标杆地产+一线设计院=设计强排一次讲清楚课件

前期设计（强排）实战细节探讨

TONTSENSHANGHAITONTSENUSATONTSENUK前期设计（强排）实战细节探讨

TONTSENSHANG1讨论强排的作用是什么？讨论强排的作用是什么？了解土地——土地价值、竞拍关系了解市场——客户、开发商了解城市——城市生活习惯和文化强排的经验累积了解土地了解市场了解城市强排的经验累积开发商模式——以中梁为例“拉高拍低”开发商模式——以中梁为例“拉高拍低”01前期准备02方案设计目录03方案表达0102目录035理解限定条件理解任务书分析基地信息查找对标项目明确要求明确方向明确户配明确表达深度第一步：前期准备了解用地条件了解规范了解上位规划分析周边用地现状有利资源与不利条件根据地域、户配和容积率等信息找相似案例理解理解分析基地查找对标明确要求第一步：前期准备了解用地条件理解限定条件-用地条件规划条件：关于容积率、密度、绿化率、限高（航空限高或规划限高）限低；有无非住宅配比要求，建筑退界要求有无明确给出，有无其他配套用房配建要求。（幼儿园、公厕、社区中心等），停车配建指标以及出入口设置要求等。理解限定条件-用地条件规划条件：关于容积率、密度、绿化率、限理解限定条件-用地条件梳理规划（中梁舟山岱山公安局地块）理解限定条件-用地条件梳理规划（中梁舟山岱山公安局地块）理解限定条件-用地条件摘要用地：26871㎡容积率：≤2.0密度：≤26%绿化率：≥25%（满足绿化率基础上须多规划1060.1㎡）限高：75m（规划限高）限低；多层（住宅≥4层）配套商业：≤500㎡建筑退界：多层退东南西红线≥3m，退环城北路≥12m；商业退和谐路≥4m

高层退界符合《舟山市城市规划管理技术规定》配套用房配建：物业（≥地上总建筑面积*7‰）（浙江区域通用）

养老服务用房（套内面积≥总建筑面积的*2‰）出入口位置：西侧、南侧停车配建：浙江省标（2013版）；同时多为南侧现状建筑配建137个停车位理解限定条件-用地条件摘要用地：26871㎡理解限定条件-当地规范《舟山市城市规划管理技术规定》日照间距：低多层1.22h（注意间距与日照的关系），高层≥24m（控制日照3小时），住宅底层非居住建筑建筑间距可折减（注意最小间距不可折减）退界要求：注意建筑退道路红线和退用地红线的区别限宽要求：舟山无（其他地方会有面宽要求或者高宽比要求）《日照分析技术管理规定及建筑面积与容积率计算规定》日照计算规则：浙江省标（最小连续日照时间≥10分钟）面积与容积率计算：可做架空、可做首层2.2以下储藏（山东、河南等严格按照国家面积规范的地方注意架空计容）过往项目与规划局沟通过程中了解到的未成文面积计算规定《建筑物配建停车设施设置标准》停车位数量要求：浙江省标（2013版）浙江省消防规范及其他特殊规定各省对于交通核、建筑消防疏散、消防登高场地及消防道路等的设计要求*可向做过当地项目的同事或合作方了解核实相关规范规定。理解限定条件-当地规范《舟山市城市规划管理技术规定》理解“任务书”1.2.3.理解“任务书”1.2.3.7.5.6.明确时间节点理解“任务书”7.5.6.明确时间节点理解“任务书”分析基地信息-基地周边分析1.2.3.示例分析地块四至的交通情况，得出人流来源的主要方向，以及车流来向，便于确立形象展示面及主次入口的位置。需要关注的优势：周边景观资源，配套设施等需要关注的劣势：路冲，水冲，高架道路、铁路的噪音，日照遮挡，高压线，垃圾站等污染源，坟地，宗庙类的宗教建筑，场地内有无市政光缆、高压电线等分析基地信息-基地周边分析1.2.3.示例分析地块四至的交通分析基地信息-基地周边分析分析基地信息-基地周边分析以往项目经验独栋双拼联排合院叠拼洋房多层小高二高一高0.220.30.51.30.81.52.73.0往往根据货值最大化原则进行设计；(结合地域情况，结合任务书）该容积率范围下，产品组合可能性较多多层小高层、二类高层一类高层（不同地区、地块条件可能不同，该表仅供参考）以往项目经验独栋双拼联排合院叠拼洋房多层小高二高一高0.22查找对标项目（参考项目）--明确方向查找对标项目（参考项目）--明确方向第二步：强排方案产品类型经济规划形态规划根据强排类型不同分别采取不同产品组合方式处理测试不同产品组合下的货值梳理空间形态第二步：强排方案产品类型经济规划形态规划根据强排类型不同分别户配一般由营销给出，对于较熟悉和定位明确的开发商，也可延续其标准化思路。在实际强排操作中，户配可根据实际情况少量浮动。营销产品定位明确户配一般由营销给出，对于较熟悉和定位明确的开发商，也可延续其2.5的容积率30%的覆盖率平均层数

