重庆三市高档项目产品整体考察报告

前言

首先感谢公司及领导能够给予销售部这次考察学习的机会，带领我们利用一周的时间对上海、苏州和重庆在售顶级住宅、商业综合体项目进行调研学习。

本次考查的主要目的是针对本项目北区高端洋房的产品体验式营销细节，同时针对未来天都城市综合体项目将如何进行商业的运营寻找“蓝本”。带着这样的思考，结合本次重点调研的绿城项目以及上海、重庆代表性住宅与商业综合体项目，本次报告侧重围绕北区的规划设计、案场包装细节、接待流程与标准以及天都项目商业综合体运营模式作以简要分析，提出销售部建议。第一篇规划设计一、建筑立面二、园林景观三、户型设计四、车位设计五、室内设计

一、建筑立面

１、法式风格法式风格建筑代表：凡尔赛宫，世界五大宫之一，始建于1661年。法式风格建筑代表：卢浮宫，世界上最古老、最大、最著名的博物錧，始建于1204年。

法式风格提取古典建筑基本理念，从古希腊至古罗马发展成熟，经历了中世纪哥特时期的涤荡又由文艺复兴重新发扬光大，形成了以严谨、规范的柱式（orders）为主要特征的建筑形式。绿城秉承世界宫廷建筑理念，吸取文艺复兴时期建筑精髓，追求整体恢弘与庄重。纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。绿城法式建筑呈围合式、中轴对称布局，建筑呈北高南低之势，层次错落。项目在规划设计时，道路、出入口设置、景观、建筑退让尺度等方面都一再推敲、优化。布局上，也是根据地块具体的地形、区位、景观朝向、户型配比等要求，使项目更加富有仪式感和层次感。

在细节的营造上，绿城煞费苦心。在外墙石材的选择来说，绿城团队经过对不同国家、不同年代、不同气候条件下石材质感无数次的甄选，最终确定原产德国的莱姆石为主体材质，依循顶级酒店的精装标准进行施工。

绿城御园立面线脚以直角转折为主，线脚的高度，与立面相适应，使用线脚后立面的整体比例更舒服。变化少，阴影重，给人感觉硬朗大气，整体建筑感觉庄重华贵。

２、中中式风格格中式风格格代表建建筑：苏苏州绿城城桃花源源“北屋为为尊，两两厢次之之，杂院院为附””的四和和院的建建筑形态态将建筑筑功能与与中国礼礼制融为为一体，，“天人人合一””，突显显出中国国文化的的丰富内内涵。仿古屋檐檐自垂珠珠瓦雕刻刻古汉字字；排水水口盖细细石拼花花；对开开将军门门于近乎乎呆板的的对称之之中显露露出带着着威严的的凝重，，细节打打造之精精让人叹叹为观止止。小桥流水水、亭台台楼阁、、叠石迭迭景、碧碧水蓝天天共同演演绎着传传世的尊尊荣，给给观者以以时空““穿越””之感。。3、现代代风格现代风格格代表建建筑：上上海绿城城黄浦湾湾黄浦湾项项目的立立面特色色体现在在时尚现现代的中中空玻璃璃幕墙，，将建筑筑美学、、建筑功功能、建建筑节能能和建筑筑结构等等因素有有机统一一起来，，从不同同角度呈呈现出不不同的色色调，随随阳光、、月色、、灯光的的变化给给人以动动态的美美。小结结此次考察察，我们们所看到到的是高高端项目目对产品品建筑风风格的极极力塑造造，北区区客户对对中高端端洋房产产品的认认知和需需求在不不断提升升，保证证风格的的纯粹性性，同时时在园林林造景中中加入项项目的主主题和特特色，逐逐渐成为为主导客客户置业业的重要要因素。。绿城上海海御园、、臻园和和玫瑰园园三个项项目的纯纯正法式式风格建建筑给我我们留下下了深刻刻的印象象，法式式风格建建筑所代代表的恢恢宏、高高贵、对对称和庄庄重感像像一件件件艺术品品深深地地折服着着前来观观赏的客客户。本本项目北北区地块块位于高高新区的的核心位位置，具具备优越越的地理理位置和和中高阶阶层的潜潜在客群群，建议议我们能能够把法法式风格格的线条条感、厚厚重感和和尊贵感感做的更更纯粹、、更精湛湛，打造造高新区区最纯粹粹的高端端法式风风情社区区。二、园园林景观观绿城秉承承“大大园林””的概念念，融会会欧洲宫宫廷古典典园林的的园艺技技法，展展现恢弘弘一体的的巨幅山山水景观观，达到到虽非我我有而皆皆为我备备的境界界。园区内以以数百株株原生树树木，灌灌木、花花草形成成花径蜿蜿蜒伸展展，建筑筑若隐若若现，点点染于如如画的景景观之中中，景观观与建筑筑浑然一一体，体体现出园园中园的的高贵神神秘、典典雅大气气。绿城黄浦浦湾主入入口协协信公公馆主入入口主入口设设计华润二十十四城主主入口小结：高端项目目主入口口设计以以石材建建筑呈现现项目案案名及LOGO，字体以以石刻或或黄铜为为主，大大气尊贵贵。公共绿地地设计左图：绿绿城黄浦浦湾公共共道路绿绿化右图：华华润万象象城中庭庭园林左１：星星河湾公公共泳池池左２：绿绿城玫瑰瑰园私密密步道右１：绿绿城玉兰兰花园全全石材盆盆栽左１：星星河湾水水漫步道道左２：绿绿城玉兰兰花园石石雕喷泉泉右１：绿绿城御园园绿坪绿城桃花花源白石石桥、回回廊、鹅鹅卵石步步道打造造江南中中式特色色园林景景观。皇家装饰饰园林鉴鉴证国国际大师师的艺术术读本协信公馆馆，高标标准打造造2.2万平米欧欧式皇皇家园林林，袭ARTDECO与皇家家园林的的艺术特特征，国国际大师师亲手规规制珍珍稀植被被和缀景景珍品，，鉴证皇皇

