涉县房地产营销方案

谨呈：即将并肩作战的地产新贵

中国·河北·涉县·电影院地块市场调查及项目部分相关建议！引用：《亮剑》丁伟---论国家战略……在当今世界大的战略格局下，我国国土防御的重点问题。我想向在座的各位提一个问题：有谁能够保证在未来十至二十年内，我国的领土不会受到外敌的入侵？恐怕没人做这个担保；那么我们的敌人会是谁？不知道。这正是我和在做的诸位必须要…………我认为，在将来的某一天，很有可能发生。我是军人，我要做的就是未雨绸缪！引子思考一、地产商的考虑战略---生存质量→生存“必要”思考二、地产商的考虑重点---造什么样的产品→造卖给“谁”的什么样的产品思考三、地产商的考虑层面---卖给的“谁”更“需要”什么思考四、地产商的考虑深度---在“需要”之上，还能够给予什么“独享”重点思考思考五、地产商的考虑广度---实现环节中所有参与对象的“共赢”目录第一篇涉县概况1.总体概2.涉县经济发展状况

3.涉县经济发展状况

4.涉县城市规划概况第二篇涉县房地产市场1.涉县城区及房地产发展

2.涉县土地供应计划3.涉县住宅市场小结4.涉县商业调查5.涉县商业市场小结第三篇地块分析1.目区位四至2.项目外部配套3.项目基础剖析——SWOT分析4.项目小结第四篇各项建议

1.商业模式示例（经营类）2.商业模式示例（销售类）3.地块规划方面——住宅部分4.住宅部分规划建议（景观建议）5.商业模式示例（经营类）6.商业模式示例（销售类）7.地块规划方面——住宅部分8.住宅部分规划建议（景观建议）9.住宅部分规划建议（外立面及风格建议）10.住宅部分规划建议（面积控制及户型配比建议）

涉县电影院地块的本次市场调查，我们更多的关注了市场现阶段项目的综合情况、市场反馈、销售状况以及市场的需求特点，前期对本项目的市场定位、和规划定位、提供准确的市场定位建议，以促进良好的销售，最终实现开发商的预期目标。前言

第一篇涉县概况涉县是一个有着光荣传统的革命老区、红色圣地，被誉为“中国第二代领导核心的摇篮”。涉县是一个有着悠久历史和灿烂文化的千年古县；现在又是一个有着丰富资源的旅游大县。

县域面积1509平方公里，辖17个乡镇、308个行政村、464个自然村，40万人。

涉县是一个有着生机活力的工业大县、经济强县，且有着丰富的矿产资源。

总体概况

涉县位于河北省西南部、晋冀豫三省交界处，属太行深山区。501001501999涉县财政收入增长示意图亿元18.50经济分析——★经济发展速度惊人，河北省各县中位列第13位

★涉县依托资源优势，突出特色经济，实现了全县经济超常规发展

★第三产业和非公有制发展迅速2002010213250……2013涉县经济发展状况一心：县城所在地，打造冀晋豫结合区文化旅游集散中心，重点发展与旅游密切相关的餐饮住宿、文娱休闲、商务会议、特色商贸等产业，完善城区旅游相关设施和旅游服务功能。

两核：娲皇宫、一二九师司令部旧址三带：沿索堡镇——青塔湖县级公路一线百里农家长廊辽城乡——河南店镇——固新镇沿清漳河一线红古文化和漳河风光体历史民俗旅游带；沿井店镇——王金庄水库——古台水库一线山乡风貌旅游体验带；发展空间布局：一心、两核、三带涉县城市空间布局概况涉县城市规划概况

