高星级酒店项目招标及成本管控概要

高星级酒店项目招标及成本管控概要二从后场设施，看酒店的建设定位三多方博弈，酒店项目建设期间管理特点四

高星级酒店项目建设成本与合约管理要务目录

一

从无效成本，看酒店的建设成本管控➢

酒店评定标准—

结合旅游饭店星级的划分与评定➢

酒店管理公司—

酒店建设标准与管理需求➢

酒店类型—

多样化的酒店类型划分标准高星级酒店概论➢➢➢酒店的星级酒店管理公司酒店的类型

商务型以满足大型会议或商务接待为主要目的。

度假型

以接待旅游度假为目的。

精品酒店

定位高端，如悦榕庄。

民宿

民居改造高星级酒店概论酒店的建造标准高星级酒店概论高星级酒店概论三星级：220四星级：320五星级：420功能室内允许噪音级（单位：dB(A)）客房空气声隔音标准（单位：dB）部位白天夜间部位隔音标准客房≤40≤30客房之间隔墙、楼板＞50会议室≤35客房与走廊之间＞45多功能室≤40客房门≥30办公室≤35客房外窗≥35餐厅、宴会厅≤50优化机房隔声做法机房隔声处理优化做法，放弃了图纸标准图集做法，值得形成日后的标准。一、从无效成本，看酒店的建设成本管控部位举例典型隔音处理方式造价影响分析上下层楼板间隔音硬物（如鞋跟）撞击客房入口玄关石材楼面增加软垫物①增加软垫物（如橡胶隔音垫）的造价②导致层高增加的造价横向隔音客房之间隔墙的隔音处理隔壁住客高声交谈增加四层石膏板的间墙①增加填充物及附着物费用。②增加横向分隔厚度导致增加的造价电梯竖井与客房之间电梯升降时对导轨产生的摩擦和停靠时的震动客房内增加轻钢龙骨双层石膏板隔墙门来自客房走道噪音增加门与门之间的空气层，并挂上软性吸声隔声帘幕墙结构酒店附近的环境噪声，如交通道路噪声。◆中空玻璃幕墙◆幕墙与楼板连接处保温隔音棉◆幕墙竖框内填充吸声物料◆竖框两面以石膏板遮盖并以密封剂密封内装饰隔音轻钢龙骨与梁、柱、地垄、幕墙接口处隔壁住客高声交谈轻钢龙骨与梁、柱、地垄、幕墙接口处均填充橡塑隔音软垫机电噪音坐便器厕所冲水生铁水管外包隔音处理外包处理费用空调风口风机盘管噪音送风管内贴吸音棉内贴附着物增加费用一、从无效成本，看酒店的建设成本管控以酒店客房为例的全方位隔音处理方式高跟鞋撞击客房入口玄关石材隔音处理：增加隔音垫

隔壁住客高声交谈

隔音处理：增加四

层石膏板间墙客房走道噪音隔音处理：增加门与门之间的空气层，并挂上软性吸声隔声帘一、从无效成本，看酒店的建设成本管控隔音方案经济对比一、从无效成本，看酒店的建设成本管控标段划分需要考虑哪些因素？✓

内容：

➢

➢

➢发承包模式的选择；标段划分；总承包与专业分包之间、各专业分包之间、各标段之间发承包范✓

围的界定；

拟采用的合同形式和合同范本。

➢应考虑因素：

项目的类型

➢

规模及复杂程度

➢➢➢➢进度要求建设单位的参与程度市场竞争状况➢相关风险等因素✓完成时点：项目发承包阶段开始之前一、从无效成本，看酒店的建设成本管控

酒店合约策划招标范围承发包模式

合同构架合同分判采购方式招标计划标段划分工作界面

计价方式合同条款厨房设计要求➢

面积大小设计合理，过大过小都可能增加投资➢

不同菜系配不同灶具，便于使用，提高效率。➢

及时用水排水，在合适位置设置单槽或双槽水池。➢

厨房灯光要充足实用，灯光够亮厨房工作人员才能看得清楚。➢

厨房与餐厅之间应采用双门双道，起隔油烟、隔噪声、隔高温，还遮挡客人对厨房的视线。➢

厨房与餐厅设在同一层，可缩短输送流程，提高

工作效率，有利于保持菜品温度，防止交叉污染，

还可以减少设备投资。一、从无效成本，看酒店的建设成本管控洗衣房二、从后场设施，看酒店的建设定位

1

酒店设备房展示洗衣房二、从后场设施，看酒店的建设定位

1

酒店设备房展示泳池循环系统二、从后场设施，看酒店的建设定位

1

酒店设备房展示高星级酒店泳池造价关注点：✓✓✓泳池系统：包括（给排水、水处理、加热和恒温、控制、通风、消毒池、地暖）设备包括：按摩池设备、换热机房主设备、除湿热泵、干湿蒸房。装饰面：泳池马赛克（国产和进口价差较大）

