设备设施定期保养规程

设备设施定期保养规程1、目的确保设施设备的正常运行。2、适用范围全公司物业的机电设备的定期保养工作。3、内容（1）柴油发电机。保养周期规定：每年一次或每运行250小时。断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。检查启动电瓶液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐。检查电瓶线夹有无松动和异常，如有拆下线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（DC24V）。发电机组运行250小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器，更换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气；拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后，更换空气滤清器；检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换。检查机油油位接近油尺（HI），不够加补。检查冷却水箱中的水位，应在可视位置，不够加补，水质出现混浊，更换泠却水（纯净水）。检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。对断路器、电缆接点进行一次检查和保养。拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。每15天进行一次试运行，定为每月的10、25日下午4：00进行（如遇节假日顺延日期进行）。定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。记录：发电机运行记录表、公共设施（设备）维修、保养记录表。（2）高压配电柜。保养周期规定：每年例行保养一次，与变压器和低压配电柜同时进行。停电后，检查外观是否清洁、安装螺丝是否松动、有无锈蚀，如有进行坚固、清洁和除锈。检查柜体压力是否处于绿色安全范围内，如处于红色或接近红色，及时联系职业保养单位进行加气处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（3）变压器。保养周期规定：处于运行或备用的变压器每年例行保养一次；备用变压器在投运前增加保养一次。保养步骤：在高压柜侧将在用变压器断开，并将接地开关合闸，并挂好“有人工作、禁止合闸”；在变压器低压侧检测确认无电，再在低、高压侧用短接线将三相之间及与地之间进行短接，并用手触摸确认无电；检查各接线螺丝、安装螺丝是否坚固，如有松动，进行坚固；将变压器进行彻底除尘清洁。断开变压器高压侧的接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧，在测试前应准备好放电线，测试完毕后，进行放电。检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；合上已保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标识牌。观察其带负荷运行情况。详细做好保养、试运行记录。安全注意事项：高压操作应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。未对变压器进行验电前，严禁触摸。摇测绝缘电阻必须两人进行，测试后要进行放电。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（4）低压配电柜。保养周期规定：每年保养一次。准备工作：在配电柜停电保养的前一周通知客户停电起止时间；停电前做好一切准备工作，特别是工具要准备齐全；由维修班长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员行动统一，分工合理协作一致，以便高效率完成工作。停电：断开柴油发电机的自动空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂警告标识牌，以防发电机发送电。逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。打开配电柜门，用试电笔检查低压母排在停电状态下。保养步骤：检查母线接头处有无变形，有无变色痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若有生锈应予以更换，确保接头连接紧密；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25mm2以上导线把电容器逐个对地进行放电，然后检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。保养完毕，清理工具，撤离现场。用500V摇表摇测母线对母线、母线对地绝缘电阻在0.5MΩ以上。试运行：断开变压器高压侧的接地开关，确认断开位置后，合上变压器高压侧的负荷开关，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜，并取下标识牌。逐级合上低压侧空气开关，检查低压配电柜是否正常工作。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（5）生活水泵保养周期规定：每月对水泵进行一次检查；每季度进行一次保养，并对轴承加注黄油。准备工作：做好一切准备工作、特别是工具仪表的准备工作。保养步骤：仔细检查倾听水泵的声音、检查安装螺丝（含水泵本体及所属附件）等是否有松动等异常问题，如有进行坚固和处理；添加盘根、轴承加油；检查电机接线是否坚固。对变频控制柜的保养：对变频器表面和柜内进行彻底清洁；对变频控制回路的接线螺丝进行检查，如有松动等异常情况及时进行坚固和处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（6）消防水泵。保养周期规定：对消火栓泵、喷淋泵每月手动点动试运转一次，每半年进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。