台州椒江区大陈岛市场报告课件

台州椒江区大陈岛市场报告2011年5月1台州椒江区大陈岛2011年5月1

目录第一部分：大陈岛介绍1、大陈岛地理位置2、大陈岛交通路线3、大陈岛概况大陈岛人口、经济结构大陈岛人文历史大陈岛旅游业大陈岛未来发展规划第二部分：台州房产简介第三部分：大陈岛风景照分享2目录2第一部分：大陈岛介绍3第一部分：大陈岛介绍3前言：台州简介

台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区，这三区呈三角形分布，三角形的中心，是大片的山地“绿心”。因此，台州市区的城市结构被称为“三区环绿心”。

1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。而黄岩区，除了地理上，更是从心理上与台州椒江、路桥之间有了一道深深的隔阂。台州椒江区台州路桥区台州黄岩区4前言：台州简介台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区大陈岛地理位置

大陈岛是一个富有传奇色彩的著名岛屿，位于中国浙江省台州市椒江区东部，台州湾东南，台州列岛中南部。台州椒江区台州路桥区台州黄岩区大陈岛5大陈岛地理位置大陈岛是一个富有传奇色彩的著名岛大陈岛交通路线

目前，去往大陈岛的唯一交通为轮船。上船地点为椒江区7号码头（海门港），航班平时一日两班，往返各一班；逢节假日航班增加，如本次五一去调研时，航班增至十班，往返各五班，即便如此，船票依旧紧张。轮船所需时间约90分钟到目的地（轮船为快速轮，总里程约为52公里）。据了解：“金清港码头”的建设计划已定，该码头建成后，将大幅缩短至大陈岛的路程，据测量数据得到：总里程将减至一半左右，航线时间也将缩短一半。椒江区路桥区黄岩区大陈岛至宁波约2个半小时车程至大陈岛，约90分钟海门港码头未来金清港码头6大陈岛交通路线目前，去往大陈岛的唯一交通为轮船上大陈岛下大陈岛大陈岛概况

大陈岛为台州列岛106个岛礁中的主岛，分上、下大陈，二岛仅相隔2.5公里水道，总面积11.89平方公里。上大陈岛，又名上台，面积6.6平方千米，丘峦起伏，主要种植甘薯、豆类，西南部有避风港湾。大陈镇位于下大陈岛，距海门港52公里，又名下台，面积5.2平方千米，以丘陵地形为主，渔业发达，多渔船停泊，避风港湾设有台州渔业指挥部。7上大陈岛下大陈岛大陈岛概况大陈岛为台州列岛10上大陈岛：岛上开发落后，居住人口数量少，基本集中在岛屿南面。岛上的旅游景点由于交通不便，致使游客数量较少。相比下大陈岛，拥有海滩资源，是其一大优势。下大陈岛：大陈镇及镇政府所在地。居住人口大于上大陈岛，集中于西北面的大沙头港湾。岛上的旅游开发整体属于起步阶段。

岛上无房地产项目开发由于大陈镇位于下大陈岛，且上大陈岛人口数量少，开发落后，后文介绍主要以下大陈岛为主。8上大陈岛：下大陈岛：岛上无房地产项目开发8下大陈岛西面：大沙头港湾为历代岛民聚居之地大沙头港湾大陈岛概况客运码头9下大陈岛西面：大沙头港湾大陈岛概况客运码头9甲午岩景区、度假村下大陈岛东面：甲午岩景区和度假村大陈岛概况客运码头10甲午岩景区、度假村下大陈岛东面：大陈岛概况客运码头10下大陈岛南面：垦荒纪念碑（位于下大陈最高点）垦荒纪念碑大陈岛概况客运码头11下大陈岛南面：垦荒纪念碑大陈岛概况客运码头11下大陈岛北面：“巨浪碑”景点和屏风山“巨浪碑”景点和屏风山大陈岛概况客运码头12下大陈岛北面：“巨浪碑”景点和屏风山大陈岛概况客运码头12大陈岛概况---人口、经济结构

