设备前期管理培训

前期设备管理前期设备管理主要包括：设备的设计、设备的选型、设备的安装调试、设备的验收等几个阶段物业公司应在规划设计阶段，派人协助开发商，参与设备的设计、选型、安装调试及验收工作一、设备的选型，需注意以下问题：1、可靠性可靠性是表示一个系统、一台设备在规定的时间内、在规定的使用条件下、无故障地发挥规定机能的程度。一个系统、一台设备的可靠性愈高，则故障率愈低，经济效益愈高，这是衡量设备性能的一个重要方面。2、维修性（可修性或易修性）维修性影响设备维护和修理的工作量和费用。维修性好的设备，一般是指设备结构简单，零部件组合合理；维修的零部件可迅速拆卸，易于检查，易于操作，实现了通用化和标准化，零件互换性强等。一般说来，设备越是复杂、精密，维护和修理的难度也越大，要求具有相适应的维护和修理的专门知识和技术，对设备的润滑油品、备品配件等器材的要求也高。3、节能性节能性是指设备对能源利用的性能。节能性好的设备，表现为热效率高、能源利用率高、能源消耗量少。4、通用性通用性，主要指一种型号的机械设备的适用面要广，即要强调设备的标准化、系列化、通用化。就一个企业来说，同类型设备的机型越少，数量越多，对于设备的备用、检修、备件储备等管理都是十分有利的。5、安全性在选择设备时，要选择在生产中安全可靠的设备，设备的故障会带来重大的经济损失和人身事故。要注意防护设施的可靠性，要注意设备的材质是否满足设计要求，安装是否合理、牢固，是否安装有预报和防止设备事故的各种安全装置。6、环保性环保性是指设备的噪声和排放的有害物质对环境的污染要符合有关规定的要求。7、成套性成套性是指设备本身及各种设备之间的成套配套情况。避免动力设备与生产设备之间“大马拉小车”或“小马拉大车”的现象。参与设计、现场施工管理会议，从物业管理和使用者的角度，提出节约投资、方便管理、降低能耗方面的建议二、设备的安装调试协助开发商检查有关系统及各项机电设备之前期施工安装工艺，是否符合施工规范从物业管理和使用者的角度，审阅物业的设计方案及施工图纸，对物业的总体规划、建筑设计、设备用房，规划布置等方面向开发商提供改善及改良意见

从物业管理、使用者的角度，对机电设备的配置和设计，于用量、选型、预见的潜在问题及有利于节约运行成本和日后的维修保养等问题提出专业意见和建议，以达到节约能源费用的效果

根据物业管理的需要，就智能化、消防、监控系统的功能及设备布点等配置，向开发商提供有利于控制成本、便于管理方面的意见

从物业管理、使用者的角度，对道路交通、人、车分流规划、绿化环境的和谐优化，提供合理建议三、设备的验收与管理办理接管移交手续，并需开发商提供以下资料：提供被接管设备系统的竣工图(若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)；提供被接管的设备、系统的操作说明、保养手册及其它有关资料；提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术、保修条款；出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明；提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所有测试、检验和分析报告；清洁被接管的场地、设备和机房。对以下情况，物业公司有权拒绝接管设备：严重违反国家有关法规；未能通过有关政府职能部门的验收；施工区域与交付物业不能有效隔离；设备机房不能完全独立封闭；其它可能危及设备正常运行和人身安全的物业

设备缺陷整改：

对在接管过程中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向开发商(或大业主)建议暂缓接管，待整改完成后重新验收设备试运行：

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由开发商(或大业主)其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议，清楚列明有关各方责任设备运行模式：

按开发商（或营销部门）的使用需求，物业公司制订设备运行、维护、保养时间表及相关工作流程，开发商（或营销部门）书面确认，物业公司遵照执行建立设备运行、维护、保养方面的管理制度：

包括设备机房管理制度、值班及交接班制度、维修材料及工具领用管理制度、仓库管理制度、机房及设备设施巡查制度、机房门禁制度、安全工作制度、外委设备厂商监管制度、危险品管理制度、维修工作流程等制订各系统设备作业指导书：根据所提供的设备、系统的操作说明、保养手册及其它有关资料，制订《设备运行、维护、保养作业指导书》，包括各种运行、保养、维修方面的操作规程、安全制度（包括工作票制度；工作許可制度；工作監護制度；工作間斷、工作轉移和工作終結制度等）、注意事项、表格、紧急事件处理程序、各种表格等制订设备计划性维护、保养计划（月度、年度），并按计划执行：

分为设备计划性维护、保养与应急维修两部份：

制订设备的年（月）度维护、保养计划，并安排落实，定期进行总结；

建立应急