室视视觉细节节的唯一一读本。。陈诚公馆馆老老重庆底底片新新重庆客客厅千万元重重修陈诚诚私属官官邸，重重庆首家家具有有百年陪陪都文化化底蕴的的鼎级川川

粤式式餐饮会会所。四四层中西西合璧的的砖木木结构建建筑内，，品味一一个时代代的尊崇崇和情情怀。入口景观观规则排排列，强强调轴线线对称，，以水池池、雕塑塑、豪华华铺装、、修剪整整齐的植植物，映映衬着宅宅邸的尊尊贵。院院落两侧侧景观偏偏自然式式，主要要用于隔隔离建筑筑和满足足户主日日常休憩憩需要，，以庭荫荫树，自自然生长长的花草草，游览览小径，，休息平平台来丰丰富建筑筑之间的的景观。。组团院落设计计私家院落，与与组团院落景景观相交接，，面向公共绿绿地，围栏较较高，有绝好好的私密性。。私家庭院设设有精心修剪剪的花坛、小小型喷泉、休休息区、泳池池、雕塑、壁壁炉、凉亭等等，充满休闲闲假日的情趣趣。私家庭院设计计小结园林景观规划划主要体现在在绿城御园与与臻园的法式式园林以及桃桃花源的中式式江南园林：：法式园林以以中央主轴线线控制整体,辅之以几条次次要轴线,外加几条横向向轴线。所有有这些轴线与与大小路径组组成了严谨的的几何格网,主次分明。轴轴线与路径伸伸进林园,将林园也纳入入到几何格网网中。轴线与与路径的交叉叉点,多安排喷泉、、雕像、园林林小品作为装装饰。既能够突出布布局的几何性性,又可以产生丰丰富的节奏感感,从而营造出多多变的景观效效果。而中中式江南园林林着重于运用用水景和古树树、花木来创创造素雅而富富于野趣的意意境，因景而而设置园林建建筑，并巧于于借景，突出出山水之美，，注重园林的的文学趣味。。之于北区园林林景观，建议议在营造法式式园林庄重华华贵风格同时时融入中式园园林的细腻与与柔美，考虑虑北方气候特特点的同时，，注重对景观观的雕琢，呈呈现出四季皆皆宜的景观风风格。三、户型设设计绿城御园小结绿城上海御园园的户型设计计与北区产品品定位近似，，尤其是近八八米的奢华客客厅开间让人人舒适惬意，，同时很值得得借鉴的是御御园项目针对对地下一二层层空间的7.8米客厅挑空设设计，增加了了产品的附加加值和品质感感，这种设计计在长春几乎乎没有，如果果可以借鉴，，将极大地增增加产品唯一一性和市场垄垄断性。四、车位设设计绿城和星河湾湾高端项目全全部采用地下下车位设计，，车户比约2：1，车位地面以以塑胶材料为为主，车位配配有全角度监监控和24小时照明。五、室内设设计星河湾室内设计——美国佛罗里达达BLD事务所，曾以打造四四季酒店、君君悦酒店、凯凯悦酒店、凯凯宾斯基酒店店等世界级酒酒店的超豪华华室内空间而而闻名于世界界。BOBOSCAR星河湾石材的的选用和拼装装标准极高，，如意大利云云石、澳洲砂砂岩等，上海海星河湾仅黄腊腊石用量就高高达9000吨以上。镁铝合金断桥桥双层中空玻玻璃窗之所以采用这这种断桥窗，，是因为：隔热性能优异异：上海不季节室室内外温差大大，而建筑物物外表面最易易与外界产生生热交换的地地方就是窗户户，断桥窗从从两方面很好好的解决了这这一问题；另另一方面又采采用了双层中中空玻璃，即即在内外层玻玻璃之间留出出一定空隙，，而空气本身身是传导热的的不良导体。。这种双管齐齐下的措施保保证了，断桥桥窗优异的整整体隔热性能能。入户门：星河河湾的入户大大门采用名贵贵黑胡桃木制制的两扇子母母门，比普通通的大门加厚厚30％，达到7CM，宽度达到了了1.3米，但丝毫不不觉笨重，开开合非常自如如，以最大限限度地保证安安全和隔绝噪噪音。现星河河湾主要用黑黑核桃、麦哥哥利等名贵木木材为面料的的门，采用这这样的面料，，使星河湾的的门一看就知知道是专为豪豪宅定制的。。房门：“树熊熊牌”木饰面面，纯铜精致致打造的门锁锁。门锁：德国原原产，每把锁锁价值8000元。这种门系系采用宏宇集集团旗下明宇宇木业首创的的独特工艺生生产，其高档档木饰面与门门体贴合异常常牢靠。另外，星河湾湾的房门比之之普通楼盘的的房门，无论论从高度还是是厚度都有所所突破，高度度达到2.3M，所有门的厚厚度都在6CM以上，有的门门甚至达到了了7CM。豪华入墙式衣衣柜：星河湾在每个个主人房配备备的豪华入墙墙式衣柜，整整个衣柜与墙墙体糅合为一一体，浑然天天成。最特别别的地方是门门框选用了高高强度的铝合合金外包木皮皮，在保证了了整个衣柜坚坚固度的前提提下，还使颜颜色高度统一一，避免了普普通衣柜金属属色和木色造造成的高度反反差。另外，，隐藏在衣柜柜门下方的滑滑轮更是一个个独具匠心的的设计，它不不仅使整个门门的压力平均均分配，还使使推拉更加顺顺畅。