注册物业管理师执业资格考试-物业经营管理

PAGEPAGE62全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（）。A、现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展B、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动C、在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级D、物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（）。A、居住物业B、收益性物业C、大型非房产物业D、非房产物业3、下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是（）。A、SPSB、SPCC、CPSD、CPC4、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（）。A、通货膨胀风险B、周期风险C、变现风险D、资本价值风险5、房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。A、11％B、22％C、33％D、44％6、年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一年后的本利和为（）元。A、1000.00B、1200.0OC、1125.51D、1126.837、某笔贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（）。A、14．37％B、15．57％C、15.87％D、13．17％8、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（）。A、设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿B、设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C、有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备D、不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行9、表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标（）。A、＞1.0B、＜1.0C、＞1.2D、＜1.210、有关财务内部收益率的计算公式中的表述，不正确的是（）。A、现金流入量B、现金流出量C、项目开始进行的时间点D、项目在第t年的净现金流量11、下列关于物业价格的说法，不正确的是（）。A、物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价B、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价C、物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付D、以物业作价入股换取设备、技术等是合法的12、现有住房一套，建筑面积10O㎡，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给予5％的优惠，那么实际总价为（）万元。A、30.00B、28.50C、29.28D、28.5713．下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（）。A、成交价格B、市场价格C、总价格D、单位价格14、有一期房还有1年才能投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡，假设析现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，则该期房目前的价格为（）元／㎡。A、3300B、3000C、2965D、293415、关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是（）。A、通常，物价的普通波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变B、不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨C、从较长时间来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率D、土地价格、建筑价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，真变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的16、有一旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视无线等导致的功能折旧为5万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为（）万元。A、5B、10C、30D、4017、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％，则该宗物业的收益价格为（）万元。A、104.12B、200.36C、300.86D、401.2218．下列（）不是构成一个完整的房地产系统的因素。A、社会环境B、市场主体C、客体D、价格19．需求曲线是一条具有（）。A、负斜率的向左下方倾斜的曲线B、负斜率的向右下方倾斜的曲线C、正斜率的向左上方倾斜的曲线D、正斜率的向右上方倾斜的曲线20、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资为式的适用空间，以及被此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的（）。A、总量结构B、区域结构C、供求结构D、投资结构21、我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是（）。A、廉租房B、经济适用房C、市场价商品住宅D、以上全是22、房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分折，其中供给分析的内容包括（）。A、调查房地产当前的存量，过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、巳获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计B、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划C、分折房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异D、以上全是23、物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（）。A、l～3年B、2～4年C、3～5年D、4～6年24、物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其特征的是（）。A、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人B、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止C、房屋租赁转移房屋的所有权D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系25、在租约签订前，租赁管理的主要工作（）。A、租金的确定B、收取租金C、租金调整D、租金结算26、租赁管理的核心内容是（）。A、租户选择B、租金确定与调整C、租赁管理中的市场营销D、租约谈判与签约管理27、租凭合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（）个月提出。