建设工程公司开发项目操作手册与管理规定

第一局部：工程决策阶段一、市场调查报告与可行性分析..................................................081、市场调查报告........................................................................082、工程可行性研究阶段编制可行性研究报告........................12二、调研土地状况..........................................................................18三、概算投资本钱、预算工程收益..............................................20四、工程确定..................................................................................30五、组建工程管理班子..................................................................31六、取得土地..................................................................................31七、土地接管..................................................................................40八、工程定位..................................................................................43第二局部：工程前期办证阶段九、针对工程成立公司..................................................................51十、国有土地使用证办理..............................................................56十一、编制设计任务书..................................................................58十二、设计招标..............................................................................60十三、规划方案报审......................................................................66十四、申报方案立项......................................................................69十五、申办?建设用地规划许可证?..........................................70十六、建筑设计优化......................................................................72十七、日照分析报告的编制和报送..............................................76十八、建筑日照分析.....................................................................80十九、扩初设计及审查.................................................................83二十、扩初设计送审.....................................................................86二十一、工程立项报告、环境评估报告.....................................89二十二、申办?建设工程规划许可证?.....................................90二十三、委托现场地质勘探.........................................................92二十四、房地产开发办证流程.....................................................96二十五、房地产办证费用……….100第三局部：工程工程管理阶段二十六、三通一平跟踪管理.........................................................103二十七、施工总承包招标.............................................................104二十八、工程报建.........................................................................111二十九、工程平安质量报监.........................................................113三十、申领施工许可证.................................................................116三十一、临时施工用水、电配套.................................................118三十二、申办开工红线点和标高点.............................................120三十三、施工图纸管理.................................................................122三十四、施工记录.........................................................................124三十五、施工图纸会审和设计交底.............................................125三十六、工程例会.........................................................................128三十七、编制会议纪要.................................................................130三十八、现场记录.........................................................................132三十九、施工图内审.....................................................................134四十、施工图设计交底.................................................................137四十一、施工技术方案优化.........................................................140四十二、编制工程预算.................................................................142四十三、编制工程方案书.............................................................144四十四、审核工程量.....................................................................148四十五、工程拨款.........................................................................150四十六、甲方采购.........................................................................152四十七、施工平安管理.................................................................157四十八、施工平安巡视................................................................162四十九、施工图修改.....................................................................165五十、现场签证.............................................................................168五十一、样板引路和封样验收.....................................................170五十二、工程质量事故处理.........................................................174五十三、土建工程隐蔽验收.........................................................178五十四、安装工程隐蔽验收程序.................................................182五十五、公建配套.........................................................................185五十六、供电配套.........................................................................189五十七、供水配套.........................................................................195五十八、排水配套.........................................................................199五十九、消防配套.........................................................................202六十、燃气配套.............................................................................207六十一、环卫配套.........................................................................210六十二、卫生防疫报批.................................................................212六十三、通信配套.........................................................................215六十四、有线电视配套工程.........................................................217六十五、绿化配套.........................................................................220六十六、小区平安防范配套.........................................................223六十七、邮政配套.........................................................................226六十八、门牌报批.........................................................................227六十九、申办“使用粘土砖〞核定.............................................228七十、人防结、建施工程建设管理.............................................229七十一、工程竣工档案编制验收和报送.....................................236七十二、申办规划验收.................................................................243七十三、公司内部验收.................................................................246七十四、竣工备案制验收.............................................................247七十五、工程总结.........................................................................255七十六、工程资金管理.................................................................258七十七、工程贷款.........................................................................262七十八、工程经济效益测评.........................................................265七十九、本钱管理.........................................................................267八十、本钱核算.............................................................................272八十一、产地产涉税税种及基金费操作一览表……………….276第四局部：工程销售阶段八十二、编制营销筹划书..............................................................278八十三、选择和确定营销代理......................................................280八十四、委托勘测面积..................................................................282八十五、楼书及宣传资料制作......................................................284八十六、申办预售许可证..............................................................286八十七、商品房定金合同的网上备案..........................................288八十八、组织房展会......................................................................290八十九、商品房销售合同的网上备案和登记..............................292九十、申办入户许可证..................................................................295九十一、申办大产证......................................................................298九十二、代办小产证......................................................................301第五局部：工程移交物业.九十三、选择物业管理单位..........................................................303九十四、物业移交和接管..............................................................307九十五、预售商品房的物业交付..................................................310第六局部：公司工程管理制度与管理规公司组织机构图........................................................................315地产工程开发流程与职责分配简表一....................................316地产工程开发流程与职责分配简表二....................................317董事长职责................................................................................319总经理职责...............................................................................320总工职责...................................................................................322工程部职责...............................................................................324综合部职责...............................................................................327预算部职责...............................................................................330筹划营销部职责.....................................................................331采购部职责.............................................................................333工程师职责.............................................................................335财务预算管理制度.................................................................336财务管理制度.........................................................................338工程款支付财务管理制度.....................................................343销售流程财务管理制度.........................................................347工程签证单管理流程.............................................................351车辆管理制度.........................................................................352员工鼓励机制.........................................................................353印章使用管理规定.................................................................354物品采购申请表.....................................................................358物品采购批准单.....................................................................359物品入库单.............................................................................360物品出库单.............................................................................361行政公章盖章批准表.............................................................362职工入职登记表.....................................................................363工程进度款申请批准表.........................................................364费用报销单.............................................................................365财务转账审批表.....................................................................366工程结算审核定案单.............................................................367工程量签证单.........................................................................368工程联系函件发出登记表.....................................................369施工图发放记录表.................................................................370外部送达文件、函件登记表.................................................371资料借阅登记表.....................................................................372第一局部：工程决策阶段一、市场调查报告与可行性分析;1、市场调查报告1.目的：为公司工程投资决策提供依据。2.依据：公司投资方案。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组织编写市场调研报告和审核报告。4.主办岗位：筹划营销部，负责市场调研工作，负责编制市场调研报告。5.协管岗位：财务总监、综合部经理，了解产地产市场状况。5.1主办部门：筹划营销部。6协办部门：综合部、预算部、财务部。7.市调方式：调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。