对潜水泵每月进行一次检查、每半年进行一次全面保养；对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。保养内容：泵体：检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。检查盘根完好情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。补充黄油，若油质变色、有杂质，应予更换；联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；紧固机座螺丝并做防锈处理；转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。阀门、管道、附件：阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。单向阀动作灵活、无漏水；管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落；压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水；易锈部位需用黄油防锈。电机：外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5MΩ；电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰；外连接线无移动或妨碍操作。控制柜：断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；清洁控制柜内外灰尘。试运转：手动盘车，转动灵活；合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常；启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常；观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声，三相电流不平衡度小于20%。对有锈蚀部分进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（7）污水水泵和污水水池。保养周期规定：每月一次检查维修；半年一次保养。每日检查内容：水池水位是否正常。排污泵运行是否正常。每月检查内容：检查蓄水池；水位控制器检修、水池底层排除沉淀物；确定是否需要安排大修；根据实际状况安排大修。对泵体进行的保养：检查泵体应无破损、铭牌完好、外观整洁。清理过滤网上的杂物、保证入水畅通；泵轴转动灵活、无卡壳现象、壳内无杂物；对泵体进行刷漆处理。对阀门、管道、附件进行保养：阀门开闭灵活、无卡阻现象、关闭严密、内外无漏水；单向阀动作灵活、无漏水；管道及各附件外表整洁美观、无裂缝、油漆完好无脱落；如有锈蚀，进行刷漆处理。控制箱保养：断开总电源、检查各转换开关、启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查箱内空气开关、接触器、继电器是否完好、紧固各继电器接触器线头和各接线端子的接线螺丝。试运行：合上控制箱内开关、接通控制回路电源、检查电源指示灯正常；启动水泵、观察转向、工作电流、电器动作顺序应正常；水泵运行平稳、无明显振动和异声、控制柜各电器无不良噪声、三相电流不平衡小于20%。将控制转换开关、打到自动位置、人为改变浮球电开关位置使水泵自动运行、应正常。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（8）车辆道闸。保养周期规定：每月一次检查维修；每半年一次保养。检查挡车杆、若有弯曲变形应予以纠正、反光膜有破损的进行修复；电动和手动试验挡车杆起落情况、检查其传动机构是否正常；如有锈蚀，进行除锈刷漆处理。拆开控制箱顶打开箱门、补充齿轮箱内机油、对各传动部件加油润滑。每月保养时打开齿轮箱盖、检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性。全面紧固各电线接头、全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘。检查控制箱箱门、箱盖密封是否良好。对有锈蚀部分进行刷漆或加黄油处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（9）干粉灭火器。保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。保养：月检：每月进行灭火器检查、检查压力表指针应在红、绿、黄三色的绿色位置、如发现重量太轻、应立即替换、检查标示是否在有效期内。年检：取下灭火器上下翻动几次、使粉筒内干粉抖松；检查插销有无生锈、是否能拨动；检查灭火器存放地点应干燥通风、切忌日光曝晒和强烈幅射、悬挂充分存放于防火区、环境温度应在-10度至45度之间；正常情况下、灭火器使用有效期为三年、过期的灭火器应及时更换。检查合格后、张贴合格证。对有锈蚀部分进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（10）疏散指示牌。保养周期规定：每月一次检查维修；每年一次保养。检查出口指示玻璃面板有无划伤、或破裂现象；检查灯具安装是否牢固可靠；当按下试验按钮或断开交流电源指示牌应点亮，若不亮、则检查修复；清洁灯箱外壳及显示屏表面。每月将公共电源停电半小时，使电池放电后再充电、延长指示牌使用寿命。发现故障及时修理；对有锈蚀的进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（11）应急灯。保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。检查应急灯破裂现象；灯具安装是否牢固可靠；当按下试验按钮或断开交流电源指示牌应点亮，若不亮、则检查修复；清洁应急灯外壳及表面。每月将公共电源停电半小时，使电池放电后再充电、延长应急灯使用寿命。发现故障及时修理；对有锈蚀的进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（12）消防对讲电话。保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。