酒店管理公寓-公寓租赁风险及租赁盈利模式分析-课件

酒店管理公寓公寓租赁风险——集团连锁酒店管理公司

2023/1/4叶予舜1酒店管理公寓公寓租赁风险——集团连锁酒店管理公司XXXXXX5大居住类品牌XXXXXX友家（分散式长租）XXXXXX整租（分散式长租）XXXXXX（集中式长租）XXXXXX驿XXXXXX民宿合租中的中高端产品。2011年于北京创立。截止2016年12月底，XXXXXX友家拥有房源数量超35万间，累计服务XXXXXX客超80万人。2012年推出的高品质服务式青年公寓。截止到目前，XXXXXX分布于北京6家、上海2家。XXXXXX驿：世界青年欢乐旅行驿站，目前北京3家。XXXXXX民宿：短租民宿生活服务交易平台，轻资产化进入民宿行业。成套出租的风格设计公寓。长租类短租类2023/1/4叶予舜2XXXXXX5大居住类品牌XXXXXX友家XXXXXX整租X分散式长租——商业模式（XXXXXX友家、XXXXXX整租）房东XXXXXX友家（分租）XXXXXX整租租客合同期：3-5年起签。租金：前3年合同约定固定租金，第4年后每年租金递增3%，签约期越长租金越高，但一般租金低于市面散租价格5%-10%。空置期：需要XXXXXX改装较大的首年60天，无改装或改装较少的35天，以后每年25天空置期。缴纳维修基金：300元/年包3000元维修，860元/年全包式维修。合同期：一般1年1签。缴纳中介服务费：1个月租金，可根据房租支付方式给予不同优惠。缴纳租金方式：月付/季付/年付均可。链家可提供房屋风格标准化翻新，且提供家具家电。通过APP向租户提供免费日常维修、公共区域双周一次的保洁，以及其他收费服务。2023/1/4叶予舜3分散式长租——商业模式（XXXXXX友家、XXXXXX整租）1、房租差价：通过中长期3-5年起包租方式，以低于市场散租价格的固定租金及低增长率获取房源，改装并植入平台服务后，高价出租。XXXXXX友家的合租模式，部分甚至对房屋加隔断方式增加房间数多2、空置期：每年25-60日的空置期。3、居住服务提成：收取房东的维修费用，服务外包，收取提成。租客在XXXXXX平台发生的收费型服务提成。1、品牌企业整合，估值不断上升万科集团、融创分别以30亿元、26亿元加入链家。各行各业的知名企业，如BAT百度和腾讯、光线传媒、主营家电生产的九阳股份、生产太阳能热水器的日出东方、明源软件以及平安金融科技等知名企业均加入链家。2、融资平台运营层面资本市场4、常规中介收费：向租客收取租赁中介服务费。分散式长租——盈利模式（XXXXXX友家、XXXXXX整租）2023/1/4叶予舜41、房租差价：2、空置期：3、居住服务提成：1、品牌企业整合集中式长租——XXXXXX

XXXXXX为XXXXXX（北京）酒店管理有限公司旗下的高品质服务式青年公寓。整栋楼实行统一物业管理。所有产品均按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及XXXXXX原创的品质家具。向所有XXXXXX客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等居住服务。XXXXXX更在互联网领域为XXXXXX客打造极致的租房O2O体验。在线找房、在线预约、在线预订、在线报修、在线保洁及在线交租金等服务。2023/1/4叶予舜5集中式长租——XXXXXXXXXXXX为XXXX集中式长租——XXXXXX发展历程2012年1家2013年2家2014年3家2015年1家2016年1家

XXXXXX自2012年至今一共开业8家，北京6家，上海2家。最大的是2016年10月份开业的上海其灵XXXXXX公寓，该公寓位于上海交大闵行校区旁，使用空间2万平米，可同时容纳2000位XXXXXX客。2023/1/4叶予舜6集中式长租——XXXXXX发展历程2012年2013年201长租公寓——4大市场参与者3、“创业者”或升级或转型——新派公寓：已实现资产证券化，全国首单长租公寓权益型类REITs产品于2017年10月正式获批发行；乐乎城市青年社区：轻资产模式，做托管运营商，俗称“二房东”模式蘑菇租房、水滴公寓：从自营长租公寓转型成为长租公寓服务商，专做平台。1、“乘风”者——

传统租赁经纪：

链家的XXXXXX，构建了中国（内地）目前规模第一的长租公寓品牌。银行：通过创新金融产品，闯入长租领域。如中国（内地）建设银行推出“CCB建融家园”的租赁服务平台，并向租户发放低利率的产品“安居贷”，试图用金融手段，解决长租公寓的资本难题。4、“国家队”——政府住房租赁平台上线，目前已经有10多个城市出台相关政策和平台上线计划，北京、广州、杭州平台已上线。2、品牌房企——

万科、龙湖、保利、金地、远洋、旭辉、石榴、朗诗等已完成集中式长租公寓试水。

2023/1/4叶予舜7长租公寓——4大市场参与者3、“创业者”或升级或转型——1长租公寓总结从长租公寓市场经营反馈看，长租公寓行业面临注册不标准、消防无定则、资本在抢滩的局面，在经营方面，长租公寓投资回收期长、利润率低、管理负担重，至今尚无确定的盈利模式。各大市场参与者尚处于“摸着石头过河”，砥砺前行，企图跟上政策风向，希望在巨大的发展潜力及国家政策支持的背景下占得一隅。

分散式长租公寓相对于集中式，灵活度高。链家作为传统租赁经纪公司，通过多年发展及互联网基因的租房平台的建立，加之房源、客户、店面的分布广泛度，具有其他类市场参与者难以逾越的先天优势。但是其最大的的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。