A、1B、2C、328、租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户，谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用，其中客户关系管理是（）。A、GRMB、CRMC、GRND、CRN29．下列选项中，不是营业成本的是（）。A、直接人工费B、直接材料费C、管理费用D、间接费用30、福利基金按工资总额的（）计算。A、10％B、2％C、1.5％D、14％31、物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）。A、管理费用B、营业成本C、财务费用D、人员费用32、物业管理成本控制具有的含义是（）。A、对目标成本本身的控制B、对目标成本完成的控制和过程的监督C、在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向D、以上全部正确33、下列关于合同的概念，说法正确的是（）。A、合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议B、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议C、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关合的协议D、以上全部错误34、前期物业服务合同的签订是由（）签订的。A、建设单位和物业管理企业B、建设单位和业主委员会C、业主委员会和物业管理企业D、以上提到的三方一起35、物业管理实行招投标，其意义在于（）。A、引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力B、推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力C、全面促进物业管理行业的发展D、以上全部正确36、从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可控性的总和，下列选项中不属于风险的特征的是（）。A、正面性，即风险突如其来，使之受到侵害B、负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风遇和风险管理C、不确定性，风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生D．可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的37、保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的计算公式是（）。A、保险费=累计赔偿限额×适用费率B、保险费=每次事故赔偿限额×适用费率C、保险费=场地占有面积×适用费率D、保险费=赔偿时限×适用费率38、在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前（）。A、3个月的平均工资B、6个月的平均工资C、12个月的平均工资D、18个月的平均工资39、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，下列选项中，属于静态形式的是（）。A、经营性现金流动B、投资性现金流动C、筹资性现金流动D、流动资产40、下列选项中，不属于会计报表的主表内容的是（）。A、资产负债表B、利润表C、利润分配表D、现金流量表41、资金筹集是指（）。A、物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程B、物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程C、物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费月D、物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等42、评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是（）。A、基本指标B、修正指标C、评议指标D．总况指标43．下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（）。A、以物业管理企业作为具体评价对象B、以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点C．能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据D、将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果44、物业管理绩效评价的主要方法是（）。A、综合分析判断法B、功效系数法C、定性分析判断法D、基本指标计分方法45．下列选项中，不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是（）。A、单纯型写字楼B、商住型写字楼C、综合型写字楼D、自用型写字楼46．当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（）。A、益租B、净租C、毛租D、利租47、写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施，监控室要（）小时有人监控。A、8B、12C、24D、4848、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是（）。A、物业经济指标B、服务满意度C、物业品牌化D、以上都是49、建国后我国政府兴建的第一座百货商店是（）。A、北京丰联广场B、北京赛特购物中心C、北京百货大楼D、北京华联商厦50、零售商业物业在选址和规划时主要应考虑（）。A、市场容量B、进出交通C、地点显著D、以上都是51、选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）。A、声誉B、财务能力C、租户组合与位置分配D、租户需要的服务52、公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗，约占总费用的（）。A、3％B、5％C、40％D、35％53、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有（）。A、完全拥有产权，或自接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份B、将大部分产权出售，成为小股东C、全部出售套现D、以上都正确54．投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行（）。A、组合投资B、搭配投资C、分期投资D、贷款投资55、企业物业资产是指（）。A、企业为了生产和持续发展而拥有的房地产B、企业为了生产而拥有或租用的房地产C、企业为生产和持续发展而拥有或租用的房地产D、企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一56、生命周期成本的英文简写是（）。A、LCGB、LGCC、LGGD、LCC57、下列选项中，不属于以应收账款形式表现的不良资产的是（）。A、逾期的应收账款B、呆滞的应收账款C、坏款、死账形式的应收账款D、证券投资的应收账款58、1987年4月，提出“可持续发展”的组织是（）。A、WECDB、WCEDC、WDCED、WEDC59、（）已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。A、信息系统应用水平B、可持续发展战略C、智般化小区D、电子商务平台60．编写物业管理报告时，不应该（）。A、报告清楚B、文字简练C、真实可靠D、长篇大论二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D．房地产投资管理E、房地产组合投资管理62、房地产投资的特性有（）。A、位置固定不可移动性B、寿命周期长C、政策影响性D．