2020年房地产行业分析报告

2020年房地产行业分析报告

2020年5月来还是要更多的警惕价格的下跌引发质押品风险，所以提出的政策还是因城施策。走、实现2035年目标，是起着支撑的作用。关键是行业的发展，避免价格的上涨共有产权房那一块儿去，对于抵抗疫情对经济的影响也是起着积极的作用。1、疫情冲击下地产需求的“四步走”疫情对房地产需求的影响分两个方面来看，积极的影响有四点：（1）未来一段时间货币条件会继续维持相对宽松，过去3Shibor的下降3个月Shibor已经接近2009年金融危机时期的低点，Shibor向房贷利率的传导不顺畅，商品房销房地产市场，对住房需求总归会有一些支撑。（2）经济下行的时候，企业经营相对困难，银行的优质资产不足，息差又在产的需求产生积极的影响。（3）疫情加速降息进程，5年期利率下降有利于引导房贷利率平稳下降，首套房贷款利率从2019年月5.53%的高点见顶回落，2020年3月首套房贷款利率从5.5%下降至5.45%，利率下行出现了加速。（4）疫情之下，老百姓“居者有其屋”的观念可能进一步加强，同时预防性的储蓄会增加，2020Q1居民倾向于更多储蓄占比大幅提升至53%2003年以来最高，部分居民会觉得可以通过住房进行储蓄。-3-图：疫情对地产需求的四个积极影响资料来源：市场部图：过去3个月Shibor的下降往往带来地产销量的回升SHIBOR:3个月月商品房销售面积累计同比(右轴)765432100-20-40-60资料来源：Wind，市场部-4-图：本轮周期3个月Shibor向房贷利率的传导不顺畅SHIBOR:3个月月金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款(右轴)765432187.576.565.554.54资料来源：Wind，市场部图：2020Q1居民倾向于更多储蓄占比创新高更多储蓄占比更多投资占比更多消费占比资料来源：Wind，市场部但是我们要看到疫情对房地产的冲击是分阶段的：2月大中城市商品房日均成交量只有2月上旬日均成交套数只有两位数。3月以来商品房成交量从底部逐渐恢复，到4月恢复至近年同期六成左右。1-5-居民就业压力明显增加，2020Q1居民未来就业预期指数从51.9%大幅回落至47.3%，进而对居民收入预期也会产生影响，2020Q1居民未来收入预期指数从53.1%下降至45.9%。这样的话，又会抑制对房地产需求的修复，4月以来，地产销量的修复出现了放缓迹象，可能反映疫情对地产需求的冲击逐渐过渡到第三阶段。快，企业与居民的预期改善，又会导致地产需求的扩张。不过，根据中国的经验，态可能需要很长一段时间，这也决定第四阶段的到来会相对缓慢。恢复到以前水平还是比较困难。图：疫情对房地产需求的冲击分四个阶段资料来源：市场部-6-图：3月地产销量从底部恢复，4月修复速度有所放缓大中城市:商品房成交面积:10日移动均值万平方米)2015201720192016201820201201000均值(2015-2019年)-18-909资料来源：Wind，市场部；注：第0期代表大年初一图：居民未来收入信心与就业预期指数大幅回落未来收入信心指数未来就业预期指数资料来源：Wind，市场部2、稳增长还需房地产？就是房地产周期，我们将房地产投资增速中的周期项提取出来，再与名义GDP、PMI、PPI、企业盈利、产成品存货等经济中的重要变量作比较，可以发现在过去到把房地产松一松，然后经济就相对平稳了。-7-图：房地产投资周期与名义GDP增速密切相关房地产投资周期名义增速(右轴)%0.150.150.050-0.05-0.1-0.15-0.20资料来源：Wind，市场部图：房地产投资周期与企业利润增速密切相关工业企业利润总额累计同比房地产投资周期(右轴)1401201000.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.20-20-40-60资料来源：Wind，市场部-8-图10：房地产投资周期与财新密切相关财新中国PMI房地产投资周期(右轴)0.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.2资料来源：Wind，市场部图11：房地产投资周期领先库存周期工业企业产成品存货累计同比房地产投资周期(右轴)50.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.20-5资料来源：Wind，市场部房地产为何能稳增长？我们在下图中展示了其主要逻辑。-9-图12：房地产稳增长的逻辑资料来源：市场部富效应变为挤出消费，但2016年以来消费者信心的大幅上升与房价的上涨与密切相关，尤其是在棚改去库存之后，三四线城市在图13：房地产带动汽车消费销量:汽车:12个月滚动求和:同比商品房销售面积:住宅累计同比右轴)0-10-30-50-10-20资料来源：Wind，市场部-10-图14：2016年以来消费者信心的大幅上升与房价的上涨与密切相关OECD实际房价指数季调中国:+4季消费者信心指数(右轴)130125120115110105100130125120115110105100资料来源：Wind，市场部说是牵一发而动全身，数据层面上，我们采用央行发布的5000户工业企业（涉及资周期同步或领先5000户工业企业宏观经济热度指数同比。