集中式长租公寓目前竞争激烈，资金门槛较高，主要的运营主体都有介入，且合适租金的集中式物业的获取难度高于分散式。但集中式公寓的优势在于3点： 1、集中式的租期较长，租约一般为5-10年，前期的装修改造支出装修成本摊销年限一般为5年，前5年略亏或低盈利，但5年后随租金上涨可迎来较高收益，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。 2、集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式； 3、获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。2023/1/4叶予舜8长租公寓总结从长租公寓市场经营反馈看，长租公寓行业面根据现阶段商业模式及发展趋势，盈利模式主要分为以下四类：当前长租公寓市场资本大量涌入，短期内仍处于盈利模式探索阶段租赁服务增值服务金融服务资产增值品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增，集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段，众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一，资产证券化探索已初具成效中国（内地）支撑性市场法规和政策亟待补充，随着法规完善、未来市场盈利可观伴随法规完善及经营深入，未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式2023/1/4叶予舜9根据现阶段商业模式及发展趋势，盈利模式主要分为以下四类：当前公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准：当前一线城市租赁消费市场正处于培育阶段市场形势租售比租金收入比租金收益率一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升一线城市当前租售比远低于国际主要城市，政策推动未来租金增速加快与发达国家成熟市场相比，一线城市租金收入比悬殊较大，未来一线城市租赁消费占比将持续扩大租金与房价增长分化趋势明显，租金收益率持续处于较低水平，未来一居室户型租金增长潜力巨大随着租赁消费市场的成熟，未来3-5年公寓、小户型住宅租金将持续稳步增长2023/1/4叶予舜10公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准：当前一CONTENTS目录0102Part1一线城市长租公寓盈利模式分析Part2未来3~5年公寓、小户型住宅租金分析CONTENTS目录0102Part1一线城市长租公01一线城市长租公寓盈利模式分析01一线城市长租公寓盈利模式分析长租公寓主要盈利模式成本优势突出开发商在房源方面优势明显，能以较低成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源掌握房源和客源流量入口房地产服务商具有强大的数据优势，能够以低成本迅速收集分散房源，规模扩张较快，同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累渠道资源丰富“互联网+资本”租房平台凭借互联网渠道优势，解决房客和房东之间的信息不对称，快速获取用户，并能够有效周转现金流、降低管理成本，快速构建品牌影响力运营能力优势明显受益于酒店集团在连锁运营方面的丰富经验及庞大用户资源，酒店集团在长租公寓市场消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势开发商房地产服务商租赁平台酒店集团根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势，将其盈利模式划分为以下四类租赁服务增值服务金融服务资产增值盈利模式图：长租公寓现阶段主要参与主体图：长租公寓主要盈利模式长租公寓主要运营主体目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期，各类企业均致力于扩张自身规模，发展速度较快盈利模式2023/1/4叶予舜长租公寓主要盈利模式成本优势突出掌握房源和客源流量入口渠道资盈利模式|基础租赁服务综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势表：长租公寓两种租赁方式典型企业对比公寓品牌租赁方式成立时间业务区域房间数类型红璞公寓分布式2014深圳、广州、杭州等20城市8000间房地产服务商自如分布式+集中式2011北京、上海、深圳250000间房地产服务商相寓分布式2015北京、上海、杭州、苏州等250000间房地产服务商优客逸家分布式2012成都、武汉、北京、杭州25000间租赁平台青客分布式2012上海、苏州35000间租赁平台YOU+社区集中式2011广州、深圳、上海、北京等16栋租赁平台魔方公寓集中式2010北京、上海、广州、深圳等15000间租赁平台泊寓集中式2015上海、广州、深圳1000间开发商逗号公寓集中式2015上海、天津、汕头、大连等3000间酒店集团城家公寓集中式2015上海、广州、兰州、北京等4800间酒店集团窝趣集中式2015北京、上海、广州、深圳等5000间酒店集团未来域集中式2010南京、上海、深圳10000间酒店集团表：长租公寓两种租赁管理方式对比类别集中式分布式房源获取一般获取整栋物业，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5年）物业性质商业、工业较多住宅为主现金流前期资金投入较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现滚雪球式包租管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业态特点统一品牌标志，标准化程度强，具有较多公共空间和线下活动房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，一般没有公共空间和线下活动出租方式按每套整体出租，不同户型容纳人数不等分间散租为主，亦有整租，一般一间只住一人目标客户中端客户居多中低端客户为主轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模集中式租赁更具服务优势当前长租公寓租赁市场主要分为集中式和分散式两种模式，其中，集中式租赁具有明显体验优势2023/1/4叶予舜盈利模式|基础租赁服务综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁服务前期收益率较低目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左右，公寓的收益率只剩下3%-5%，当前万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益此外，长租公寓初期房源投入过高，获取低成本房源将是盈利关键因此，长租公寓短期内单靠租金收入，很难实现规模盈利，随着经营时间推进，租赁收益率可增至15-30%长租公寓租赁价格并无优势目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房明显要高长租公寓租赁服务盈利主要是租金差，对比魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间图：长租公寓支出构成支出初期投入日常运营拿房成本装修成本设备购置服务成本管理费用销售费用税金费用拿房成本支出较高：无论是集中式还是分布式公寓，都面临来自房源方面巨大的压力，在经济较为发达的地区，靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价栺较高，部分拿房成本可高达总支出80%以上分布式盈利压力较大：投资回收期普遍在4-5年，集中式租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期及前期薄利阶段，而分布式零散房源租约仅2-3年，盈利不确定性较大基础租赁服务收益率低，价格优势不明显，获取低成本房源和培育增值服务显得至关重要拿房成本占前期支出比重较大租赁服务收益是当前长租公寓的主要盈利模式，但房价高企导致房源成本增加、收益率较低，且普遍不具备价格优势盈利模式|基础租赁服务2023/1/4叶予舜租赁服务前期收益率较低目前公寓行业的运营费用很高，一般为40多元设计风格：窝趣以自由工业、格调北欧、马卡龙等风格搭配LOFT和榻榻米户型打造房间极致舒适度：对床垫面料与规格等细节进行调整，并根据青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行加固设计定制专属家具：为设置最适合的沙发，团队选择与高端家具品牌合作，定制专属的公寓沙发满足调研需求：根据调研中消费者的反馈，每间房配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗公共空间生活配套产品创新窝趣：通过创新设计达到产品溢价YOU+创客空间：通过公共空间设置线下社交、娱乐收费配套，实现消费增值盈利熊猫公寓：满足居住属性的同时，加深公寓生活服务的纵深公共配套销售盈利：大楼1层设计300平米的公共空间，作为社区活动场所，设置大量线下消费服务设施：开放式休闲酒吧自酿啤酒机自助咖啡机红酒恒温柜台球X-box等娱乐设施一站式生活消费生态圈：通过线下公共空间及深入租客生活的熊猫APP，租户可以一键轻松享受一站式全生活生态服务圈：咖啡休闲区无人超市洗衣早晚餐夜宵等一站式生活服务窝趣产品设计YOU+公共空间熊猫公寓生活空间房间风格月租价格（元）榻榻米（格调北欧、马卡龙）1680-3200LOFT（格调北欧、自由工业风）2200-3600表：窝趣上海宝山店定价线下社区，提供包括产品创新及公共空间生活配套等全方位的社区增值服务盈利模式|社区增值服务2023/1/4叶予舜多元设计风格：窝趣以自由工业、格调北欧、马卡龙等风格搭配LO在