配合不不会变形的高高硬度木材，，整个衣柜就就是镶嵌在墙墙壁上既实用用又美观的艺艺术品。厨房：星河湾湾的厨房配有有德国德格抽抽油烟机、煤煤气炉、微波波炉、烤箱、、洗碗机、双双门电冰箱等等。高档的厨房设设备：这套设设备完全依照照中国人的烹烹调习惯，对对煤气灶与水水槽的布局合合理区分，井井然有序，使使洗、切、烧烧能在同一个个工作区域内内轻松完成；；沿口处的防防溢处理以及及地坪与地柜柜间的防水处处理都符合洗洗涤要求，让让业主彻底消消除厨房内湿湿滑的烦恼；；其中关键部部件如铰链、、抽屉导轨等等均采用外国国原装进口。。主人房、卧室室的卫生间：：浴室设备全部部采用国际知知名的汉斯格格雅和科勒系系列产品，各各款龙头、花花洒及浴缸将将圆弧的柔美美和棱角的锋锋利融于一体体。国际品质质的器具让主主人在每一次次开关之时手手感与心情一一样有快乐的的享受。特别别是浴室的喷喷水系统，具具有最先进最最人性化的水水力按摩功能能，喷头前后后喷水，把方方便与舒适在在不经意间最最大限度地呈呈现给人们，，使沐浴成为为自在舒畅的的享受。主卫座厕采用用国际知名品品牌的全智能能型一体化电电脑座厕。绿城御园室内设计共有有classical(古典的),contemporary(现代的),transitional(过渡型)三种风格。三种设计装饰饰风格各具特特色，古典风风格的室内装装饰细节丰富富、色彩较为为浓重（如在在天花与墙面面之间采用了了更多的线脚脚、在装饰柱柱上增加了一一些装饰图案案等），体现现出一种传统统的高贵感；；现代风格的的室内装饰相相对来说则忽忽略了一些繁繁复的细节，，而是通过简简洁的线条、、明快的色彩彩来体现一种种时尚的豪华华感；而第三三种风格，介介于前二者之之间，在保留留适当细节的的同时，也引引入了一些现现代的设计符符号和材料（（如具有抽象象图案的艺术术玻璃等）。。这种传统与与现代兼顾的的风格与新古古典主义整体体风格相互呼呼应，内外兼兼修，统一和和谐。１、公共部分分：外墙：外饰面面采用德国莱莱姆石。单元门：铜门门。电梯：原装日日本进口三菱菱无机房电梯梯。电梯间：墙体体采用壁纸、、乳胶漆和石石材。大堂：地面石石材，墙体采采用石材、乳乳胶漆和壁纸纸。消防系统：公公共区域设置置消火栓、烟烟感喷淋系统统。绿城御园精装装修标准入户门：木门门，双开三防防，配德国海海福乐（Hafele）品牌五金件件。房门：木门，，配德国海福福乐（Hafele）品牌五金件件。窗：美驰美式式双层中空玻玻璃窗，南玻玻离线Low-E全钢化玻璃，，纱窗。房间地面：实实木复合地板板，局部石材材；工人房为为地砖。墙面：墙纸或或乳胶漆，局局部石材或木木饰面。天花：石膏板板刷乳胶漆。。中厨：配置德德国博德宝品品牌地柜及吊吊柜，德国铂铂浪高（Blanco）品牌水槽、、水龙头，德德国米勒（Miele）品牌冰箱、、燃气灶、蒸蒸炉、抽油烟烟机，美国爱爱适易（InSinkErator）品牌垃圾粉粉碎机，人造造石台面，地地面地砖，墙墙面采用墙砖砖，天花为防防水石膏板刷刷防水乳胶漆漆，燃气泄露露报警。西厨：配置德德国博德宝品品牌地柜及吊吊柜，德国铂铂浪高（Blanco）品牌水槽、、水龙头，德德国米勒（Miele）品牌冰箱、、电磁炉、洗洗碗机、烤箱箱、微波炉、、抽油烟机，，天然石材台台面，直饮水水龙头，直饮饮水机，地面面石材，天花花为防水石膏膏板刷防水乳乳胶漆。主人房卫生间间：地面及墙墙身采用石材材饰面；天花花为防水石膏膏板刷防水乳乳胶漆；德国国威宝（Villeroy&Boch）品牌按摩浴浴缸、双洗面面盆、坐便器器、洁身器；；德国汉斯格格雅品牌“雅雅生”水龙头头、花洒；卫卫生间五金配配件；石材台台面；防雾梳梳妆镜、吸顶顶式排气扇、、预留直饮水水机和直饮水水龙头接口；；采用独立的的地板电采暖暖系统。套房卫生间：：地面及墙面面采用石材饰饰面，墙面局局部壁纸饰面面；天花防水水石膏板刷防防水乳胶漆；；德国威宝品品牌浴缸、洗洗面盆、坐便便器；德国汉汉斯格雅品牌牌“雅生””水龙头、花花洒；卫生间间五金配件；；石材台面；；梳妆镜、吸吸顶式排气扇扇、采用独立立的地板电采采暖系统。２、室内装修修及设备说明明公共卫生间：：地面及墙面面采用石材饰饰面，墙面局局部壁纸饰面面；天花防水水石膏板刷防防水乳胶漆；；德国威宝品品牌洗面盆、、坐便器；德德国汉斯格雅雅品牌“雅生生”水龙头；；石材台面；；梳妆镜、吸吸顶式排气扇扇及卫生间五五金配件。工人房卫生间间：地面铺地地砖，墙身采采用墙砖；配配坐便器、花花洒、洗面盆盆连水龙头；；梳妆镜、吸吸顶式排气扇扇及卫生间五五金配件。阳台：地面铺铺地砖，石材材柱瓶栏杆或或铁艺栏杆。。灯具：室内各各功能房间的的天花照明LED灯及筒灯；卫卫生间配筒灯灯；墙面配电电器插座及开开关。厨房配配筒灯。电气：每户独独立电表和开开关箱，配开开关面板及电电源插座。