自学考试房地产经营与管理参考资料20111020

房地产开发与经营复习题（自学考试）一、单项选择题在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产业属于(

C)。

A.第一产业

B.第二产业

C.第三产业

D.信息产业

2．经济适用房是一种(

A

)。

A.社会保障性质的微利商品房

B.福利性的住房

C.没有个人产权的微利商品房

D.只租不售的住房

3．我国土地公有制采取的两种形式是(

B

)。

A.集体所有制和全民所有制

B.集体所有制和国家所有制

C.集体所有制和公有制

D.农民所有和全民所有

4．房地产经营管理的主体是指（D）。A．土地B．土地使用权证C．房地产D．房地产企业5．房地产开发分为外延式开发和内延式开发,它是根据开发的（C）。A.时间不同划分的B.内容不同划分的C.规模不同划分的D.经营对象的相对差异划分的6．进行房地产开发的最主要目的是获取项目的（B）。A.最大的社会效益B.最大收益C.最大的环境效益D.最大的政绩7．市场营销活动的出发点，了解市场、认识市场的一种有效方法和手段是（B

）。A．市场调查B．市场细分C．目标市场的选择D．市场定位8．判断项目可以接受的条件是（B）。A.FNPV≤0B.FNPV≥0C.无法判断D.FNPV=09．房地产企业基本不作重大变革，保持既有的产品结构和服务，保持市场份额，维持企业的投资回报，反映房地产企业采用（D）。A.进攻战略

B.增长战略C.稳定战略

D.多元化战略

10．在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系(

A)。

A.仍然有效

B.同时失效

C.重新签订

D.需要修订

11.房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为称为（A）。A.房地产经营

B.房地产中介

C.房地产咨询

D.房地产综合开发

12.关于划拨土地使用权的基本特征不正确的是（D）。A.划拨土地使用权具有行政性B.划拨土地使用权具有无偿性C.划拨土地使用权具有无期限性D.划拨土地具有期限性13.房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（

B）。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段14.对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查，称为（C）。A.问卷调查

B.重点调查C.全面调查

D.抽样调查

15.下列属于房地产市场调研数据的定性分析方法的有（A）。A.因子分析

B.判别和聚类分析C.线性回归分析

D.德尔非法

16.房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（B）

A.研究决策阶段

B.生产阶段C.市场销售阶段

D.物业管理阶段

17.当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=(B)。A.11.31%

B.13%C.9%

D.18.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

A．质量控制的方法B．进度控制的方法C．合同管理的方法D．成本控制的方法19.房地产直接融资的特征有（D）。A.

间接性

B.集中性

C.分散性

D.可逆性20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是(

B

)。

A.咨询费

B.佣金

C.好处费

D.评估收费

21.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）。A.

对立关系

B.对立与统一的关系

C.

统一关系

D.互不影响关系22.用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D）。A.

SPC图法

B.因果分析图法C.

直方图法D.排列图法23.盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A

）。A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度24.物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A）。

A.平等关系

B.从属关系C.上下级关系

D.不平等关系

25.根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（

D

）。A.签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺26.房地产开发项目成本管理的重点是（C）。A.策划阶段投资控制

B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制

D.施工阶段投资控制27．1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A）”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖28．目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（D）。

A.10年B.15年C.20年D.30年29．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D）。

A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性30．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A）。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定1.房地产投资收益与风险的关系是(

C

)。

A.高收益低风险

B.高收益高风险

C.低收益低风险

D.低收益高风险

2．房地产在理论价格的构成上可以分为两个部分，即土地价格和（D）。

A.建筑物价格B.构筑物价格C.房子价格

D.房屋价格3．房地产业在国民经济中占有重要的地位和作用，是国民经济的（）A.新兴产业B.支柱产业C.第一产业D.发展产业4．房地产开发分为初次开发和再次开发，它是根据开发的（）。A.时间不同划分的B.内容不同划分的C.规模不同划分的D.经营对象的相对差异划分的5．主要解决何时购买、何处购买、有谁购买、及如何购买等问题属于（B）。A.消费者购买行为分析B.开发经营决策C.消费者购买动机分析D.经营对象分析6．中国城市土地价格实际上是(

B)。

A.城市土地所有权的价格

B.城市土地使用权的价格

C.建筑物和构筑物的价格

D.城市基础设施的价格

7．房地产组织机构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队，企业结构扁平化称为（）。A.矩阵结构

B.团队结构

C.虚拟结构

D.无边界组织8．土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为(

)。A.无偿取得方式

B.部分有偿取得方式

C.有偿取得方式

D.划拨方式

9．房地产开发项目分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等是按照（）。开发物业类型的不同划分

B.开发物业开发程度的不同划分

C.开发物业价值的不同划分

D.开发物业特点的不同划分

10．明确开发或经营项目属于（B）。A.财务策略B.生产策略C.市场开发策略D.价格策略

11.下列哪些地适宜划拨土地使用权（D）。A.