7.1直接调查，政府人士、房地产代理商、开展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活泼人士，做到广泛交流接触、询问、请教。结合国家和地方政府对房地产政策及趋势。

7.2间接调查，通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息,开展动态,市场分析等资料。

7.3直接征询：按一定比例把需征询的问题编制成问卷,注意调查对象要合理选择,具有代表性,方式有街头随机访询、展销会上集中访询及上门访询,三者可有机结合。

7.4现场"踩点"调查直接去销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察询问,从而获得有关资料。由于了解的信息往往有夸大和缺乏之处,所以需综合侧面了解,增强结果的可信度。8.市调的内容

8.1以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。

8.2区域概况：①区域介绍城市别名,在全国和全省的地位。②人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。③区域划分下属几个区,包括经济开发区有否及其地位。④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。⑤交通条件交通便利性,港口、机场、车站等情况。⑥公共设施有关医疗、休闲等设施情况。⑦教育、文化情况居民受教育情况。⑧其他

8.3宏观经济局部：①当地经济构成各产业比例,即第一、二、三产业比例。②主要支柱产业情况。③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。④主要的一些大企业情况。⑤其他。

8.4微观经济局部：①人均收入及各支出比例。②生活方式及社会时尚。③消费理念。④就业情况。⑤其他。

9.整体评述和远景展望10.房地产市场

10.1国家政府的有关方针政策、法律法规及有关变化趋势(注:按各部门划分)。

10.2房地产管理部门：10.2.1对地产：①有关预售证的发放条件。②对建筑产品的一些要求,包括有关材料的运用。③其他。10.2.2对消费者:①有关拆迁的安置方式。②房改房交易的规定。③房价的控制。④其他。

10.2.3对中介代理机构:①有关从业人员的资质考核。②机构的其他管理条约。

10.2.4土地局：①土地的转让方式及价格控制。②土地的年供给量。③有关土地的其他规定。

10.2.5规划局：①城市的规划方向、区域定位及远景规划。②拆迁力度。

10.2.6交通部门：①有关道路网的建设。②重点交通根底设施的建设。③对私人购车的一些政策。

10.2.7银行：①存款利率,按揭贷款的利率。②按揭年期及业务方式等。③对开发商的贷款支持。

10.2.7税、费部门：①有关交易的税、费。②办有关证件的收费情况。③对开发过程的收费情况,包括配套费等。

10.2.8其他政府部门：①公安部门关于购房入户的政策。②货币分房的施行力度。

10.3与房地产有关的其他信

10.3.1房地产现状：10.3.1.1以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。(附表)注:通过问卷调查分析。①居民收入情况、居住情况。②置业意向。