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务社交生活O2O服务——魔方公寓导入增值服务——58同城品牌公寓馆“独联派”邻里社交吸引青年加入：独联派是魔方倡导的一种全新的租住方式，通过个性社交生态吸引青年入驻，组织各具特色共享活动，从而增加客户黏性，提高续租率魔方商城线上生活增值服务：除去基本社区刚需服务，魔方本着“公寓+”理念，通过魔方商城打造线上增值服务软装配套销售：在魔方商城中，租客可以买到公寓内的软装配套，包括床上用品、洗浴用品等家政配套服务：配套服务中包含搬家服务，洗衣，保洁，生活必备的一些服务，还有跟健康、用车相关的配套服务，甚至职场培训充分利用会员数据：个性社交独联派基于会员数据，在2C市场社交和生态圈打造邻里社交邻里社交带来共享经济：魔方鼓励租房客们利用自身特长组织社区活动，既可以为租客提供收入也营造了良好的共享社交氛围多样化到家服务：丽人：美睫、化妆、美甲、修护及卸甲等生活助手：按摩、洗车、速运、搬家等月嫂：新妈妈生活照顾及专业护理、宝宝生活保护及专业护理高效、专业的服务标准：专业服务：严格培训、全城覆盖，最快只需30分钟权益保障：明码标价、专属客服跟踪，有问题先赔付整合市场优质资源：58同城品牌公寓馆通过互联网+生活服务平台提供连接58到家及租前、租后系统服务引入58到家服务：58到家以上门服务为切入点，正逐步发展为提供一站式、标准化专业到家服务的平台平台从信息展示到交易服务海量用户多、公寓多、房源多连接租客、公寓管理方、开发商通过线上平台提供社交生活O2O服务和导入社区外增值服务盈利模式|社区增值服务2023/1/4叶予舜在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等分期房租和服务费：京东白条携手链家自如友家品牌推出“自如白条”租房分期信贷产品，用户可按月分期支付房租和服务费YOU+公寓链家自如消费金融服务合作银行上线消费贷：长租公寓获得众多银行的青睐，蘑菇公寓就与平安银行、中国（内地）银行和浦发银行合作上线了“蘑菇宝”消费贷产品预支租客房租：租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可，而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息，这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张蘑菇公寓租约证券化获得额外资金：自如白条分期贷款服务使得自如寓除了租客的利息，还多了一笔外部的钱进入自家的账内，使账内的资金使用效率大幅提高租约变现：YOU+通过让租金收益权实现资产证券化，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，优质的公寓企业能提供稳定的现金流收益稳定，风险低：YOU+和懒投资的产品融资期限包含3-12月，年化收益率为8%-12%。租客们均为收入稳定、信用良好的都市青年，租客信息满足右图的认证图：YOU+公寓与懒投资合作方案8%年化收益率懒人计划3月期11%年化收益率懒人计划9月期身份证工作认证工作地址家庭住址联系方式紧急联系人12%年化收益率懒人计划12月期+1.50%+0.50%+0.50%公寓运营商在金融方面进行了诸多尝试，通过金融产品和公寓社群进行互联互通，提供了租金分期、金融理财等服务，以期得到额外的收益盈利模式|金融服务2023/1/4叶予舜分期房租和服务费：京东白条携手链家自如友家品牌推出“自如白条金融＋品牌投资模式：2013年，新派公寓与赛富不动产基金以2.2万/㎡的低价整栋买下森德大厦，改造为公寓CBD店，份额分拆，以基金方式发行给32名中国（内地）LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，每年向赛富不动产LP支付不低于3.5%租金回报高回报率：四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售，赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据估算，一期基金的平均年化回报率有望达到13%融资规模：目前，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元，产品期限为1-3年租金抵押性质债务融资：项目的底层资产为魔方中国（内地）及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入，物业合计租赁面积为12.9万平方米，入池房间数为4014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产魔方公寓发行ABS新派公寓与赛富不动产基金合作图：新派公寓私募REITs模式付租金20年租约或管理委托轻资产重资产创意设计居住空间白领专属社区精准商业配套创新4S服务收购定制公寓物业私募基金资产份额化承担收购及改造成本收取租户租金有限合伙基金方式发行给LP每年给LP不低于3.5%的租金IRR>30%平均年化回报率>13%新派公寓是中国（内地）首家类REITs模式探索的青年长租公寓，实现了轻资产运营和资产的长期稳定收益随着金融工具的不断创新和相关法律法规的不断完善，长租公寓产品的证券化是大势所趋类别魔方01魔方02魔方03次级产品评级AAAAAAAAANR预期期限约1年约2年约2年约3年产品规模1亿1亿1.15亿0.35亿预期收益4.8%5.0%5.4%NR表：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细1月，魔方公寓设立信托受益权资产支持专项计划，成为中国（内地）ABS发行史上的首单公寓行业资产证券化产品当前中国（内地）长租公寓资产证券化金融模式探索已初具成效盈利模式|金融服务2023/1/4叶予舜金融＋品牌投资模式：2013年，新派公寓与赛富不动产基金以2中国（内地）不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格一定程度上加大了长租公寓资产持有的运营难度，但随着法规的完善，中国（内地）房地产市场的强劲表现也将创造出众多资产增值机遇主要依赖EQR投资组合的优化，将持有房源集中于优质地段，获取更多的资产增值收益寻找低价收购机会，通过资产的不断置换提升资产质量成熟市场更依赖资产增值和租金盈利国外成熟的市场机制和政府鼓励是长租公寓资产证券化经营保障政府支持市场：EQR依赖资产增值和租金的收益，受益于美国市场环境的支持，首先是REITs市场成熟，其次，美国公寓资产货币化率相对国债收益要高，这都为公寓企业创造了非常好的成长条件中国（内地）探索破局：目前中国（内地）包租的重资产模式仍是主流，短期REITs也无法破局，因此，中国（内地）企业针对赢利点的探索是迫于无奈的创新维度美国EQR自如魔方盈利模式1、资产增值收益2、租金1、租金差+基本服务费2、业务协同收入：交易佣金+金融服务费1、租金差2、平台加盟费3、增值服务收入表：中美长租公寓品牌盈利模式对比通过优化投资布局，从而获得持有房源更高的租金另外，也通过持续降低运营成本，提升租金利润空间资产增值收益租金中国（内地）REITs相关法律法规目前仍处空白状态美国公寓市场环境REITs市场成熟资产货币化率高于国债持有优质房源获取资产升值是国外长租公寓主要盈利来源，随着盈利模式的逐渐清晰，未来中国（内地）也将逐渐增加长租公寓运营深度，获取更多资产增值盈利模式|资产增值2023/1/4叶予舜中国（内地）不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格长租公寓盈利模式市场趋势品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一资产证券化探索已初具成效基础租赁1)增值服务2)金融服务3)中国（内地）支撑性市场法规和政策亟待补充随着法规完善、未来市场盈利可观资产增值4)中国（内地）长租公寓市场短期内仍处于盈利模式探索阶段，未来伴随法规完善及经营深入，将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式中国（内地）一线城市长租公寓市场各类盈利模式发展现状及未来趋势盈利模式|总结2023/1/4叶予舜长租公寓盈利模式市场趋势品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增02未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析02未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析2.1租赁市场形势——一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升住房自有率：经济越发达住房自有率越低，中国（内地）整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间租赁需求：未来3-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观租赁供给：中国（内地）租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公寓、小户型住宅租房供给不足租赁政策：政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持租金分析|市场形势2023/1/4叶予舜232.1租赁市场形势——一线城市一居室户型普遍供不应求，低中国（内地）住房自有率仍有较大下降空间：中国（内地）目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内发达国家租赁市场发达：发达国家的经济自由化程度高，劳动力流动通畅，租赁市场较为发达，居民倾向于租房而非添置房产中国（内地）较低的城镇化率拉高住房自有率：发展中国（内地）家因城镇化率较低，存在大量农村人口拥有住宅地，拉高了住房自有率经济越发达，房产占总资产比重越低：经济发展水平越高的国家，房产占家庭总资产的比重也就越低，而金融资产的比重反倒越高经济