酒店管理财务酒店财务说明参照资料(叶予舜)

叶予舜二0一四年一月二十四日星期五酒店管理财务 酒店财务说明参照资料一、酒店基本设施分类1.酒店内部区域划分(1)客房分类：标准问、豪华房、行政房、豪华套房、行政套房、总统套房。数量标准参见统计数据(套内使用面积)。(2)公共区域：餐饮设施、会议设施、其他设施(商务中心、健身中心、水疗及桑拿、大堂、行政区、零售商店、游泳池及娱乐场所)。(3)后勤及行政办公：后勤区、设备问、工作人员办公区等 。(4)停车场：规划中要求设定的停车位。2.重要指标(1)标准房间面积：标准房间的套内使用面积。通常度假型酒店要高于普通商务酒店。参考指标范围35-55m2,详见统计数据。星级五星(m2)四星(m2)三星+有限服务(m2)标准房382822行政房433124套房796049(2)客房面积占比：客房区域面积/总建筑面积。一般来说，旅游度假类的酒店，此项指标要低于商务类酒店。参考指标范围60%-70%(以下的计算不包含停车场面积，停车场按照规划要求计算)(3)客房得房率：客房套内面积/客房区域总建筑面积。扣除的区域主要是指电梯厅（核心筒） 走廊、布草等后台辅助区域。 参考指标范围 65%-75%公共区域得房率： 公共区域使用面积 /公共区域总建筑面积。扣除的区域主要是指走廊（一般宴会厅等客流大的区域会设置比较大的空间） 、后台操作间（餐厅的操作间以及宴会厅的备餐间等需要较大面积） 、电梯厅等等。参考指标范围 60%-75%后勤及行政办公： 后勤及行政办公面积 /总建筑面积。 参考指标范围10%-20%平均每间房建筑面积： 总建筑面积 /房间数量。星级和标准越高的酒店该指标越高，一般度假型酒店和以商务会议为主的商务酒店指标也会较高。参考指标范围：100-150褶/房停车场面积： 停车位毛面积 *规划要求的数量。一般高端酒店的停车场设计会叫普通住宅和普通写字楼更为宽阔以体现酒店的品质， 有些酒店还设有地上停车位。停车位毛面积参考指标范围：35-45nf/位房间数量： 将能够居住的每件卧室极其配套的必要性附属房间（洗手间、客厅等）称作房间，一般按照标准房间面积估算房间总数量钥匙数量： 在全部房间数量里， 根据酒店定位的标准确定套房的数量即按照客房分类计算的客房数量称作钥匙数量。在匡算阶段酒店的客房配比无法精确计算， 一般会根据酒店房间数量完成后续的测算。酒店市场分析的常用指标入住率方法：通过比较各酒店渗透率水平确定入住率渗透率：渗透率的概念是基于“平等市场份额”的假设，即如果其他所有因素都相同， 则市场中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也将相同。 任何不一致都是由于某一家酒店假定所拥有的有利特征较多或较少所引起的。例如，如果一个市场有 1,000间客房，酒店 A有100间客房，则它在该市场中的平等份额是 10%。如果该酒店市场总共获取了 250,000间房晚，按照平等市场份额假设，该酒店应该获得25,000房晚，而如果酒店A只获得了20,000间房晚，那么该酒店的市场渗透率为 80%（20,000/25,000）。（1）在统计数据齐全的情况下， 通过将拟建酒店的分客户市场渗透率水平与存量酒店的渗透率水平进行比较来确定拟建酒店的入住率水平。 需要取得的数据包括，竞争酒店的客房数量、入住率水平、不同客户市场（商务、旅游团体、旅游散客、会议市场以及其他市场）的入住率水平。通过将拟建物业的各项优劣势与竞争酒店进行比较确定其市场渗透率水平从而确定其市场入住率。 通常情况下在匡算阶段如果没有顾问公司的协助我们很难获得以上详尽信息， 因此亦比较困难采用此方法进行计算。（2）在统计数据不齐全的情况下， 可参考同等级酒店的入住率亦可以根据拟建酒店的定位与市场平均水平进行比较确定入住率。 这里我们可以分客户市场进行比较以确定入住率水平。市场平均入住率、客户市场分配等市场平均指标可以通过《酒店业务统计年鉴》获得。最终的入住率水平建议根据市场平均水平、 市场最佳酒店水平以及竞争最近似的酒店水平进行预测和调整。