保险资金不动产投资培训课件

保险资金不动产投资2017年8月负债端（保险销售）资产端（资金运用）两轮驱动保险公司以“保险销售”作为资金来源，通过“资金运用”实现投资收益，有效保障投保人的各项权益。保险产品：（1）保障类：意外险、重疾险、防癌险；（2）理财类：万能险、投连险、年金险保险资产分类：（1）流动性资产（2）固定收益类资产（3）权益类资产（4）不动产类资产（5）其他金融资产保险公司“负债端”及“资产端”业务的开展均以“偿付能力充足率指标”符合保监会的监管要求为前提条件，同时，“投资端”业务的开展还受到“资产监管比例”的限制。（一）负债端（保险销售）1、保险公司上季度末综合偿付能力充足率不低于100%，且核心偿付能力充足率不低于50%，方可开展保险销售业务。（二）资产端（资金运用）1、保险公司上季度末偿付能力充足率不低于120%，方可开展不动产投资。股权投资（120%），金融产品投资（120%），股票投资（100%）。2、大类资产监管比例：投资不动产类资产账面余额不高于上季末总资产的30%。权益投资（30%）、其他金融产品投资（25%）。3、单一资产监管比例（1）投资单一固定收益类、权益类、不动产类、其他金融资产的账面余额不高于上季末总资产的5%。（2）投资单一法人主体的余额不高于上季末总资产的20%。保险公司偿还债务的支付能力监管要求一、不动产投资概况二、政策法规及解读

三、投资案例分析

四、投资发展规划截至2017年7月31日，珠江人寿累计投资不动产项目【14】个，账面余额为【153.59】亿元，占珠江人寿2017年第二季度末总资产【575】亿元的比例为27%。

项目所在城市以一线城市、珠三角城市为主，占比72%；投资方式包括股权、债权、明股实债等方式。一、不动产投资概况序号项目名称投资时间投资余额（万）投资方式1广州生命健康城项目2014年2月140,000.00明股实债2上海创展项目2014年4月65,000.00明股实债3上海合金厂项目2014年4月100,000.00明股实债4北京中关村国际商城项目2014年7月100,000.00明股实债5北京分钟寺项目2015年10月270,000.00明股实债6上海静安78号地块项目2015年12月240,257.27股权7北京金泰嘉业项目2016年1月29,200.00股权8广东航粤项目2016年1月116,000.00股权9广州星耀广场项目2016年3月23,532.00明股实债10上海静安融资项目2016年9月246,400.00债权（股东借款）11南昌万达广场项目2017年5月88,538.22股权12益阳万达广场项目2017年5月61,189.55股权13大同万达广场项目2017年5月47,276.32股权14成都万达广场2017年6月43,634.18股权

合计

1,535,926.14

二、政策法规及解读

一、不动产投资概况

三、投资案例分析

四、投资发展规划金融牌照银行证券保险基金期货融资租赁互联网支付……金融牌照类别截至目前，经中国保监会批准的人寿保险公司有82家，财产保险公司有83家，合计165家。同时，还有上百家保险公司正在审批中。（一）监管法规

2010年，中国保监会下发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），首次对保险资金投资不动产进行了规定。序号法律法规名称文号1《保险资金投资不动产暂行办法》保监发【2010】80号2《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》保监发【2012】59号3《中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》保监发【2014】13号4《保险公司所属非保险子公司管理暂行办法》保监发【2014】78号5《关于进一步规范保险公司关联交易有关问题的通知》保监发【2015】36号6《保险公司资金运用信息披露准则第4号：大额未上市股权和大额不动产投资》保监发【2016】36号7《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》保监会令2016年第2号8《关于保险公司投资股权和不动产报告（申请）事项的说明》（二）不动产类资产定义土地房屋房地产金融（二）不动产类资产定义

保监会对不动产类资产的定义和可投资品种进行了规定：1、定义不动产类资产指购买或投资的土地、建筑物及其他依附于土地上的定着物等，以及主要价值依赖于上述资产价值变动的资产。2、可投资品种

境内品种主要包括不动产、基础设施投资计划、不动产投资计划、不动产类保险资产管理产品及其他不动产相关金融产品等，境外品种主要包括商业不动产、办公不动产和房地产信托投资基金（REITs）,以及其他经中国保监会认定属于此类的工具或产品。（二）不动产类资产定义