越发达，住房自有率越低预计随着经济的进一步发展，整体住房自有率还有10个点以上的下降空间经济水平与住房自有率呈负相关中国（内地）住房自有率相比发达国家明显偏高图：世界主要国家住房自有率经济越发达住房自有率越低，中国（内地）整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间市场形势|住房自有率2023/1/4叶予舜中国（内地）住房自有率仍有较大下降空间：中国（内地）目前的住租房群体年轻化，个性租赁需求凸显一线城市庞大的流动人口催生巨大的租赁需求全国流动人口规模巨大：2015年流动人口下降了2%，但到2020年中国（内地）仍有2亿以上的流动人口流动人口年轻化趋势明显：2015年务工经商的劳动年龄流动人口中，1980年以后出生的新生代占比已经超过了一半，为51.1%一线城市人口净流入规模领先：北上广深占据人口净流入榜单前四名表：2009-2015年中国（内地）流动人口规模90后个性租房态度偏爱社交，喜欢新鲜事物希望社区年轻化，青睐品牌化公寓注重生活品质和个人享受对小区环境要求较高追求个性需要公共空间和社交氛围“懒人”，依赖生活服务对配套服务要求较高对互联网依赖性较强能够定制、设计住房内部环境土地观念淡化，婚恋观淡化乐于尝试租房金融产品表：90后租房态度青睐品牌公寓表：租房市场八成为85后，超45%是90后表：核心城市人口净流入规模未来3-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观市场形势|租赁需求2023/1/4叶予舜租房群体年轻化，个性租赁需求凸显一线城市庞大的流动人口催生巨租房比例德国最高58%，中国（内地）太低只有26%国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间一线城市租房需求巨大2016年整租需求量排行Top5的城市：北京、上海、深圳、成都、广州2016年合租需求量排行Top5的城市：北京、上海、成都、深圳、苏州2016年一线城市一居户型普遍供不应求图：世界主要国家租房比例一线城市租房市场较为活跃图：一线城市与世界主要城市租赁房屋占比备注：2016年各城市租房数据源于58、链家租房市场报告北京房源量需求量25%33%49%36%34%41%56%56%上海广州深圳图：2016年一线城市一居室租赁户型供需量中国（内地）租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公寓、小户型住宅租房供给不足市场形势|租赁供给2023/1/4叶予舜租房比例德国最高58%，中国（内地）太低只有26%一线城市租各地已逐步施行实物保障与租赁补贴并举政策，减少了公租房建设量，转向给予家庭租赁补贴政策鼓励住房租赁消费，已为租房住宿群体提供了提取住房公积金支付房租、简化办理手续等优惠措施和便利条件表：2015年以来，国家支持住房租赁政策区域时间发布方文件名称政策摘要全国15/01住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出建立租赁信息服务平台、培育租赁经营机构、推动开发商向租售并举经营模式转型等四方面意见全国15/01住建部、财政部、人行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》明确提取公积金租房的条件、范围、额度全国15/12中央经济工作会议《2015年中央经济工作会议公报》鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业全国16/02国务院深入推进新型城镇化建设意见住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主全国16/03国务院《2016年政府工作报告》建立购租并举的的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围全国16/06国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从培育市场供应主体等六个方面提出意见扩大供应端：鼓励房企开展租赁业务，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠鼓励需求端：落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围。并提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点全国16/06财政部、国家税务总局政部、国家税务总局发布通知财政部发文完善营改增试点政策，不动产租赁按5%纳税全国16/12中央经济工作会议《2016年中央经济工作会议公报》提出加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展2015.32016.52017.2207.5图：租赁市场相关新闻发言汇总国务院常务会议：进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房住建部副部长陆克华：提出规范和发展租赁市场的四项意见住建部：就住房租赁和销售管理条例向社会公开征求意见住建部副部长：提出加快住房租赁市场发展的意见在政策推动下，住房租赁市场将稳步扩张政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持市场形势|租赁政策2023/1/4叶予舜各地已逐步施行实物保障与租赁补贴并举政策，减少了公租房建设量2.2租金系数——公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准，随着租赁消费市场的成熟，租金具有较大增长空间租售比：中国（内地）购租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市租金收入比：与发达国家和成熟市场相比，中国（内地）一线城市租金收入比具有很大提升空间租金收益率：中国（内地）资产收益率远低于国际水平，且租金与房价增长分化趋势明显租金分析|租金系数2023/1/4叶予舜282.2租金系数——公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成一线城市租售比远低于国际城市中国（内地）购租市场较为失衡租赁市场（亿元）交易市场（亿元）比重炒房：住宅在中国（内地）的金融属性较强，多被当成投资避险工具，炒房使一手住宅交易量增多文化差异：国外已然形成迁移文化，租房者较多，而中国（内地）故乡情感、土地情感浓厚，购房者较多户口挂钩政策：中国（内地）一些热点城市尤其是一线城市将户口与住房挂钩，拥有不动产才可落户图：中美日购租市场对比图：国际主要城市租售比为平衡租售市场失衡，政府已着手推动租赁市场快速发展，未来租金规模将呈快速增长趋势一线城市土拍市场出现全租赁地块公布日期地块土地用途出让面积（平米）容积率2017/7/4上海浦东A3-06租赁住房650082.02017/7/4上海嘉定E17-1租赁住房285132.5中国（内地）购租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市租金系数|租售比2023/1/4叶予舜一线城市租售比远低于国际城市中国（内地）购租市场较为失衡租赁当前处于租房消费初级阶段：中国（内地）尤其是一线城市中合租形式较多，个人租房面积不高，整体租金负担并不沉重，但随着经济发展、消费升级，租金开支占个人收入比重将持续增长一线城市租金收入比提升空间巨大：假设北上广深一线城市的租户租房面积为30平米，选择智联招聘《2016年秋季中国（内地）雇主需求与白领人才供给报告》的工资薪酬作为个人收入进行测算，北京（22%）、上海（21%）、深圳（23%）、广州（17%）的租金收入比相对于伦敦（68%）和香港（59%）而言提升空间巨大图：世界部分城市租金收入比情况图：中美居民租金收入比一线城市租金收入比与成熟市场相差悬殊与美国相比，中国（内地）租金收入比仍有较大提升空间与发达国家和成熟市场相比，中国（内地）一线城市租金收入比具有很大提升空间租金系数|租金收入比2023/1/4叶予舜当前处于租房消费初级阶段：中国（内地）尤其是一线城市中合租形中国（内地）房价高企，房源成本较高：资产价格高企导致中国（内地）租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业盈利融资成本阻碍企业成长：在全球主要发达经济体利率趋于0的情况下，中国（内地）市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高，过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆扩张的可能一线城市租金与房价增长出现长期背离房价和租金涨幅出现分化：2015年之后一线城市二手房价和租金涨幅逐渐出现分化，二手住宅价栺涨速显著高于租金的上涨长租公寓租金增长潜力巨大：房价与租金增速分化将促使年轻人选择租房进行过渡，作为替代品的长租公寓具有巨大的增长潜力图：2016年主要城市资产价格收益率一线城市租金收益率普遍低于发达国家城市图：上海、北京、深圳二手住宅价格与租金涨幅对比上海北京深圳中国（内地）资产收益率远低于国际水平，且租金与房价增长分化趋势明显租金系数|租金收益率2023/1/4叶予舜中国（内地）房价高企，房源成本较高：资产价格高企导致中国（内未来3-5年公寓及小户型住宅租金将持续稳步增长租金系数租金走势一线城市当前租售比远低于国际主要城市政府推动未来租金增速加快租售比2)与发达国家成熟市场相比，一线城市租金收入比悬殊较大一线城市租赁消费占比将持续扩大租金收入比3)租金与房价增长分化趋势明显，租金收益率持续低水平一居室户型租金增长潜力巨大租金收益率4)未来3-5年公寓及小户型住宅需求将得到快速释放，随着租赁消费市场的成熟，租金将持续稳步增长一线城市一居室户型普遍供不应求低供应及政策支持促使租金抬升市场形势1)租金分析|总结2023/1/4叶予舜未来3-5年公寓及小户型住宅租金将持续稳步增长租金系数租金走品牌集中式长租公寓——来自迈点研究院2017年11月长租公寓赢品牌指数统计分析2023/1/4叶予舜33品牌集中式长租公寓2022/12/30叶予舜33部分房地产企业——集中式长租公寓动向除表中房企之外，合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗、花样年等企业也都有切入长租公寓布局。