旅游房地产用地

B.写字楼用地

C.经济适用住房用地

D.普通商品房用地12.别墅出让用地的最高出让年限为（D）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年13.开发建设项目投资决策的基础，在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤是（

）。A．项目建议书B．初步设计C．可行性研究D．项目的评估14.在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查，称为（）。A.问卷调查

B.重点调查C.全面调查

D.抽样调查

15.下列属于房地产市场调研数据的定性分析方法的有（）。A.因子分析

B.判别和聚类分析C.线性回归分析

D.层次分析法

16.在投资估算中房屋开发费不包括(

)。A.建安工程费

B.附属工程费

C.室外工程费

D.职工福利费17.当i1=10%,FNPV1=518.65万元;当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=(C)。A.11.89%B.11.31%

C.9%

D.10.99%18.房地产直接融资的特征有（C）。

A.

间接性

B.集中性

C.部分不可逆性

D.可逆性19.在房地产建设工程项目的招标方式中，最有利于投标企业之间展开竞争的方式是（

）。A.公开招标

B.邀请招标C.竞争招标

D.议标

20.债券、股票是房地产融资的（B）。A．储蓄方式B．金融工具C．信贷资金来源D．信托形式21.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（D）。A.

对立关系

B.统一关系

C.

互不影响关系

D.对立与统一的关系22.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的(

B)。

A.所有权

B.使用权

C.抵押权

D.继承权

23.承包商向开发商移交工程，也是工程建设的最后一个程序为（B）。A.

投资决策

B.竣工验收C.

物业管理D.工程建设24.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）。

A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D．项目基准收益率25.房地产企业主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定对应关系，在市场树立企业和品牌的竞争优势的销售方式，称为（）。A.

关系营销

B.全程营销C.

品牌营销

D.绿色营销26.下列有关项目合同的特点表述错误的有（）。A.

合同内容多

B.合同风险大

C.

合同执行周期短

D.合同执行周期长27.房地产是一种特殊的商品，它与其他劳动力、资本以及其他类型商品最大的区别是（D）。A-9A.价值量巨大B.政策性特强C.本身是一种物化劳动D.不可移动性28.房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的（D）。A.文化环境的一种活动B.物质环境的一种活动C.社会环境的一种活动D.人居环境的一种活动29.当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（A）。

A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位30.在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（A）。

A.收益性物业B.工业性物业C.居住性物业D.特殊性物业1.中国土地市场实质是（D）。

A.土地所有权市场

B.土地收益权市场C.土地使用权市场

D.土地占有权市场

2．作为国民经济的一个产业部门，房地产业属于（C）。A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．基础性产业3．房地产开发分为单项开发和综合开发是根据开发的（D）。A.时间不同划分的B.内容不同划分的C.规模不同划分的D.经营对象的相对差异划分的4．在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为(

B)。

A.生产价格和流通价格

B.出售价格和租赁价格

C.市场价格和成本价格

D.流通价格和廉租价格5．下列组织结构设计属于分权制的组织结构为（B）。A.

事业部制

B.直线职能制C.直线制

D.虚拟结构6．具有社会保障性质的商品住宅为（D）。A.普通商品房B.两限房C.廉租住房D.经济适用住房7．下列地适宜划拨土地的有（D）。A.

旅游房地产用地

B.写字楼用地

C.工商管理局办公楼

D.普通商品房用地8．建筑物的外观对房地产价格的影响属于（B）。A．经济因素B．环境因素C．物理因素D．行政因素9．工业出让用地的最高出让年限为（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法，称为（D）。A.问卷调查

B.重点调查C.全面调查

D.抽样调查

11.土地使用权转让后，原土地使用权的受让人与国家所确定的权利义务关系应（

B）。A.全部转让给新的受让人B.部分转让给新的受让人C.不必转让给新的受让人D.由新的受让人与国家重新确定12.下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（B）。A.归纳分析法

B.判别和聚类分析C.层次分析法

D.德尔非法

13.在不超出所使用的土地使用权年限的条件下，房屋租赁的期限一般由（A

）。

A.出租人确定

B.承租人确定C.政府有关部门确定

D.租赁双方确定

14.当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=(C)。A.9.14%B.13%C.11.31%

D.15.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）。A.