据最新统计,大陈岛户籍人口数约为5000余人，部分年轻人及有钱人已搬迁至外；现居岛上户籍人口数约为3600人（其中上大陈约为1000，下大陈约2600人），同时岛上外来暂居人口约1500人。大陈岛渔业发达，基本每家每户都有一条渔船，渔业捕捞是岛上居民主要收入来源；而外来务工人员主要从事的也是捕鱼工作，协助渔民共同出海捕捞作业。13大陈岛概况---人口、经济结构据最新统计,大陈大陈岛概况---人文历史明代：大陈岛为海上抗倭战场之一。清乾隆年间：居民渐聚，浙江道特在岛上分设汛官，统领军、渔政务，此为大陈设治之始。清末和民国初年：大陈居民已达万人规模，形成台州湾最繁荣的海上集镇。1955年以前：浙江大陈岛还是中华民国浙江省临时政府所在地，这里的原著居民悉数随国军迁移到台湾，现在的大陈居民是之后迁入的。

1955年1月18日：一江山战役后，驻守大陈岛的国军部队决定撤离大陈，并把岛上1.4万余居民悉数带往台湾。2月13日，共军从甲午岩上岛，当时岛上一片早已人去楼空。1956年1月：一批又一批浙江青年垦荒队员从温州、台州等地来到了大陈岛，成为新大陈人。

14大陈岛概况---人文历史明代：大陈岛为海上抗倭战场之一。141955年2月8日，国军开始进行第一批的居民与军队的撤离，由蒋经国负责指挥进行相关行动。撤离的行动一共进行了四天，至2月11日完成最后一批居民与军队的撤离，此时大陈岛上已无居民，这批居民因“义无反顾”、“摧家毁舍”，选择追随国军来台，故被称为“大陈义胞”。蒋经国亲自降下了大陈岛上的最后一面中华民国国旗后，离开该地并裁撤中华民国浙江省政府。

总计大陈岛四天一共撤离了全数大约2万8000名的居民与军队，其中大陈原著居民撤离人数为18000人。国军撤离后，整个大陈岛仅留1位重病在身已无法撤离的老人。

（关于留下人数，版本不一，据岛上居民介绍是仅留下4位）。后话：撤离的大陈居民先是都在基隆港上岸，而后中华民国政府将其安置到全台湾各地，包括花莲、台东、台北、高雄都有大陈岛的居民被安置，后代则散布在全台各地。大陈岛概况---人文历史

151955年2月8日，国军开始进行第一批的居民与大陈岛概况---人文历史大陈居民登舰撤往台湾军人协助民众撤离大陈岛国军撤退前夕搬运岛上物资16大陈岛概况---人文历史大陈居民登舰撤往台湾军人协助民众撤大陈岛概况---人文历史蒋经国在撤离大陈时领队行降旗礼整装列队待命撤往台湾的国军向祖国领土敬礼撤往台湾的中国浙江大陈岛少年17大陈岛概况---人文历史蒋经国在撤离大陈时领队行降旗礼整装列大陈岛概况---旅游业

大陈岛旅游业始于2005年，整体处于起步阶段。游客量已从2005年的2.6万人，增加到2010年的9万余人次，尤其近两年，随着大陈岛旅游业的名声打响，游客数量及客源范围相比以前均大幅提升。旅游业开始之初，主要游客来源为附近主要几个市区，如：路桥、椒江、温岭、温州等附近区域。随着近几年名气的提升，也吸引了部分内陆游客。18大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业始于2005大陈岛概况---旅游业

虽然大陈旅游业正在蓬勃发展，但岛上的住宿条件和景点价值未能跟上步伐。据了解，大陈岛上共计宾馆5、6家，可容纳总游客约为500余人，前几年地方政府为大力促进旅游业，大幅增加至大陈岛的航班，致使节假日期间，岛上游客数量激增，宾馆出现一房难求现象，部分游客只能借助在居民家中，甚至在客运码头打地铺。