=（容积率/覆盖率）

2.5/30%=8.33层规划与产品组合的可能性强排——定位不明确如果定位不明晰，则需要通过基本条件推导，并结合产品组合测算出符合场地规划条件和市场需求的产品类型搭配。2.5的容积率30%的覆盖率平均层数=（容积率/覆盖率）一般强排要求在极限容积率和密度情况下，将货值做到最大化。（货值也有限制条件，项目定位一定会结合城市环境、人群购买力、产品去化率等因素）不同房开最关注的点一般也不尽相同

中梁：极高极低、用足密度德信：中轴对称、重仪式感中南：产品集约、面宽为王（注意：最关注点不代表别的不关注，只是先后顺序，满足要求情况下尽量兼顾才是正解）强排——产品定位一般强排要求在极限容积率和密度情况下，将货值做到最大化。强排对方案形态做进一步梳理。明确景观关系、交通架构（动态/静态交通体系）。形态规划常规格局(一般做法，不针对特殊用地地形或景观资源的地块）等高布置，大景观、均好性南高北低布置西高东低布置

对方案形态做进一步梳理。形态规划常规格局(一般做法，不针对特形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例出图标准总图要点地库要点经济技术指标表

第三步：方案表达一图一表两图一表表达深度表达要点表达深度表达要点基本指标重点日照分析重点出图标准总图要点地库要点经济技术第三步：方案表达一图一表表一图一表：“总图+经济技术指标表”两图一表：“总图+地下车库平面+经济技术指标表”高层户型配比表户型套数比表经济技术指标表总图高层户型配比表总户型套数比表经济技术指标表地库总图一图一表：两图一表：高层户型配比表户型套数比表经济技术指标表指北针比例尺红线及各退界线地块周边建筑楼栋单元（面积段及层数）带有计算要求的楼栋间距地库出入口消防道路与登高场地重点：单体轮廓选择（标准层块大小）间距计算要求（起算点位置）消防登高场地要求（大小、距离）