第二篇涉县房地产市场

因此涉县房产的发展成上升势头，就目前在建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也对住房配套、环境、小区档次越来越高，而目光投向新区的人群逐渐曾多。涉县城区及房地产发展2010年平方公里口平方米城区规划面积城区人口人家住房9万8万3045万14万37平方公里城区面积4万23万涉县土地供应计划2013年土地供应总量中，公共管理与公共服务用地10.96公顷；工业仓储及其他产业用地57.41公顷；住宅用地37.38公顷，其中廉租住房及公共租房用地3.74公顷，经济适用住房类用地5.61公顷，普通商品房用地28.03公顷；商服用地23.85公顷。

加大住宅用地供应，进一步提高政策性住房用地比例，合理把握供地时序，着力改善民生和稳定房地产市场保持土地储备开发投资合理规模，增强政府调控土地市场和住房保障能力，增加住宅用地供应，保障居民的合理住房需求。确保各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%，着力解决中低收入家庭的住房困难，积极支持城中村整治搬迁、廉租住房建设。紧密跟踪市场形势，优化住宅供应方式和时序。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过7公顷；支持中低价位、中小套型普通商品住房的发展，解决居民的住房需求。涉县在售住宅项目简析1.领秀城项目规划11栋18层小高层；总户数995户售出599户；未售出396套；其中1#2#3#已售完交房；目前在售4#、5#、6#、7#、8#在售中；总套数536套；已售出383套；未售出153套；9#、10#、11#楼目前未售正在排号中，总户数243户；面积：小面积三是为主70—90110平米四室主力户型：70㎡

90㎡小三室政策：交20000元意向金；开盘当天一次性优惠150元贷款30元。价格：均价3500元/㎡（含双气）2.枫美.蓝宝湾规划44栋其中4栋16/17层；3栋11层；37栋多层；总户数3000户；分为三期销售开发；目前主售三期期房43#、44#、45#，面积为90㎡-130㎡，目前销售均价为3400元/㎡。优惠政策：一次性付款优惠：100元/㎡，按揭首付50%优惠：50元/㎡，按揭首付40%：30元/㎡，现房只剩顶层并送阁楼，均价3700/㎡。面积：为90㎡120㎡

130㎡，主力户型：90㎡

120㎡小三室和大三室户型价格：均价3400元/㎡（不含双气）3.天山.龙观天下规划37栋高层；目前在售4#5#6#7#8#9#10#楼；共计400套房源；剩房源不多，基本上一层和顶层为主；二期没开始销售；面积：90㎡100㎡120㎡

149㎡主力户型：小三室、大三室为主（90——120平米）政策：一次性付款优惠100元/㎡贷款无优惠价格：均价3300元/㎡4.龙田花苑产品形态：4栋阶梯式住宅最高18层；3栋多层；共900套房源；目前剩200套房源未销售完；剩余房源楼层较高；面价较大；面积:90/㎡120/㎡140/㎡;主力户型：三室户型120/㎡;优惠政策：一次性打95折；贷款无优惠地下停车位：7万一个；储藏间：1800元/㎡;住宅房价：均价3300元/㎡;同时推出部分特价房；5层以下一次性付款2480元/㎡按揭2680元/㎡，5-10层一次性付款2680元/㎡，按揭2880元/㎡。注：目前以现房阶段；因交房晚半年房价含双气，销售受到影响。涉县在售住宅项目简析5.龙山.一品花苑规划17栋19层高层；目前销售为一期现房14大概1500套左右；基本上剩顶层；二期期房（打桩阶段）10、11、14、16号楼月底开盘均价2800元/㎡面积：112㎡115㎡130㎡主力户型：小三室112㎡115㎡住宅价格：3130元/㎡地下室：4—5万一个；车库10万元一个；物业费：带电梯9角；不带电梯4角；6.华亿太阳城有一部分现房；一部分期房；共900套房源；目前销售50%面积：110㎡120㎡