如：朗诗集团的朗诗寓的规模为7000-8000间，正处于装修改造施工阶段，计划2017年全年可以达到1.5万间，2018年计划不低于5万间。中骏置业今年8月份便宣布与美国睿星资本联手，3年在中国（内地）布局5万间长租公寓。合景泰富2017年年中业绩会上，其集团主席兼执行董事孔健岷也表示，未来将通过自有土地储备和租赁改造等方式将长租公寓业务做到4-5万间。2023/1/4叶予舜34部分房地产企业——集中式长租公寓动向除表中房企之外，合全国租赁市场：租赁市场火爆，一二线城市租赁需求旺盛中国流动人口超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主；简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，这部分市场规模超过4000亿。从全国主要城市来看，2015年北京平均每日有9.1万人寻找整租房，平均每日有3.7万人寻找合租房，租赁市场火爆；万人万人数据来源：赶集网《2015年租房市场报告》全国租赁市场：租赁市场火爆，一二线城市租赁需求旺盛中国流动人租赁客户：租客年龄主要集中在20－29岁，以青年群体为主在租房客群中，20－29岁之间的租房族占比最大，达到77%，35岁以上仍在租房的仅占8%。年轻人，特别是青年白领，在外工作租房已经成为主流想象，这与年轻人收入水平不高、房价超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，约有57％的人正在为买房而努力。数据来源：赶集网《2015年租房市场报告》租赁客户：租客年龄主要集中在20－29岁，以青年群体为主在租青年群体消费特征：务实理性、个性张扬、重视感情交流务实且理性者！1购买商品时最看重质量、价格、品牌等强调个性、拒绝被复制！2标榜个性、自我和独立，喜欢新鲜事物，注重感受及体验；讨厌撞衫、讨厌人云亦云，讨厌被复制、讨厌追随具有很强群体意识！3具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于分享青年群体消费特征：务实理性、个性张扬、重视感情交流务实且理性客户需求1：近六成青年白领倾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金从租房形式来看：整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的空间，58%的人会选择整租，产品形式则最好是一居室或者小两居从租金缴纳方式来看：59％的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款的支付会让这些青年群体当月的生活捉衿见肘数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》客户需求1：近六成青年白领倾向整租方式，59％的租客希望按月客户需求2：52％的青年白领通勤时间要控制在半小时以内，交通、价格、内部装修为其租房重要考虑因素从通勤时间来看：52%的白领通勤时间在半小时以内，其中45%的白领通勤时间为10分钟-半小时，7%在10分钟以内；从租房关注因素来看：73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低；34％的租客首要考虑房屋内部装修情况；购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》客户需求2：52％的青年白领通勤时间要控制在半小时以内，交通市场供应1：租赁市场碎片化分布，产品供应以两室、三室为主，一室产品供不应求，市场供应与租客需求不对位（以济南为例）户型供应：济南租房市场主要集中在住宅里，分布比较散；户型供应以二室和三室为主，一室比较稀缺；就南部这个区域来看，供房536套，其中一室供应占比13%，二室供应占比52％，三室供应在29％，四室及以上占比6％，这个比例也基本可以代表济南市的情况了。——寓来寓美房产经纪人一室供需：每天接待十几个客户,80%以上要求找一室户或小两室，三天成交3套，这些人多是工作多年的单身或是小两口。看房的人太多了，小户型的供应根本供不上；从济南整体来看，一室的户型供应占比也就在12％左右，一室户型的供需比在1:8到1:10，也就是说，10套小户型房子至少有80人在抢。——21世纪不动产房产经纪人1：8一室供应一室需求:市场供应1：租赁市场碎片化分布，产品供应以两室、三室为主，一市场供应2：产品参差不齐，缺乏规范化管理，房租上涨快，租客整体满意度不高租金上涨较快，承租人反应强烈租赁关系不稳定，纠纷频发租赁产品参差不齐，配套、服务不完善缺乏专业、规范的中介服务体系出租住房缺乏专业管理，存在隐患数据来源：赶集网《2013年租房市场报告》市场供应2：产品参差不齐，缺乏规范化管理，房租上涨快，租客整租赁价格交通配套产品户型租客敏感点公共服务租金稳定居住舒服生活便利工作方便发展机会：市场供应与租客需求不对位，租赁市场存在升级改造空间市场供应租赁价格交通配套产品户型公共服务随意上涨一室稀缺参差不齐缺乏管理分布散碎VS长租服务式公寓租赁价格交通配套产品户型租客公共服务租金稳定居住舒服生活便利集中式长租公寓YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼自如寓·····分散式长租公寓优客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式长租公寓：整栋物业由运营商统一装修运营管理，运营商但当的更多的是二房东的角色。分散式长租公寓：物业零散分布，但由运营商统一装修并运营管理，运营商担当的更多的是中转平台的角色。集中式长租公寓分散式长租公寓集中式长租公寓：整栋物业由运营商YOU+国际青年公寓：雷军投资的互联网思维下一夜爆红的长租服务式公寓发展历程：首家YOU＋公寓位于广州海珠区凤凰街道，是创始人刘洋、刘昕整租高露洁厂房改造的公寓，2012.06对外营业，133间客房全部入住；2013.06接受第一笔天使投资；2013.12白云新市店开业；2014.06车库咖啡创始人苏菂加入；2014.08雷军A轮1亿元顺为资本领投、策源跟投；2014年10个项目，已经开业2个，房源约1300套；2015年计划2万套，2016年目标10万套，主攻4个一线城市；互联网思维下的反互联网模式：将线上社交潮流，转移到线下，锁定青年刚需市场，以增强客户粘性为原则，搭建社区服务平台，为在外漂泊的年轻人打造一个家。未来筹划产品线：u+国际创业社区，在国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，邀请成功的创业者或风投来交流，甚至嫁接资本转化为项目，形成创业孵化基地。YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼YOU+国际青年公寓：雷军投资的互联网思维下一夜爆红的长租服YOU+国际青年公寓：主打社交，不仅满足租客的居住需求，也满足他们的社会需求和尊重需求010203定位初上班的年轻人，主打大城市租赁市场中的合租群体。存在三不租客群每月都有丰富多彩的社区活动，五同活动、节日聚会，生日聚会，每天都有创业者聚会产品配套客户定位平台服务长租公寓+社区服务，平台价值>物业价值：YOU+先整租物业，再统一改装成集中式公寓，统一招租，运营，管理，以公寓为载体，以年轻人聚集的社交平台为核心，打造有温度的社区。不仅满足租客的住家需求，更满足了他们的社会需求（归属感）和尊重需求（圈子认同）租房服务社交平台圈子在公寓楼一层配公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等；室内有独卫，楼内有公共厨房及食堂，为租客社交提供平台YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼YOU+国际青年公寓：主打社交，不仅满足租客的居住需求，也满完善的公共配套完善的公共配套大楼1层设计300平米的公共空间，作为社区活动场所：有台球、健身房和小酒吧，还有80寸投影的电视的影视厅，同时配有公共厨房，同时提供食堂，提供午晚餐，一餐10多块；新奇而趣味的功能设计隐藏在垃圾桶盖内侧的大门刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关三色踏板组成的密码器等为年轻人的生活增加乐趣，又增强了社区安全酒吧健身房台球公共厨房YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼完善的公共配套完善的公共配套新奇而趣味的功能设计酒吧健身房台新派公寓：类REITS模式下，购买整栋物业打造的中高端长租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）发展历程：2012.5年于北京成立新派公寓经营管理公司，同时赛富投资基金对新派公寓进行战略投资。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店开业，2013.08，北京CBD店开业，目前上海、深圳、广州店在建中。CBD店共111套房（户型从15－140㎡不等，共14种户型）、紫禁城店44套房，每套房月租均价5,000~9,000元，目前全部住满。产品：租金3,000~5,000元为“新派Star”、5,000~6,000元“新派”、7,500元“新派Premium”居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼新派公寓：类REITS模式下，购买整栋物业打造的中高端长租品金融利用REITs房地产信托投资基金方式解决连锁经营中“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”的问题服务租房管理+租客社交+租客线下活动组织，4S服务等