节假日平时一般宾馆380-420元160元度假村海景房580元480元度假村非海景房480元380元度假村一般宾馆大陈岛度假村：共计30栋别墅，部分别墅已被椒江区政府机关购买，另外部分别墅做为宾馆出租，每套别墅分为8个左右房间出租，现由大陈镇政府持有经营。19大陈岛概况---旅游业虽然大陈旅游业正在蓬勃发大陈岛概况---旅游业

大陈岛主要旅游景点有四个，分别为：青少年宫、垦荒纪念碑、甲午岩、巨浪碑，这个四个景点中，除了甲午岩是收费外（10元/人），其它均为免费开放。（这就直接导致镇政府的旅游收入薄弱，主要靠上级政府拨款，使得大陈岛的旅游开发无法跟上节奏）同时四个景点的可观赏性不高，缺少可玩性，景点均属于游赏过一次已无再来欲望的类型；且各景点之间的来往极不方便，没有特定的班车，岛上车辆极少，除了包车就只能拼车，好在岛屿本身不大，如果体力可以、时间充足，步行至各个景点也是种乐趣。20大陈岛概况---旅游业大陈岛主要旅游景点有四个大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业不足点分析：1、岛上景点数量少，且价值不高，很难吸引游客再次玩赏。2、岛上的住宿条件未能跟上步伐。3、政府收入有限，旅游开发资金全依赖于上级拨款，使得岛上旅游开发速度缓慢。4、大陈岛旅游业与其它海岛旅游业一样，有明显的季节性，一年只能运营半年，天冷季节处于歇业状态。5、大陈旅游的主要卖点为：海钓、海鲜、历史怀旧三大点，但这三大点除了历史怀旧，另外两点均未能很好的挖掘，尤其是海钓这块。21大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业不足点分析：21大陈岛未来发展规划上大陈岛下大陈岛规划围绕下大陈岛展开下大陈岛22大陈岛未来发展规划上大陈岛下大陈岛规划围绕下大陈岛展开下大陈大陈岛未来发展规划大陈镇旅游服务核心区共分为四个功能区：一、滨海游憩区，包括迎宾码头，滨海观景大道；二、滨海度假区，包括游客中心、客运中心、滨海度假酒店、音乐广场、休闲商业步行街；三、海岛休闲区，包括特色集贸市场、边防派出所、联排度假花园、传统风情广场、海滨公园；四、生态人居区。旅游服务核心区功能定位23大陈岛未来发展规划大陈镇旅游服务核心区共分为四个功能区：旅游大陈岛未来发展规划

规划根据甲午岩景区的风景资源特色，将景区分为“甲午岩主题游赏区”和“浪通门休闲体验区”两部分；两区又以“高地回归纪念中心”和“渔村风貌服务中心”为轴心。组成一条游憩带，形成“两区、两心、一带”空间布局。24大陈岛未来发展规划规划根据甲午岩景区的风景资源第二部分：台州房产简介25第二部分：台州房产简介25台州经济运行情况

2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。台州城市人口状况

根据来自浙江省年度统计公报的数据，到2009年年末，台州市常住人口达575.5万人，列居浙江省11大城市的第四位，仅次于杭州、宁波、温州。台州房产简介26台州经济运行情况台州城市人口状况台州房产简介26台州房产简介

台州地区人多地少，不仅是一个滨海城市，也是一个多山地区。资源缺乏加上地理上的条件限制，台州城市化进行一直比较缓慢，楼市发展也较为平缓。

台州(指市区，下同)的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100%。2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20%的幅度。现今，台州椒江一般的新盘房价约在1.3-1.4万左右，而较贵的均价已经达到了2万/平米。台州路桥市区的新盘价格大部分也在1万/平米以上，一些预计在11年开盘的新盘，如刚泰一品，开盘价格预计会在2万/平米以上。27台州房产简介台州地区人多地少，不仅是一个滨海城台州房产简介根据调研，台州房地产市场主要呈现以下几大特征：