供水及直饮水水：冷热水管管道；每户配配置软化水机机和直饮水机机，薄壁紫铜铜给水管，软软化水入户。。燃气装置：各各户装有燃气气输送管道，，备有自动切切断装置，配配IC卡式计量气表表。空调主机：美美国雷诺士品品牌风道式中中央空调。可视对讲：门门厅、中厨和和工人房各设设1部韩国科迈世世（COMMAX）品牌可视对对讲机。安防系统：门门禁系统、分分户紧急报警警，门窗阳台台设有红外探探测器。主人人房墙面以及及主卫的按摩摩浴缸旁边设设紧急求助按按钮。网络系统：光光纤入户接口口，户内具备备无线上网条条件，起居室室、家庭室、、主人房、书书房、套房设设有线接口。。电视接口：起起居室、家庭庭室、书房、、主人房、主主卫、客卧、、佣人房各一一个。电话接口：主主人房、主卫卫、套房、起起居室、家庭庭室、中厨、、工人房各1个，书房2个。地板采暖：地地板水采暖系系统：德国沃沃乐夫（Wolf）品牌燃气锅锅炉，美国沃沃茨品牌分集集水器，上海海乔治•费歇尔品牌PB管材；主人房房卫生间和套套房卫生间采采用芬兰恩斯斯托公司的地地板电采暖系系统。中央吸尘主机机：美国毕姆姆品牌。音响系统：起起居室和家庭庭室埋设线管管。综述在规划设计方方面，上海绿绿城及星河湾湾项目为北区区提供了顶级级“蓝本”，，无论立面、、景观、园林林、户型以及及室内设计都都近乎做到了了极致，细节节无处不在，，灵魂升华于于建筑。规划设计的的优劣将对对项目销售售的成败有有着至关重重要的影响响，因此规规划设计虽虽不是销售售部门的主主要职能，，但通过考考察，通过过眼界和见见识的增长长，希望北北区项目能能在规划设设计方面更更加精进，，希望销售售部的建议议能融入到到北区的规规划设计之之中，以前前置的眼光光看待营销销，而不是是单纯从销销售角度做做销售。第二篇案案场包装细细节一、示范区区导示与包包装二、销售中中心功能与与装饰三、样板间间包装细节节一、示范区区导示与包包装绿城御园示示范区通往往销售中心心的通道包包装无比的的整洁、美美观，值得得北区借鉴鉴。对项目案名名及LOGO的重视是提提升项目知知名度的名名片。星河湾和协协信公錧都都将LOGO体现到了极极致协信公馆和和星河湾的的地下管线线盖口均印印有项目案案名。绿城项目销销售中心门门口处印有有项目案名名及LOGO的脚垫。销售中心导导示牌品质质体现。高端项目道道旗必须带带全撑框架架，大气整整洁，彰显显品质。石材&黄铜导示牌牌更尊贵白钢&亚克力导示示牌更现代代铁艺画架简简洁，更耐耐用。车库荧光导导示牌更人人性，更直直观，高端端项目必备备。示范区特色色灯饰装点点耐人寻味味美式阳伞把把悠闲生活活情趣倾情情呈现。电梯和卫生生间都安装装了项目导导示及介绍绍的显示器器。踏步安全提提示和宠物物休憩处。。节日氛围包包装二、销售中中心功能与与装饰销售中心外外观以石材材、石材与与玻璃及钢钢架玻璃为为主，体现现出厚重和和现代。销售中心外外设小型专专门停车场场地。停车区销售中心接接待区宽敞敞大气，与与沙盘洽谈谈区保持一一定距离，，分区直观观明确。接待区法式项目沙沙盘为全石石材底座，，楼体与沙沙盘外围有有玻璃围挡挡或距离较较远，以免免未成年人人触及损坏坏沙盘。沙盘展示区区“山之田””模型公司司是制作高高端项目沙沙盘的国内内知名公司司；绿化植植被高度与与多层建筑筑齐平或超超出，体现现高绿化率率及私密性性。和黄别别墅展位项项目的沙盘盘车库前车车模型用的的是保时捷捷仿真车模模，质感一一流。绿城御园将将区位沙盘盘与镜子巧巧妙融合，，既创新又又时尚。建材工法展展示区影视区星河湾投影影大屏全天天播放项目目宣传片。。物料展示区区不利因素告告知栏置置业顾问问排行榜电电子资料显显示屏户型资料架架奖奖牌展示示架销售中心设设置了人性性化雨伞，，实木或碳碳纤维伞把把，伞面质质地优良。。洽谈区洽谈区座椅椅彼此之间间间隔一定定距离，确确保洽谈的的私密性和和专属感。。绿城御园沙沙盘两侧过过道设置了了专署VIP洽谈区，装装修高档，，陈设考究究，为高端端客户提供供专属服务务。水吧服务区区高端项目水水吧服务区区配置了茶茶水、饮料料、矿泉水水、咖啡及及糖果糕点点小食；消消毒机、电电烤厢、冰冰柜及咖啡啡机电器也也一应俱全全。细节展现：：打火机、、皮质纸抽抽盒、水晶晶玻璃杯及及白钢垃圾圾箱呈现项项目LOGO。卫生间五星级卫生生间：装修高档，，石材墙地地面，天花花吊顶，精精美射灯，，背景音乐乐，甚至每每个卫生间间隔断内单单独设置手手盆；手盆盆配连体理理石台面，，冷暖恒温温水，洗手手液、护肤肤液、香熏熏、手巾、、纸巾、风风干机等。。小便器上方方配置精美美画框，同同时放置灭灭烟小水涪涪；手盆的的个性化设设置很有创创意。黄铜和石木木打造高端端卫生间标标识系统。。三、样板间间包装细节节样板间通道道包装细节展现：：样板间通通道地面铺铺红地毯，，踏步处用用金属条固固定，T脚线用仿理理石塑料脚脚线包边，，顶棚为透透光布，墙墙面壁纸配配相框，两两边摆小盆盆栽。