150㎡主力户型：三室户型为主110㎡120㎡

住宅价格：均价3000元/㎡7.滨河花园3栋13层600套房源；已销售出200套左右；面积：86.15㎡99.71㎡107.29㎡

主力户型：小三室为主价格：均价2500元/㎡

优惠政策：一次性打95折贷款无优惠涉县在售住宅项目简析1、户型方面：2室户型较少；三室户型以80-110㎡之间的小三室占主流，尤以100㎡左右至110㎡之间为主；120㎡以上的设计基本上为四室户型。2、顶层和底层的销售基本上为每一个项目的销售难点；3、人们对10层以上的房屋认可度逐渐降低；4、对户型格局的要求较高；涉县住宅市场小结1、目前市场在售楼盘中以新区为主，老区楼盘较少；2、新区明显较之老区从道路规划、外部配套设施，城市形象有明显的提升；3、人们对新区正在逐渐的接受；但目前从繁华程度和商业配套方面仍不及老区。区域小结产品小结价格小结1、目前市场上价格参差不齐，老城区和龙山大街沿线楼盘均价在3300-3400元/平方米之间；2、其他区域，价格在2400-3000不等。涉县商业调查名称地理位置业态分布租金定位华联商场贸易街一层：家电百货；二层：服装60—70元/㎡/月中低档太行市场贸易街南段内街形式：布匹、窗帘、床上用品等30—40元/㎡/月中低档汇丰商城电影院南侧一层：首饰、鞋帽；二层：服装70—80元/㎡/月中低档涉县商业市场小结品牌及业态方面商铺租赁方面商铺销售方面当地商业较为发达：1、形态全备：有各类市场、集中商业、商业街；2、有大的品牌商家入驻，如新世纪、美食林；3、商业细分全备：有鞋城、女人类商场等；4、档次全备：高、中、低档均有。目前市场无在售商业，可供参考的是电影院南侧小区2010年销售时候120平米；售价126万元；市场租金水平参差不齐，30—80元每平米每月不等

第三篇地块分析项目区位四至本案项目位于涉县电影院原址，地处县城中心区域。西临：贸易街南临：步行街项目外部配套1.生活配套：位于贸易街南段“太行集贸市场”，主要经营：蔬菜、瓜果、水产品、肉食、调料等。2.教育配套：涉县实验小学、涉县第四中学3.医疗：涉县中医院4.金融:农村信用社、中国商业银行储蓄所5.超市：汇客隆超市项目基础剖析——SWOT分析Strength(优势)：1、项目地产涉县老城区商业中心，地理位置优越；2、地块区域商业氛围浓厚，商业配套齐全；3、项目地块近邻实验小学，教育资源得天独厚；4、地块周围地势平坦Weakness（劣势）：1、处于闹市区，交通拥堵；2、处于中心，于住宅而已外界环境嘈杂；3、地块规模小，项目规划受限；Opportunity（机会）：1、目前，当地人对老城区的认可程度要高于新新区；2、目前，老城区在售楼盘较少，有一定的市场机会；Threaten(威胁)：1、随着新城区的不断发展，人们对新城区的认可程度在逐渐的提升，势必会影响到本项目；2、在售楼盘和即将面世楼盘，对客户的分流。项目小结

通过对项目自身综合分析，结合项目周边、县城现状及未来发展的多方面因素，我们要做的就是：☆充分发挥项目自身优势；☆主抓目前市场较空白机遇；☆通过项目产品规划设计更加突出项目优势，尽可能弥补存在的缺陷；将本项目打造成：★住宅——出则繁华、入则宁静的老城区上品生活典范区；★商业——涉县老城区标准性商业中心。

第四篇各项建议地块规划方面——商业部分+：地处繁华的商业中心+：规模较大—：当地大品牌云集—：商业形态丰富—：档次、品类齐全项目现状市场现状—：本项目商业几经易主发挥自身优势规避缺陷不足从后期经营角度出发：有自身独有特点能够填补当地商业空白差异化商业定位从销售角度出发：传统商业模式，能够化整为零布局商业模式示例（经营类）真正意义上的吃喝玩乐一条龙商业综合体石家庄勒泰广场商业模式示例（销售类）较为传