对立与统一的关系

B.统一关系

C.对立关系

D.互不影响关系16.利用发行股票方式筹集房地产资金与其它筹资方式相比，其优点是（C）。

A.筹资成本低

B.灵活，见效大C.不受市场利率影响

D.所筹资金无需偿还

17.房地产直接融资的特征有（D）。A.

间接性

B.集中性

C.信誉上的差异性

D.可逆性18.了解质量问题特征分布规律，清楚地观察到质量问题出现的地方和出现的频率的有效工具为（A）。A.

直方图法

B.因果分析图法C.

SPC图法

D.排列图法19.用于零售业的房屋和建筑物属于（D）。

A.住房

B.写字楼C.商业用房

D.工业用房

20.采用行政划拨方式取得的房地产，要在(

B

)。

A.补足房地产出让金后才可以转让、出租、抵押

B.补足土地出让金后才可以转让、出租、抵押C.不需作任何补偿后才可以转让、出租、抵押

D.补足房产出让金后才可以转让、出租、抵押

21.按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，三级市场指（C）。A.

房地产开发经营市场

B.土地出让市场C.存量房地产交易市场

D.土地的划拨市场22.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（B）。

A.30000件

B.21400件

C.21800件

D.15600件

23.房地产赠与和继承，都是房地产权利（C）。B-12

A.有偿转让的行为

B.私下转让的行为C.无偿转让的行为

D.公开转让的行为

24.动态投资回收期是指项目以（B）。

A.净现金抵偿全部投资所需的时间B.净收益抵偿全部投资所需的时间

C.净现值抵偿全部投资所需的时间D.财务净现值抵偿全部投资所需的时间

25.房地产企业通过激发产品的文化属性，构筑亲和力，把企业营销缔造成为文化沟通，通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密维系在一起的企业行销活动，称为（C）。A.

关系营销

B.全程营销C.文化营销

D.绿色营销26.通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（B）。A.

市场营销

B.市场细分C.

市场调研D.市场定位27．房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（

D）。A．一切因素的总和B．主体因素的总和C．客体因素的总和D．周围各种影响因素的总和28．房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（

）。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段29．某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（B）。A．8.24%B．8%C．6.12%D．12.62%30．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A

）。A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度1.项目可行性研究是为投资决策提供依据的重要环节，发生在（B）。A.投资前期

B.投资期C.生产和营销期

D.评价与决策期2．土地所有权在经济上实现的形式是（C）。A.利润

B.成本C.地租

D.税收3．房地产经营分为地产经营和房产经营是根据开发的（A）。A.时间不同划分的B.内容不同划分的C.规模不同划分的D.经营对象的相对差异划分的4．房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是（B

）。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境5．下列组织设计属于集权制的组织结构为（C）。A.

事业部制

B.直线职能制

C.矩阵制

D.虚拟结构6．政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住宅为（C）。A.普通商品房B.两限房C.廉租住房D.经济适用住房B-37．下列哪些地适宜划拨土地（D）。A.

旅游房地产用地

B.写字楼用地

C.城市基础设施用地

D.普通商品房用地8．房地产市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和（D）。A.可行性研究

B.市场细分

C.项目定位

D.调研分析9．科技、文化、卫生出让用地的最高出让年限为（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查，称为（）。A.问卷调查

B.重点调查C.全面调查

D.抽样调查

11.当存在着许多不完全清楚或存在着不可控制因素条件下，可能出现几种不同结果时而进行的决策是(

C

)。

A.竞争型决策

B.风险型与不确定型决策C.程序化决策

D.战略决策

12.下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（C）。A.演绎分析法

B.层次分析法C.线性回归分析

D.德尔非法

13.当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=()。A.11.31%

B.13%C.11.79%

D.14.理论和实践证明，商品住房消费，必须(

C

)。

A.有政府部门的支持

B.有国家相关政策的支持

C.借助金融的支持

D.有相关法律的支持

15.房地产间接融资的特征有（C）。

A.

分散性

B.集中性

C.直接性

D.不可逆性16.房地产股份制企业的股本金，一旦认购，投入房地产企业，便成为房地产企业的(

C

)。

A.借入资金

B.筹措的资金

C.自有资金

D.公积金

17.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（）。A.