精装样板间间大堂及精精包装电梯梯前室。真皮鞋套箱箱及棉绒嵌嵌LOGO鞋套。绿城玉兰花花园现房样样板间单元元门端庄华华贵。黄铜和镜钢钢样板间门门牌将钢木木入户门衬衬托的更加加体面。黄铜样板间间户型展示示牌堪称展展示牌中的的王者。绿城御园7.8米挑高地下下客厅、休休闲厅。绿城黄浦湾湾地下私人人泳池折服服了所有参参观者的心心。大开间宽厅厅的魅力已已经无需多多言。个性化十足足的现代客客厅协信公馆奢奢华主卧奢华主卧套套间。奢华主卫套套间。卫生间装饰饰细节。芬兰冲浪浴浴瞬间夺走走女主人的的芳心。儿童房布置置很温馨。。协信公馆SOHO公寓样板间间。儿童房布置置很温馨。。综述案场包装细细节方面，，绿城、星星河湾和协协信等项目目的确非常常细致，销销售部建议议北地块项项目销售中中心功能分分布为：接接待区、影影视区（可可选）、沙沙盘区、洽洽谈区、贵贵宾区、水水吧、工艺艺工法区、、儿童娱乐乐区（可选选）以及卫卫生间和办办公区，各各功能分区区建议参照照调研项目目近似标准准执行。在案场包装装上，更加加注重体验验化、人文文化，关注注细节，追追求品质。。而样板间间设置一定定要与项目目调性及主主力产品相相契合，以以实际生活活为蓝本增增加美学观观念，加强强客户体验验感受，成成为销售的的最主要工工具。第三篇接接待流程与与标准一、岗位配配置及人员员工装二、接待流流程与标准准一、岗位配配置及人员员工装绿城法式项项目主入口口礼宾：男男性，身高高180CM以上，相貌貌英俊，着着黑色西装装或黑色齐齐膝风衣，，打领带。。绿城中式项项目主入口口礼宾：男男性，身高高180CM以上，身材材魁梧，有有着军人风风采，着黑黑色立领过过膝毛料大大衣，据了了解工装为为量身定做做，单人工工装成本约约为１万元元。绿城法式项项目营销中中心停车场场引导礼宾宾：着装与与主入口礼礼宾同，身身高约180CM，相貌较好好。绿城御园门门童与礼宾宾服饰及相相貌要求相相同；龙湖湖门童为女女性及两名名五星级酒酒店侍者，，着黑色毛毛料大衣及及白色工装装。形象气气质较好。。绿城和星河河湾项目女女置业顾问问形象气质质较好，着着黑色或蓝蓝色毛料风风衣或连衣衣裙，黑色色长裤或黑黑色筒袜，，低跟皮鞋鞋。手持高高档皮质公公文本。绿城项目男男置业顾问问形象气质质普通，着着黑色西装装、白衬衫衫或黑色半半大毛料风风衣，实习习人员没有有结领带。。经了解，，绿城男置置业顾问对对学历和经经验业绩要要求很高，，相貌不是是主要选择择条件。样板间管理理员多为年年轻女性，，相貌较好好，着黑色色小西服或或半大风衣衣，白色底底衫，配带带对讲耳麦麦，盘头。。水吧服务人人员多为女女性，着白白衫配西式式黑马甲或或黑色连衣衣工装长裙裙，配带工工牌，形象象较好。保洁服务人人员以中年年女性为主主，着浅色色工装或配配花格裙摆摆。二、接待流流程与标准准27615431011891281.电话接听服服务2.红线外服务务岗3.大门岗服务务区4.销售门岗服服务5.客户经理接接待6.区域模型讲讲解7.园林展示讲讲解8.样板房讲解解区9.工法样板房房讲解10.物业服务讲讲解11.小区模型讲讲解12.深度销售谈谈判预约客户接接待流程电话接听岗岗流程标准准行为：坐立立端正、电电话响三声声内接听，，轻拿轻放放；不交头接耳耳，电话接接听后，立立即短信跟跟进；语言：您好好，**项目，请问问有什么可可以帮到您您？谢谢您的来来电！短信：先生生/小姐姐，，您您好好！！感感谢谢您您致致电电**项目目组组！！我我是是置业业顾顾问问**，很很荣荣幸幸能能为为您您服服务务，，如如果果您您还还有有什么么疑疑问问的的话话，，请请随随时时与与我我联联系系136***！妆容容：：着着正正装装，，女女性性盘盘发化化淡淡妆妆，，男男性性着发发胶胶，，时时刻刻微微笑、、保保持持亲亲和和；；动作作：：保保持持桌桌面面整整洁洁，，桌椅椅摆摆放放整整齐齐；；内容容：：项项目目位位置置、、概概况况、、产产品品特特色色及及核核心心价价值值点点；；销售售进进度度及及在在售售情情况况，，一一期期**、目目前前**；客户户来来访访邀邀约约（（二二选选一一法法则则））；；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：做客户进线登记，传播项目基本情况；搜集客户基本情况，预约客户来访计划，告知来访路径；客户户行行为为感感知知（BP）导示示：：太太阳阳伞伞、、指指示示牌牌（（强强有有力力的的VI标志志））；；着装装：：着着统统一一高高端端物物业业安安全全制制服服；；佩戴戴棒棒球球帽帽/军帽帽，，对对讲讲机机及及装装饰饰性性道道具具；；带白白手手套套，，保保持持服服饰饰干干净净整整洁洁；；站姿姿符符合合军军人人标标准准，，正正规规交交接接班班；；问候候：：先先生生/女士士您您好好，，请请问问您您是是来来参参观观**项目目的吗吗？？