通常情况下我们获得的数据均是目前市场状态下的入住率水平 （当然我们也可以直接采用目前的入住率水平） ，关于拟建酒店运营稳定年份的市场平均入住率水平我们可以通过目前的竞品酒店市场对目标客源的吸引水平、 未来市场酒店客房的供应以及未来目标客源的增长率等指标进行预测。（1）目前市场吸引力水平 =客源总数量 /总房晚数量 =客源总数量 /（当前市场平均入住率 *市场总供应）（2）预测市场吸引力水平： 假设市场吸引力水平不变，亦可以根据市场情况进行调整。 比如预测今后的经济形势好转或者收入水平提高以及消费习惯的改变，客户可能会更倾向入住高端酒店，那么市场吸引力水平可以适当提高。（3）预测的市场吸引力水平 =客源总数量（可预测增长率） /总房晚数量 =客源总数量 /（待求解的市场平均入住率 *预测的市场总供应）未来市场平均入住率 =客源总数量（可预测增长率） /（预测的市场总供应*预测的市场吸引力水平）平均房价估计：参考市场平均水平根据标杆酒店平均房价进行调整，按照稳定期之后 3%-5%的通货膨胀率分年度调整房价。一般情况下，在开业初期我们会给予一个较高的折扣价格获得较低的房价水平以吸引客源， 因此在开业期至稳定期之间我们会设定一个相对较高的房价增长率水平， 8%-15%（根据当初的折扣价格确定） 。平均房价的概念： 是不同细分市场各种价格的平均加权， 如门市价（不打折扣的挂牌价格） 、宣传价（对外的宣传价格） 、协议价（对大订单客户的协议价格）等，如果该酒店存在免费房即按照惯例给重要客人或赌场客人的免费房那么在计不同算平均价格时要予以注意。 同时平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，不同我们在计算时给定的是标准房间平均房价， 因此在总收入测算时我们亦是根据总房间数量而非总钥匙数量进行测算。 这里我们假设如果套房是 2间标准房的组成，那么其价格也是标准房间的 2倍，而真实情况是远超过标准房倍数的房价，这也符合我们测算的相对合理保守的原则。我们在没有顾问公司的帮助下通过公共渠道获得的竞争酒店的房价水平需要扣除早餐费用，通常情况下将早餐费用直接计入餐饮收入。（1）在有顾问公司协助的情况下， 我们可以获得并预计拟建酒店的客户的需求份额， 并通以及不同客源对房价的恒收能力从而估计不同客源主体的预期平均房价， 在此基础上确定其对平均房价的贡献从而计算出预计的平均房价。（2）并不建议采用第一种方法进行计算， 这主要是因为虽然不同客源对拟建酒店的价格承受能力不同， 但是酒店在确定房价时并不能根据不同客户的承受能力确定房价。此外，客户的需求份额以及预期平均房价水平对于业主方来说也比较难以估计。因此，通过比较市场平均水平和标杆酒店平均房价水平进行调整而确定的平均房价反而简单易行。三、酒店运营的指标（收入和支出）运营损益表我们根据“国际酒店统一会计制度（UniformSystemofAccountsforLodgingIndustry）和“中国酒店业务统计”编制酒店运营期间的运营损益表， 考察其收入和支出情况， 这也是目前国内HTL和HVS等国际酒店管理顾问所使用的测算表格。

标准格式统计年鉴匹配的精细化格式匡算阶段可使用的简洁格式1经营部门收入经营部门收入经营部门收入1-1客房收入客房收入客房收入1-2餐饮收入（食品和饮料）餐饮收入（食品和饮料）餐饮收入（食品和饮料）1-3其他运营部门收入通讯收入其他收入1-4水疗及健身收入1-5小型运营部门收入1-6租金及其他收入租金及其他收入2经营部门支出经营部门支出经营部门支出2-1客房支出客房支出客房支出2-2餐饮支出（食品和饮料）餐饮支出（食品和饮料）餐饮支出（食品和饮料）2-3其他小型运营部门支出通讯支出其他支出2-4水疗及健身支出2-5小型运营支出2-6小型运营支出小型运营支出3未分配经营开支未分配经营开支未分配经营开支3-1行政及一般开支行政及一般开支行政及一般开支3-2市场推广及营销市场推广及营销市场推广及营销3-3能源费能源费能源费3-4物业运营及保养物业运营及保养物业运营及保养4经营毛利（GOP）=1-2-3经营毛利（GOP）=1-2-3经营毛利（GOP）=1-2-3

