房地产开发成本控制全过程

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产开发成本控制全过程房地产开发本金操纵全过程

大量地产商在本金的操纵方面，没有做到精细化的管理，大手笔导致了高本金，假设王石的拐点论一语成谶，地产商就理应低下典雅的头颅专注于本金操纵与管理了。笔者结合自己在xx集团本金管控的实践，向大家介绍房地产开发本金操纵的全案，供各位同仁参考。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是工程开发中最为关键的阶段，此阶段所做的工程计划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个工程的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强本金管理。

1.组织优秀的工程团队

工程行性研究以及产品的开发计划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司阅历丰富的专业技术人才组成的工程组，本金操纵人员要参与投资决策阶段的概括工作。工程组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或嘱托专业计划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或工程经理）。

在投资决策阶段，工程组应完成从市场调研、产品计划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，本金操纵人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税处境、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

2.举行细致的本金分析

（1）土地开发本金土地本金支出约占工程总支出的20-30％，因此对土地确实定应充分考虑开发风险和升值空间，其本金确实定应包含：

①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等举行修正估算。

②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有概括规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对工程所涉及的各项市政大配套举行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似工程。

（2）前期工程费用估算前期开发费一般占工程总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大区别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对工程创办的相对永久性，从而相对降低开发本金。

前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应留神同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，大量规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又得志工程开发利益。

（3）建筑安装工程造价本金建筑安装工程造价一般占工程总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽一致。其本金分析应首先分析当前区域经济形势，掌管建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似工程造价指标，了解市场人工、材料变动处境，对影响造价的主要因素举行分析修正，合理科学地确定工程的建安本金指标。并对初步设计方案的开发本金举行分析优化，共同确定产品定位。

（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为工程总支出的6％左右。在决策阶段，本金操纵的重点应是对市政大配套的一次网站的供给才能及区内网站的设置举行了解、分析，做好估算。

区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套工程的可经营管理性，为工程后期的物业经营运作打好根基；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、得志根本所需”的原那么，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧分外快。

（5）园林环境工程费园林环境一般为工程总支出的3-5％，其本金应同工程的定位相关联，也与工程所处的地域环境有关。

（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的操纵应留神选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用得志工程资金链的连续性。资金的使用本金将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免片面税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

（7）不成预见费及风险分析根据工程的繁杂程度，不成预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接本金的3-5％。投资决策阶段，工程组应做好工程的土地本金变化、建立本金变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，根本保证风险本金小于工程净利润的5-8％。

二、设计阶段

设计阶段的本金操纵是工程造价操纵的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，本金操纵人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师紧密合作，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根据工程定位确定合理的容积率工程容积率的大小将直接关系到工程的销售收入和建立本金。尽可能确定一个根本操纵区间，充分利用好土地资源，并结合工程地形特点建立环境景观，提高土地利用率。

2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化本金操纵人员应对设计方案的布局体系、根基造型、平面布置举行本金分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程举行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

3.实行限额施工图设计，明确奖惩处法对设计单位施工图限额设计指标有：

（1）每平方米钢筋含量指标；

（2）每平方米砼含量指标；

（3）单位施工图预算指标；

（4）设计变更费用限额指标。

4.加强设计质量检查监视，裁减设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，假设开发商本身人力资源缺乏，可整合社会资源，巩固事前操纵的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量缺乏所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是裁减或杜绝“三边工程”的必要条件。

三、招投标与合同洽商阶段

工程招投标与合同的洽商确定是工程本金操纵管理工作中的重要环节，好多相关法律文本均在此阶段完成，大量隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响工程运作期间的本金管理和结算工作。因此，本金管理人员在此阶段，应根据工程总体进度筹划使工程招投标明显、有条理，使工程合同符合工程要求。

1.做好招投标工作的几个主要

措施根据工程整体施工筹划制订详尽的招投标筹划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储蓄信息资源。制订招标筹划的同时，应明确招标原那么，界定承包方式、范围、支付款手段及甲供材料的范围、方式、分包工程等主要合同洽商条款。

招标阶段操纵造价的主要方法有：

（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，片面工程分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。

（2）甲供材料方面：对.于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行购买。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益举行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司务必确保比承包商有价格优势，制止损伤承包商的积极性。

（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质予以明确。

（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应商定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将举行调整（由于电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。

（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是本金操纵的重点，在招标时宜选择专业公司举行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式举行投标、竞标。

招投标工作环节多，有力的监控将制止决策失误、本金失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。细致审查其单位的信誉、经济状况、操作才能，制止“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、繁杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，制止标底偏差所产生的本金提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

2.合同管理体系中的本金操纵（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等举行明确，以便制止结算时产生分歧和冲突。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要表达在发、承包方能够实际执行。制止承包方为取得工程盲目承诺不成能实现的条款，从而影响工程进度以及工程的各项筹划的实施。

四、施工阶段的本金操纵

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建立出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，表达在本金管理上主要有以下三个方面应予以加强：

1.加强设计变更、现场签证的监视和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不成制止的，但应处于一个严密的管理操纵体系之中。设计变更及签证管理操纵体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节确实认时限、反对及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作合作，提高工作效率，为结算打好根基。

2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：

（1）自行购买自行购买既能起到本金操纵作用，又制止双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对工程品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模购买优势的材料要自行集中购买。园林景观工程所用的片面材料，也可通过竞标自行购买。

（2）总承包单位购买开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位购买，这样可发挥承包商比开发商更熟谙市场的优势，从而调动其积极性。

（3）甲方限价承包单位购买一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。

上述材料购买的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

3.加强资金筹划执行的监控（1）资金筹划是建立在工程的各项合同已确定且总体施工进度筹划已确认合理的根基上，这就要求本金操纵人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好根基工作。

（2）施工阶段的工程款支付是以资金筹划为根基的，它应同施工进度筹划相协调，在这样一个总框架下监控工程，可使工程管理更加明显。当月实际发生额的增减超过资金筹划确定比例时，本金操纵人员和工程管理人员应实时分析、表明理由，严重时，提出本金预警和工程进度预警。

（3）资金筹划与本金的动态操纵相结合，可使公司更好的掌控工程的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

五、结算阶段的本金操纵

结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、繁杂性”。为制止结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

1.会议确认制结算原那么采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算工程之外所发生的特殊问题以及合同没有商定或双方分歧较大的工程。

2.二次复核、审计制建立切实可行的