检查电话外观有无损坏、擦试表面灰尘。检查与消防监控中心通话情况、检查电话机是否完好；电话机安装是否牢固、接线是否可靠。发现故障及时修理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（13）消防风机和风机箱。保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。保养前应断开风机主电源、并挂上标示牌；手摇转动风轮、观察转动情况；检查各接合面的垫片和密封填料、必要时应予更换。清洁风叶、机壳外部及电机表面。向转动部位加润滑油，检测电机绕组的绝缘电阻、紧固电源线的接线端子、检查电机接地是否良好。检查箱体应无破损、铭牌完好、外观整洁、安装牢固、无腐蚀。检查过滤网应处于完好状态、无遮挡。清理箱内、箱上的杂物、保持清洁。观察风机旋转方向是否与箱上标志方向一致。每次保养应同风机同时进行保养。合上主机主电源、检查电源指示灯应正常。开机试验连续运转半小时、观察各仪表、指示灯指示应正常、运转时应无异常声音。每月开机试验、检查一次、每年对大厦所有风机进行一次全面保养、同时、应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。对有锈蚀的进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（14）消防排烟阀防火阀。保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。月检内容：检查阀体有无明显变形、阀叶转动是否灵活。手动、自动抽检5%的风阀、工作是否正常、控制主机显示无误联动正常。年检内容：检查每个阀体、阀轴与阀套之间是否灵活、更换防锈润滑脂。阀体内有无异物、要进行清理、防止障碍阀叶动作。熔断器安装时注意使易熔片处于温度的敏感位置、即易熔盘平面是否迎着气流方向。检查阀体内弹簧是否生锈、应及时更换新弹簧。检查每个风阀、自动、手动工作情况、并做好记录。对有锈蚀的进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（15）、消火栓。保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。月保养：栓外检查：检查栓门把手是否完好、栓门开关有无卡阻、锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全、有无脱落；栓门是否完好。测试：随机抽取消火栓总数的5%、按消火栓按钮、消防中心应有正确的报警显示（测试前先将对应的消火栓泵控制柜打到停止位置）。年保养：完成月保养中所有内容。开栓门取出水带、仔细检查有无破损、发黑、发霉现象、如有应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换摺边后重新卷起。检查水枪头与水带、水带与水龙头之间的联接是否方便可靠、如有缺损应及时修复。将栓内阀门开闭一次、检查是否灵活、并清除阀口附近锈渣、将间杆上油防锈。将栓内清扫干净、部件存放整齐后、关上栓门。逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。对有锈蚀的进行刷漆处理。记录：消火栓检查表、公共设施（设备）维修、保养记录表。（16）烟、温感。保养周期规定：每年一次（分十二个月逐月进行）。日常情况下、主控制屏自检时若发出烟感报警信号、消防中心值班应有迅速通知巡逻保安赶赴现场检查报警原因、若为误报、通知工程部维修人员对接收报警信号的有烟感作出清洁和复位处理；每月抽取总烟感数的10%、用燃着的香烟源使烟感报警、试验烟感的灵敏度、应该全部合格、若其中有一个不合格、则应另外抽取总数的15%试验、直到全部合格为止。对检查出的不合格的进行及时修复或更换。检查各楼层模块电压、接线正常。对有因楼层跑水而危及其他电路的地方、应及时作出特别检查。温感的保养方法参照烟感进行、试验报警灵敏度时、加温使其报警。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（17）自动喷淋。保养周期规定：每年一次（分十二个月逐月进行）。每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件、进行外观检查、确保系统处于无故障状态。每月检查一次警铃是否正常、报警阀启动是否灵活、打开报警铃阀、报警阀阀瓣应自动开启、延迟器延迟5~60秒后、水力警铃应发出报警信号如果警铃不动作、应清洗整个警铃管道、排除水垢及泥沙等污物、使水流畅通、以防报警失灵。每月应对喷头进行一次外观检查、发现不正常的喷头应及时更换。每月检查系统控制阀门使处于开启状态、若有破坏应及时修理更换、保证控制阀门不被误关闭。每年应对系统进行一次综合试验、按分区逐一打开末端试验放水阀、试验系统灵活性。观察阀门开启性能和密封性能、如发现阀门开启不畅通或密封不严、应将供水闸阀关闭、打开放水阀将系统中水放掉、然后打开阀门盖检查、视情况调换阀瓣密封件、排除水垢及污物等。检查流动水压、压力表所显示的压力值不应明显下降、若明显下降、应检查闸阀是否堵塞、若压力下降不明显且警铃不报警、应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能、应能及时报警。当系统因试验或因火灾启动后、应在事后既定使系统重新恢复到正常工作状态。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（18）生活水池。保养周期规定：每半年一次清洗消毒。每年对地下水池清洗二次，对天面水箱清洗二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。清洗前的准备工作：清洗人员应准备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。根据清洗时间安排，报经理审批停水时间。清洗前一天应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。清洗程序：关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。