专业管理依赖性E、资金流动性63、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（）。A、经营税金及附加B、城镇土地使用和房产税C、企业所得税D、员工所得税E、保险税64、在复利计算和考虑资金时间的计算中，常用的符号表示正确的有（）。A、计算周期数B、现值C、终值（未来值）D．每一时间间隔收入或支出的等比变化值E、每一时间间隔收入或支出的等差65、物业价格与一般物品的价格共同之处在于（）。A、都是价格，用货币来表示B、都有波动，受供求因素的影响C、都是资质论价，优质高价，劣质低价D、都是受区位的影响很大E、都是形成的时间较长66、选取的可比实例应符合（）。A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B、可比实例的成交日期应与估价时点接近C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合D、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常的市场价格E、可比实例应同实际完全相符67、影响房地产市场发展的社会因素有（）。A、家庭收入水平及分布B、传统观念及消费心理C、社会福利D、家庭户数与规模E、家庭生命周期68、下列关于表达式=（，，，，…）的说法，正确的有（）。A、此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系B、该公式的含义是：对某种商品的需求数量（）是该商品本身的价格（），其他商品的价格（），收入（），政府政策（）以及其他因素（…）的函数C、该公式的含义是：对某种商品的需求数量（）是该商品本身的价格（），其他商品的价格（），收入（），政府政策（）以及其他因素（…）的函数D、对应某种具体的商品来说，其他因素也是不可以确定的E、对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的69、房屋租赁登记备案的一般程序包括（）。A、签订B、申请C、审查D、颁证E、变更70．房屋租赁合同的法律特征有（）。A、房屋租赁合同是双务合同B、房屋租赁合同是无偿合同C、房屋租赁合同是诺成合同D．房屋租赁合同是要式合同E、房屋租赁合同是继续性合同71、在商业成本中，直接人工费用包括（）。A、人员的工资B、人员的奖金C、人员福利费D、办公费E、差旅费72、在编制成本预算时，必须遵循（）。A、成本预算必须同其他预算相协调B、成本预算要以各项定额为基础C、成本预算应有相应的技术经济措施保证D、成本预算要全权衡，提高资金使用效益E、成本预算要符合实际，不要留余地73．物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同归为（）。A、物业建设单位在开发过程中所订立的合同B、前期物业服务合同与物业服务合同C、业主所签订的与物业管理活动有关的合同D、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同E、后期物业管理合同74、物业服务合同具有（）特征。A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉B、物业服务合同是有偿合同C、物业服务合同具有过渡性D、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同E、物业服务合同是劳务合同75、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（）。A、资金筹集B、资金运用C、资金耗费D、资金转收E、资金收回和分配76、写字楼物业的特点，主要体现在（）。A、所处区位好，规模大B、多为现代化的高层建筑C、功能齐全，配套设施完善D、全部由专业物业管理企业管理E、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键77、北京市写字楼等级划分有特定的参考标准（硬件部分）。下列有关甲级写字楼的描述，错误的是（）。A、位置十分优越，一般属于城市商务中心（CBD），交通十分便利B、停车位数量：每90～120㎡出租面积提供1个机动车位C、办公空间在一定程度上具有灵活分隔适应性，室内净高2.5mD、全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统E、中央空调系统，78、零售商业物业的经营管理工作，主要包括（）。A、招商及承租户组合B、零售技术及营销C、零售技术D、物业维护E、运行管理79、组合投资管理包含的要素有（）。A、管理对象B、管理规则C、管理者D、管理方法E、管理目的80、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑（）。A、管理的范围、深度和想要达到的管理效果B、现有管理流程的规范化程序C、管理人员综合应用计算机的水平D、资金的投入E、资金的流出参考答案一、单项选择题1C2A3B4D5C6B7C8D9D10C11A12B13D14D15C16B17C18A19B20D21A22D23C24C25A26A27C28B29C30D31B32D33C34A35D36A37A38C39D40C41A42A43B44B45D46B47C48B49C50D51A52C53D54A55C56D57D58B59A60D二、多项选择题61ABDE62ABCD63ABC64BC65ABC66ABCD67BCDE68ACE69BCD70ACDE71ABC72ABCD73ABCD74ABDE75ABCE76ABCE77BCE78ABCD79ACD80ABCD全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（二）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（）。A、1万～3万㎡之间B、1万～5万㎡之间C、3万～5万㎡之间D、5万～8万㎡之间2、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（）。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理3、投资者进行房地产投资的主要目的是（）。A、获得荣誉B、使其财富最大化C、降低投资风险D、抵抑通货膨胀4．物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50％，为l000万元的可能性为50％，则2004年该物业价值的标准方差为10％。物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，＊阻。预计2000年末价值为1200万元的可能性为50％，为800万元的可能性为50％，则2004年该物业价值的标准分差为20％。根椐以上资料，下列选项中，说法在确的是（）。A、可因推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险B、可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险C、可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大D、无法推断5、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。A、市政公用和公建配套设施完备的程度B、周围土地利用情况和环境C、零售商业物业辐射区域分析的结果D、交通运输是否便利6、房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。这是（）。A、房地产投资活动从财物形态进行考察的B、房地产投资活动从实物形态进行考察的C、房地产投资活动从货币形态进行考察的D、房地产投资活动从净利形态进行考察的7、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2％的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值是（）万元。