包公大道①③桂王路与包公大道设置罗马道旗，交通导视。迎宾①包公大道设置交通导视牌/灯杆旗④④转角大牌画面导视展示策略-营销中心导视+内场价值营造内场价值点输出：地段价值：区域沙盘+规划展板商圈价值：商圈分布展板学区价值：周边教育资源介绍展板景观价值：店埠河公园景观+社区内景观介绍展板童趣馆：儿童功能娱乐区，打造探险儿童乐园，以新奇的儿童乐园吸引小朋友及家长长时间逗留。人居体验馆：项目工法展示区，提升客户对项目品质认知，提升客户信心。营销中心：品牌价值+地段价值+商圈价值+学区价值+景观价值+产品价值物业服务策略一切以让客户高兴为中心，视业主为亲人、朋友的感觉，全程做到跑步服务、微笑服务、专业服务，并要求做到天天如此。物业服务好不好，最直接的评价标准是服务人员的综合素质

尊崇“一个中心、两种感觉、三个服务”注重服务品质，提高客户粘性服务理念物业服务策略：通过物业的贴心、细致、全方位的服务，提升客户满意度，增强客户粘性。阶段目标：升级验资试水、强势开盘、来访目标1416组，认筹445组抢占东轴线入住繁华心——89-120㎡国际华宅即将全城公开——强势蓄客期（10月1日-10月28日）第3波10月1日10月4日营销节点盛大开盘10月28日10月13日推广主题媒体策略活动铺排渠道铺排销售铺排抢占东轴线入住繁华心大兵团作战巡展、社区、竞品、乡镇、企拓、CALL客持续加强PK制度、逼定技巧培训、案例分享、认筹转化比考核产品解析会&样板房开放国庆暖场产品解析会&样板房开放盛大开盘网络、户外、社区、道闸等渠道全面铺开、肥东生活号投放国庆暖场节点铺排

营销中心开放营销中心开放毅行活动赞助10月21日毅行活动投放时间投放渠道投放选址推广主题9月29日-10月28日自媒体大V霸都楼市、合肥楼市、肥东生活号抢占东轴线入住繁华心89-120㎡国际华宅全城公开户外高炮/大牌新安江路、长江东路、撮镇路、龙泉路等县城要道乡镇墙体梁园、桥头集、石塘、白龙等项目周边主要乡镇墙体广告县级班车相关广告肥东县城至项目周边主要乡镇社区桁架老城区、经开区等社区桁架广告加强各大媒体渠道铺排，增加频率，不断释放项目即将开盘信息，持续扩大项目客户基数，为项目首开造势。推广策略-媒体资源活动策略-营销中心开放&惊天魔盗团活动思考：营销中心晚上开放可以通过灯光、亮化等打造出更具震撼力的视觉效果，再配合“惊天魔盗团”活动营造神秘色彩，吸引全城客户参加。活动形式：外场华美布置+领导致辞+开放仪式+抽奖+内场奢侈品展示+大型魔幻表演；推广宣传：从中秋节开始进行全城预热宣传，释放信息10月1日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放营销中心开放惊天魔盗团10月13日10月4日国庆暖场毅行活动赞助10月21日活动策略-国庆暖场活动时间：10月2日-10月4日（3天）活动思考：国庆客户来访量大，案场考虑以营造现场热销氛围为主，以魔盗团为引子，每天分别打造魔幻专场秀来吸引客户参与互动，再配合整点抽奖、乐队表演、茶歇供应等制造火爆氛围活动形式：儿童乐高嘉年华+手工黏土+整点抽奖+乐队表演10月1日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放营销中心开放惊天魔盗团10月13日10月4日国庆暖场近景魔术预言互动魔术乐队表演整点抽奖毅行活动赞助10月21日活动策略-营销中心开放（备选）活动思考：以千人共享美食（金枪鱼盛宴）以及内陆客户少见的海洋生物如神仙鱼、水母、海狮等展览吸引大人、儿童参与，区别项目与其他竞品的形象占位。活动形式：开放当天以领导致辞+开放仪式+抽奖活动+金枪鱼盛宴+海洋生物展览+乐队表演+儿童参与游戏，如彩绘、积木等10月1日10月7日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放海洋生物展览持续至7日营销中心开放海洋盛宴10月13日毅行活动赞助10月21日活动策略-产品解析会活动目的：通过项目规划、产品解读，解决客户疑虑，增强客户购买信心活动形式：外场包装+工程总解读项目+维密大秀+黄金大奖抽取+宣布项目样板房当天同步开放并邀请客户参观10月1日10月4日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放国庆暖场营销中心开放10月13日毅行活动赞助10月21日活动策略-毅行活动赞助10月1日10月4日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放国庆暖场营销中心开放10月13日毅行活动赞助10月21日活动主题：“包公故里大美肥东”第二届肥东毅行大会主办单位：肥东县教体局、共青团肥东县委会、肥东县总工会、肥东县体育总局活动介绍：比赛规模约5000人，是合肥年度最大规模的群众性体育活动之一，政府搭台，企业唱戏，展示城市形象，传播品牌形象。传播媒体：新华社、新华网、人民网、中安在线、安徽日报、新安晚报、安徽商报、万家热线、凤凰安徽、腾讯安徽、合肥论坛、合肥电视台、东方头条、一点咨询等媒体赞助费用：5万元活动策略-盛大开盘东城从此大观都荟大观首开盛典时间：2018年10月28日10月1日10月4日营销节点盛大开盘10月28日产品解析会&样板房开放国庆暖场营销中心开放10月13日毅行活动赞助10月21日阶段目标：热销炒作、口碑营销、1#、6#售罄首开售罄热销全城——89-120㎡都荟国际社区即将加推——持销期（10月29日-12月31日）第4波首开售罄狂销5亿

