数说公募基础设施REITs2022年三季报：项目业绩整体迎来边际改善园区公路经营仍有一定承压-20221103-国金证券

——项目业绩整体迎来边际改善，园区公路经营仍有一定承压佳联系人S公募REITs2022年三季报分析总结10月下旬，14只公募基础设施REITs相继发布2022年三季度报告，三季度国内疫情对底层项目经营的负面影响有所放缓，多数REITs产品迎来了业绩上的边际改善。其中前期受疫情影响最大的高速公路类REITs，三季度收入及EBITDA的环比表现亮眼；相比之下生态环保类REITs经营业绩持续向好，前述指标在今年前三季度实现逐期增长。对比三季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，各REIT本年累计收入、净利润与EBITDA较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，仓储物流、生态环保及清洁能源类REITs本年业绩累计完可供分配金额方面，4只REITs产品前三季度累计可供分配金额超发行时预期，分别是华安张江光大REIT、REITREITREIT，多数REITs可供分配金额实现环REITs情况有明显好转，带动可供分配金额平均环比上涨27.14%。分配金额呈现整体上升态势。底层项目运营情况方面，产业园区类REITs项目运营出现波动，多数项目三季度出租率有所下滑；仓储REITsREITs仍有分化，季度内源类在收益表现方面整体优于保障性租赁住房类。2风险提示：政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。一、公募基础设施REITs经营业绩分析仓储、环保及清洁能源类REITs本年业绩累计完成情况整体较优REITs数据，我们➢截至三季度末，各REIT本年累计收入、净利润与息税折旧摊销前利润(EBITDA)较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，其中于三季度上市的鹏华深圳能源REIT以及首批中的中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT业绩表现亮眼，前述图表1：公募基础设施REITs2022年前三季度经营业绩&招募说明书预测值对比基金简称行业类型收入(万元)净利润(万元)EBITDA(万元)2022累计值2022E累计完成情况2022累计值2022E累计完成情况2022累计值2022E累计完成情况博时蛇口产园REIT产业园区8421.0310898.82-22.73%2623.542694.00-2.62%6919.288099.73-14.57%东吴苏园产业REIT产业园区15706.7718333.72-14.33%4716.414437.146.29%11550.4510996.225.04%华安张江光大REIT产业园区6680.486296.136.10%-2038.51-363.00-461.57%5065.974444.9313.97%建信中关村REIT产业园区16112.0516691.80-3.47%4690.004830.12-2.90%10953.9410998.47-0.40%红土盐田港REIT仓储物流8835.328223.317.44%3179.432747.2415.73%6899.286303.039.46%中金普洛斯REIT仓储物流26957.4428631.92-5.85%2110.582317.04-8.91%17804.0117798.630.03%平安广州广河REIT高速公路53063.5964004.86-17.09%13458.9122313.99-39.68%43486.9650660.19-14.16%浙商沪杭甬REIT高速公路46603.6952842.11-11.81%-4960.471389.32-457.04%31555.2138003.60-16.97%华夏越秀高速REIT高速公路16297.8718071.12-9.81%5112.405516.53-7.33%12328.0714169.94-13.00%华夏中国交建REIT高速公路23737.0827016.12-12.14%6550.278292.01-21.01%19513.6821047.99-7.29%国金中国铁建REIT高速公路16699.1517329.91-3.64%1591.741807.82-11.95%13470.8111242.8519.82%富国首创水务REIT生态环保22486.6222510.57-0.11%3728.754291.45-13.11%12741.9713813.54-7.76%中航首钢绿能REIT生态环保32837.7629673.3010.66%5725.331821.06214.39%11330.128515.2933.06%鹏华深圳能源REIT清洁能源71869.7942114.5770.65%21841.104638.27370.89%37865.1411784.41221.32%注1：2022累计值为REITs2022年前三个季度披露的实际值之和(华夏中国交建REIT为二、三季度之和，国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT仅为三季度数据)；注2：2022E是基于招募说明书预测值调整为前三季度预测值，调整方法为2022全年预测值/4*3，由于部分REITs的营收呈现季节性特征，经调整的2022E仅供参考；注3：各财务指标累计完成情况为2022前三季度累计值较2022E的增减率；3注4：鹏华深圳能源REIT三季报报告期为2022/7/11-2022/9/30，为便于对比，将其调整为季度值。