10.3.1.2房地产上一时期概括(一般以上一年度)及同期比拟：①交易面积。②交易金额。③价格走势。④各楼型的比例。

10.3.1.3本年度的推案量及需求预测注:指主管部门的预测有关媒体上可获取。

10.3.1.4房地产开发商的调查(附表)：①开发商根本情况。②有关业绩。③新动向。

10.3.1.5代理行业的调查(附表)：①个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的气氛。②参与的方式。③要公司情况。

10.3.1.6专做二手房中介情况。①市场情况。②有关公司。

10.3.1.7个案调查(附表)：①已结盘。②现在开盘。③年内将开盘。④个案调查需提交的结果：a.个案区域分布图(在地图上标出)b.等价位曲线图C.分析总结出几大区域,并总结出特点。

10.3.1.8重点楼盘跟踪档案(附表)时时关注重点楼盘,包括广告宣传方向、销售等。10.4重点区域市调(公司在该区域有工程时)

10.4.1区域周边环境调查(附表)：①周边自然和绿化景观。②教育、人文景观。③各种污染程度。④周边社区素质周边市政配套便利性。

10.4.2区域周边居边消费行为调查(附表)

10.4.3区域重点楼盘调查(附表)

10.4.4分析总结区域区的主力客户群,价格定位等根本信息,为公司工程定位做好准备。

10.5其他方面调查10.5.1有关媒体调查：①可使用媒体情况。②各媒体有关房地产的栏目、专刊情况。③各媒体收费情况。④总结区域房地产宣传广告投入情况。⑤要求提供各栏目的简介,价位表原件。2、工程可行性研究阶段编制可行性研究报告1.目的：工程可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。工程初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，工程还需进行更为详细的深度可行性研究，为随后的工程方案设计提供依据。工程可行性研究报告必须真正表达市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为工程的投资寻找到真正的可行之路，使投资工程到达赢利目的。2.依据：公司投资方案，市场调查。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组建工作小组，批准工作方案，组织研究工程可行性并编制可行性报告和审核可行性报告。4.主办岗位筹划销售总监：执行总经理批准的工作方案，组织研究工程可行性并优化和修改工程可行性报告，审查工程可行性报告。5.协管岗位：财务总监、总工、综合部经理、预算部经理。5.1主办部门：筹划营销部。6.协办部门：综合部、预算部、财务部。7.工程可行性研究与工程可行性报告要求：为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，应有充分的信息资料，并进行科学分析比选论证，做到研究与编制依据可靠、结构内容完整、文本格式标准、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。7.1.紧前工作条件：以进行了可行性研究，已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标与土地性质；以进行了深度可行性研究，土地使用权司可以取得，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。7.2总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并根本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。7.3主办岗位制订工作方案，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作方案报总经理批准后，布置安排落实。7.4各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。7.5 小组集体讨。7.5.1市场研究：包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。7.5.2工程分析和工程建议。对工程本体进行研判，分析工程优劣势，并进行工程的市场预测；提出工程的建设规模、产品定位、规划方案、进度方案以及资金筹措方案等，可采取多种方案，方案经比拟论证优化后，提出推荐方案。7.5.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别工程的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论缺乏以支持工程方案成立时，应对原设计方案进行调整或重新设计，方案必须经屡次、多方面反复论证，形成结论为编写工程可行性报告提供依据。7.6编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经筹划销售总监批阅意见后，修改完善，形成正式报告，报总经理审核。7.7初步可行性研究报告7.7.1市场分析7.7.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供给量和总需求量；全市及各主要分区工程年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。7.7.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。