根据保监会《保险资金投资不动产暂行办法》第二条，保险资金投资的不动产可以分为以下三类：基础设施类不动产非基础设施类不动产不动产相关金融产品高速公路桥梁（三）投资要求结合保监会对保险资金运用的监管法规，不动产投资的要点主要集中在以下方面：投资能力资金来源投资方式投资标的风险控制1、投资能力（1）取得保监会不动产投资能力资格备案。保险机构投资管理能力包括以下7类：股票投资能力、无担保债券投资能力、股权投资能力、不动产投资能力、基础设施投资计划产品创新能力、不动产投资计划产品创新能力和衍生品运用能力。想投就投？资格？牌照？（三）投资要求2、资金来源自用性不动产包括投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等。购置自用性不动产，除了使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。（三）投资要求项目融资（开发贷款、经营性物业贷款、银行表外融资等）股东投入资金拆借保费收入3、投资方式保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产。股权物权债权交易成本高（税费）（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（1）按所有权划分，我国的土地分为国有建设用地和集体土地。土地国有建设用地居住用地商业服务业用地工业用地……集体土地宅基地农用地（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（2）按土地状态划分，土地可划分为生地和熟地。熟地熟地指已经拆迁完毕达到“三通一平”施工条件的土地。“三通一平”指通水、通电、通路、场地平整。生地生地是相对“熟地”而言。如棚户区改造、毛地出让。（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（3）房地产项目开发证照：1、国有土地使用权证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可证5、房产证（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（3）国有土地使用权证：（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（3）建设用地规划许可证：（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（3）建设工程规划许可证：（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（4）建筑工程施工许可证：（三）投资要求4、投资标的（基础知识）（5）房产证（房地产权证）：（三）投资要求4、投资标的（1）保险资金投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。上海合生国际广场（商业）广州珠江投资大厦（办公）广州泰康之家-粤园（养老）（三）投资要求广州珠江国际酒店（酒店）4、投资标的（2）保险资金可以投资符合下列条件的不动产：1.已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；2.已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；3.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；4.取得产权证或者他项权证的项目；5.符合条件的政府土地储备项目。政府土地储备中心（三）投资要求4、投资标的（3）不动产项目地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；保险资金投资养老不动产，购置自用性不动产，投资医疗、汽车服务等不动产不受限制。目前，中国有5个计划单列市:大连宁波厦门青岛深圳（三）投资要求粤港澳大湾区4、投资标的（4）保险资金以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年。居住用地：70年商业服务业用地：40年工业用地：50年教育、科技、文卫、体育：50年综合用地：50年（三）投资要求5、风险控制保险公司投资不动产，不得有下列行为：

1、提供无担保债权融资；

2、以所投资的不动产提供抵押担保；

3、投资开发或者销售商业住宅；

4、直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；

5、投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；（三）投资要求三、投资案例分析

一、不动产投资概况

二、政策法规及解读

四、投资发展规划结合监管机构对不动产投资的规定，以及风险控制的要求，现将珠江人寿及其他保险公司的不动产投资模式、案例及尽调要求讲解如下：

（一）投资模式1、不动产债权投资（广州星耀广场项目）2、不动产股权投资（广东国际大厦项目、上海静安项目、万达广场项目）

3、信托贷款类（广州荔湖高尔夫项目）4、基金——债权类（惠州港惠项目）5、基金——股权类（深圳龙华土地整备项目）6、保险资管——不动产债权计划7、养老地产（泰康-燕园）