品牌统一买下整栋楼盘，统一装修，同质化客户分租，统一运营管理，打造新派公寓品牌影响力金融品牌服务新派公寓：“金融+品牌＋服务”模式，实现模块化复制连锁发展YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼金融利用REITs房地产信托投资基金方式解决连锁经营中“高金融创新：SAIF承担收购和改造成本，新派公寓进行轻资产管理，实现滚动开发新派公寓融资结构新派公寓运营模式REITs应用：2013.8赛富不动产基金以2.2W元/平米价格买下70年产权的CBD店，改造为公寓，一共花费1.65亿RMB，CBD店份额分拆，以基金方式发行给32名国内高净值LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报，四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼金融创新：SAIF承担收购和改造成本，新派公寓进行轻资产管理品牌＋服务：标准化“收购/租赁+翻新+租出”，统一运营管理，打造新派公寓连锁品牌多彩分享公共大厅奢华view屋顶花园健康之家简约别致艺术画廊多样化的配套设施······品牌管理定位追求品质生活的年轻白领，类似的消费能力与习惯催生“同质化居住”，进行同质化配套，能使住户有归属感和家的感觉为满足年轻人个性化需求，打造14款不同的个性化空间，包括15-25平米的极致全能mini户型、40-75平米的一房一厅户型，以及140平米的两室两厅两卫户型同质化客户个性化产品完善配套4S服务Smile：用微笑将温暖传递Sincere：用真诚将关怀传递Social：白领社区，营造白领专属“朋友圈”Share：分享你我，铸就白领情感家园YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼品牌＋服务：标准化“收购/租赁+翻新+租出”，统一运营管理，普乐门：开发商整栋租赁物业，自主投资运营的服务式长租白领公寓项目区位：普乐门连锁公寓位于北京市朝阳区四环外四惠东，距离地铁站步行仅10分钟，交通便利，周边生活娱乐设施完善，生活便利产品：青砖红瓦的复古建筑风格，推出380间公寓客房，以一居室为主，配有少量二居室，房间精装修，可以做到拎包入住，租金与周边住宅租赁价格持平目标客户：有稳定工作、单身或已婚无小孩的白领人群经营理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白领一族的品质生活三角半径。公寓以酒店理念化服务为白领量身打造新的居住模式和高品质生活。YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼普乐门：开发商整栋租赁物业，自主投资运营的服务式长租白领公寓客户定位：追求品质生活的白领一族，打造30分钟的品质生活半径目标客群：普乐门公寓定位于长租式白领公寓，目标客群锁定在有稳定工作、单身或已婚无小孩的白领人群。项目主要面向客群为CBD商务核心区、十里堡商圈以及朝古板块白领为主经营理念：致力于白领一族的品质生活半径品质生活半径：按照白领人群的生活习惯，居住、工作、娱乐往往成为生活的主要三点，任何两点连线要求控制在30分钟以内，这成为白领人群幸福生活相对量化的其中一个重要参考YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼客户定位：追求品质生活的白领一族，打造30分钟的品质生活半径产品配套：户型以精装一居室为主，公共配套完善白色简约风格，多为木质家具，突出居家感及实用感推出户型以53－55㎡一居室为主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡厅、健身房、洗衣房、美容美发、超市等生活配套户型面积装修风格公共配套YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼产品配套：户型以精装一居室为主，公共配套完善白色简约风格，多物管服务：通过精良的服务、健全的配套，形成完善的8p管理体系普乐门8P：良好的品牌信誉Responsible优越的地理位置Superior经典的家居设计Scriptures齐全的配套设施Complete专业的物业服务Professional和谐的社交氛围Friendship时尚的文化环境Popular理想的心灵归属SpiritP是“普”的首字母，又象征着钥匙，传递给客户用钥匙开启房门也就是开启快乐，8P便是普乐门一绺的服务态度和严谨的服务流程YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼物管服务：通过精良的服务、健全的配套，形成完善的8p管理体系盈利模式：目前主要是赚取租金价差，未来会引入基金走向资本市场入驻普乐门的公寓客户，签订租房合同周期都是在3个月以上，合同内租金不会发生变化，后期随市场变化而动，即使上浮，也会低于市场水平