5基本管理费基本管理费基本管理费5-1奖励金管理费奖励金管理费奖励金管理费5-2资本重置储备资本重置储备资本重置储备5-3保险等固定费用保险保险6税费税费税费6-1房J税房J税房J税6-2营业税及附加营业税及附加营业税及附加7EBITDA/NOI=4-5-6EBITDA/NOI=4-5-6EBITDA/NOI=4-5-68所得税所得税所得税9利息利息利息10折旧摊销折旧摊销折旧摊销11净利润=7-8-9-10净利润=7-8-9-10净利润=7-8-9-10指标解释说明：1）客房收入：客房收入主要取决于入住率和平均房价，在此模型下的平均房价不包含实际情境中的早餐费用，要将早餐费用计入餐饮收入。2）餐饮收入：在USALI中餐饮收入除跟食物、饮料等饮食相关的收入外，还包含会议室等公共房间的租赁收入以及餐饮服务费。3）其他运营部门收入：主要是跟酒店运营相关的收入，例如高尔夫球场、SPA、停车费、健身房、商务中心、洗衣店收入等。4）租金和其他收入：商业空间的出租、代理费还有利息收入等。5）行政及一般开支：包括所有行政部门员工以及不属于某一部门的员工薪资。因酒店的管理和运营产生的相关开支项目也归属于此类开支。 大部分行政及一般开支都是固定的。市场推广及营销：包含所有的广告、销售和促销成本。一般情况下酒店开业前几年的推广及营销费用一般较高， 而随着酒店的运营深入此项费用一般会受到控制。能源开支：大部分费用都是固定的，受客房入住率的变化影响很小。物业运营及保养费用：包含那些消费而非资本化的费用，计入运营费用中。主要包含维持设施运营和预防设备损毁而进行的维修。通常情况下，随着酒店的老化维护费用会逐步上升。当然，如果酒店的预测运营期限较长我们为了维持其市场竞争力还要考虑对酒店的升级和改造。基本管理费和奖励金管理费： 一般情况下酒店会聘请专业的酒店管理公司进行管理，除了获取专业的管理经验外还获取了酒店的品牌影响和渠道影响力，因此业主将要支付给酒店管理公司相应的管理费用。其中“基本管理费”一般按照总收入的某一百分比衡量( 1-2.5%)，奖励金管理费用通常按照经营毛利润的某一百分比衡量( 2-8%)以起到激励作用。通常情况下国际高端品牌的酒店管理费用会比较高。资本重置储备： 酒店的设置完整度对酒店的运营尤为重要因此通常情况下都会计提(一般是提前一年预留明年)对陈设、家具和设备更换的准备经以保证酒店的高品质运营。通常此项费用是应该被资本化的，在匡算阶段我们假设此项费用作为经营性费用列支。参考值范围 1%-4%，一般随着酒店的运营时间增加此项费用会递增。保险以及其他固定费用： 在USALI此项内容包含相关的税费， 而我们在测算模型中进行了区分。保险费用及其他通常按照 1%-1.5%进行估计。资本重置储备：在 USALI中对NOI的计算是不需要扣除资本重置储备的，而将NOI扣除资本重置储备称作 Adjustednetoperatingincome。但是考虑到在酒店运营当中每年都要有一定数量的损耗物品的更新而这些也是对酒店运营能力的重要考量，因此我们的 NOI即为USALI中的ANOI。固定费用前收益：一般酒店统计和测算业务中会计算固定费用前收益，即经营毛利(GOP)减去基本管理费的差额。我们在计算过程中省略了此项目标值，直接用 EBITDA/NOI和净利润等指标考察酒店的经营情况。EBITDA和NOI:EBITDA和NOI的区别是在于前者是包含非营业收入(如投资性收益)的利息、所得税和折旧摊销前利润，而 NOI则不包含非营业收入。通常情况下 EBITDA出现在利润表中，而 NOI多出现在运营损益表中，在单一业务下两者可以视为同一个概念。资产增值或减值的准备：不出现在运营所以表中，而在匡算阶段我们在利润表中忽略了此项内容。固定成本和可变成本酒店的固定成本是影响酒店前期运营收益能力的重要因素。 通常情况下， 酒店的硬件和软件配套以及人员安排都会根据酒店最高入住率的情况进行设置。 