依法规范物业管理招标工作的思考

本文格式为Word版，下载可任意编辑——依法规范物业管理招标工作的思考依法模范物业管理招标工作的斟酌

物业管理招标，是创办单位(开发商)按照法律规定和市场机制选择物业管理企业的一种主要形式。既为物业管理企业供给了一个公允竞争的平台和更广阔的进展空间，同时也加剧了物业管理企业的市场竞争和优胜劣汰。能否依法模范物业管理的招标工作，成为物业管理市场持续、健康、稳定进展的一个重要环节。

一、《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行手段》(以下简称《条例》和《暂行手段》)中明确要求：国家提倡业主通过公开、公允、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;提倡创办单位按照房地产开发与物业管理相分开的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》和《暂行手段》为物业管理的社会化、市场化和招投标工作供给了重要的法律支持和保障。为进一步模范物业管理市场秩序，促进物业管理市场的公允竞争起到了积极作用。

《条例》和《暂行手段》的公布实施，为物业企业供给了更多的竞争平台和进展空间。近几年，我们通过物业管理招投标，先后承揽了大连理工大学、东北财经大学、大连市工商银行、山东浪潮集团、山东电力泰安抽水蓄能电站等单位十几个工程的物业管理工作，提高了企业的服务水平、管理水平和市场竞争力，告成地实现了"三个转变'。即：从以烟草行业的物业管理为主，向高校、银行、IT业、电力等多个行业物业管理的转变;从单一的办公楼、写字楼物业管理工程，向教学楼、体育馆、科技园区、物流等综合物业管理工程的转变;从单一的嘱托式管理模式，向参谋管理、接洽服务、整合经营等多种上经营管理模式的转变，取得了较好经济效益和社会效益，企业的知名度也有了较大的提高，使企业得到持续、稳定的进展。

二、近几年，我们还应邀先后加入了大连市、辽宁省和山东等地物业管理工程的投标工作。我们感到，物业管理招标不模范的问题还对比突出，成为当前影响物业管理社会化、市场化进展和物业管理行业进展的一个主要问题。

1、招标组织管理不模范。物业管理招标是按法律规定举行的一项活动，有较严格的程序和规定，招投标的操作对比繁杂。做好物业管理招标活动的组织管理，是做好招投标工作的前提。《暂行手段》规定：前期物业管理由招标人依法组织实施;招标人可以嘱托招标代理机构办理招标事宜;有才能组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。《暂行手段》给了创办单位物业管理的选择权和招标工作的操作权。从目前物业处境看，由于对"有才能组织和实施招标活动'的条件没有概括的要求和界定，除了个别单位或个别工程嘱托招标代理机构组织外，多数创办单位都是自行组织物业管理的招标工作。由于创办单位没有相应的组织机构和人员负责招标工作，以及对投标法规和招标的组织管理工作不模范，造成了物业管理招标工作的不模范。物业管理招标工作很少像工程工程和政府购买工程的那样，在媒体上发布公告;招投标的程序不严密，操作的肆意性大，"自行组织'成了创办单位自己说了算，失去了招标工作的肃穆性。

2、招标文件不模范。《暂行手段》对招标文件的编制和备案提出了明确的要求。但是，由于没有招投标文件的示范文本可参照，造成了创办单位自行编制的物业管理招标文件展现各取所需，五花八门，一家一个样的现象。有的格式不符，有的内空不全，有的条款表述不清，有的评标标准不明确。招标文件很少供给物业工程的图纸、资料和设备、设施的有关处境，招标文件与物业的实际处境不符等。物业招标文件，虽有备案要求，但是无审查程序，造成了招标文件编制的不模范。同时，也造成了整个物业管理招投标工作的不模范。

3、评标工作不模范。物业管理是一种服务商品。物业管理社会化、市场化、专业化的目的，就是既要提高服务管理水平，双要降低本金费用。所以，物业管理工程评标的内容和标准，理应采取对报价和服务举行综合评价的方法。就是通常所说的标评价、技术标评价和综合评价，这样才能达成物业管理立法的宗旨，保证了物业管理招标的质量。由于《暂行手段》对物业管理评标内容和方法没有概括的规定，造成了评标工作的不夫范，甚至偏颇。大量单位和工程在评标时，不提防对服务质量和报价的综合评价，而偏重于报价的上下，有的甚至就是追求低价中标，违背了"质价相符'的原那么，有的创办单位