(1)客群：以台州本地购房者为主，自住兼具投资需求

(2)格局：地理和心理双重因素，台州楼市遭遇三区分离之痛

(3)房价：04年-08年发展平稳，09年迎来一阵暴涨

(4)供应量：人多地少，台州楼市供应量紧缺长期存在

(5)户型：以130-140方左右户型为主打，一房两证现象普遍台州椒江区台州路桥区台州黄岩区新房价格1.3-1.4万，最贵楼盘达2.3万新房价格约1万，2011年部分高端楼盘价格预计在2万在售楼盘价格1万左右，且后续供应小28台州房产简介根据调研，台州房地产市场主要呈现以下几大特征：台第三部分：大陈岛风景照分享29第三部分：大陈岛风景照分享29照片分享---客运码头30照片分享---客运码头30照片分享---客运码头31照片分享---客运码头31照片分享---大沙湾居住片32照片分享---大沙湾居住片32照片分享---大沙湾居住片33照片分享---大沙湾居住片33照片分享---最高点俯瞰大陈岛34照片分享---最高点俯瞰大陈岛34照片分享---各景点照片35照片分享---各景点照片35照片分享---各景点照片36照片分享---各景点照片36谢谢37谢谢372023/1/10382023/1/938台州椒江区大陈岛市场报告2011年5月39台州椒江区大陈岛2011年5月1

目录第一部分：大陈岛介绍1、大陈岛地理位置2、大陈岛交通路线3、大陈岛概况大陈岛人口、经济结构大陈岛人文历史大陈岛旅游业大陈岛未来发展规划第二部分：台州房产简介第三部分：大陈岛风景照分享40目录2第一部分：大陈岛介绍41第一部分：大陈岛介绍3前言：台州简介

台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区，这三区呈三角形分布，三角形的中心，是大片的山地“绿心”。因此，台州市区的城市结构被称为“三区环绿心”。

1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。而黄岩区，除了地理上，更是从心理上与台州椒江、路桥之间有了一道深深的隔阂。台州椒江区台州路桥区台州黄岩区42前言：台州简介台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区大陈岛地理位置

大陈岛是一个富有传奇色彩的著名岛屿，位于中国浙江省台州市椒江区东部，台州湾东南，台州列岛中南部。台州椒江区台州路桥区台州黄岩区大陈岛43大陈岛地理位置大陈岛是一个富有传奇色彩的著名岛大陈岛交通路线

目前，去往大陈岛的唯一交通为轮船。上船地点为椒江区7号码头（海门港），航班平时一日两班，往返各一班；逢节假日航班增加，如本次五一去调研时，航班增至十班，往返各五班，即便如此，船票依旧紧张。轮船所需时间约90分钟到目的地（轮船为快速轮，总里程约为52公里）。据了解：“金清港码头”的建设计划已定，该码头建成后，将大幅缩短至大陈岛的路程，据测量数据得到：总里程将减至一半左右，航线时间也将缩短一半。椒江区路桥区黄岩区大陈岛至宁波约2个半小时车程至大陈岛，约90分钟海门港码头未来金清港码头44大陈岛交通路线目前，去往大陈岛的唯一交通为轮船上大陈岛下大陈岛大陈岛概况

大陈岛为台州列岛106个岛礁中的主岛，分上、下大陈，二岛仅相隔2.5公里水道，总面积11.89平方公里。上大陈岛，又名上台，面积6.6平方千米，丘峦起伏，主要种植甘薯、豆类，西南部有避风港湾。大陈镇位于下大陈岛，距海门港52公里，又名下台，面积5.2平方千米，以丘陵地形为主，渔业发达，多渔船停泊，避风港湾设有台州渔业指挥部。45上大陈岛下大陈岛大陈岛概况大陈岛为台州列岛10上大陈岛：岛上开发落后，居住人口数量少，基本集中在岛屿南面。岛上的旅游景点由于交通不便，致使游客数量较少。相比下大陈岛，拥有海滩资源，是其一大优势。下大陈岛：大陈镇及镇政府所在地。居住人口大于上大陈岛，集中于西北面的大沙头港湾。岛上的旅游开发整体属于起步阶段。