请请往往这这边边走走！！内容容：：安安全全员员向向客客户户行行标标准准军军礼礼，，双双手手做做交交通通指指示，，指指引引小小区区大大门门位位置置，，举举止止恭恭敬敬礼礼貌貌。。案场执行价值客户感知价值客户体验感知（EP）客户行为感知（BP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）高低高低工作要点：展现项目高端属性及星级物业服务标准；为过行客户指引项目位置；客户户视视觉觉感感知知（（VP）红线线外外岗岗亭亭流流程程标标准准安防防展展示示：：警警犬犬护护卫卫巡巡逻逻/高规规格格准准入入制制度度；；大门门岗岗安安全全防防护护；；大门门岗岗：：迎迎接接/欢送送客客户户，，行行军军礼礼，，指指引引停停启启车车；；确认认预预约约信信息息，，协协调调未未预预约约客客户户行行为为；；客户户到到访访人人数数、、特特征征及及车车辆辆信信息息反反馈馈；；语言言：：先先生生/女士士您您好好，，欢欢迎迎光光临临**！请问问您您有有预预约约吗吗？？（（来来访访时时））欢迎迎再再次次光光临临！！（（离离开开时时））展示示：：项项目目导导示示牌牌；；预约约提提示示牌牌；；豪华华太太阳阳伞伞；；妆容容：：着着统统一一高高端端物物业业安全全制制服服，，佩佩戴戴球帽帽/军帽帽、、及及保安安高高规规格格服服务务的相相关关佩佩饰饰；；动作作：：对对客客户户行行标标准准军军礼礼，，为为客客户户停停启启车车指指引引；；天气气恶恶劣劣时时送送客客户户至至销销售售厅厅；；交接接班班时时，，标标准准军军人人动动作作；；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）客户理念感知（MP）高低高低工作要点：将高端物业服务前置以体现项目高端属性；客户身份鉴定、来访预约确认及客户停启车指引；客户户体体验验感感知知（（EP）大门门岗岗流流程程标标准准举止止：：行行为为规规范范，，不不卑卑不不亢亢、、从从容容大大方方；；语言言：：您您好好，，欢欢迎迎光光临临**项目目！！请请您您这这边边登登记记！！先生生/小姐姐，，这这是是您您预预约约的的置置业业顾顾问问**，今今天天就由由他他为为您您服服务务了了，，祝祝您您看看房房愉愉快快！！先生生/小姐姐，，耽耽搁搁您您1分钟钟时时间间，，请请您您对对我我们们今今天的的服服务务做做一一个个简简单单的的评评价价，，谢谢谢谢！！妆容容：：着着正正装装，，盘盘发发化化淡淡妆妆，，时时刻刻微微笑笑、、保保持持亲亲和和；；动作：：迎接接客户户，鞠鞠躬30°°，彬彬彬有礼礼；安排销销售代代表轮轮序接接待客客户，，动作作干练练；邀请客客户做做满意意度调调查并并准备备好赠赠送资资料；；案场执行价值客户感知价值客户视觉感知（VP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）客户理念感知（MP）高低高低工作要点：体现项目高端属性及高规格接待服务标准；核对客户信息，负责客户接待安排；客户问卷调查及资料派发客户体体验感感知（（EP）客户经经理岗岗流程程标准准理念传传播要要点：：凸现现项目目的核核心价价值(城市、、区域域、地地段)，在模型型区域域征服服客户户，并并激发发客户户初步步的购购房冲动动；城市发发展：：简明明扼要要的概概述城城市的的发展展历程程及未未来趋趋势；；区域价价值：：项目目所在在区域域的城城市经经济/政治占占位、、区域域规划划、产业布布局及及未来来发展展；地段价价值：：项目目所在在地段段享有有的公公共配配套、、生活活环境境等；；项目概概况：：项目目基本本指标标，物物业形形态、、属性性、核核心价价值点点；行为：：不卑卑不亢亢、大方得得体、、口齿清清楚、、语速适适当；；展示：：高规规格、、高技技术含含量制制作的的区域域模型型；3D影视片片/区域电电子楼楼书展展示配配合；；工具：：销售售文件件夹、、激光光笔等等标准准使用用；客户感知价值案场执行价值客户行为感知（BP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：体现置业顾问的专业能力；引导客户对区域的认同并形成初步的购房冲动；客户理理念感感知（（MP）区域模模型区区流程程标准准理念传传播要要点：：通过过园林林规划划理念念、树树种价价值及及生活活情景景模拟，凸凸现小小区园园林特特色，，提升升项目目附加加值；；园林规规划理理念：：西班班牙皇皇家园园林/法式宫宫廷园园林/苏州园园林、、私家园园林最最大化化/亲自然然原生生态景景观设设计；；园林植植被特特色：：树种种功能能/特色/价值，，植被被选择择的考考究；；园林休休闲功功能：：情景景模拟拟未来来小区区日常常生活活情景景；客户沟沟通：：家庭庭结构构、居居住及及工作作区域域，从从事行行业；；对宏观观经济济、政政策、、法规规看法法，近近期置置业动动态；；客户感知价值案场执行价值客户行为感知（BP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：体现园林特色，把握客户情感沟通；多维度搜集客户信息，便于客户意向鉴别；客户理理念感感知（（MP）园林展展示区区流程程标准准1.