第6讲 用益物权

第六讲用益物权用益物权：是指对他人所有的物享有以使用、收益为内容的一种限制物权。它与所有权制度、担保物权制度制度共同构成物权法的基本内容。1用益物权的法律特征：1、用益物权是他物权2、用益物权是限制物权

3、用益物权以使用收益为内容4、用益物权主要是以不动产为其标的物5、权利存续期间不同

6、用益物权为独立物权

2第一节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念和特征（一）概念：是指村民对农民集体所有的土地或者国家所有由农民集体长期使用的土地的使用权，享有占有土地自己使用、收益和在一定范围内处分经营权的权利。

3（二）特征1、

客体是集体所有或者国家所有交给集体使用的农业用地2、

权利内容必须是以种植业、养殖业等农业生产为目的3、

该种权利虽然作为集体土地使用权但是却是可以转让的权利4、

权利主体有一定的限制。4二、土地承包人的权利和义务（一）承包人的权利1、以农业生产为目的对土地进行占有、使用和收益的权利2、对承包经营权的处分权土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。（128条）5（二）承包人的义务1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；6三、发包人的权利和义务。（一）发包人的权利1、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；2、制止承包方损害承包地和农业资源的行为；3、依法收回发包土地的权利在承包人严重违反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包经营权。7（二）发包人的义务1、维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；2、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；8四、土地承包经营权的取得和消灭（一）取得1、通过签订承包经营合同而原始取得2、因转让行为继受取得3、继承4、因法院强制执行等其他原因而取得承包经营权9（二）消灭1、期限届满2、承包人放弃承包权的——交回承包土地的10【案例1】2000年李女承包了村里2亩果园，承包期为30年。2005年因要外出打工，李女就与李三商量由李三经营该果园，李三每年给李女400元。2007年李女与打工中结识的赵某恋爱，同年底二人商谈结婚。2008年春节期间李女带赵某回村结婚，婚后又外出打工。2008年4月，村委会通知李三，因李女已于外地的赵某结婚，村里收回其承包的果园，该果园将公开招标承包。李三将此事急告李女，李女得知此事后回村找村委会，不同意村里收回其承包的果园。村委会答复李女，因李女未经村里同意就将果园租给李三经营，而现又已经结婚不在本村，村里以前就有规定，凡结婚后不在本村生活的不能承包本村土地，因此，李女承包的果园必须收回。双方争执不下。11【提示】本案的关键是承包人可否将土地承包经营权让与他人行使，以及土地承包经营权因何事由才能消灭。

12要点：土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。（128条）13要点：土地承包经营权的消灭原因主要有以下几种：1、土地承包期限届满承包人不愿意继续承包的2、土地承包经营权人在承包期内交回承包地3、发包人在承包期内依法收回或调整承包地4、承包地被依法征收14对妇女土地承包经营权的保护

为加强对妇女承包土地权益的保护，我国土地承包法对此作出特别规定：农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。我国《妇女权益保障法》也规定，农村划分责任田、口粮田以及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利。在承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。15【案例2】“一地两包”应归谁？为了使承包地耕作方便，浙南村村民刘强于去年6月将自己承包的3亩耕地转包给同村村民王立，双方签订了土地承包经营权转包协议。但并未办理变更登记。之后，同村的柳志也找到刘强要求承包该块土地。他当时并不知道这块地的经营权已经转包给了王立。刘强一听柳志出的转包费用高一些，就动了贪念，又将同一块地的承包经营权转让给了柳志，在柳志的要求下同时办理了变更登记。第二年开春时，王立正打算到自己刚转包到手的土地上进行耕作时发现，柳志怎么在自家的地上干起了活。16双方经过对质，才发现都上了当。他们找到刘强，都要求承包该块土地，刘强说，王立给的钱少，把钱还给你就算了。王立心中不服，我先交了承包费地就该是我的，于是他找到律师，看能不能通过法律途径确认这块土地的经营权属于自己。那么律师会给出他什么样的答复呢？

17《物权法》第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

18【案例3】我能申请延长土地承包经营期限吗？1992年，石塘乡景山村，村民刘某与其所在村签订土地承包合同，合同中约定由刘某承包本村5亩耕地，承包期为15年。今年，刘某的承包合同已到期，村里以承包合同到期为由，要求收回土地。刘某向村里提出延长承包期的要求。村里则以承包期满后，土地一律收回，任何人不得以特权为由予以拒绝。刘某遂向石塘乡土地管理所提出申请，要求解决此争议。19解析：《物权法》第126条规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”20《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定：“承包合同约定或者土地承包经营权证等证书记载的承包期限短于农村土地承包法规定的期限，承包方请求延长的，应予支持。”21第二节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念与特征（一）概念：是指自然人、法人或者其他组织依法享有的在国有或者集体土地及其上下建造、保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。22按照我国土地用途管制制度，建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等，构筑物是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等，23附属设施是指附属于建筑物、构筑物的一些设施24二、建设用地使用权的法律特点1、权利客体范围原则上为国有土地，（135条）也可以为集体所有的土地。（151条）建设用地的客体原则上为国有土地，但为兴办乡镇企业或者乡镇村公共设施和公益事业而设定建设用地使用权时，或者村民建设住宅使用本集体经济组织土地作为宅基地的，其客体则可以为集体所有的土地。252、权利的取得一般具有有偿性，权利一般存在期限性。建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：划拨和出让。26（1）划拨严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。依据我国《土地管理法》的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。27（2）出让土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。依据《物权法》第137条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。28三、建设用地使用权的期限（一）以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限的限制。（二）以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，其最高期限为：1．居住用地70年；2．商业、旅游、娱乐用地40年；3．教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4．综合或者其他用地50年。5．工业用地50年；29（三）期限届满时的续期1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说对于非住宅建设用地使用权的续期，地上建筑物的归属等物权法并没有予以规范，而是将其留给了《