岛上无房地产项目开发由于大陈镇位于下大陈岛，且上大陈岛人口数量少，开发落后，后文介绍主要以下大陈岛为主。46上大陈岛：下大陈岛：岛上无房地产项目开发8下大陈岛西面：大沙头港湾为历代岛民聚居之地大沙头港湾大陈岛概况客运码头47下大陈岛西面：大沙头港湾大陈岛概况客运码头9甲午岩景区、度假村下大陈岛东面：甲午岩景区和度假村大陈岛概况客运码头48甲午岩景区、度假村下大陈岛东面：大陈岛概况客运码头10下大陈岛南面：垦荒纪念碑（位于下大陈最高点）垦荒纪念碑大陈岛概况客运码头49下大陈岛南面：垦荒纪念碑大陈岛概况客运码头11下大陈岛北面：“巨浪碑”景点和屏风山“巨浪碑”景点和屏风山大陈岛概况客运码头50下大陈岛北面：“巨浪碑”景点和屏风山大陈岛概况客运码头12大陈岛概况---人口、经济结构

据最新统计,大陈岛户籍人口数约为5000余人，部分年轻人及有钱人已搬迁至外；现居岛上户籍人口数约为3600人（其中上大陈约为1000，下大陈约2600人），同时岛上外来暂居人口约1500人。大陈岛渔业发达，基本每家每户都有一条渔船，渔业捕捞是岛上居民主要收入来源；而外来务工人员主要从事的也是捕鱼工作，协助渔民共同出海捕捞作业。51大陈岛概况---人口、经济结构据最新统计,大陈大陈岛概况---人文历史明代：大陈岛为海上抗倭战场之一。清乾隆年间：居民渐聚，浙江道特在岛上分设汛官，统领军、渔政务，此为大陈设治之始。清末和民国初年：大陈居民已达万人规模，形成台州湾最繁荣的海上集镇。1955年以前：浙江大陈岛还是中华民国浙江省临时政府所在地，这里的原著居民悉数随国军迁移到台湾，现在的大陈居民是之后迁入的。

1955年1月18日：一江山战役后，驻守大陈岛的国军部队决定撤离大陈，并把岛上1.4万余居民悉数带往台湾。2月13日，共军从甲午岩上岛，当时岛上一片早已人去楼空。1956年1月：一批又一批浙江青年垦荒队员从温州、台州等地来到了大陈岛，成为新大陈人。

52大陈岛概况---人文历史明代：大陈岛为海上抗倭战场之一。141955年2月8日，国军开始进行第一批的居民与军队的撤离，由蒋经国负责指挥进行相关行动。撤离的行动一共进行了四天，至2月11日完成最后一批居民与军队的撤离，此时大陈岛上已无居民，这批居民因“义无反顾”、“摧家毁舍”，选择追随国军来台，故被称为“大陈义胞”。蒋经国亲自降下了大陈岛上的最后一面中华民国国旗后，离开该地并裁撤中华民国浙江省政府。

总计大陈岛四天一共撤离了全数大约2万8000名的居民与军队，其中大陈原著居民撤离人数为18000人。国军撤离后，整个大陈岛仅留1位重病在身已无法撤离的老人。

（关于留下人数，版本不一，据岛上居民介绍是仅留下4位）。后话：撤离的大陈居民先是都在基隆港上岸，而后中华民国政府将其安置到全台湾各地，包括花莲、台东、台北、高雄都有大陈岛的居民被安置，后代则散布在全台各地。大陈岛概况---人文历史

531955年2月8日，国军开始进行第一批的居民与大陈岛概况---人文历史大陈居民登舰撤往台湾军人协助民众撤离大陈岛国军撤退前夕搬运岛上物资54大陈岛概况---人文历史大陈居民登舰撤往台湾军人协助民众撤大陈岛概况---人文历史蒋经国在撤离大陈时领队行降旗礼整装列队待命撤往台湾的国军向祖国领土敬礼撤往台湾的中国浙江大陈岛少年55大陈岛概况---人文历史蒋经国在撤离大陈时领队行降旗礼整装列大陈岛概况---旅游业