（二）项目尽调、评估及测算三、投资案例分析1、不动产债权——明股实债（广州星耀广场项目）（一）投资模式2、不动产股权（广东国际大厦项目）不动产股权（万达广场项目）不动产股权（上海静安项目）珠江人寿保险股份有限公司上海威峻投资有限公司上海圆泉房地产开发有限公司上海市静安区78号地块100%转让100%股权支付股权转让价款支付债务承担款合生商业地产管理有限公司委托建设银行贷款上海珠江投资集团有限公司委托运营3、信托贷款类（广州增城荔湖项目）4、基金——债权类（惠州港惠项目）5、基金——股权类（深圳龙华土地整备项目）文传地产有限合伙spv锦嵩置业玉石物业龙玛地产3、支付股权转让款500万元1、提供连带责任担保及本息兜底承诺2、转让10%龙玛地产股权（增资前）5、质押16.75%龙玛地产股权（增资后）1、提供连带责任担保及本息兜底承诺1、负责提供1名钉子户2、转让10%龙玛地产股权（增资前）5、质押12.25%龙玛地产股权（增资后）3、支付股权转让价款500万元1、共管证照印章等资料，设立共管账户；4、增资3163.26万元，名义持有51%股权5、支付8700万元借款6、支付1.9亿元借款；7、分笔支付37.71亿元借款4、名义持有16.75%股权。5、质押其持有的龙玛地产15%股权陈锦艳林然1、提供连带责任担保及本息兜底承诺8、按季付息，到期归还借款；项目盈利后分配利润；珠江人寿珠投基金GPLP4、名义持有20%龙玛地地产股权4、名义持有12.25%股权1、提供连带责任担保及本息兜底承诺程鹏基金实际控制实际控制9、借款1.5亿元6、保险资管——不动产债权计划中英益利资产管理股份有限公司是一家经保监会批准成立的资产管理公司，可依法发行保险资管产品。7、养老地产（泰康-燕园）7、养老地产（泰康-燕园）7、养老地产（泰康-燕园）7、养老地产（泰康-燕园）7、养老地产（泰康-燕园）7、养老地产（泰康-燕园）保险与养老社区的对接方式购买年金型养老保险产品个人年交保费≥20万总交费≥200万可获得养老社区保证入住权，锁定稀缺高端养老资源7、养老地产（泰康-燕园）入门费及月费独立生活业态入门费第一人入住月费两人入住总月费（万元/户）（元/月）（元/月）小一居室209,80013,800小一室一厅2013,80018,100大一室一厅2016,80021,400二室一厅2025,80030,700（二）项目尽调、评估及测算1、项目尽调

不动产项目尽职调查（Due

Diligence）主要包括法律尽职调查、财务尽职调查、项目尽职调查等多方面，以便有效排查投资风险。（1）法律尽职调查（各交易主体）公司设立及存续（工商查档资料）股东及实际控制人公司主营业务、组织架构经营资格、资质重大资产、重大交易合同公司对外投资、担保事项劳动合同、社保缴纳等事项诉讼、仲裁、行政处罚事项（二）项目尽调、评估及测算1、项目尽调（2）财务尽职调查（各交易主体）财务状况分析（最近三年审计报告及最近一期财务报表及科目明细）股东出资情况（验资报告）融资及或有负债情况（融资担保协议）征信情况（人民银行征信报告）税务情况（3）项目尽职调查权属事项（取得过程、成本支付、发票等）证照批复事项（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、房产证、发改委立项、环评批复等）项目规划方案及经营方案项目所在区域的经济、土地、房地产市场调查（三）项目尽调、评估及测算2、项目评价

不动产项目根据交易目的不同，可以大致分为投资类项目和融资类项目，对不同项目的评价侧重点存在差异。（1）投资类项目项目权属清晰，不存在法律瑕疵项目测算收益率（销售类项目一般要求净利率大于10%，年化收益率大于12%；自持经营类项目一般要求净租售比大于6%）项目经营思路及盈利模式清晰，市场风险可控（2）融资类项目抵押物足值，符合抵押率要求（抵押率不高于70%）项目收益可观，项目本身现金回笼具有较强还本付息能力项目公司原股东的自有资金投入符合比例要求（自投不低于20%）项目所在区域的去化、售价稳定并具有升值潜力（三）项目尽调、评估及测算3、项目测算

通过项目测算可大致评价项目的投资收益情况，下面为简化的测算表：合计写字楼公寓商业车位可售面积（m²）销售均价（万元）1、销售收入2、土地成本3、建安成本4、销售费用5、管理费用6、财务费用7、增值税8、税前利润9、所得税10、税后净利润11、税后净利润率四、投资发展规划

一、不动产投资概况

二、政策法规及解读三、投资案例分析四、投资发展规划（一）收购写字楼、商业等收入稳定的成熟物业广东国际大厦（63层）南昌西湖万达广场四、投资发展规划（二）投资一线等核心区域城市的棚户区改造类项目，获取超额收益深圳龙华土地整备项目四、投资发展规划（三）适当开展融资类项