4把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。安装36V行灯供水池、水箱内照明用。清洗和检修人员进入池内工作：清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，再向水池（箱）内洒漂白精消毒。半小时后，再次进入水池（箱）内冲洗，最后消毒三次后，清除池底污泥，用潜水泵抽出池中的积水。在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。检查各种设施正常后，注水入池，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。人行通道口加盖加锁。安全注意事项：使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。记录：生活水池清洗记录；生活水池消毒记录。（19）背景音乐。保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。检查保养内容：检查传声器，声音再生装置（录放音机、电唱机、CD机等）及转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮、按键、开关等是否正确操作。检查扬声装置是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏，传输线路是否有信号，功率放大器是否有输入、输出信号是否损坏。检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。记录:公共设施（设备）维修、保养记录表。（19）、火灾自动报警控制盘。保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。观察主机是否出现警告、故障等声光报警，及时采取处理措施，保证系统回路完整。测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。检查系统回路线、模块箱（或介面箱）、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。对消防中心集控拒进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。对各个模块箱（或介面箱）进行开盖清扫，并对其内外导线进行紧固。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（21）闭路电视监控。保养周期规定：每月一次检查维护；每季度一次保养。故障处理：如监视器图像不清晰，检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机或镜头是否损坏；如监视器没有图像，首先检查监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。检修保养（季检）内容：每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉；检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。每月一次停止硬盘录像机的工作，打开电脑外壳进行除尘处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（22）可视对讲、门禁。保养周期规定：每月一次检查维护；每半年保养一次。故障处理：值班人员发现主机出现故障，应及时通知系统责任人员。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查保养。检修保养：系统责任人员应根据故障登记情况及时派专人维修（或通知专业维修公司进行修复）。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件，不得随意移动、拆装系统相关部件。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（23）避雷设施。保养周期规定：每年一次。检查：屋顶避雷网线是否脱焊、生锈。如有修复并刷漆。接地点的检查：是否脱焊、生锈。如有修复并刷漆。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（24）强电、弱电、水井。保养周期规定：每季一次。检查箱体内外应清洁干净，墙面、地面应清洁干净；防火门、门锁、门拉手应清洁到位。处理：如有问题及时进行处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（25）大堂、电梯厅、公共走道。保养周期规定：每季度一次。检查大堂、电梯厅、公共走道应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。处理：发现问题及时处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（26）消防楼梯道。保养周期规定：每季度一次。检查消防通道应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。处理：发现问题及时处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（27）屋面和屋顶。保养周期规定：每年一次。检查屋面和屋顶应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。处理：发现问题及时处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（28）围墙铁栏杆、铁门、铁质路灯。保养周期规定：每年一次（锈蚀严重时适当增加一次）。对于围墙铁栏杆、铁门、铁质路灯等进行刷漆处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（29）阀门（给排水、消防）。保养周期规定：每月检查维护一次，每年保养一次。检查：给排水、消防等阀门应干净无锈蚀，开关动作灵活。处理：除锈刷漆或加黄油处理。记录：公共设施（设备）维修、保养记录表。（30）中庭广场埋地灯。保养周期规定：每月一次（节假