重庆市江北区红旗河沟理想大厦商业部分 营销策划方案课件

理想大厦商业部分营销策划方案区域特点本案位于江北区红旗河沟转盘附近；周边以政府职能机构、酒店、高档写字楼、高档住宅小区、商务别墅区域为主；该区域大型专业卖场已有8万平米的建玛特与大型电器专卖店——国美电器入驻；专业市场氛围浓厚；经营业态定位建议本项目：大型专业市场从交通环境上看扬长避短！据交管部门统计，红旗河沟转盘南北东西交叉口高峰期车流量达到了每小时7000辆。车流便捷、量大；人流量小、难以停留；——经营对象是“车”而不是“人”物以自用！紧邻观音桥商圈，商圈内商务办公物业众多、区域内商务氛围浓厚、轿车数量较多；紧邻“富人区”，（如龙湖、加州、锦绣山庄）人均拥有轿车比例在重庆市各地区最高；（江北区每百人拥有私家车4.8辆）从项目自身条件上看项目紧邻汽车北站，方位标识明显；项目交通优势，可以“拦截”各方车辆；项目内部建筑构造与周边环境，便于客户停泊、出入车辆；项目合作单位为公交1公司，行业同属性较强公司信誉较高；大型、专业的汽车百货是市场的空白点汽车美容中心在重庆分布相当零散，经营面积小，规模程度不够；大多为私人经营汽车美容中心，多以洗车、打膜、修理为主，经营范围单一、专业化程度不高，个性化、人性化经营不突出；服务客层角度上看可以满足中青年消费人群对车居时尚、前卫的各种需求；可以满足高档车辆的维护保养、内部高级配置的需求；可以满足普通客服车辆日常的保养、美容、内部饰品配置的需求可以满足“汽车发烧友”对车辆改装、改良等特殊需求；

项目定位原则原则：寻求重庆市专业市场的空白点；目标：做重庆市汽车服务行业的领导者；做全重庆市最有特色、规模最大、前卫时尚的一站式消费大卖场；项目终端客服对象的定位从消费特点方面：吸引有特定目的消费的人群；从年龄方面：20—30岁青年时尚有车一族；30—50岁商务及行政人士；汽车发烧友；从车辆的档次方面普通小型客服车辆车主；高中低档私家车车主；从客户来源方面广域型客户；项目销售客层定位国内外的投资者；高收入人群；私营业主；大型商家；项目业态组合1层：汽车的展示、销售、维护、保养及汽车旗舰主力店；配套银行自动取款、商务网吧、小型超市用地；2层：前卫、时尚车居饰品等内部配置产品主力店；配套车居装修设计服务、咖啡吧、美容、儿童天地等用地；主旨——体现项目专业化、个性化、人性化经营的特点；项目优化建议经营模式

产权经营权相分离,100%产权销售模式：委托专业的地产代理公司进行前期的企划、销售和招商；委托有资历商业管理公司进行后期的统一管理及招商；租金价格的定位根据项目的销售价格定位：

沿街面的商铺均价：20000元/㎡

非沿街面商铺均价：13000元/㎡根据市场上商用物业的投资回报率：8%左右

沿街面的均价：133元/㎡.月非沿街面均价：87元/㎡.月产权面积的控制划分原则：1、控制销售总价、放低投资门槛；2、尊重市场需求、参考项目情况；按照项目现有的柱间距进行划分，预留人流通道：产权面积控制在30—50㎡之间；销售总价控制在40—80万之间；市场上10—50㎡的商铺需求最为明显

营销策略——销售策略带租约销售：针对投资者客户，保证投资者基本的投资回报利益（注意面积的划分，确定投资门槛）；针对性直销：针对重庆市相关行业经营商的面对面销售；营销策略——项目价格策略尊循价格杠杆原理：价格低开高走，给市场与投资者投资信心；营销策略——品牌营销战略

整个营销过程以项目的“经营理念及其供应产品”作为核心战略，配合其完善配套项目的打造与特色经营，便于项目新颖的消费与投资理念导入，在提升项目附加值的同时，为本项目二次营销战略起到铺垫作用。营销策略——差异化营销策略硬件上——设备配置、功能区域的划分、周边环境的改善；软件上——销售服务的差异化、经营服务的差异化、售后服务差异化；营销策略——媒体选择主要媒体：重庆市主要报媒(重庆晨、商、晚报，主力是商报)——传播广域信息；户外大型媒体广告——塑立品牌；高档商务楼宇内的视频广告——针对性宣传；其他：网络媒体、黄页、专业汽车消费类杂志等。分段式营销及推广策略(2)持续期（2005.7.2—2005.9.25）营销主旨：整理、分析追踪客户；加强事件与公关营销；

发挥口碑效应；完成目标：50%主要配合媒体：新女报、汽车消费类杂志、商务大厦视频媒体；强销期（2005.9.26—2005.11.30）营销主旨：物业形象初成，支撑销售；巩固品牌完成目标：85%主要配合媒体：重庆晨报、商报、招商光盘、电视媒体、大量的DM单、促销礼品；

分段式营销及推广策略(3)尾盘期（2005.12.2—2006.2.28）营销主旨：制造新亮点、推出优惠政策，利用交房提升已购客户信心，吸引新客户。

再创销售高潮完成目标：100%主要配合媒体：项目宣传资料、户外看板、项目专刊、推广主旨强调一站式消费理念；通过对项目的配套设置、统一管理，强调本项目为重庆市最大的汽车服务品牌；通过为客户全方位的服务、强调项目经营的个性化、人性化等特点；通过DM单、POP、招商光盘、项目专刊等资料与媒体宣传相结合进行推广；促销组合先购优惠政策展销会期间优惠政策大面积投资优惠政策介绍购房优惠政策+++推荐案名

好车饰酷車时代酷車前沿LogoVI系统名片、手袋VI系统信封、胸牌VI系统纸杯、促销品中心思想

本项目非单一的汽车销售、及配件市场，而是具有国际先进理念的全新一站式购车及汽车相关产品的销售商城。项目采取“专卖店+超市”的经营模式，有效的融合了专卖店、超市与专业市场三种经营业