对立关系

B.统一关系

C.对立与统一的关系

D.互不影响关系18.一种典型的动态分析质量问题的方法为（D）。A.

直方图法

B.因果分析图法C.

排列图法

D.SPC图法19.土地出让金是(

B

)。

A.土地使用权价格

B.土地所有权价格

C.一般意义上的土地价格

D.完整的土地价格20.房地产开发项目成本管理的重点是（B）。A.策划阶段投资控制

B.设计阶段投资控制C.施工阶段投资控制

D.销售阶段投资控制21.通过确定一个或多个不确定因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的影响程度来制定对策的方法是（D）。A.保本点分析B.统计试验分析C.现金流量分析D.敏感性分析22.房地产中介服务属于(

A

)。

A.第三产业

B.第二产业

C.第一产业

D.其它产业

23.房地产营销的实施起始于项目可行性研究阶段，贯穿于项目的设计、建造、销售以及物业管理整个过程，称为（B）。A.

关系营销

B.全程营销C.

品牌营销

D.绿色营销24.通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（B）。A.

市场营销

B.市场细分C.

市场调研D.市场定位25.按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场指（B）。A.

房地产开发经营市场

B.土地出让市场C.存量房地产交易市场

D.房屋抵押市场26.房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（C）。

A.研究决策阶段

B.市场销售阶段C.生产阶段

D.物业管理阶段27．房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商(C)。

A.增加销售收入B.降低销售成本C.减少风险D.减少税费28．某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D29．对商业繁华程度的依赖性最大的是(D)。

A.写字楼B.高尔夫球场C.住宅D.商场30．物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资()。

A.能够保值和增值B.受通货膨胀的影响C.贷款利率较低D.经营成本较低1.我国城市土地进入市场交易的是（C

）。

A.土地所有权

B.土地承包经营权C.土地使用权

D.农地征用权

2．房地产经营分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营是根据开发的（C）。A.时间不同划分的B.内容不同划分的C.经营规模和经营方式D.经营对象的相对差异划分的3．解决房地产开发中，使开发项目保本或不至于亏损的规模的确定问题是（A）。A.风险分析

B.灵敏度分析

C.概率分析

D.损益临界分析4．以招标方式出让土地使用权,获得土地使用权的是(

)。

A.由报价最高者

B.由综合指标来决定谁可以

C.由竞争能力最强者

D.由最符合土地使用规则者5．政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动，称为（）。A.

行业管理

B.自治管理

C.经济管理

D.行政管理6．政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房为（）。A.经济出租房B.限价商品房C.廉租住房D.经济适用住房7．农村集体所有的土地如能进行开发建设，就必须先(

)。

A.出让给房地产开发企业

B.划拨给房地产开发企业

C.转变为国有土地

D.租赁给房地产开发者8．下列哪些地适宜划拨土地（C）。A.

旅游房地产用地

B.写字楼用地

C.社会福利项目用地

D.普通商品房用地9．居住出让用地的最高出让年限为（A）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列(

B

)。

A.法律关系变化

B.权利关系变化

C.商品价值变化

D.其他经济变化

11.在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查，称为（B）。A.问卷调查

B.重点调查C.全面调查

D.抽样调查

12.比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是(

)。

A.银行信贷

B.股票筹资

C.债券筹资

D.财政筹资

13.下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（）。A.因子分析

B.层次分析法C.比较分析法

D.德尔非法

14.在房屋买卖中，房屋所有权转移的标志是（

B）。A-12

A.办理房产过户手续B.领取房屋所有权证书C.签订房屋买卖契约D.确认房产产权

15.当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=()。A.13%

B.11.31%C.9%

D.10.99%16.只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，这就是(

D

)。

A.程序化决策

B.战略决策

C.竞争型决策

D.确定型决策

17.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（B）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

18.各级领导直接行使全部管理职能，这种组织机构形式是(

)。A.直线制

B.职能制

C.事业部制

D.直线—职能制19.房地产直接融资的特征有（C）。

A.

间接性

B.信誉度偏好性

C.分散性

D.可逆性20.房地产开发企业发行企业债券主要是为了筹集（

）。A.短期资金

B.中、长期资金C.流动资金

D.资本金21.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（C）。A.