指北针图例红线及地库轮廓线地库出入口基本指标（总面积、总数量、平均指标）重点：车位大小（国标5.3*2.4浙江省标

5.5*2.4杭州地标6*2.4）车库通道宽度（国标5.5浙江省标6.0）坡道长度（6.67h+3.6）出入口数量（浙江省标、国标2015）

标杆地产+一线设计院=设计强排一次讲清楚课件重点：地库指标、配套用房指标标杆地产+一线设计院=设计强排一次讲清楚课件重点：日照时长要求、参数设置（入射角、最小连续时间、最多累计时间段）标杆地产+一线设计院=设计强排一次讲清楚课件苏州：30分钟2时间段15度入射角南昌：连续5分钟5度宁波：连续15分钟杭州：所有9-15点，2小事2段，3小时3段一般各地参（XX市建设项目日照分析技术规则）日照参数日照参数日照浅谈关于方位角与高度角日照浅谈关于方位角与高度角日照浅谈关于入射角度和最大连续日照时间段日照浅谈关于入射角度和最大连续日照时间段日照浅谈平面区域日照与沿线日照的日照浅谈平面区域日照与沿线日照的日照浅谈关于隔排遮挡现状模型建模日照浅谈关于隔排遮挡现状模型建模日照浅谈关于隔排遮挡现状模型建模日照浅谈关于隔排遮挡现状模型建模示范区设计开发启动地库预留景观预留样板房位置位置与景观定位确定规模实施功能情景式带入感实体样板房成本速度示范区设计开发启动样板房位置位置与景观定位确定规模情景式实体启动区启动区THEEND

谢谢大家！不足之处，请多包涵！THEEND谢谢大家！39前期设计（强排）实战细节探讨

TONTSENSHANGHAITONTSENUSATONTSENUK前期设计（强排）实战细节探讨

TONTSENSHANG40讨论强排的作用是什么？讨论强排的作用是什么？了解土地——土地价值、竞拍关系了解市场——客户、开发商了解城市——城市生活习惯和文化强排的经验累积了解土地了解市场了解城市强排的经验累积开发商模式——以中梁为例“拉高拍低”开发商模式——以中梁为例“拉高拍低”01前期准备02方案设计目录03方案表达0102目录0344理解限定条件理解任务书分析基地信息查找对标项目明确要求明确方向明确户配明确表达深度第一步：前期准备了解用地条件了解规范了解上位规划分析周边用地现状有利资源与不利条件根据地域、户配和容积率等信息找相似案例理解理解分析基地查找对标明确要求第一步：前期准备了解用地条件理解限定条件-用地条件规划条件：关于容积率、密度、绿化率、限高（航空限高或规划限高）限低；有无非住宅配比要求，建筑退界要求有无明确给出，有无其他配套用房配建要求。（幼儿园、公厕、社区中心等），停车配建指标以及出入口设置要求等。理解限定条件-用地条件规划条件：关于容积率、密度、绿化率、限理解限定条件-用地条件梳理规划（中梁舟山岱山公安局地块）理解限定条件-用地条件梳理规划（中梁舟山岱山公安局地块）理解限定条件-用地条件摘要用地：26871㎡容积率：≤2.0密度：≤26%绿化率：≥25%（满足绿化率基础上须多规划1060.1㎡）限高：75m（规划限高）限低；多层（住宅≥4层）配套商业：≤500㎡建筑退界：多层退东南西红线≥3m，退环城北路≥12m；商业退和谐路≥4m