7.7.2法规政策分析开发建设法规、专业效劳法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。7.7.3工程分析7.7.3.1工程根本情况地块位置、四至、规划指标〔总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等〕。7.7.3.2工程周边情况主要道路、景观〔河流、山峦、人文建筑、旅游景点等〕、配套设施情况〔商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等〕。7.7.3.3工程优劣势分析工程竞争情况〔现时/潜在竞争对手〕、优势、劣势、威胁、时机。7.7.3.4工程开展前景预测市场前景、价格走势、工程切入点等。7.7.4工程开发建议与评价7.7.4.1工程主要定位市场定位〔市场形象、主题品牌〕；客户定位〔主要客户对象〕；价格定位〔均价、最低价、最高价〕。7.7.5工程开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型〔商业/居住/办公/其他〕。7.7.6工程规划及建筑设想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。7.7.7工程开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。7.7.8工程财务分析建筑总本钱、市场总价值〔销售收入、租赁经营价值〕、净利润、工程净现值、本钱利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。7.7.9工程风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。7.7.10工程研究结论和建议。7.7.11附件〔包括附图和附表〕。7.8深度可行性研究报告内容：7.8.1总论工程开发背景，建设规模与目标，预计的工程总投入及效益情况等主要技术经济指标。7.8.2工程区位分析工程地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。7.8.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。7.8.4建筑方案选择建筑设计指导思想与原那么，工程总体规划方案，建筑方案比选。7.8.5工程实施进度建设工期，实施进度表〔或横线图〕。7.8.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。7.8.7财务评价财务评价根底数据与参数选取，销售收入与本钱费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。7.8.8风险分析工程主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。7.8.9结论与建议7.8.10附表投资估算表，工程投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资方案表；财务评价报表〔包括营业收入及营业税金估算表，总本钱费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款归还方案表〕。7.8.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。7.8.12附件二、调研土地状况1.目的：取得直观的地块信息，决定是否为取得土地作前期准备工作。2.依据：公司下一年度的开发方案。3.主管岗位筹划营销总监：熟悉现场内外环境情况，负责组织编写土地状况调研报告和审核土地调研报告。4.协管岗位：综合部经理、预算部经理、财务总监、总工，了解现场内外环境情况。5.主办部门：筹划营销部，熟悉现场内外环境情况。6.协办岗位：综合部、预算部，了解现场内外环境情况。7.紧前工作条件：已获取相关土地信息或政府发布的土地招标信息。8.踏勘现场需要组织屡次，每次踏勘的重点有所不同，各部门可根据需要组织不同的专业人员。9.踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经屡次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。10.形成的土地调研报告质量，经筹划营销总监、工总、财务总监审查修改后交总经理审核。11．工作要求：11.1外部环境调研：11.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创立特色街区的可能。11.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。11.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路方案；雨水和排污管径，有否改造方案，与本地块最理想的接口位置。11.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。11.1.5地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高本钱的地基处理可能性。11.1.6政府部门对该区域的规划。11.1.7政府对房地产政策。11.1.8了解该地区现在销售情况，预测未来两年该地方开工与销售趋势。11.1.9了解当地风土人情，当地人对居宅的忌讳与偏好。11.2内部环境调研。11.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保存的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。