A、1107.75B、1107.57C、1108.75D、1108.578、某投资者以4000元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为1000㎡的店面，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％，该贷款的年利率为9％，按月等额还本付息，则初始抵押贷款数额为（）万元。A、400B、441C、240D、1929、在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是（）。A、=＋B、=＋C、=×D、=×10、金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中（）。A、全部还本B、全部还息C、一部分还本，另一部分付息D、以上选项全不正确11．在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（）。A、盈利指标B、静态指标C、动态指标D、清偿指标12、已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10％，则该投资项目的财务净现值为（）万元。单位：万元年次012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300A、120.5B、137.3C、250.6D、300.013、现有一套住房，建筑面积为100㎡，单价为3000元／㎡，在实际交易中，要求在成交日期时一次付清，则实际总价为（）万元。A、30.0B、28.5C、29.2D、28.714．下列不是土地使用权出让成交价格的是（）。A、招标成交价B、拍卖成交价C、挂牌成交价D、转让成交价15、下列随着时间的流逝而不断减少的是（）。A、原始阶值B、市场价值C、帐面价值D、评估价值16、下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是（）。A、在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果B、某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素C、有的影响因素对物业价格的影响较大，有的影响因素对物业价格的影响较小D、有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来17、某家物业交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（）万元。A、30.00B、29.29C、28.28D、27.2718、下列不是物业估价基本方法的是（）。A、市场法B、成本法C、收益法D、交易法19．下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的工地、能源、生态等自然资源条件的是（）。A、社会环境B、资源环境C、国际环境D．政治环境20、房地产市场供给的基本法则为（）。A、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少B、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加C、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加D、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少21、针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态是（）。A、投资结构B、供求结构C、产品结构D、区域结构22、下列不属于市场供给特点的是（）。A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B、购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资C、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定D、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大23、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于（）。A、化减房地产市场的风险B、分析房地产市场的信息C、预测房地产市场未来的发展趋势D、把握房地产市场供求关系的变化规律24．一般集中于对大型中高档商业物业的管理，物业管理企业采用有计划的管理的是（）。A、AMPB、PMPC、PMAD、AMA25、租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是（）。A、定期租赁B、自动延期租赁C、意愿租赁D、私房租赁26、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（）决定。A、该物业的档次所决定B、该物业所处的市场的供求关系决定C、该物业所处区域的商业特征决定D、该物业所处的地理位置是否优越所决定27、租赁管理的核心是（）。A、确定可出租面职和租赁方式B、编制租赁经营预算C、定位市场目标D．确定租金方案28、凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（）。A、双务合同B、有偿合同C、诺成合同D、要式合同29、下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（）。A、客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略B、其英文编写为CRMC、其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的D、其概念是由美国Gartner集团率先提山，是辨别、获取、保持和增加“客户价值”的理讼、实践和技术手段的总称30、下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（）。A、估计成本B、实际成本C、计划成本D、定额成本31、其办公单位以每月2000元的价格租了一间100㎡的办公室，年终总结时，其交通费2500元／年，通信费3500元／年，办公用品费500元／年，书报费800元／年，宣传广告及市场推广费11000元／年，法律费用5200元／年，节日装饰费500元／年，其办公费估算为（）元／年。A、20B、200C、400D、200032、编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的是（）。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算33、成本的日常管理内容不包括（）。A、利用物业管理周期理论进行成本控制B、严格实施预算的凭证控制C、建立健全费用开支与报销审批制度D、控制责任中心的业绩考评34、下列选项中，（）是开展物业管理工作的基础。A、物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系B、物业管理中的各种合同C、物业管理企业提供物业管理服务D、物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系35、下列对物业服务合同的说法，正确的是（）。A、物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同B、物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，担并不相互衔接C、若不签订前期物业服务合同，也可以保证购买房屋直至业主委员会成立时的各项权利得以实现D．物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理企业36、封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件要求，准备正本和副本，通常（）。A、正本1本、副本1本B、正本1本、副本2本C、正本2本、副本1本D、正本2本、副本2本37、下列选项中，（）不是风险具有的特征。