高层退界符合《舟山市城市规划管理技术规定》配套用房配建：物业（≥地上总建筑面积*7‰）（浙江区域通用）

养老服务用房（套内面积≥总建筑面积的*2‰）出入口位置：西侧、南侧停车配建：浙江省标（2013版）；同时多为南侧现状建筑配建137个停车位理解限定条件-用地条件摘要用地：26871㎡理解限定条件-当地规范《舟山市城市规划管理技术规定》日照间距：低多层1.22h（注意间距与日照的关系），高层≥24m（控制日照3小时），住宅底层非居住建筑建筑间距可折减（注意最小间距不可折减）退界要求：注意建筑退道路红线和退用地红线的区别限宽要求：舟山无（其他地方会有面宽要求或者高宽比要求）《日照分析技术管理规定及建筑面积与容积率计算规定》日照计算规则：浙江省标（最小连续日照时间≥10分钟）面积与容积率计算：可做架空、可做首层2.2以下储藏（山东、河南等严格按照国家面积规范的地方注意架空计容）过往项目与规划局沟通过程中了解到的未成文面积计算规定《建筑物配建停车设施设置标准》停车位数量要求：浙江省标（2013版）浙江省消防规范及其他特殊规定各省对于交通核、建筑消防疏散、消防登高场地及消防道路等的设计要求*可向做过当地项目的同事或合作方了解核实相关规范规定。理解限定条件-当地规范《舟山市城市规划管理技术规定》理解“任务书”1.2.3.理解“任务书”1.2.3.7.5.6.明确时间节点理解“任务书”7.5.6.明确时间节点理解“任务书”分析基地信息-基地周边分析1.2.3.示例分析地块四至的交通情况，得出人流来源的主要方向，以及车流来向，便于确立形象展示面及主次入口的位置。需要关注的优势：周边景观资源，配套设施等需要关注的劣势：路冲，水冲，高架道路、铁路的噪音，日照遮挡，高压线，垃圾站等污染源，坟地，宗庙类的宗教建筑，场地内有无市政光缆、高压电线等分析基地信息-基地周边分析1.2.3.示例分析地块四至的交通分析基地信息-基地周边分析分析基地信息-基地周边分析以往项目经验独栋双拼联排合院叠拼洋房多层小高二高一高0.220.30.51.30.81.52.73.0往往根据货值最大化原则进行设计；(结合地域情况，结合任务书）该容积率范围下，产品组合可能性较多多层小高层、二类高层一类高层（不同地区、地块条件可能不同，该表仅供参考）以往项目经验独栋双拼联排合院叠拼洋房多层小高二高一高0.22查找对标项目（参考项目）--明确方向查找对标项目（参考项目）--明确方向第二步：强排方案产品类型经济规划形态规划根据强排类型不同分别采取不同产品组合方式处理测试不同产品组合下的货值梳理空间形态第二步：强排方案产品类型经济规划形态规划根据强排类型不同分别户配一般由营销给出，对于较熟悉和定位明确的开发商，也可延续其标准化思路。在实际强排操作中，户配可根据实际情况少量浮动。营销产品定位明确户配一般由营销给出，对于较熟悉和定位明确的开发商，也可延续其2.5的容积率30%的覆盖率平均层数

=（容积率/覆盖率）

2.5/30%=8.33层规划与产品组合的可能性强排——定位不明确如果定位不明晰，则需要通过基本条件推导，并结合产品组合测算出符合场地规划条件和市场需求的产品类型搭配。2.5的容积率30%的覆盖率平均层数=（容积率/覆盖率）一般强排要求在极限容积率和密度情况下，将货值做到最大化。（货值也有限制条件，项目定位一定会结合城市环境、人群购买力、产品去化率等因素）不同房开最关注的点一般也不尽相同

中梁：极高极低、用足密度德信：中轴对称、重仪式感中南：产品集约、面宽为王（注意：最关注点不代表别的不关注，只是先后顺序，满足要求情况下尽量兼顾才是正解）强排——产品定位一般强排要求在极限容积率和密度情况下，将货值做到最大化。强排对方案形态做进一步梳理。明确景观关系、交通架构（动态/静态交通体系）。形态规划常规格局(一般做法，不针对特殊用地地形或景观资源的地块）等高布置，大景观、均好性南高北低布置西高东低布置

对方案形态做进一步梳理。形态规划常规格局(一般做法，不针对特形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例形态规划示例出图标准总图要点地库要点经济技术指标表

第三步：方案表达一图一表两图一表表达深度表达要点表达深度表达要点基本指标重点日照分析重点出图标准总图要点地库要点经济技术第三步：方案表达一图一表表一图一表：“总图+经济技术指标表”两图一表：“总图+地下车库平面+经济技术指标表”高层户型配比表户型套数比表经济技术指标表总图高层户型配比表总户型套数比表经济技术指标表地库总图一图一表：两图一表：高层户型配比表户型套数比表经济技术指标表指北针比例尺红线及各退界线地块周边建筑楼栋单元（面积段及层数）带有计算要求的楼栋间距地库出入口消防道路与登高场地重点：单体轮廓选择（标准层块大小）间距计算要求（起算点位置）消防登高场地要求（大小、距离）