11.2.2对于根本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。11.2.3空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。11.2.4地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。11.2.5本小区比拟理想的出入口位置。11.2.6对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。11.2.7当地水文与气候历史记录。三、概算投资本钱、预算工程收益1.目的：根据市场调研和可行性分析结论，在调查了解土地状况的情况下，在工程投资决策前利用掌握的有效信息和积累的各项数据，预测投资工程的收益。为工程决策和确定提供依据。2.依据：市场调查，土块的各种信息，初步建筑方案，积累的各种数据。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组建工作小组。4.主办岗位总工：负责编制工作的组织、监督和审核各种数据。5.协管岗位：财务总监、筹划销售总监。5主办部门：预算部。6协办部门：综合部、财务部、销售部。7.工作要求：7.1筹划销售部在进行充分的市场调研根底，对似建建筑进行定位，提出建筑方案各面积数据。7.2综合部全部收积政府各部门、供水单位、供电单位、供气单位、网络等单位各种收费标准。7.3预算部利用积累的各种数据填写?工程本钱与收益预算表?。7.4财务部了解当地税收政策，核算各项税收。工程本钱与收益预算表单项工程量价总单方造价与总价序号工程数量单价单方造价(元/m2)总价(万元)备注一初步建筑方案数据1.用地面积m22.容积率3.地上面积m24.地下面积m25.人防面积m26.地下车位个7.计容面积m28.商业可售面积m29.住宅可售面积m210物业管理及社会用房面积m21.注：二土地本钱1.土地购置费亩2.土地交易费亩3.土地出让公证费亩4.契税5.地上附有物残值6.合计2.注：三住宅建安费1.土建m22.单元门个3.入户门户4.铝合金门窗m25.防火门m26.大堂精装修m27.电梯厅装修m28.外墙涂料m29.栏杆m10.外墙砖或大理石m211.电梯台12.室内表后水电m213.表前自来水14.煤气户15.表前低压供电m216.消防m217.智能化系统户18.有线电视户19.桩基检测费栋20.室内环境检测费m221.信奶箱，门、栋、楼层牌户22.其它23.合计3.注：四商业建安费1.土建工程m22.安装工程m23.消防工程m24.铝合金门窗m25.防火门m26.外墙涂料、砖或大理石m27.水电气等配套m28.商业电梯台9.其它10.合计4.注：五地下车库建安费1.桩基m22.地下室及根底m23.基坑支护m24.消防系统m25.人防设备及安装m26.车位配套设施及标线m27.其它8.合计5.注：六社区管网园林环境费1.室外电气及上下高配电设备2.室外给排水及化粪池3.小区外线强电5.室外智能化系统6.室外景观园林7.小区内道路广场8.永久性围墙9.室外指示牌10.其它11.合计6.注：七三通一平费1.临时道路2.临时用电3.临时用水4.场地平整5.临时围墙6.临时办公7.合计7.注：八开发期间规费1.电子文档购置费3.道路红线绘制费4.规划定点费5.规划面积测量费6.立项报告编制费7.环境评价费8.交通评价费9.地名许可证办证费10.规划告示牌11.扩初审查费12.道路连通开口费13.可行性报告编制费14.园林绿化评审费15.有线电视配套费16.二次供水17.白蚁防治费18.墙改基金费19.散装水泥费20.防雷监督费，检测，设计审查费21.消防审查费22.市政配套费23.施工噪声费24.规划方案评审费25.商品房预售测量费26.其它27合计8.注：九筹划销售费用1.前期市场调查研究，工程定位筹划费2.临时售楼部租赁或土建建造费3.售楼部装修费4.售楼处家俱硬装费5.售楼处软装费6.样板房装修费7.样板房软装费8.售楼部运行水电费9.售楼处运行物业管理费10.售楼临时景观园林费11.广告宣传推广费12.销售代理效劳费13.样板房看房通道14.售楼部与样板房装修计设费15.效果图制作费、印刷品费16.沙盘制作费17.其它18.合计9.注：十勘察设计费1.地质勘查2.建筑物沉降观测3.建筑规划方案，单体方案设计，扩初设计4.施工图设计5.施工图审查费6.人防施工图审查7.景观园林方案设计费8.景观园林施工图设计费9.其它10.合计10.注：十一工程管理费1.预决算编制费2.招标代理费3.进场交易费4.农民工保证金5.平安文明措施费6.竣工资料代理费7.竣工资料建档保护费8.工程监理费(土建、人防)9.管理人员工资及福利10.差旅费11.招待费12.它其13.合计11.注：十二销售收入1.住宅销售收入2.商业销售收入3.车位销售收入4.合计12.注：十三交纳税1.契税2.营业税3.城市维护建设和教育费附加4.城镇土地使用税5.土地增值税6.房产税7.印花税8.企业所得税9.个人所得税10.合计13.注：十四利润1.总支出2.总收入3.利润14.注：四、工程确定1.目的：决定工程是否投资或启动投资。2.依据：?公司中长期计刬?，?市场调研与可行性分析报告?，?调研的土地状况?，?工程本钱与收益预算表?。3.主管岗位董事长：组织相关人员讨论，决定工程是否投资或启动。4.主办岗位总经理：协助董事长工作，组织相关人员开展专题研讨会。5.协助岗位：筹划销售总监，财务总监，总工，综合部经理，预算部经理。房地产开发工程经董事会批准初步立项后，转由企业战略开展研究室进行可行性研究。