A、负面性B、不确定性C、特殊性D．可测性38、在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是（）。A、诚信原则B、可保利益原则C、近因原则D、比例分摊原则39、在保险合同关系人中，受益人是指（）。A、人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人B、被保险的代理人C、为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人D、与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人40、（）包括资金的投放和各项资金的使用两方面。A、资企筹集B、资金运用C、资金耗费D、资金分配41．反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（）。A、资产负债表B、利润表C、现金流量表D．成本报表42、净资产收益率的计算公式是（）。净利润总利润净利润A、×100%B、×100%C、×100%平均总资产平均总资产平均净资产总利润D、×100%平均总资产43、（）是物业管理绩效的具体手段。A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、评价要素44．对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值，定由亏损变为盈利的，则单项修正系数为（）。A、0.8B、0.9C、1.0D、1.145、按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少，相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的（）。A、半个月B、1个月C、3个月D、6个月46．下列有关合同服务的说法．正确的是（）。A、合同服务是灵活的、机动掌握的服务B、合同服务是强制性的必须提供的服务C、合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”的服务D、合同服务是无偿服务，是单向奉送的服务47、一般来说，为每个办公室工作人员提供（）的单元内建筑面积比较合适。A、5～6㎡B、10～15㎡C、15～20㎡D、20～25㎡48、下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（）。A、确保供电B、确保供水C确保供饭D、确保供气49、对物业管理企业进行评价的主要目的是（）。A、令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务B、决定是保留还是辞退当前物业管理企业C、与租户有良好的沟通D、及时收取租金50、零售商业物业又称为（）。A商业地产B、零售物业C、商业物业D、零售地产51、物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括（）。A、树立品牌形象，参与市场竞争B、必要的经济回报C、与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟D、以上均是52、百分比租金通常以（）为基础计算。A、按月支付B、按季度交付C、按半年支付D、以年总营业额交付53、下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（）。A、购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方B、交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响C、有关调查研究发现，零售店店主选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性D、零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素54、零售商业物业管理，司细分为（）等项目①防火安全；②治安保卫；②劳动安全；④媒体风险防范安全A、①②③④B、①②③C、①③④D、②③④55、组合投资管理的内容包含（）。A、管理对象B、管理者C、管理方法D、以上均是56．下列有关物业资产管理的说法，错误的是（）。A、信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具B、为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来C、现实中若没有一个独立的物业资产信息系统，要做一个很好的物业资产管理决策是很困难的D、随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加57、下列属于物业管理信息系统特征的是（）。①采用方便灵活的输入方法；②功能覆盖物业管理的所有环节；③高效的查询与输出手段A、①B、②C、①②③D、②③58、不良物业资产的表现形式包括（）。①房地产不良贷款；②金融机构直接投资房地产形成的不良资产；③其他不良信贷资产中的房地产抵押物；④其他单位委托处置的房地产不良资产A、①B、②C、①②③D、①②③④59、下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（）。A、可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，义涵盖对各种自然能源的节约和充分利用B、智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑C、噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。例如：配套设备运行产生的噪声、各类防盗报警设备误报产生的噪声等D、要加强雨水、污水的排放、处理和再利用60、设施经理都受过的培训是（）。A、对员工的管理技能B、财务管理技能C、技术技能D、以上均是二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、下列选项中，屋于物业管理企业类型的有（）。A、管理型物业管理企业B、托管型物业管理企业C、专业型业管理企业D、非专业型物业管理企业E、综合型业管理企业62、下列选项中，属于房地产投资特征的有（）。A、位置固定或不可移动性B、寿命周期短C、适应性D、各异性E、政策影响性63、下列有关借款偿还期的计算公式=的说法，正确的是（）。A、为项目借款还本付息数额（包括已用资金支付的建设期利息）B、为项目借款还本付息数额（不包括已用资金支付的建设期利息）C、为借款偿还期（从借款开始计算）D、为期可用于还款的资金E、为第期可用于还款的资金64、下列有关利率与利息的计算公式，不正确有（）。A、单利计息时的利息计算公式是=B、单利计息时，个计息周期后本利和为=C、复利计息时的利息计算公式是=D、复利计息时，个计息周明后本利和为=E、％65、下列对物业价格的主要特征的说法，正确的是（）。A、物业价格受区位的影响很大B、物业价格实质上是物业权益的价格C、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金D、物业价格形成的时间较短E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响66．市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括（）。A、收集交易实例B、选取可比实例C、对可比实例成交价格进行处理D、求取比准价格E、准价格交易67．影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A、金融业的发展B、信息、通信技术水平的提高C、生产和工作方式的转变D、人文环境、自然环境的变化E、人口数量的不断增长68、进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（）等。A、持有期B、政策因素C、市场因素D、通货膨胀E、发展期69、房屋租赁时，出租人的权利有（）。