——普乐门公寓投资管理公司董事长谢志刚第一家普乐门使用的是自有资金，但是未来规模化、标准化、连锁化发展会引入基金、风投等资金进入，最终走向资本市场。

——普乐门公寓投资管理公司董事长谢志刚YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼盈利模式：目前主要是赚取租金价差，未来会引入基金走向资本市场扩张模式：多模式扩张，致力于实现一二线城市连锁化长租白领公寓物业选取条件：1.区域：离城市商务区较近，交通时间控制在半小时以内，这样才能实现普乐门品质生活三角半径的生活理念；2.物业体量：物业体量在1万－2万㎡，物业具有改造空间，能够满足公寓房间设置及配套设施建设；3.交通：一二线城市白领出行的主要交通方式是地铁，因此要求物业在地铁沿线，步行距离地铁站10分钟以内租赁改造定制开发收购改建扩张模式合作加盟公司整体租赁物业，进行公寓改造，分租给客户与第三方合作，或者第三方出资加盟项目开发前与开发商洽谈，达成合作收购物业，投资装修改造，分租运营YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼扩张模式：多模式扩张，致力于实现一二线城市连锁化长租白领公寓YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼优客逸家万汇楼：万科与政府合作开发的公租房项目，是广州首个开发商主导建设的经济租赁房项目项目区位：广州市与佛山市南海区交界的黄岐浔峰洲路8号，占地9000㎡，建筑面积12200㎡，高6层，建筑体量直径达72米，外圆内方的巨大建筑，可容纳1800人居住，2008年落成。项目背景：2006年万汇楼项目附近万科四季花城已投入使用，四季花城生活配套设施完善，政府为了让公租房居住人群享受到好的配套，与万科合作开发万汇楼项目，享受四季花城所有的配套设施服务。2006年政府出让城南项目地块优先出让给万科。产品：万汇楼共有286间公寓和8间旅社供出租，其中普通公寓套内使用面积以30—40平方米为主，有单间和两室一厅户型，月租金在440－680元（相当于周边市价的50％），青年旅社日租金50元，可以用作万汇楼租户来访的亲戚朋友短租。YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼优客逸家万汇楼：万科面对客群：万汇楼申请对象针对三类人：一是满足申请廉租房条件者，但是又无力购买经适房的广州人，二是不具有广州户口的外来人，三是年收入3万一下没房没车的群体内部装修：配有床、吊扇、电脑桌、热水器、淋浴器、抽油烟机、煤气灶、橱柜、桌椅、衣柜、网线等生活设施，租客可拎包入户。

公共配套：“万科试图为这里的租客建立一个好的邻里文化环境”。自客家围屋的建筑形式外侧屹立着“暂栖万汇楼，且待冲天时”宣传语。为让租客能够“冲天”，万汇楼从设计开始就鼓励住户的邻里交流和自我展现，这里有社区书屋、电脑室、自我发表园地、培训室、多功能厅等交流平台，而且在万汇楼的每层楼都设有公共活动平台，租户可随时举行聚会活动。广州青年志愿者协会已经在万汇楼建立了分会，英国文化协会、南都基金会等机构也对万汇楼的居住模式表示认同，并有意参与其中。管理模式：小区不收取物业费，实行住户自行管理模式。万汇楼住户有一个QQ群，集体大事基本都在群里决议通过万汇楼：面向刚需租房群体，内部基本装修达到拎包入住，设立公共平台鼓励租户交流，小区实行租户自行管理模式YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼优客逸家面对客群：万汇楼申请对象针对三类人：一是满足申请廉租房条件者优客逸家：定位于房屋租赁管理增值服务的分散式长租公寓项目项目背景：“优客逸家”隶属于四川优客投资管理有限公司，公司成立于2012年2月，业务区域主要立足于成都、武汉，未来，会为更多的城市提供服务融资背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君联；014.12B$2200W(估值$8000W)经纬、海纳、君联、华兴

区位交通：城市CBD核心商圈，地铁沿线，500米即达的吃喝玩乐的优质生活圈设计理念：优客的存在，能让漂泊在城市里追求梦想的年轻人住的安心，舒适，有尊严；能在优客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的温暖