对立关系

B.统一关系

C.对立与统一的关系

D.互不影响关系22.土地价格具有不断上涨的趋势是由(

C

)。

A.土地位置的不动性决定的

B.土地可永久使用决定的

C.土地的有限性决定的

D.城市人口不断增加决定的

23.了解质量问题特征分布规律，清楚地观察到质量问题出现的地方和出现的频率的有效工具为（B）。A.

因果分析图法

B.直方图法C.

SPC图法

D.排列图法24.房地产企业在整个营销过程中充分体现环保意识和社会意识，向消费者提供科学的、无污染的生产和销售方式，称为（D）。A.

关系营销

B.全程营销C.

品牌营销

D.绿色营销25.按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，二级市场指（）。A.房地产开发经营市场

B.土地出让市场C.存量房地产交易市场

D.土地的划拨市场26.通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（B）。A.

市场营销

B.市场细分C.

市场调研D.市场定位27.按房地产的类型，可以把房地产市场分类(A)。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C.一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

D.销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场28.建设工程管理队伍中的核心人物是(D)。

A.预算员B.高级经济师C.房地产估价师D.项目经理29.某宗地总面积为1000平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为400平方米，容积率为(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D30.房地产最重要的一个特性是(A)。

A.位置的固定性或不可移动性B.依赖性C.相互影响性D.不一致性二、多项选择题(在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。)31．房地产开发按时间不同，分为（AE）。A.初次开发B.外延式开发C.内延式开发D.综合开发E.再次开发32．房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的途径有（BCDE）。A.实行项目经理质量负责制B.审核有关技术文件C.审核有关报告或报表D.现场质量监督E.现场质量检验33．房地产营销的4P理论即四个基本要素的有效组合是指（ABCE）。A.产品B.价格C.销售渠道D.消费者E.促销34．房地产交易的形式有（ACD）。A.转让B.买卖C.租赁D.抵押E.出让35．相对于一般物业管理的内容，写字楼物业管理还有以下内容（BCD）。A.保洁与绿化B.前台服务C.营销推广D.安全保卫E.房屋维护与维修31．房产经营的主要形式有（ABC）。B-17A.出售B.出租C.抵押D.交换E.借用32．房地产开发项目工程质量控制常用方法（BCDE）。A.层次分析法B.排列图法C.因果分析法D.直方图法E.SPC法33．整合营销理论又称4C理论，强调（ABDE）。消费者的愿望和需求B.消费者购买的便利性C.业主的满意度D.顾客可接受的价格E.企业与顾客的有效沟通34．房地产的特性决定了交易中必须遵守的原则（ABCD）。A.及时登记原则B.房地联动原则C.交易价格遵循国家政策的原则D.交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则E.价格申报原则31．房地产经营按经营规模和经营方式划分（ABCE）。A.专项经营B.综合经营C.集团经营D.合资经营E.跨国经营32．房地产开发项目成本管理的原则有（ACDE）。A.设置科学的成本管理目标B.动态控制与静态控制相结合C.设计阶段投资控制是重点D.变被动控制为主动控制E.经济与技术结合是成本管理的高效手段。

33．房地产市场营销的4R理论具体指（ABCD）。B-18A.市场反应B.顾客关联C.关系营销D.利益回报E.收益的最大可能性34．房地产买卖价格的特殊性体现在（BCDE）。A.房地产价格的不公开性B.位置对价格起着决定作用C.房地产价格的垄断性D.不能完全依成本定价E.房地产价格的趋升性35．物业的自然属性包括（BCD）。A.法律性B.固定性C.耐久性D.多样性E.经济性31．房地产开发经营按活动发生的不同过程分为（ABC）。A.房地产开发经营B.房地产流通经营C.房地产消费及使用经营D.房地产抵押经营E.房地产租赁经营32．房地产开发项目成本管理按阶段分为（BCDE）。A.立项阶段成本管理B.策划阶段成本管理C.设计阶段成本管理D.发包、施工阶段成本管理E.项目销售阶段的成本管理33．房地产市场营销的4V组合理论指（ACDE）。A.差异化B.同质化C.功能化D.附加价值E.共鸣34．房地产租金评估的方法有（ACD）。A.积算法B.基准地价法C.租赁实例比较法D.收益分析法E.假设开发法35．前期物业管理的特殊性体现在（CDE）。A.长期性B.专业性C.过渡性D.多重性E.较长性31．房地产开发与经营活动主要包括（ABC）。房地产开发B.房地产营销及中介服务C.物业管理D.房地产市场管理E.房地产行政管理32．房地产开发项目合同的特点有（ABDE）。A.合同标的物的特殊性B.合同执行周期短C.合同执行周期长D.合同内容多、范围广E.合同风险大33．开发商的价格营销策略通常由（BDE）。A.尾数定价策略B.总体定价策略C.低开高走定价策略D.全营销过程定价策略E.时点定价策略34．房地产抵押的原则（BD）。A.最高最佳利用的原则B.房地合一的原则C.产权合法的原则D.依法登记的原则E.房地分离的原则35．物业管理的特征有（ABDE）。A.社会化B.专业化C.集团化D.市场化E.企业化三、名词解释(本大题共4题，每小题3分，共12分。)1．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2．房产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并意识、有计划加以实现的经济活动过程。3．内部收益率：使净现值等于零的贴现率，即在项目的寿命终结时，使收支相抵的收益率。4．房地产项目定位：旨在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。5．国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。6．房地产综合开发指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让开发项目或者销售、出租商品房的行为。7．财务净现值：将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折线率逐期折现的现值的代数和。8．房地产开发项目成本：项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。9．房地产市场调研的含义：市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地