、潮湿环境对立面造价的影响（全钢龙骨石材饰面、防水处理）。设备锈蚀

锅

炉

房

屋

面

渗

水二、从后场设施，看酒店的建设定位2

酒店改造要点（设备类）

酒店锅炉房设备

设备管道保温缺失及破损，阀门锈蚀

核心城市存量土地的减少存量酒店改造与升级型投资将更多集中于一线及新一线城市。高档和中高档酒店是存量改造与升级型投资的重点关注对象。

二、从后场设施，看酒店的建设定位

4

酒店投资和资产管理发展趋势存量酒店面临设施老旧、风格过时、竞争力低下

酒店投资将更偏重于存量物

业的升级改造。

成熟都市商圈是存量酒店改

造的热点区域。

翻新或升级改造实现最佳定位和设施优化三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点

业务定位-业主与酒店管理公司◼◼◼酒店管理公司一般在酒店筹建阶段介入项目，代表酒店物业开发商的成本控制部门，在前期即要与其发生业务关系。基于业务及利益出发点的不同，业主方与酒店管理公司往往成为一对矛盾体。可参考酒店管理公司的《设计指引》，针对性的了解其对造价的影响。这类《设计指引》仅为企业标准，可以结合具体项目改变。业主设计酒店策划酒店运营1

机电二次设计，与机电招标时点关系机电施工图完成较早，开发据此招标，实际在内装设计完成后会有数量、点位等调整，在招标过程中及合同签订时如何约定相关条款及清单描述。2

施工图设计与设备厂家土建提资以电梯为例，先做了预留，实际招标的时间在土建的基坑完成后，造成部分基坑回填混凝土（增加了开挖、支护、回填的费用），解决方案：提前招标确定品牌，按品牌提资进行施工图设计。三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点酒店功能分

区客人区（前区）客房区客房（包括行政层客房和行政酒廊）、客房走廊、客用电梯间、消防一服务电梯间、疏散楼梯、前室、服务间组成公共区大堂、咖啡吧（或大堂吧）、餐厅、酒吧、宴会厅、多功能厅、会议室（厅）、健身娱乐区域后勤区（后区）员工生活区（包括员工餐厅、员工更衣淋浴间、培训教室、医务室、值班休息室等）、酒店行政办公区、工程维修车间、洗衣房、布草间、粗加工和冷库、各类仓库和设备机房组成。三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点3

酒店功能分区某五星级酒店典型功能分区示例三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点4

酒店开业HOE：Hotel

operation

equipment

酒店运营物资设备FFE：Furniture，Fixtures＆Equipment，就是家具，固定设施和设备软装饰+艺术品+酒店的运营所需的设施和设备（小冰箱、保险箱、床垫、液晶电视、电视机支架、垃圾桶）POB：Pre-Operating

Budget即开办费，指酒店在筹建期发生的费用，包括人

员工资、办公费用、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定

资产成本和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点

西藏.拉萨.瑞吉酒店（视角：从酒店大厅远眺布达拉宫）该酒店装饰设计师作者遇到的项目中比较有特色的，有机会去拉萨的话各位不妨体验一下。四、高星级酒店项目建设成本与合约管理要务

1

合同标底额

1.4

装饰工程✓✓✓✓进户门（含闭门器及五金件）卫生洁具（包括龙头）石膏板（包括卫生间防水石膏板）轻钢龙骨隔墙、✓✓家具地毯上海璞丽酒店✓✓✓✓✓✓墙纸木饰面石材饰面窗帘软包布艺✓✓装饰灯具艺术品在前期招标阶段应明确装饰用材的品牌、规格四、高星级酒店项目建设成本与合约管理要务

1

合同标底额

1.4

装饰工程

1.4.3

重点区域的造价：

客房及走道造价关注点：序号合同内容窗帘33酒店1-8F窗帘供货、安装合同34酒店窗帘供货、安装合同补充协议35酒店9-22F窗帘供货、安装合同室内艺术品36酒店公共区域艺术品采购合同37艺术品补充协议38酒店艺术品家具采购合同地毯类39酒店大堂入口落客处防尘地供货安装工程合同40酒店石材垃圾桶采购合同41酒店1-23F地毯采购合同标志标牌42酒店外墙标志标牌采购合同43酒店室内外标牌供货与安装采购合同序号合同内容园林绿化、雕塑、家具、石材地面等44酒店绿化植栽工程采购合同45绿化植栽工程采购合同补充协议-23F阳台枯山水46酒店景观工程石材供货采购合同47酒店外场雕塑采购合同48酒店外场雕塑采购合同补充协议49酒店户外家具供货、安装工程采购合同50酒店三楼游池屋顶防真草皮采购合同幕墙工程51酒店幕墙工程施工指定分包合同52酒店幕墙工程施工玻璃供货补充协议书53酒店幕