选址需求：选择商圈等核心地区房屋，毛坯房，进驻后进行统一宜家风格的装修，公寓和小面积的住宅项目均在考虑范围内，但是都是租赁，不购买，选址不限定具体城市，根据哪个城市的空房率高而决定进驻与否战略构想：现在在成都共租赁了1万套房源，武汉共租赁了2000套房源，也已经进驻了北京市场，不过仅处于试水阶段，2015年的战略构想是在全国租赁房源超过2万套YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼优客逸家：定位于房屋租赁管理增值服务的分散式长租公寓项目项目优质客户：面向对生活有一定品质要求、愿意为梦想去努力去实践的年轻人出租租客租赁流程：租客通过微信账号申请租房，优客根据学历、生活习惯筛选合格租客，过审率约60%，（约有40%新客来源于租客推荐），有签约租客认证，即：身份证复印件、租客学生证或单位名片、工牌复印件备案租赁对象：为了合租室友的稳定性，拒绝大多数短租需求的租客，年龄在18-35岁之间，带小孩不租，养宠物不租，严格控制每套房的总人数，面积小的房间两个人不租，优客逸家暂时没有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多为男生/女生，会尽量为大家匹配同性别的租客租赁理念：目标是致力于打造租房时代的美好回忆，让租房不单单只是为了生存，更是为了让我们的生活更美好软妹子“人家不知道怎么办租房各种手续呢”工作狂“作为加班狗，我们很需要管家哥哥帮忙代缴物业、水电费”懒骨头“家务活是什么？我们也要保洁阿姨！”YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼优质客户：面向对生活有一定品质要求、愿意为梦想去努力去实践的优良设计：根据功能空间的不同进行产品系划分，标准化精装修的产品设计，打造合乎人性原则的舒适生活空间带飘窗户型独立卫生间户型带阳台户型租金水平

700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，带飘窗）

860-1000元/月（带阳台17㎡、20㎡）1000-1300元/月（卧室带飘窗、卫生间，24㎡、27㎡）室友类型全是妹子全是汉子爱情公寓配置类型独立卫生间带飘窗带阳台双床可住俩人房间配置床、书桌、衣柜、鞋架、折叠椅、台灯、穿衣镜、挂钩公共区域配置无限WIFI、公共储物区、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣机、热水器、微波炉、浴霸、公用厨房、扫帚、拖把YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼优良设计：根据功能空间的不同进行产品系划分，标准化精装修的产优秀服务于租客：为租客提供保洁、维修、水电气代收代缴费、管家巡房、屋居保险等一站式服务体系客服服务：租客入住之后的任何问题，都可以向优客的专业客服人员寻求帮助卫生保洁：每月两次房屋公共区域卫生保洁，我们的目标是没有蛀牙维修服务：家电家具因自然损坏的，都可以提供上门免费维修服务

缴费服务：提供小区物业卫生、水电燃气的分摊代缴服务，不用跟室友谈钱，不用排队缴费，不用担心滞纳金

搬家服务：你搬家我买单，搬家前提前1-2天电话知晓客服人员，通知搬家行李数量、地址等详细信息，按照普通的公里数和物品件数设置的搬家补贴100元，但是超过三环外5公里需要加收远程费，4元/公里YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼优秀服务于租客：为租客提供保洁、维修、水电气代收代缴费、管家优等运营模式：优客担当的更多的是一个中转平台的角色，为租客提供完美的租住生活体验，为闲置房主提供资产增值管理服务优客逸家业主开发商合作流程：1）

业主与优客逸家

Step1业主向优客提供房屋信息（户型图等房屋具体细节）Step2业主选择合作方案，双方签署合作协议Step3优客与业主联系，对意向房源做评估核实Step4业主不需要在做任何事，定期收租即可2）优客逸家与业主

优客逸家将业主的闲置房源接手之后，为业主提供资产增值、一站式托管、资产维护的服务，并收取相应的服务费用，对业主来说是零精力、零忧虑的感受3）开发商与优客逸家

开发商将自己空置的公寓或小户型的住宅产品托管给优客逸家，由其进行统一装修及对外租赁4)优客逸家与开发商

优客逸家与开发商洽谈，与其合作，形式为带租约销售，助力开发商的项目销售

业主与优客逸家合作的三种方式：YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门优客逸家万汇楼优等运营模式：优客担当的更多的是一个中转平台的角色，为租客提启示一：普通青年公寓产品多位于城市郊区位置，交通通达性是导入客群的先决条件公寓位置分析：市场上租赁公寓基本都位于交通便捷，通达性好的区域；中高端公寓一般位于城市CBD核心，对城市商务、商业、交通条件等依赖度高；中低端公寓一般从降低物业成本的角度出发选择在城市郊区，但对交通依赖度要求高；致力于打造青年群体的30分钟生活圈。类型项目名称地址普通公寓You＋公寓广州远郊，地铁旁普乐门北京市朝阳区四环外四惠东，距地铁站10分钟步行距离高端公寓链家自如寓北京热点区域，地铁旁新派公寓CBD核心商圈启示一：普通青年公寓产品多位于城市郊区位置，交通通达性是导入启示二：精准用户定位(市场主流青年白领)，打造青年/白领公寓租客年龄构成：租客年龄主要集中在20－29岁，以青年白领为主租赁方式：整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊，但青年白领追求品质生活，58%的人会选择整租。例：深圳协纵连锁公寓客户群：21-30岁年轻客群，此类客群对价格极为敏感，既不满足租金较低的农民房的环境，又承担不起合租高涨的租金；赶集网：《2013年租房市场报告》启示二：精准用户定位(市场主流青年白领)，打造青年/白领公寓启示三：极致化需求：不仅满足居住需求，更加满足青年群体社会归属感及圈层感需求自我超越尊重需要社会需要安全需要生理需要普通公寓升级：YOU＋公寓、新派公寓、自如寓等精装修，拎包入住符合客户个性的细节设计超大公共空间、社交空间升级变成家友，黏性升级安保物业亲密社区氛围，交流频率升级归属生存启示三：极致化需求：不仅满足居住需求，更加满足青年群体社会归产品精装修，实现拎包入住（如家装修要求800~1,000元/平米，优客逸家668元/平米，世联红璞1500元/平米）满足用户个性化需求，多风格精装；户型：产品相对丰富，既有面向单身的一室（20~30㎡），又有面向情侣的一室一厅（40~60），少量两居室；服务服务好，有阿姨打扫卫生管理好、有管家互联网O2O经营模式，以官网为平台，组织节日聚会，生日聚会，创业者聚会等社交活动等配套多彩分享公共空间，实现社交空间升级（配备公共厨房、食堂、自助洗衣房、健身房、娱乐设施、阅览室等）产品配套服务启示四：产品为载体，配套和服务价值为核心竞争力，便捷的交通为前提条件产品精装修，实现拎包入住（如家装修要求800~1,000元启示五：盈利模式：收益主要来源于长期稳定的租金收益，采取薄利多租形式租赁物业主要通过获取租金收益来盈利，租金的制定主要参考周边租金水平和自身提供的服务内容而定。以协纵为例，租金1室制定低于周边1室水平约200-40