上海农工商华新镇项目前期策划报告学案XXXX年

上海农工商华新镇项目前期策划报告学案XXXX年三个核心问题产品：产值最大，风险最小？ 1 2 3新政：轮回抑或？商业：8万商业何去何从？产品：产值最大？Keyword增值体系货量种类入市时间销售增值轴总图产值轴住宅商业主题及业态协调性公建企划增值体系一张总图决定了90%产值和80%的成本！其中：总图策划：

第一步，资源分析：西郊国际农产品展示中心西郊国际农产品展示中心用地（规划）规划绿地绿地逸湾地块外部：没有明确可借景观资源。地块内部：商业地块拥天然水系；住宅地块有大量施工土方，加上本案施工土方，适合营造“台”“坡”景观，增加视线的层次感。新凤路新府路华农路重点：资源最大化的利用1、T字型水景主题规划：充分利用天然水系打造高品质社区，全面提高项目附加值。2、利用废弃土方设计四个相对独立的坡地组团，形成丰富的景观层次感，同时节约了成本。3、中心节点位置可以设置下沉式水景广场。坡地景观及下沉式广场营造丰富的视觉层次感住宅容积率1.8012M<建筑限高<60M商业容积率1.012M<酒店公寓<60M技术指标的限制结论：我们能选择的住宅类型：多层、小高层、花园洋房总图策划：

第二步，明确配比条件：总图策划：

第三步，明确最佳组合策略：含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益

＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到社区商铺和花园洋房是含金最高的，应在市场容量内尽量多建，剩余的土地应多建小高层以出面积，商业部分多建酒店式公寓或商住混合型物业（在市场容量范围），因此，本案住宅住宅产品组合方式应为花园洋房+小高层。（以当前市价结合市场平均成本粗步框算）各业态的容积率面积收益表类型预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺25000/㎡2000/㎡23000元酒店式公寓18000/㎡（装修）2600/㎡15400元多层住宅16000/㎡2200/㎡13800元花园洋房23000/㎡2000/㎡21000元小户型高层16000/㎡（装修）2500/㎡13500元总图策划第四步——商业组团价值挖掘酒店+酒店式公寓放置在一起，便于共享配套，降低成本。办公部分考虑市场风险，不排除设计成商住混合形式，置于河岸南侧有利于采光不佳的北向户型的去化，同时此位置放置高层易形成新府路地标形象。沿河岸两侧设置低密度情趣商业，可提高水景的利用率，同时有利于住宅地块的借景。人气店和主力店主入口面对中间广场，有利于人气的充分逗留和利用桥通过情趣桥梁将两块商业用地的人气联结，同时与住宅主入口形成人流中轴线和景观中轴线人流组织商业业态分布（在前期以为住宅提供附加值为战略目标）位置业态比例单套面积预计间数总面积集中商业广场（餐饮娱乐为主题）中高端餐饮娱乐50%300-100030-6041000㎡咖啡吧、茶坊等简餐25%125-25025-35服装、饰品等15%12550-80预留商业10%12550沿街商业（生活配套服务）超市商业大型超市50%6000113000㎡简餐/饰品/服装/礼品店/银行25%10032社区商业便利店/干洗店/美容美发/房产中介/药店25%80-10020-24景观商业（休闲娱乐类）饰品/服装/礼品店/音像店/茶坊/咖吧100-15015-202000㎡合计56000㎡商业设计效果示意图营造适合步行视觉的空间尺度总图策划布局——住宅组团价值挖掘住宅北部布置小高层，便于借景情趣商业，同时底层设商铺提高销售利润。西北角由于处在商业街与主干道叉口，建议设置塔式小高层，放大底商面积，形成主干道形象地标。同时较大面积底商前期可设置为展示中心，减少浪费，后期可以销售，创造较佳的利润，更重要的是，这个位置极为有利于打造住宅和商业的样板区。引入天然水系，打造亲水花园社区，全面提升社区品质和附加值。沿景观中轴设若干景观节点，提升景观效果，为小区注入灵魂。临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。总图策划——住宅组团价值挖掘例如：小区只设南北两个出入口，有效的减少了物业管理的成本。同时也有利于规划路沿街商铺的人气提升。总图策划——住宅组团价值挖掘在住宅主入口与商业联结点，建议设置小区精神堡垒总图策划——组团及车库设计价值例：龙湖·弗莱明戈1、各栋楼利用车库的连接自然形成组团式布局。围合院落，既可避免单调的排列，又倡导了一种新的生活方式。2、在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。规划布局示意——总图价值确认“4+1”洋房类型配置居住组团：3+1模式情景洋房组团，该组团为整个社区居住品质最高的组团；