因此，这么多年来房的。图15：房地产投资周期同步或领先5000户工业企业宏观经济热度指数同比5000户工业企业景气扩散指数宏观经济热度同比增加房地产投资周期(右轴)0.150.10.0500-10-20-30-40-0.05-0.1-0.15-0.2资料来源：Wind，市场部充，实现了稳增长。图16：地方政府拍卖土地获得财政收入本年购臵土地面积:累计同比0地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比右轴)0-10-20-30-40-50-20-40-60资料来源：Wind，市场部图17：货币当局资产负债表扩张与土地购臵面积增速高度相关货币当局总资产同比本年购臵土地面积累计同比(右轴)50-20-40-600-5-10资料来源：Wind，市场部-12-图18：房价涨主要是地价涨100大中城市成交土地溢价率当月值70个大中城市二手住宅价格指数当月同比(右轴)086420-2-4-6-8资料来源：Wind，市场部3、房地产政策需要因城施策902007年价值。我们再看一下中国居民杠杆率缺口的情况，可以看到该指标在2018年以来果继续向上发展，还看不到太大风险。-13-图19：居民杠杆率缺口预警了上世纪年代日本房地产泡沫OECD实际房价指数季调日本日本居民杠杆率缺口%18016014012010043210-1-2-30资料来源：Wind，市场部图20：居民杠杆率缺口预警了年美国次贷危机美国居民杠杆率缺口%OECD实际房价指数季调美国(右轴)3213012011010010-1-2-3资料来源：Wind，市场部-14-图21：居民杠杆率缺口预警了年英国房地产泡沫居民杠杆率缺口英国%OECD实际房价指数季调英国(右轴)32120100010-1-2-3-4资料来源：Wind，市场部图22：居民杠杆率缺口预警了年泰国房地产泡沫泰国住房价格指数泰国居民杠杆率缺口(右轴)2001801601401201006420-2-4-6资料来源：Wind，市场部-15-图23：居民杠杆率缺口预警了年中国香港房地产泡沫中国香港实际房价指数中国香港居民杠杆率缺口(右轴)250200150100543210-1-2-3-40资料来源：Wind，市场部图24：2018年以来中国居民杠杆率缺口在零附近中国居民杠杆率缺口%中国实际房价指数(右轴)3211511010510010-1-2-3-4资料来源：Wind，市场部未来还是要更多的警惕房地产向下调整的风险：（）目前中国的家庭负债主要集中在房地产。近几年家庭房贷占负债比重不断攀升，从2013年末的45.3%上升至2019年末的54.6%，根据央行发布的《201976.8%的家庭有住38.975.9%最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%12.8%的家庭月偿债收入比超过四成，这些家庭的债务占全部样本家庭债务的比重为34.7%4.5%的家庭月偿债收入比超12.8%能存在质押品风险。-16-图25：近几年家庭房贷占负债比重上升住房贷款占家庭债务比重57%55%53%51%49%47%45%资料来源：Wind，市场部（）部分房企资产负债率较高、偿债能力较差。我们来看看上市房企资产负债率，2002年的负债率接近56%左右，目前是接近80%，所以房企的负债率是不断往上攀升的。我们做了一个上市公司房企负债率的统计，有的房企已经达到了91%80%80%企业经营出现了问题，而是由于流动性出现问题，最后破产了，包括2008年金融带息债务占归母权益比重来看，偿债能力是比较差的，而2020H2房企信用债到期债压力进一步加大，所以这方面我们还是需要保持高度的重视。图26：上市房企资产负债率不断上升申万房地产:资产负债率%20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018资料来源：Wind，市场部-17-图27：上市房企带息债务占归母权益比重上升带息债务/归属母公司股东的权益2.521.510.5020052006200720082009201020112012201320142015201620172018资料来源：Wind，市场部图28：2020H2上市房企信用债到期的压力开始明显增加上市房企信用债到期偿还量(亿元)10009008007006005004003002001000资料来源：Wind，市场部（）房价上涨预期正在起变化。历史上资产泡沫形成前都伴随强烈的执念与占比自2018H2见顶回落，2020Q1回落至23%，房价预期是房价的领先指标，预比6个月，疫情之前，地产股隐含2020年政策放松预期以及房价环比企稳；疫情的警惕价格的下跌。-18-图29：地产股超额收益大致领先房价环比6个月个大中城市新建商品住宅价格指数环比个大中城市二手住宅价格指数:21.511.3申万行业指数:房地产/万得全A:+6月右轴)1.251.21.151.10.501.051-0.5-10.950.9-1.52011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-01资料来源：Wind，市场部图30：未来房价上涨预期领先房价未来房价预