开盘热销势不可挡！推广策略-开盘热销信息推送渠推广策略：户外、网络、自媒体大V、公交车身广告等全部出街，宣传热销信息，提升项目品牌知名度活动策略-感恩回馈季幸福不打折感恩老业主，回馈大赠送！家电0元竞拍，吸引客户参加进行口碑营销活动时间：11月11日活动目的：增强老客户对项目的认可度，形成口碑传播，促进老带新积极性；活动内容：由我司采购微波炉、榨汁机、平底锅、电火锅、苹果手机等，邀请老业主参加0元竞拍活动，让各位业主都能够以低于市场价的优惠拍到满意物品，提升客户满意度活动策略-超市大赢家超市大赢家：配合线下拓客，为售楼部增加客户来访量，烘托现场氛围，刺激成交量；购物节特卖会：利用双十二节并结合产品销售节点，举行特卖促销活动，促进销售；圣诞狂欢夜：年末以圣诞狂欢活动吸引本地青年客群，提高到访人气，完成指标业绩；通过主题感恩活动，吸引客户参与，促进剩余货源去化渠道保障渠道竞品拦截全民经纪人社区商圈企拓下乡Call客合计拓客占比35%35%7%7%6%5%5%100%总目标8498491701701471211212900每周77771616131111221每日11112222232拓客目标：渠道占比总来访60%，未来要解决2427组来访根据总任务铺排，首开需要4045组客户，其中各个渠道成交占比约为60%，即约2427组有效客户的来访。2427组客户的渠道分解渠道目标分解潜在客户描述居住区域：以县城店埠镇以及肥东经开为主的社区+瑶海等近肥东区域工作区域：县城中心办公，经开厂区以及其他企事业单位+沿长江路/包公大到区域消费区域：县城中心商业区如星光国际，经开禹洲中央广场商业+瑶海万达/保利MALL客户挖掘：3大战场7种武器企业拓展社区拓展商圈派单竞品拦截全民营销Call客乡镇拓客肥东县城肥东乡镇合肥市区（瑶海区为主）—主攻县城，辐射瑶海与乡镇—渠道核心策略8月9月10月11月渠道策略总纲蓄客启动期品牌入市期8月12日展厅开放10月1日展示区开放10月28日首开作战思路：正面战第一阶段：8月1日-8月31日核心动作：社区派单/乡镇拓客全面覆盖，围绕展厅在周边进行商圈派单竞品拦截开始向展厅导客商超、社区巡展、企拓走进周边企业，进行第一轮拜访立足肥东县城，围绕肥东40个社区，进行扫楼/巡展释放项目信息以及开放信息立足肥东县城，对老城区商业中心，禹洲广场以及生活家广场进行客户拓展。对区域内主要企事业单位及厂区进行初步摸排龙泉路撮镇路县城中心星光商圈生活家广场禹洲中央广场社区渗透战商圈阵地战强势蓄客期品牌入市期形象起势期渠道策略-1阶段作战思路企业摸排重点社区名录肥东社区南苑新村第（26栋，1872户）仙居苑西村（27栋，2268户）东方早城（24栋，1223户）幸福园小区（14栋，2008户）新安小区（29栋，1044户）合钢南苑新村（18栋，1080户）东方明珠嘉苑（25栋，3680户）供电局宿舍（8栋，480户）东方花园（100栋，2500户）彩虹新城（122栋，3500户）恒缘时代广场（4栋，500户）汇景新城（49栋，1764户）文一国际（33栋，2000户）盛世家园（17栋，410户）瑞泰尚园（45栋，1500户）瑞景兰庭（18栋，500户）瑞士花园（9栋，720户）斌峰观邸（13栋，940户）文一名都（39栋，2000户）紫玉华府（24栋，1500户）晨光花园（72栋，1800户）聚龙阳光（31栋，930户）锦源春天（27栋，1626户）金色地带（9栋，800户）盛嘉欧园（13栋，950户）桂王