居住组团：4+1模式情景洋房组团；居住组团：5+1模式情景洋房组团；居住组团：小高层住宅组团；借景于北向商业地块，提升附加值。商业组团：定位于区域主题式消费中心，以集中商业结合社区商业街的开放商业布局。展示中心桥项目容积率确定——小高层+洋房物业组合方案产品类型建筑面积（平方米）比例功能分析3+1洋房4900018%提升形象，树立标杆4+1洋房5100020%盈利主题，展示体验5+1洋房5400022%展示体验，提升价值小高层10400040%提高容积率，提升价值社区商业街15000邻里服务功能集中商业41000主题酒店10000公寓15000配套会所1000风情会馆合计340000户型面积洋房2房2厅1卫80-902房2厅2卫90-1003房2厅2卫100-1204房2厅1卫120-160小高层1房50-652房80-953房95-130在满足图示物业功能配比的情况下，方案综合容积率1.49。就住宅部分而言，经过组合优化的产品方案将获得容积率面积基础上的最佳利润率。单体——西班牙风格较易创造溢价有效区隔绿地逸湾的英伦风格，形成差异化竞争，并产生溢价。英式风格的特点是沉稳大气。像英国绅士，有点严肃，更适合公建。西班牙式风格的特点是在沉稳大气的基础上做到丰富性，相对更人性化，适合居家度假建筑。单体——西班牙风格较易创造溢价通过西班牙风格以及天然水系的引入，易营造类别墅社区的品质。由情趣桥梁将商业与住宅既紧密相联，又有效区隔。丰富的外立面提升品质和附加值正面效果3＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台A、1－2层均有地下室附送B、独特的露台空间C、丰富的建筑形态D、豪华的顶层套房E、气派的横向客厅F、亲近的邻里关系户型溢价能力的提升——3+1情景洋房组团底层小露台赠送96㎡半地下室赠送约60㎡的花园多景式阳光房户型端头建面135m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4花园64露台6地下室961F露台入户赠送69㎡半地下室赠送9㎡的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯户型中间套建面130m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4露台8.6地下室692F主卧、主卫和书房构造主人独立套赠送50多㎡的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派户型中间套建面143m2房型5/3/3层数2开间12.6进深12.1三楼露台24四楼露台303、4层复式七米大客厅，给住户自由改动的空间六大价值点：A、巧妙的入户方式B、独特的露台空间C、多景式阳光房D、丰富的建筑形态E、气派的横向客厅F、豪华的顶层套房4＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户，户型为95-145两房至四房单体解析-4+1情景洋房组团庭院入户，一楼赠送40㎡花园庭院一楼阳光房，创造悠闲自在的生活空间主卧朝南，欣赏花园景观8米南向气派横厅1层露台入户8米横厅，公共空间开阔气派二层退台为一层阳光房顶，退3.9米南向主卧套主卫，方便卫生2F主卧套主卫，方便卫生三层横厅退2.7米3F5＋1宽景洋房：多层创新产品，高附加值。1－2层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房一层赠送地下室，前后花园、室内花园；二层赠送地下室、露台、地下室、露台、转角凸窗；三层3.95米挑高客厅、夹层、双露台；四层3.95米挑高客厅、三错层、双露台；五、六层为复式，6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台。产品解析-5+1情景洋房组团建面145m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13.5露台－地下室2.8M层高60～95㎡前花园地下室60－95㎡，2.8M层高开间4.95M室内花园后花园品牌电梯二层露台盖二层地下室楼梯前后花园、地下室、室内花园1F建面135m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13.6露台约6㎡地下室2.8M层高61～82㎡开间4.95M露台约6㎡室内花园地下室2.8M层高转角凸窗品牌电梯主卧露台地下室、露台、转角凸窗2层建面120m2房型3/2/2层数1＋夹层开间11.85进深13.5夹层50～58㎡露台约10㎡地下室－挑高3.95M客厅阳台＋露台落地凸窗露台2.19M夹层高落地凸窗品牌电梯3.95米挑高客厅、夹层、双露台3F建面110m2房型3/2/3层数1＋三错层开间11.85进深13.5夹层33～35㎡露台约10㎡地下室－露台3.95米挑高客厅、三错层、双露台主卧露台客厅3.95M三错层转角露台品牌电梯4F顶层主卧配有南北双露台专属主人层，尽显私密舒适8米横厅，公共空间开阔气派主卧、卫生间、更衣室布局方正实用主卧套主卫，方便卫生四层横厅退1.7米4、5层复式建面160m2房型4/2/3层数2开间11.85进深12.1露台约20㎡地下室－6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台6M室内花园主卧大露台露台五层平面图六层平面图品牌电梯5、6层复式一层：下沉式私家院落/半地下层/阳光房阳光房下沉式庭院首层庭院、二三层超大露台，多层赚送面积，一方面提升实际容积率，另一方面提升住宅的溢价能力入户花园/前后花园二层：阳光地下室下沉式庭院同理，底层花园——私家之所，清晨沐浴阳光、听花语虫鸣户型设计：舒适空间，家人各得其所