6.内容：工程投资决策做到科学化、民主化、数据化，减少或防止工程投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。

主要讨论的内容有：(1)工程初步建筑方案及工程概况；(2)开发工程用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给及资本运作方案，地产开展趋势；(6)外部环境及政府政策；(7)工程开发模式、工程组织机构、工程岗位设置及人员配备、开发费用的研究；(8)开发建设节点方案，和销售节点方案；(9)工程经济收益分析；(10)聘请社会专业人土论讨；(11)结论；(12)决策。五、组建工程管理班了工程确定后，工程管理班了组建由总经理根据工程大小、工程难易程度、工程进度等内容提名配备相应能力人员〔或在社会上聘请〕及待遇，报董事长批准后由总经理完成。六、取得土地1．目的：取得土地开发建设权。2．依据：?公司中长期战略规划?，?公司年度开发方案?，?市场调研和可行性分析?，?土地状况调查报告?，?工程本钱收益预算?。政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息。3.决策岗位董事长：负责审核批准。4.主管岗位总经理：负责投标书的最后通稿，向董事长汇报并商量决定投标报价。5.协管岗位财务总监：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。6.主办岗位综合部：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。7.协办岗位：筹划营销，预算部，按要求提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。8.开发商获取土地使用权的主要方式：

8.1通过行政划拨方式取得；

8.2旧城改造取得中标地块国有土地使用权；8.3转让取得；

8.4出让方式取得〔招标、拍卖、协议出让三种方式〕；8.5联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；8.6通过司法裁决取得；8.7通过兼并、收购等股权重组方式取得。

9.开发商获取土地使用权的程序：

9.1土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者〔即土地使用权受让人〕的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让〞。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得〞的原那么确定土地使用权受让人的一种出让方式。

依照?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得?成交确认书?，然后签订?国有土地使用权出让合同?。开发商取得?国有土地使用权出让合同?后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：①?土地出让合同?、?划拨决定书?或转让批文；②开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；③属新增建设用地的，应提供?建设用地批准书?。属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；④1：2000地形图2份；⑤加盖了“权属已审核〞的宗地图、地籍图各3份；⑥地上附着物权属证明；⑦土地登记申请书；⑧土地登记法人代表证明和身份证明；⑨土地登记委托书。

9.2土地使用权出让：房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理缺乏10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

9.3土地使用权划拨：房地局负责办理10亩以上〔含10亩〕的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

9.4征用土地：(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区〔县〕人民政府批准。9.5地价评估：市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序：

10.1用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。10.2用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

10.3用地者进行投资分析。

10.4到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

10.5用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

10.6收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

10.7按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。11.拍卖受让土地使用权申请程序11.1用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。11.2用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

11.3用地者进行投资分析。11.4到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。11.5用地者到指定地点领取竞叫牌。

11.6用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。11.7企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