其中利润能源、 人员、行政等由于受固定成本的影响， 即使在酒店入住率较低的情况下也不会大幅的消减开支， 尤其是季节性较强的酒店， 通常在淡季也会维持相对稳定的运营结构。 这可能导致酒店在低入住率期间的利润情况非正比例的小于稳定期的利润。在不同入住率情况下酒店的费用支出公式如下：1）部门费用支出=客房满租时收入*固定费用比例（人工/其他）*该部门的支出收入比+客房满租时收入*可变费用比例（人工/其他）*该部门的支出收入比*入住率2）该部门支出收入比=该部门的支出/收入。为了与统计标准一致同时也符合酒店运营的基本情况，对于运营项来说收入是指该部门的收入情况，对于未分配经营开支项来讲收入是指总收入。在匡算阶段，我们假设酒店的所有配置标准均按照 100%满租时进行配置。为了更接近酒店的实际支出，我们可以假设部分项目的配置标准按照90-95%的出租率进行配置，但是实际上对我们的匡算结果影响不大。各项占比情况我们可以参考“中国酒店业务统计”，根据2013年统计数据对于一些差异性情况给予以下说明：客房收入在酒店经营中起到决定性作用三亚酒店主要靠客房收入，餐饮收入水平低于国内其他城市水平，由于客房部的经营毛利较高而餐饮部的经营毛利较低因此也导致三亚酒店的经营毛利（ 43%）高于其他城市。城市级别越低客房收入占总收入水平越低，餐饮收入逐步提高，这也导致三线城市的经营毛利较低（27%）0城巾二业（五星）一线（五星）二线（五星）三线（五星）客房收入68%52%47%43%餐饮收入27%42%47%50%经营毛利率43%37%31%27%

国际品牌酒店注重客房收入，经营毛利高国际品牌酒店的客房收入比例高，餐饮收入比例低，经营毛利较高，业主自行管理的经营毛利较低。城市国际（五星）国内（五星）自主（五星）国际（四星）国内（四星）自主（四星）客房收入52%42%43%60%43%38%餐饮收入43%49%49%36%50%46%经营毛利率35%33%28%32%25%21%国际酒店会降低四星级酒店的用工数量酒店实际入住客房分配的员工数量较高城巾二业（五星）一线（五星）二线（五星）三线（五星）可出租客房1.481.441.401.53实际入住客房3.042.312.733.01四星级酒店用工数量会适当降低，国际管理酒店用工数量下降明显城市国际（五星）国内（五星）自主（五星）国际（四星）国内（四星）自主（四星）可出租客房1.341.601.651.031.431.54实际入住客房2.452.742.831.642.392.47注：用工类别包括全职员工、临时员工和实习生，临时员工和实习生数量约占20%左右。.开办费及营运费用通常情况下， 酒店的开办费主要指在开业筹备期间， 除固定资产以及购置易耗品、棉织品、服装等开业所需物资费用外的开业前广告、营业推广、开业前期的人力成本、 筹备费用和培训费等。 将购买的家具等固定资产以及易耗品、 棉织品、服装等指为营运费用， 这部分费用通常计入企业的固定资产进行摊销而不计入开业费用中去。因此开办费主要包括人工成本、 市场营销费用和行政一般开支。 由于酒店的管理公司不同以及酒店定位不同开办费的差异往往较大，按照 ABC管理公司的经验酒店开办费通常维持在 10-12万元/房，营运费用通常在 10-15万元 /房的水平。根据上海景合投资管理有限公司的研究（ 2009）北京和上海国际五星级酒店的开业费远高于二线城市的费用， 而国际五星级酒店的开办费又高于普通高星级酒店50%以上。研究结果显示，每间客房北京国际五星级酒店的开办费约为17万元人民币， 上海约为 22万元人民币， 且酒店的开办费在酒店开业前达到高峰，其中人工成本占比最大约为 45%（根据ABC经验人工成本也有可能达到60%，近些年酒店会所见前期的营销和推广费用） 。在匡算阶段，我们将营运费用亦计入到开办费中， 一方面是便于简单计算， 另一方面也是考虑到酒店运营前几年尚未进入稳定阶段利润水平较低， 此种计算方法并不会影响现金流水平对而对利润水平的影响也较小。.参考国内会计准则需要说明的地方关于开