独享书房私密主卧儿女房奢华客厅户型设计：高度创新，给客户更多附加值露台错层3.95米挑高夹层2.18米凸窗地下室产品解析-小高层组团A、实用的功能布局B、独特的露台空间C、亲近的邻里关系D、简约大气的建筑形态E、开阔的视野F、良好的采光通风小高层组团：底层架空，每户均有露台，建筑外立面挺拔，立面造型与色彩一般时尚、富于时代感和都市感；均由楼梯或电梯入户，户型为50-130一房至三房从花园洋房露台看到的小高层效果西北角小高层及售楼中心夜景示意图小高层架空层样板部分处理效果形成西班牙情趣艺术体验区——小高层架空层也可赠送二层客户作私家花园，增加附加值——小高层户型

(一)户型方正实用，格局紧凑，实用性强，充分满足现代生活需求。户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G10户型两室一厅一卫53.66m211.03m264.69m2G11户型一室两厅一卫53.34m210.97m264.31m2G12户型两室一厅一卫52.98m211.89m263.87m2G10户型G11户型G12户型小高层户型

(二)户型方正实用，功能分区明确，私密性强，观景阳台为生活更添景色。户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G16户型两室两厅一卫73.95m213.88m287.83m2G17户型两室两厅一卫68.94m212.94m281.88m2G18户型两室一厅一卫74.89m214.06m288.95m2G18户型G17户型G16户型G17户型小高层户型(三)开阔的视野,良好的采光通风。户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G22户型两室一厅一卫67.43m213.88m281.31m2G23户型两室一厅一卫65.87m214.81m280.68m2G24户型三室一厅一卫79.56m217.86m297.42m2G24户型G23户型G22户型G23户型园林东南亚风情园林——特点：色彩丰富，与花园洋房相得益障，能够营造类别墅社区体验。图片来源：万科金域蓝湾东南亚风情园林——主入口，具有类别墅的仪式感。由于洋房的栋距较小，在植物的选配上，宜配较多的乔木，以增强私密感，营造类别墅的空间感。手工艺品般专注细节的打造，提升尊贵感全冠乔木有助于营造类别墅的隐秘性。儿童活动区下沉式广场效果景观节点广场架空层示意构筑设计示意小品设计示意景观小品示意灯具意向：简洁实用为原则种植意向：色彩艳丽和丰富为目标以上景观实景采样于：

硬质景观部分——万科《金域蓝湾》为主

绿化及植被——龙湖·蓝湖郡为主NO.2商业：8万商业何去何从？地块位置青浦区华新镇占地面积81433㎡楼面地价8000元地价约6.5亿容积率≤1出让年限40、50年商业地块指标（1）总建筑面积81433㎡商业（餐饮娱乐）30000㎡展示中心16433㎡办公10000㎡酒店式公寓15000㎡酒店10000㎡商业规划指标（2）从规划指标分析，其主要功能应是西郊国际农产品交易中心的商务配套。从市场研究数据我们得知，商业面临较大的不确定性：西郊国际农产品交易中心目前仍末开发完毕，招商刚刚开始，对于本案酒店、酒店公寓、展示及部分业态的需求不明朗，皮之不存，毛将焉附？小商品市场大部分店铺处于关停状态，对市场信心影响较为负面。周边空置土地较多，居住或大市场依然人气不旺，配套商业较为缺乏。这对本案来讲，既是机会，亦是风险。那么如何开发才能最大程度规避风险？华燕认为：1、从战略上认识商业，主题先行，施工最后。

主题先行，以服务住宅开发，提升住宅增值为目的。

施工最后，在开发序列中列为最后，以期市场条件更为成熟。2、在整个商业地块中，河道南岸部分作为社区配套商业和为小高层住宅借景，

风险最低，局部应配合住宅施工先行开发，在开发过程中，应以水系改造和

景观营造为主。如何开发才能最大程度规避风险？将左端河道的景观改造纳入最早开发版块内，以便于营造住宅+商业双样板区3、在规划中放大酒店式公寓和商住模式物业比例，比如办公和展示部分预先考虑SOHO商住混合模式，以抵抗风险。4、订单式招商：以中型超市（主力店）、品牌餐饮娱乐业态为目标进行预招商，实施订单式开发，降低物业整改风险，同时也可以为住宅部分提供配套支持。——农工商超市好德便利可的便利好德物流等自有品牌早期确定入驻那么如何开发才能最大程度规避风险？那么如何开发才能最大程度规避风险？123华燕建议商业开发时间序列：1、与首期住宅同时开发，打造情景样板2、与第三期住宅同时开发，完成景观河道和沿河低密度商业。3、在住宅开发完成以后视市场成熟度而定。NO.3新政：轮回抑或？国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。消息(1)其它：增加住房有效供给。加快保障性安居工程建设。加强市场监管。。最严“国十条”正式发布：地方政府稳定房价不力将问责高房价地区三套房停贷个人跨区域购房不予贷款，并将建立监控体系新的税收政策酝酿出台消息(2)背景国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比全部上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比上涨的城市达69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，降幅0.9%。地震震不垮的中国房价！第一，个人房贷政策是影响楼市的重要政策，2007年9月“