A、有按期收取租金的权利B、有对物业管理状况进行监督建议的权利C、有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利D、有依法收回出租房屋的权利E、有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利70．客户关系管理（CRM）的作用有（）。A、CRM能够改善企业形象，提高企业生产力B、CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程C、CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力D、CRM能移提高企业销售收入E、CRM能够改善企业服务，提高客户满意度71、按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（）。A、国家法律、法规规定之外的各种付费B、被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出C、物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出D、对外投资支出E、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出72、成本按照计算依据的不同主要有（）。A、边际成本B、差异成本C、目标成本D、定额成本E、计划成本73、一般物业服务合同中对委托的管理服务条款应有（）。A、委托哪些管理服务项目应逐项写清B、各项委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好C、各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化D各委托项目在管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用E、要适可而止74．物物管理的招标方式有（）。A、竞标B、选标C、公开招标D、邀请招标E、议标75、下列选项，属于最具有代表性的财务管理目标的是（）。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股利润率最大化D、总股利润率最大化E、企业价值最大化76、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是（）。A、地理位置B、交通便利性C、声望或形象D、人口密集度E、为租户提供的服务77、写字楼管理策略中应该注意（）。A、分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围B、确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”C、合理保证非收益部分的使用需要D、定位目标市场E、明确吸引租户的策略78、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（）。A、完全拥有产权B、直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东身份C、将大部分产权出售D．全都出售套现E、以上全错79、企业物业资产管理涉及（）领域的活动。A、购置物业资产B、买卖物业资产C、剥离物业资产D、．财务E、管理人员职能80、大型企业物业资产管理的内容包括（）。A、编制企业物业资产清单B、设定管理目标C、控制成本D、适时处置资产并获得收入E、财务收支参考答案一、单项选择题1A2A3B4B5C6B7B8C9A10C11B12B13A14D15C16B17B18D19B20A21B22A23D24B25C26B27D28D29D30A31A32C33D34B35A36B37C38D39A40B41A42C43C44D45B46B47C48C49A50A51D52D53B54A55D56B57C58D59B60D二、多项选择题61ACE62ACDE63BCE64BD65ABCE66ABCD67ABCD68BCD69ACDE70BCDE71ABDE72CDE73ABCD74CDE75ABCE76ABCE77ABC78ABCD79ACDE80ABCD全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（三）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、居住区商场的建筑规模一般在（）之间。A、1000～3000㎡B、3000～5000㎡C、3000～10000㎡D、5000～10000㎡2、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。A、物业管理或设施管理B、房地产资产管理C、房地产组合投资管理D、以上全是3、下列（）不属于房地产间接投资的形式。A、房地产置业投资B、房地产企业债券和股票投资C、投资于房地产投资信托基金D购买住房抵押支持证券4．从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。A、获得预期收益的大小B、获得预期收益可能性的大小C、未获得预期收益的大小D、未获得预期收益可能性的大小5、下列说法中，对“区位”的描述错误前是（）。A、房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性B、影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险C、随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会个断发生变化D、房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置6、大修理基金是（）的别称。A、运营费B、抵押款C、准备金D、税企7、年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。A、1120.00B、1125.53C、1126.83D、1130.938、某写字楼投资项目在10年特有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为1O%，则该写字楼投资项目的收益值为（）元。A、536.48B、537.66C、538.55D、539.669、设备更新的核心工作是（）。A、考虑未来发生的现金流量B、物质资产的价值C、确定设备的经济寿命D、取决于有形的磨损的速度10、属于长期偿债能力指标的是（）。A、资产负债率B、偿债备付率C、借款偿还率D、利息11、等额还本利息照付是指（）。A、借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B、在规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息C、在规定期限内分别等额摊还本金和利息D、借款期末一次偿付全部本金和利息12、物业要有价相与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。A、有用性B、稀缺性C、有效需求D、以上全是13、现有一套建筑面积为100㎡，单价为300元/㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元/㎡A、3000B、2928C、2850D、263014、条件同上题，其名义总价为（）万元。A、30B、29C、28D、2515、下列（）又称折余价值A、原始价值B、财面价值C、市场价值D、政府定价16、在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。A、人口自然增长B、人口净增长C、人口负增长D．人口机械增长17、某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。A、2235B、2325C、2625D、272618．先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价拦和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。