绿化工人尽量避免直接接触客户；2.外围保洁正装、带工牌，遇到客户必须礼貌问候；3.临时工人带工牌安全帽，言行举止文明；展示：主题性特色景观（园林、水景）；主体性休闲娱乐区；花草香、踏青、树阴、休闲区游玩；体验要要点：：通过过居家家生活活情景景描绘绘与演演绎，，邀请请客户参参与体体验，，并感感知产产品价价值；；情景：：根据据产品品特色色，设设定家家庭结结构；；功能区区间：：户型型结构构、空空间设设计、、功能能设置置；生活演演绎：：在不不同功功能区区域演演绎日日常生生活情情景、、朋友聚聚会/生日派派对等等场景景，通通过生生活细节节描绘绘增强强情感感沟通通；理念传传播要要点：：产品品价值值点的的灌输输；产品价价值体体系：：产品品设计计理念念/风格/用材、、空间间尺度及及附加加值，，赠送送比率率/绿化率/容积率率等指指标；；花园园/车库及及其他特特色功功能区区域讲讲解；；样板房房流程程标准准客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户体验感知（EP）客户行为感知（BP）高低高低工作要点：渗透产品特色及置业顾问的沟通技巧；加强客户体验感觉，以讲故事方式演绎居家生活情景；管家：着统一高档西装；女性化淡妆，男性头发整洁上发胶；保安：统一物业着装，保持卫生整洁；家私：屋内随时卫生清洁整齐；管家：客户来访问候、参观过程中茶水服务及送别问候；保安：行军礼迎接客户，指引客户入座换鞋套，双手递送鞋套。客户理理念感感知（（MP）客户体体验感感知（（EP）理念传传播要要点：：通过过对工工法、、工艺艺过程程的详详细解解读，一一方面面博得得客户户对产产品品品质的亲睐睐，消消除客客户疑疑虑，，同时时用专业力力征服服客户户的信信赖；；工法过过程：：建筑筑实体体的实实现过过程(门、窗窗、墙墙)；用料材材质：：材料料品牌牌、功功能价价值及及市场场价值值；细部特特写：：详细细解读读最能能体现现产品品品质质的细细部；；感受交交楼户户型、、空间间尺度度描绘家家装家家私设设计思思路；；工法工工艺：：特色木木制构构建、、材料料、细细部处处理；；清水展展示：：项目溯溯源、、核心心价值值点及及空间间展示示；案场执行价值客户感知价值客户体验感知（EP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户行为感知（BP）高低高低工作要点：展示项目工法工艺过程，告知交楼标准；传播项目追求品质的理念，体现置业顾问的专业力；客户理理念感感知（（MP）工法样样板房房流程程标准准理念传传播要要点：：告知知客户户小区区物业业服务务水准准，消消除客客户疑疑虑的同时时，博博得客客户对对项目目物业业服务务的认认同；；物业公公司荣荣誉：：物业业资质质、国国家标标准，，在服服务的的明星星项目目；物业服服务标标准：：金钥钥匙服服务标标准/星级酒酒店服服务标标准/其它专专业服务务标准准；物业服服务内内容：：除常常规服服务的的简单单介绍绍外，，凸显显特色色服务务；物业安安防体体系：：“定岗+小区内内巡查查+外围警警犬巡巡逻”防控；；24小时巡巡逻，，全封封闭式式管理理；1.参观过过程中中感受受项目高高端物物业服服务水准准；2.通过情情景描描绘感感受严格格的安安防护护卫体系系（人人防+物防+技防））；物业服服务：：展板板展示示物业业资质质及特特色；；安防体体系：：保安安高标标准操操作规规范；；多重安安防保保证，，警犬犬特色色展示示客户感知价值案场执行价值客户体验感知（EP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户行为感知（BP）高低高低工作要点：传播项目高端物业服务理念；消除客户安全疑虑，体现销售专业价值；客户理理念感感知（（MP）物业展展示区区流程程标准准理念传传播要要点：：通过过项目目模型型，再再次集集中讲讲解项项目价价值点点，结合销销售信信息，，引导导客户户购买买意向向；项目溯溯源：：项目目的由由来及及发展展商对对项目目开发发的态态度；；设计理理念：：设计计风格格及理理念；；项目指指标：：方位位、占占地、、建面面、容容积率率、体体量、、户型型；价值体系系：区域域价值，，地段价价值，产产品及品品牌核心心竞争力力；开发进度度：一期期**、二期**