大陈岛旅游业始于2005年，整体处于起步阶段。游客量已从2005年的2.6万人，增加到2010年的9万余人次，尤其近两年，随着大陈岛旅游业的名声打响，游客数量及客源范围相比以前均大幅提升。旅游业开始之初，主要游客来源为附近主要几个市区，如：路桥、椒江、温岭、温州等附近区域。随着近几年名气的提升，也吸引了部分内陆游客。56大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业始于2005大陈岛概况---旅游业

虽然大陈旅游业正在蓬勃发展，但岛上的住宿条件和景点价值未能跟上步伐。据了解，大陈岛上共计宾馆5、6家，可容纳总游客约为500余人，前几年地方政府为大力促进旅游业，大幅增加至大陈岛的航班，致使节假日期间，岛上游客数量激增，宾馆出现一房难求现象，部分游客只能借助在居民家中，甚至在客运码头打地铺。

节假日平时一般宾馆380-420元160元度假村海景房580元480元度假村非海景房480元380元度假村一般宾馆大陈岛度假村：共计30栋别墅，部分别墅已被椒江区政府机关购买，另外部分别墅做为宾馆出租，每套别墅分为8个左右房间出租，现由大陈镇政府持有经营。57大陈岛概况---旅游业虽然大陈旅游业正在蓬勃发大陈岛概况---旅游业

大陈岛主要旅游景点有四个，分别为：青少年宫、垦荒纪念碑、甲午岩、巨浪碑，这个四个景点中，除了甲午岩是收费外（10元/人），其它均为免费开放。（这就直接导致镇政府的旅游收入薄弱，主要靠上级政府拨款，使得大陈岛的旅游开发无法跟上节奏）同时四个景点的可观赏性不高，缺少可玩性，景点均属于游赏过一次已无再来欲望的类型；且各景点之间的来往极不方便，没有特定的班车，岛上车辆极少，除了包车就只能拼车，好在岛屿本身不大，如果体力可以、时间充足，步行至各个景点也是种乐趣。58大陈岛概况---旅游业大陈岛主要旅游景点有四个大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业不足点分析：1、岛上景点数量少，且价值不高，很难吸引游客再次玩赏。2、岛上的住宿条件未能跟上步伐。3、政府收入有限，旅游开发资金全依赖于上级拨款，使得岛上旅游开发速度缓慢。4、大陈岛旅游业与其它海岛旅游业一样，有明显的季节性，一年只能运营半年，天冷季节处于歇业状态。5、大陈旅游的主要卖点为：海钓、海鲜、历史怀旧三大点，但这三大点除了历史怀旧，另外两点均未能很好的挖掘，尤其是海钓这块。59大陈岛概况---旅游业大陈岛旅游业不足点分析：21大陈岛未来发展规划上大陈岛下大陈岛规划围绕下大陈岛展开下大陈岛60大陈岛未来发展规划上大陈岛下大陈岛规划围绕下大陈岛展开下大陈大陈岛未来发展规划大陈镇旅游服务核心区共分为四个功能区：一、滨海游憩区，包括迎宾码头，滨海观景大道；二、滨海度假区，包括游客中心、客运中心、滨海度假酒店、音乐广场、休闲商业步行街；三、海岛休闲区，包括特色集贸市场、边防派出所、联排度假花园、传统风情广场、海滨公园；四、生态人居区。旅游服务核心区功能定位61大陈岛未来发展规划大陈镇旅游服务核心区共分为四个功能区：旅游大陈岛未来发展规划

规划根据甲午岩景区的风景资源特色，将景区分为“甲午岩主题游赏区”和“浪通门休闲体验区”两部分；两区又以“高地回归纪念中心”和“渔村风貌服务中心”为轴心。组成一条游憩带，形成“两区、两心、一带”空间布局。62大陈岛未来发展规划规划根据甲午岩景区的风景资源第二部分：台州房产简介63第二部分：台州房产简介25台州经济运行情况

2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。台州城