A、成本法B、市场法C、估价法D．析旧法19、下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。A、政治制度的变迁B、自然、人文环境的变化C、市场的供给D、信息、通信技术水平的提高20、制订物业管理计划的基本原则是（）。A．物业管理师必须参加和主持B、发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与C、实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定D．以上全部正确21、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。A、总量结构B、区域结构C、产品结构D、供求结构22、在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。A、价值B、功能C、产品D、价格23、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。A、宏观因素B、微观因素C、整体结构D．部分设施24、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。A、房地产供给政策B、房地产金融政策C、整个国家的经济体制D、自由市场经济25、通常意义的物业租赁指的是（）。A、产业租赁B、私房出租C、房屋租赁D、屋权租赁26．租赁管理包括（）。A、租约签订前阶段管理B、租约执行过程中阶段管理C、租约期满时阶段管理D、以上全部正确27、下列选项中，（）租赁管理中租赁方案的核心。A、租金方案B、预算C、经营费用D、预期收益28．在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。A、合同当事人都享有权利和负有义务的合同B、当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同C、当事人意思表示一致即告成立的合同D、当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同29、在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务A、①②③⑤⑥B、②③④⑤⑥C、①②③④⑥D、①②③④⑤30、实行一级成本核算的物业管理企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。A、公司经费B、工会经费C、营业成本D、存货盘亏31、在人工成本的估算中福利费包括（）。A、福利基金B、工会基金C、教育经费D、以上全部正确32、成本预算也称（）。A、成本计划B、成不估价C、成本策略D、成本方针33、关于成本控制的分类，下列不是接控制机制分类的是（）A、事先控制B、前馈性控制C、防护性控制D、反馈性控制34．在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。A、业主的目标B、物业描述C、合同期限D、成本分配35、期前物业服务合同是（）。A、双务合同B、有偿合同C、要式合同D、诺成合同36、物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程，指的是（）。A、物业管理招投标B、物业管理招标C、物业管理投标D、以上全是37、市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。A、纯粹风险B、社会风险C、特殊风险D、投机风险38、下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。A、近因是时间上最接近风险损失的原因B、近因不是指促成风险损失的最直接的原因C、近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因D、近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最自接的原因39、保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。A、都是要式合同B、都是继续性合同C、都是附合合同D、都是诺成合同40、在企业财务活动中，物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。A、资金筹集B、资金运用C、资金耗费D、资金回收41、物业管理绩效评价的基本要素（）。A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、以上全是42．总资产报酬率的计算公式是（）。A、总资产报酬率=净利润×100%B、总资产报酬率=息前税前利润×100%平净资产平资产总额C、总资产报酬率=主营业务收入净额×100%D、总资产报酬率=主营业务收入净额×100%平资产总额平均流动资产总额43、传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。A、资产负债投告B、企业财务报告C、企业利润报告D、现金流量报告44．如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。A、0.8B.0.9C.1.0D.1.245、按照物出经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。A、向物业业、租户提交的物业管理报告B、向高层次管理者提供的物业管理报告C、向投资者董事会提交的物业管理报告D、以上全部正确46、写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。A、经营、管理、销售B、经营、管理、服务C、经营、销售、服务D、管理、销售、服务47、写字楼的相户选择，考虑的主要准则是（）。A、潜在租户所经营业务的类型及其声誉B、财务稳定性和长期盈利能力C、所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容D、以上全是48、写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。A、信息安全B、工程安全C、消防安全D、治安安全49、下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。A、快与慢之分B、全与缺之分C、有与无之分D、明与暗之分50、（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。A、百货商店B、零售市场C、超级市场D、小卖部51、零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。A、中心地理论B、同类零售商聚集理论C、需求外部效应理论D、以上全是52、零售商业物业策略的核心内容是（）。A、制定租赁方案B、制定租贷管理C、运行管理D、运行方针53．正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。A、策略B、计划C、费用D、以上全是54、不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。A、成立分公司B、成立子公司C、组建项目都D、组建管理中心55．下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。A、房地产组合投资管理的需求B、房地产资源管理的需求C、设施管理的需求D、不良物业资产管理的需求56、在企业资产负债表中，物业资产包括（）。①建筑物；②在建工理；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他A、①②③④⑤⑥B、①②③④⑤⑦C、①②③④⑥⑦D、①③④⑤⑥⑦57、国际设施管理协会是（）。A、IFMAB、IFAMC、IAMFD、IMAF58、从财务分析的角度来看不良资产包括（）。A、以开办费、待摊费用表现的不良资产B、以无形资产形式表现的不良资产C、以存货形式表现的不良资产D、以上全部正确59、提出”可持续发展”思想的是（）。