、目目前**，价格（（灵活对对待）；；房号聚焦焦：根据据客户反反应，引引导客户户聚焦至至某一房房号与客户发发生接触触的相关关工作人人员的行行为举止止；小区模型型：高规规格、高高仿真、、灯光、、园林；；小区整体体协调性性及视觉觉冲击；；客户感知价值案场执行价值客户行为感知（BP）客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：项目价值点集中传播；给出购房建议并聚焦特定房号；客户理念念感知（（MP）项目模型型区流程程标准理念传播播要点：：充分了了解客户户情况，，并从宏宏微观角角度引导客户，，灌输项项目核心心价值，，提出适适合客户的置置业建议议；房产政策策：一级级/二级/三级市场场政策，，相关产产业政策策；金融动态态：国内内外金融融政策、、法规、、时事等等；竞争动态态：客户户主要对对比的竞竞品项目目分析；；销控状态态：一期期**、二期**、目前**；销售逼定定：了解解客户情情况，锁锁定房号号进行购购买引导导；行为要点点：客户入座座后持餐餐牌主动动上前鞠鞠躬30°敬礼，询询问客户户需求；；及时巡巡场，主主动询问问客户是是否有其其他服务务（续杯杯）；客客户离座座后及时时对餐桌桌进行恢恢复。客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户行为感知（VP）客户理念感知（MP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：体现销售的专业力、亲和力及沟通能力，强化客户理念感知；水吧服务展示万科星级物业标准，增强客户行为感知；多方面效果叠加，达到销售逼定成交的目的；水吧：着统一物物业特色色水吧服服饰，女女性淡妆妆，男士士系围裙裙，上发发胶，保保持衣冠冠整洁；；客户行为为感知（（BP）客户理念念感知（（MP）深度洽谈谈区流程程标准北区的法法式风格格在接待待流程与与标准上上建议借借鉴绿城城的先进进管理经经验与模模式，在在岗位配配置、人人员装束束、接待待流程和和标准上上下功夫夫，向国国内一线线标杆房房企学习习。接待流程程化与标标准化是是前台销销售的理理想愿景景，我部部人员应应通过北北地块项项目向国国内一线线标杆企企业学习习先进经经验，接接近或达达到一线线代理销销售公司司作业水水平，历历练过硬硬销售团团队。综述第四篇商商业综综合体运运营一、上海海国金中中心概况况二、上海海国金中中心运营营亮点三、五星星酒店服服务感受受一、上海海国金中中心概况况上海国金金中心由由香港新新鸿基地地产开发发，位于于浦东陆陆家嘴金金融贸易易核心区区，项目目总面积积37万平，由由两座写写字楼、、裙楼的的酒店式式公寓，，以及位位于写字字楼之间间的低层层商场组组成。二、上海海国金中中心运营营亮点小结上海国金金中心商商场现已已成为上上海高端端购物的的地标性性建筑，，总结项项目的成成功之处处主要有有以下三三点：１、建筑筑设计时时尚现代代与项目目定位高高度统一一，既高高贵奢华华又简洁洁流畅；；２、多元元化业态态组合紧紧贴目标标客群需需求，虽虽然商场场体量不不大，但但却能充充分满足足高端客客群购物物、餐饮饮、生活活、娱乐乐及商务务办公需需求；３、品牌牌招商瞄瞄准国际际顶级品品牌，不不论是服服装服饰饰、餐饮饮酒吧，，还是影影院超市市，全部部为国际际知名高高端品牌牌，且有有不少为为首次进进入中国国大陆，，极大程程度上保保证了商商场的高高端品质质。三、五星星级酒店店服务感感受节日包装装左：餐厅厅服务生生在客人人用餐期期间多次次更换洁洁净餐具具并清理理桌面；；中：酒店店门童24小时开门门微笑迎迎送宾客客；右：宴会会厅竖琴琴师弹奏奏优美的的乐曲。。有霾天气气为客户户提供一一次性健健康口罩罩；酒店店免费矿矿泉水瓶瓶印有酒酒店的LOGO标识；同同时酒店店为客户户出行提提供免费费自行车车。健身室和和泳池均均为观景景位置，，锻炼之之余给人人以美的的感受。。综述最后，再再次感谢谢公司为为销售部部门提供供这次珍珍贵的外外出考察察机会，，让考察察人员拓拓展了眼眼界，增增长了见见识，真真切地感感受到国国内一线线品牌地地产商的的产品价价值，为为北区项项目的启启动和未未来天都都商业综综合体项项目运营营积累了了宝贵经经验，并并为北区区建设提提出销售售部的合合理化建建议。顶级豪宅宅、超五五星级酒酒店、超超一流商商业中心心，其共共同的特特性就是是对细节节的注重重和对品品质的把把握，让让产品和和服务增增值，让让受众体体验式感感受更加加深刻。。谨以此报报告与大大家共同同分享，，让我们们共同进进步与成成长，愿愿2014年北地块块启动马马到成功功！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:21:3923:21:3923:2