收集、整理与企业市场营销的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析判断，为企业经营决策提供依据的信息管理活动。10．土地的储备和一级开发:政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。11．投资收益率：项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率。12．拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。13．挂牌出让国有土地使用权:是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

14．房地产可行性研究：在投资决策前，对于项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面地分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。15．投资回收期：项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。16．房地产预售：房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得预收资金建设该房地产。17．招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

18．房地产交易指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。19．房地产抵押贷款是指房地产企业以自身拥有的正在建设的房屋及土地使用权作为贷款的抵押品向贷款人申请的贷款。贷款人有权处置抵押物，并依据受偿的顺序从处置价款中受偿。

20.房地产市场营销:通过通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。)1.房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。2.什么是土地的储备和一级开发？

政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。3.房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。

4．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。

5．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。6．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？

房地产开发项目成本管理的原则有：设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。7.房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。8现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：

（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；

（2）通过国家出让方式取；

（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。9.房地产市场调研的内容包括哪些？

市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。10．房地产项目风险分析的方法有哪些？房地产项目风险分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。11．房地产融资的主要方式有哪些？房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。12．工程项目质量管理的特点有哪些?

A-3．工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。13.房地产开发与经营决策内容包括哪些？房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。14.房地产开发项目定位的原则有哪些? A-1

房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。15.划拨土地使用权的有哪些基本特征？划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。16．我国房地产融资中的主要风险有哪些?我国房地产融资中的主要风险有：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。17．房地产开发项目进度管理的措施有哪些?B-1房地产开发项目进度管理的措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。18．房地产市场开发策略主要趋势表现在哪些方面？开发由本地化向跨区域发展；开发从品质向品牌跨越；纯住宅开发向商用物业拓展；诚信开发地产争雄楼市；开发健康住宅风生水起。19.简述直线职能制组织结构及其优缺点。直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。20.协议出让国有土地使用权范围?

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。21.简述房地产市场调研的操作流程。一准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表和调查问卷二调查阶段：试调查；调研实施三分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证；调研数据的统计与分析；撰写调研报告；修订并提交调研成果四整理归档阶段22．房地产开发与经营的特点有哪些?房地产开发与经营的特点有：房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营的风险较大；房地产开发与经营政策性强；专业性强。23．房地产开发项目管理单位有哪些?业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理。24．国民经济评价与财务评价的主要区别有什么？经济目标不同；价值尺度不同；折线率不同；汇率不同

25.房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容有哪些？房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容：行业专业管理；行业内部运行规则；研究行业发展规划；为会员服务提高行业竞争力。26.房地产开发项目定位包含哪些内容? 房地产开发项目定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。

27.房地产市场调研报告撰写的原则有哪些？以调研目的为核心的原则；前后逻辑合理的原则；层次鲜明的原则、图文并茂的的原则。28．简述房地产开发项目可行性研究的步骤。

组织准备；资料收集及市场调查；开发方案的设计和评价、选择；详细研究；编制可行性研究报告。29．房地产开发项目的特点有哪些?B-3房地产开发项目的特点有知识的密集性、组织的层次性、系统性、投资额巨大、建设周期长、整体性强。30．

房地产开发建设投资主要包括哪些费用?土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。五、论述题(本大题共1题，共12分。)1．房地产转让必须具备哪些条件？(1)以出让方式取得的土地使用权

以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件：

1)

按照出让合