A、WCEDB、WCDEC、WDECD、WECD60、目前，我国宜采用的商务形式为（）。A、电子商务B、合作式商务C、协同或商务D．供应式商务二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。A、服务对象不同B、地理位置不同C、服务内容不同D、建筑设计和装潢风格不同E、收税机关不同62、居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。A、市政公用和公建配套设施完备的程度B、公共交通便捷程度C、环境因意D、居民人口与收入E、人口增年数量63、下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。A、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C、比较设备的费用和利益D、设备更新分析以费用年值法为主E、只比较设备的费用64、下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。A、以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续B、以横轴为时间轴，向右延伸装示时间的延续C、若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期未发生，称为期末惯例法D、为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末E、相对于时问坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量65、下列说法错误的是（）。A、起价是指所销售的商品房的最低价格B、标价又称报价、表格价，即买方的要价C、成交价是商品房买卖双方的实际交易阶格D．成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平E、均价是所销售商品店的平均价格66、市场法又称（）。A、市场比较法B、比较法C、估价法D、成比法E、土地法67、下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。A、收入的变化B、其他商品的价格变化C、对未来的预期D、政府政策的变化E、商品的变化68．反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。A、可供指标B、供给指标C、需求指标D、市场交易指标E、矢量指标69、房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。A、房屋租赁不转移房屋的所有权B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋C、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D、房屋租赁关系因所有权的转移而终止E、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。A、公房租赁B、定期租赁C、私房租赁D、自动延期租赁E、意愿租赁71、关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。A、固定成本B、变动成本C、半固定或半变动成本D、租金E、利息支出72．目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有（）。A、直取制B、间接制C、包干制D、付金制E、酬金制73、前期物业服务合同具有的特征包括（）。A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同由业主委员会和物业管理企业签订C、前期物业服务合同具有过渡性D．前期物业服务合同是要式合同E、前期物业服务合同是诺成合同74．物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。A、“宜细不宜相”的原则B、不应有无偿无限期的承诺C、实事求是留有余地D、明确界定违约责任与处理方式E、不确定75．财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。A、财务报告分析准备阶段B、财务报告分析实施阶段C、财务报告分析报告阶段D、财务报告分析编写阶段E、财务报告分析整理阶段76、保证非收益部分的合理使用需要促进（）。A、共用空间的合理配置B、分阶段的合理配置C、管理服务空间的合理配置D、设备空间的合理配置E、不确定77、物业经费管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。A、计算可出租面积B、计算可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、调整租金E、管理财务78、购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。A、商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求B、选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定C、商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量D．橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看E、物业维护，负责承租范围79、管能化小区的物业管理，主要包括（）。A、通信功能的管理B、安全技术防范C、信息服务D．对管理人员进行培训E、杜区服务功能80、下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变规的过程。A、重组B、公开出售C、以资抵债将债权转为物权D、实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权E、采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务参考答案一、单项选择题1C2D3A4D5B6C7B8C9C10A11B12D13C14A15B16D17B18A19C20D21A22D23A24C25C26D27B28A29C30C31D32A33A34B35C36B37D38C39A40C41D42B43B44A45D46B47D48B49A50C51D52A53C54B55B56B57A58D59A60C二、多项选择题61ABCD62ABCD63ABDE64BCE65BD66AB67ABCD68BCD69ABCE70BDE71ABC72CE73ACD74ABCD75ABCD76ACD77ABCD78ABCD79ABCE80CDE全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（四）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．市级购物中心的建筑规模一般在（）。A、3万㎡以上B、5万㎡以上C、8万㎡以上D、10万㎡以上2、（）完成质量的好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。A、支出的分配B、现金流和成本管理C、日常维修和维护D、设施设备管理3、面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资是（）。A、房地产开发投资B、房地产企业投资C、房地产置业投资C、房地产股票投资4、房地产投资首先面临的是（）。A、系统风险B、个别风险C、比较风险D、时间风险5、下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（）。A、与其他商业设施接近的程度B、周围土地利用情况和环境C、易接近性D、易改变性6、下列不是现金流入的是（）。A、销售收入B、出租收入C、利息收入D、工地费用7、某投资者向银行贷款200万元．期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开