11.8按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

12.属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得?成交确认书?。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得?国有土地使用权证?。13土地投标〔商务标〕13.2组织现场踏勘由总经理召集，财务、筹划、预算部、综合办人员及各协办岗位人员参加。其中筹划营销重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发工程的产品定位〔总经理认为有必要时，市场调研业务可安排营销筹划岗位委托专业咨询公司进行〕。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。13.3投标准备会议总经理召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作方案并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经总经理审核后汇总。安排相关人员参加招标地块的答疑会，做好详细记录。审阅各部门整理提交的投标文件并组织修改。在向董事长汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。13.4各岗位责任和分工13.4.1营销筹划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案〔技术标〕提出设计要求；提交初步营销方案、销售本钱和资金回笼方案。13.4.2综合部：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反响给各负责部门。负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。13.4.3财务部：负责汇总工程总投资和预期收益，编制工程开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。向土建设计管理岗位催办技术标。负责提供有关银行资信〔信誉等级、存款证明〕等方面的文字材料。预算部：负责编制现场建设本钱。负责编制内部管理本钱。13.5投标〔商务标〕文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。13.6参加投标：投标授权委托人〔通常即为本主办岗位〕应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，密封盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。13.7投标工作全过程的保密纪律。13.7.1所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。13.7.2文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。13.7.3各岗位对自用电脑内的投标信息承当保密责任，总经理对最终报价承当保密责任。14土地投标〔技术标〕14.1土地投标的技术标局部即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成局部。也可作为中标后甲方深化设计任务书的根底。因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度方案应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。14.2委托概念方案设计：选择建筑设计院，向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时收齐设计资料。14.3编写设计任务书草稿：此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。14.4概念方案的设计：必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：①规划设计，A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。②规划内容与深度，规划说明书，包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标〔总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等〕。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。14.5规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局〔集中绿地面积〕、道路布局、停车泊位数量〔停车库面积〕、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。14.6小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及那么在出让范围内按?城市居住区公共效劳设施设置标准?〔DGJ08-55-2002/J10189-2002〕要求为小区配置。14.7表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。14.8内部评选：一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总经理主持，确定参会人员名单〔以本公司和本系统的营销筹划为主〕，落实设计师介绍方案思路。由总经理确定首选方案后，报董事长批准。14.9签订设计咨询合同：与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。14.10内部总经理对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。14.11资料移交：在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交给综合部，作为技术标并入土地投标文件。14.12保密责任：总经理位承当投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保存价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究责任。七、土地接管1.作业目的：土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。2.作业依据：土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。3.主管岗位总经理：代表本公司出席土地接管的现场会议，签署土地接管的相关文件。主办岗位工程部：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。4.紧前工作条件：收到土地开发单位的土地移交通知书。5.作业描述5.1收到土地开发单位的土地移交通知书后，应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。5.2通知财务总监到场主持接管。带好有日历的照相机。5.3现场查勘和拍摄，由对方带着查勘全场，〔做好全景拍摄〕。主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。〔做好局部针对性拍摄〕。5.4需要重点关注的问题〔土地转让合同另有约定的从约定〕：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物根底，构筑物已去除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物〔本公司要求保存的除外〕；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行平安；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。5.5召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由财务总监视现场情况和对方的诚信态度，并听取主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况：〔1〕同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；〔2〕同意接管，限期整改；〔3〕不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。5.6签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未撤除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承当。5.7主办岗位负责催促检查整改内容的落实情况。5.8主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。5.9整理所有土地资料，经财务总监审核后归档。八、工程定位1.目的：选择消费群体及消费产品的类型、似定各种产品的比例、似定销售策略、似定产品的价格、似定产品的品质，初步确定建筑方案。2.依据：公司投资方案。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组织编制初步建筑方案并主持建筑方案的论证会，在论证的根底上对建筑产品进行定位并报董事长批准。4.主办岗位：筹划营销总监，负责市场调研工作，对工程产品草似多种方案针对每种方案作详细的利分析并形成报告。5.协管岗位：财务总监、总工、综合部经理，提供各种数据，对草拟的每种方案提出补充的利弊分析。6.主办部门：筹划营销部。7.协办部门：综合部、预算部、财务部。8.工程决策背景及摘要8.1外部环境：①城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将公布等；②宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；③工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。8.2内部因素：①工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义〔一般3—5年〕，在公司开展中的地位〔是否核心工程〕：②公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。9.工程地块整体情况分析9.1地块位置：宗地所处城市、行政区域地理位置〔包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等〕。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。9.2地块现状：①四至范围；②地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；③地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对工程开发进度的影响；④地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；⑤土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；⑥附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。10.工程交通出行状况：①公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；②宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；③现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；④附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。11.工程周边社区配套：①工程周边社区配套一般是指以工程可辅射范围〔3km〕内的教育〔大中小学及教育质量情况〕、医院、购物〔大型购物中心、主要商业和菜市场〕、邮局、休闲〔文化、体育、娱乐、公园等等设施〕、银行以及其他配套设施；②附图：生活设施分布图，具体位置、距离。12.工程周边环境〔根据个案特性描述，没有的可以不写〕：工程周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕、危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。13.市政配套〔都要说明距宗地距离、接入的可能性〕：说明工程的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等根底市政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划开展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。13.主要经济技术指标工程的根本用地情况〔总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积〕、建筑面积〔住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积〕、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难度较大的指标对工程规划、建设的影响。14.市场分析14.1宏观市场：宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划开展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项