3浙商沪杭甬REIT高速公路3978.4浙商沪杭甬REIT高速公路3978.414214.954548.60➢从公募REITs2022年三季度的经营业绩来看，多数REITs底层基础设施项目经营情况迎来了边际修复，其中高速公路类下，产业园区类型下的多数REITs三季度经营业绩较上季度出现不同程度的下滑，其中博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT环比下降较为明显，主要系租金减免事项以及疫情影响下出租率与应收账款回收率出现小幅震荡所致。除高速公路类项目外，东吴苏园产业REIT以及仓储物流、生态环保类型下的各REIT三季度收入与EBITDA同样实现环比上涨；此外，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT三季度EBITDA利润率均在80%以上。纵向对比来看，图表2：公募基础设施REITs2022年三季度经营业绩环比变化情况基金简称行业类型收入(万元)EBITDA(万元)EBITDA利润率2Q12Q22Q3环比变化2Q12Q22Q3环比变化2Q12Q22Q3环比变化博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT产业园区产业园区产业园区产业园区3415.807188.602373.696199.323125.722138.232215.685801.571879.506379.942091.114111.162578.944627.891730.364215.342939.802059.631741.034776.741400.534862.931594.591961.8775.50%64.38%72.90%68.00%94.05%96.32%78.58%82.34%474772%7452% 76.22%76.2676.26%红土盐田港REIT中金普洛斯REIT仓储物流仓储物流2944.249305.312942.618794.182948.478857.942385.226343.532336.375754.902177.695705.5881.01%68.17%79.40%65.44% 73.86%8306%64.41%8306%64.41%平安广州广河REIT高速公路16970.8216354.1915349.8712840.4220742.9117409.0914268.0812044.0511989.527295.4717229.3712215.6884.07%73.65%78.11%56.82%70.17%华夏越秀高速REIT高速公路5668.964994.785634.124405.823615.634306.6277.72%72.39%76.4476.44%55.9855.98%56.55%57.39%%富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT华夏中国交建REIT国金中国铁建REIT鹏华深圳能源REIT生态环保生态环保高速公路高速公路清洁能源77107.2610382.97---7453.5810987.7312243.42--7925.7911467.0611493.6716699.1564057.86--3406.98---3914.6210077.23--4008.529436.4413470.8133749.36--32.81%---35.63%82.31%-- 82.1082.10%80.67%-52.69%-注：鹏华深圳能源REIT各项数据为三季报报告期(2022/7/11-2022/9/30)实际值4%%建信中关村REIT产业园区REIT仓储物流浙商沪杭甬REIT高速公路%%建信中关村REIT产业园区REIT仓储物流浙商沪杭甬REIT高速公路523.447502.39460.17富国首创水务REIT生态环保华夏中国交建REIT高速公路8290.459492.53REITs情况有所分化TREITREITREIT完成率分别达到83.51%、81.20%、80.72%、79.84%，前三季度整体表现好于招募书同期预期。而完成率最低的中航首钢绿能REIT，虽然前三季度经营表现较优，但由于预留资本性支出及负债余额两项科目数值较高，导致可供分配金完成率不及预期。REITs金额平均环比势。