商业地产返租销售课程三

返租销售商业培训课程二Delicious概念利益风险公式概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩，成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。风险：

由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。

公式例：某商铺，建筑面积81，单价11000元每平米，总价891000，首付44.6万，贷款44.5万，租金1.333元/平米/天（一个月40元/月），回报率是多少？（1）81×40×12-44.6×4.0-44.5×6.46/891000=0.04311计回报率4.31%（2）3年后15000出售，15000×81-891000/891000=0.3636计回报率36.36%如何计算投资回报率

计算投资回报率的计算公式：

(1)计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价

(2)计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉公式回报率=租金*面积＊365天／房屋总价*100%例：18号楼商104，建筑面积202.6，单价13000元每平米，总价263,3800，租金1.667元/平米/天（一个月50元/平米/天），回报率是多少？答案：约4.68%租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天（出房率）答案：1.667元/平米/天，5000元/月，60000元/年商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。回报率9%—12%前3年属于培养起回报率6%-9%回报率4%-6%第4-6年业态发展期第7年-10年成熟商铺投资大部分6%-10%左右是合理回报率

商业地产的客户（投资者）最关心什么？物业是否能增值？怎或者说什么才能保证物业能增值呢？样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？物业增值

项目规划同类市场经营状况行业环境背景环境地块价值价格合理经营管理物业定位物业定位——物业定位高端，中端,低端，决定该物业未来发展方向背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同经理管理——流的品牌，丰富的管理经验，专业的商业运营团队是商业发展的保障。物业增值的因素我们估算一下：每年收益租约年限第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年总价80万年回报率4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%99%租金收益32000400004800056000640007200080000880009600010400011200079.2万每年供款48960489604896048960489604896048960489604896048960048.96万每年收益704015040230403104039040470405504063040280320合同总价为:80万×85%=68万元(总价80万商铺购铺一次性返还前3年租金12万)客户首付款:68万×50%=34万元银行按揭贷款:34万×50%=34万元贷款34万10年每月月供:4080元贷款34万10年每年供款:4080元/月×12月=48960元/年合计：一次性付款的客户，基本上11年租金，就可以回本，并且不计算11年后的物业本身的僧值。按揭客户：10年月供连本金带利息是48.96万，减去34万本金，剩下14,96万是利息，还需要一年时间可以赶上一次性付款的回报率，推算12年，按租金收益可以回本，不计12后的物业本身的增值收益。什么时候回本？？？？讲到这，我想给大家分享一个故事！爷爷那辈人说：那个时候的10块钱，好大啊，够一大家人花！后来不行咯，只够两个人花啦！再后来更不行咯，只够一个人花啦！父亲那辈人说了：过去读书的时候，100块钱够我们一家四口人花！后来我小孩说100块钱！！！还不够我一个人花！朋友们，故事说明什么问题呢？钱，贬值了，而且很严重！万万我们按目前最高存款利率5.5%计算,您存入银行8万元,10年后您的总收益为:8万×

（1+5.5%）10

=136651.2元（本金8万，利息56651.2元）