图表3：公募基础设施REITs三季度可供分配金额情况(万元)书预测值的完成情况来季度对比情况减*EIT.413484.06.41.58.53.752212.224131.15.949267.20214.776042.28.32%134.65%.32%134.65%.58.53.75.413484.061699.414131.15.94 83.51%3864.673928.542350.1412492.0081.20%3864.673928.542350.14-40.18%2301.372205.232034.298103.66 80.72%2301.372205.232034.29-6765.117057.456265.9725160.68.84% 68.22%6765.117057.456265.97-11.21%平安广州广河REIT高速公路10593.4412663.5117671.4162628.7610593.4412663.5117671.4139.55%11523.447502.3910460.1743219.12华夏越秀高速REIT高速公路3718.563309.453809.3615383.81.45%.3718.563309.453809.3615.11%3627.663791.434890.4316798.1673.28%3627.663791.434890.4328.99%2319.011586.818290.451078.779492.5310206.7440360.70 2319.00941586.811078.767732.02%EIT----9111.70984.0542705.4538154.3521.34%47.13%-----9111.7017984.052--.--注1：累计完成率是本年前三季度可供分配金额之和较招募说明书2022年预测值的完成情况(华夏中国交建REIT为二、三季度的完成情况，完成情况)；注2：环比增减为可供分配金额2022Q3较2022Q3的增减率。国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT为三季度5基金简称行业类型2022年前三季度分红情况*公告日期收益分配基准日分配金额(万元)分红比例基金简称行业类型2022年前三季度分红情况*公告日期收益分配基准日分配金额(万元)分红比例分配方案(元/10份)说明*博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT红土盐田港REIT中金普洛斯REIT平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT华夏中国交建REIT国金中国铁建REIT鹏华深圳能源REIT产业园区产业园区产业园区产业园区仓储物流仓储物流高速公路高速公路高速公路生态环保生态环保高速公路高速公路清洁能源2022/4/12022/4/142022/4/82022/9/222022/5/182022/3/312022/3/312022/9/12022/4/222022/9/212022/6/22022/7/182022/9/232022/1/202022/9/62022/4/12022/9/292021/12/312021/12/312021/12/312022/6/302022/3/312021/12/312021/12/312022/6/302021/12/312022/6/302021/12/312022/3/312022/6/302021/12/312022/6/302021/12/312022/6/302713.099261.584000.003021.504091.404600.007265.8113381.5014735.4223149.5636405.004470.003321.0012352.657315.0011604.008290.0096.00%99.99%95.00%90.00%97.00%97.23%99.98%94.99%85.83%90.11%97.10%99.73%99.98%90.00%98.60%67.17%99.99%——0.3011.0290.8000.6000.4900.5750.4840.8922.1053.3077.2811.4901.1072.7141.46311.6040.8292021年度第2次分红2021年度第1次分红2021年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红2021年度第1次分红2021年度第2次分红2022年度第1次分红2021年度第2次分红2022年度第1次分红2021年度第2次分红2022年度第1次分红2022年度第2次分红2021年度第1次分红2022年度第1次分红2021年度第2次分红2022年度第1次分红注1：分红情况根据REITs收益分配公告日期在2022年前三季度进行统计，分红比例为分配金额占收益分配基准日累计可供分配金额的比例；注2：各REIT的分红说明根据收益分配基准日为参照依据6公募REITs2022年前三季度分红情况跟踪➢结合REITs前三季度理论现金分派率与实际现金分派率来看，特许经营权类REITs现金分派浙商沪杭甬REIT、鹏华深圳能源REIT较为突在已完成2022年度分红的7只REITs中，华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、平安广州广河REIT对应前三季度实际分派率相对较洛斯REIT表现较为突出，对应实际分派率为8%。➢此外，从今年前三季度各REIT的分红情况来2022年度的分红，其中华夏越秀高速REIT率图表4：公募REITs2022理论累计现金分派率&2022实际现金分派率对比注：累计现金分派率=前三季度可供分配金额之和/年初市值规模(2022年以来成立的为募集规模)，实际现金分派率=分配基准日为本年的实际分配金额/年初市值规模(2022年以来成立的为募集规模)，图表5：公募REITs2022年前三季度分红情况统计图表6：产业园区类REITs底层项目三季度运营数据➢建信中关村图表6：产业园区类REITs底层项目三季度运营数据➢建信中关村REIT：底层项目园区季度内需配合北京市整体防疫工作进行封楼管控及居家办公，一定程度上影响了项承租能力下降，续租情况或不及预期；截至三季度末出租9.28%)有所下滑。此外，由营收一定下滑。现波动，多数项目三季度出租率有所下滑➢博时蛇口产园REIT：三季度受疫情反复的持续影响，底层项目运营承受了较大压力。截至2022年三季度末，项目时点出租率为83%，季度内平均月租金为121.67元/平方米，均较上季度有小幅下滑，主要原因为本季度运营管理团队主动对部分受疫情影响无力承担租金的客户进行了缩租或清退处理，后续将加速推进储备客户的签约工作。此外，在免租事项中，本年累计减免租金对投资人享有的可供分配金额影响已在当期全额化解。➢东吴苏园产业REIT：三季度运营情况良好，在两大项得该REIT三季度经营业绩得到边际改善。➢华安张江光大REIT：底层项目截至三季度末的出租率于。7三、公募REITs运营分析：仓储物流类向好，项目营收实现环比上涨EIT米，与二季度基本持平；租赁期限方面，已有租户的租赁期在1-12年不等，最长租赁期限到期日为业绩累计完成情况较优。升；租金方面，以项目租金收入贡献占比超过10%的租户为参照，租金单价为32.82元/平方米/月，较上季图表7：仓储物流类REITs底层项目三季度运营数据8图表8：高速公路类REITs底层项目二、三季度通行费收入(万元)图表8：高速公路类REITs底层项目二、三季度通行费收入(万元)REIT底层渝遂高速项目三季度同样受到疫情多点散发带来的负面影响，季度内完成通行费收入影响。9趋缓，项目运营情况边际好转➢平安广州广河REIT：三季度底层项目公路周边疫情稳定，叠加暑期旅游短途出行带动客车车流恢复增长，季度内同比增长0.50%，实现通行费拆分结算收入21154.79万元，与上年同期基本持平，且较二季度有所增加。➢浙商沪杭甬REIT：三季度疫情管控对项目运营的影响放同比增长5.06%，通行费拆分收益17780.44万元，较上现环比上涨。➢华夏越秀高速REIT：三季度疫情以及相关地区采取的防控措施对该项目的车流量和通行费收入产生了一定负面影响，运营整体呈波动状态；季度内实现通行费收入度略有增加，业绩边际改善程度相比其他高速公路类项目较弱。➢华夏中国交建REIT：底层嘉通高速项目所属的武深高速是京港澳南北大通道的重要组成部分，三季度京港澳大通道辐射地区的疫情对项目车流量和通行费收入产生了一定的负面影响，但整体呈现季度回升态势；季度内完比下降10.5%，较上季度环比增加27.85%。IT图表10：中航首钢绿能REIT底层项目二、三季度垃圾处理量及上网电量(万吨)三、公募图表10：中航首钢绿能REIT底层项目二、三季度垃圾处理量及上网电量(万吨)目受疫情冲击有限，延续平稳运营状态图表9：富国首创水务REIT底层项目二、三季度污水处理量(万吨)其中深圳项目公司包含的三个水厂(福永、松岗、公明)三季度共处理污水3721万吨，较二季度显著增加，同时平均产能利用率为108%，实现环比回升；合肥项目公司季度内处理污水2074万吨，较二季度有所减少，主要源平。首钢绿能REIT：基础设施项目三季度延续平稳运营状态，季度内处理生活垃圾29.81万吨，处置厨余垃圾92万千瓦时，较二季度有所增加；季度内由➢鹏华清洁能源REIT：底层东部电厂(一期)项目三季度63056.65万元，天然气成本25369.14万元，盈利能力较17.16万吨。季度以来季度以来基于20只已上市公募基础设施REITs收盘价涨跌幅及对应流通市值构建REITs加权价格指数(新REIT权价格指数整体呈先上后下态势，在9月中上旬达到阶段性高点后逐步回落；此外，伴随三季度多只截至2022/10/28，REITs加权价格指数自基期以来整体累计回报为19.22%，2022年三季度回报为3.23%，较二季度(-0.51%)有所提升。成交额方面，20只公募基础设施REITs上市以来成交额合计707.21亿元，从REITs持有的底层资产项目性质来看，在指数走势上，三季度产权类项目的价格表现仍然优于特许经营Ts来的价格表现较优，截至2022/10/28，累计回报达36.29%。从三季度情况来看，各类型整体收益表现由高到低排序依次为：产业园区>仓储物流>生态环保>高速公路，对应的当季回报分别为6.54%、4.59%、达7.53%。图表12：产权类&特许经营权类REITs指数走势图表13：不同行业类型REITs指数走势季度以来季度以来数REITs三季度成交量较上季度有所减少，季度内成交量排名靠前的前三大产品分别是中金普洛斯REIT、能REIT以20%以下的波动率水平实现了30%以上的涨幅，其中华安张江光大REIT以50.02%的涨幅居首，表明其价格走势相对更加平稳。图表14：20只上市公募基础设施REITs二级市场表现基金简称日期发行价(元)成交量 亿份)本月成交量 亿份)2022Q2成交量 份)2022Q3成交量 亿份)涨跌幅本月涨跌幅2Q2涨跌幅Q涨跌幅上市以来涨幅博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT9%16.52%华安张江光大REIT红土盐田港REIT0.453%5%EIT15.66%平安广州广河REIT0.278.67%浙商沪杭甬REIT0.110.4612.15%富国首创水务REIT0.39能REIT0.04华夏越秀高速REIT0.13建信中关村REIT7