探论房地产开发造价管理

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房地产工程的造价操纵贯穿于工程开发的全过程，即包括工程投资决策阶段、工程设计阶段、工程招投标阶段、工程施工阶段、工程竣工验收结算阶段乃至销售阶段。在俭约本金、裁减工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对工程造价操纵起主要作用，房产开发的中后期本金操纵方法单一，但对从事造价人员的本金操纵水平要求较高。所以本文主要从计阶段、招投标阶段、工程施工阶段、工程结算阶段来探讨造价管理。

一、合理的设计是有效操纵工程造价的前提

工程一经决策，合理的设计是操纵工程造价的前提和根基，设计费用一般只占创办工程全部费用1%--2%，但影响到工程造价达成75%以上，设计的质量和功能是否得志使用要求，不仅关系到创办工程一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程工程设计一经确定，也就确定了工程造价的主要片面，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上变更工程造价，因此要有效操纵工程本金，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。

1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、切实性，制止因设计质量问题，展现工程变更，增加工程本金，同时也能制止因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。如：九龙湾5#楼基坑支护工程,设计方案一：基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为200万元；设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为90万元。根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质枯竭,开挖土方后对四周建筑物影响不大，故采用喷粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低，因此选择方案二举行施工，这样节省工程费用约110万元。

2、开展限额设计。通过对工程多种设计方案对比、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，举行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地操纵投资。

3、加强图纸会审。在设计阶段，抑制设计方的缺乏或缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性举行审查，从各个不同的角度对设计文件举行全面审核管理工作，以求提高设计质量，制止因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及造成的经济损失与不必要的滥用。

二、工程招投标是有效操纵工程造价的核心

工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程本金有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、切实和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底操纵在投资范围内。如：在晋愉林畔工程中的消防报警、电气照明等工程、给排水工程中通过招投标市场竞争方式选择中标单位，中标单位的报价比标底价平均下降约9%左右，公司的投资本金也大为降低。工程招投标主要有以下内容。

1、工程勘测、设计（包括方案设计）招投标

2、工程施工（包括专业工程施工）招投标

3、大型设备和主要材料的购买与供给招投标

三、工程合同管理是有效操纵工程造价的法律保障

合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要健全合同管理的组织形式、内容和制度，造价管理人员要积极参与创办工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟谙创办工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件；合同价款调整原那么与条件；主要材料价格的取定方法与调整条件；不成预见费用包干的内容等都要细致写明并商定好。对投标包干的工程由承包方购买的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监视职能，有效地操纵工程造价。创办工程合同管理的主要内容有以下。

1、工程监理合同的管理

2、工程勘测、设计合同的管理

3、工程承包合同的管理

4、设备和材料购置合同的管理

四、工程施工阶段是造价管理过程的重要环节

施工阶段是造价管理的重要阶段，工程开发进入施工阶段后，工程造价管理的实质内容为施工合同管理的概括实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经根本确立了工程的创办本金，所以施工阶段的主要任务是尽可能操纵工程的额外支出，即严格把关工程的工程变更，裁减施工单位索赔事情的发生。由于开发商、设计单位或施工单位以及其他因素的影响，在工程工程实施过程中施工的实际处境与工程招投标时所设想的处境往往有确定程度的变更，这导致工程变更时常发生，从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的变更，这些在本金上表现为工程造价的增加，操纵变更是这一时期开发商的主要工作，由于这直接关系到工程的最终造价。假设有变更的处境展现，开发商应当尽快地分析变更产生的理由及其影响，实时合理地做好变更的操纵工作。如何对变更举行有效的操纵，可以从以下几个方面努力：

1、图纸会审是有效操纵工程变更的起点

这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由开发商牵头，各参与施工的单位加入的设计交底及图纸审查会议。虽然，此次图纸会审是在招标完成后举行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以裁减今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，察觉错误和不合理因素。作为开发商的本金管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，操纵工程变更，使造价操纵的主动性掌管在房地产企业手中。

2、施工阶段的造价操纵务必兼顾工程进度

工程工程创办的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一冲突体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量务必符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度。施工阶段的造价操纵，务必做到将投资与进度挂钩，由于，工期延误会因施工实际处境而转化为费用增加。

3、本金管理部门要实时举行全过程跟踪审计

虽然国家对房地产开发企业没有强制要求嘱托跟踪单位举行工程施工的造价操纵，但是跟踪审计的作用对工程本金操纵起着分外积极的作用，跟踪审计的作用有以下几个方面：

(1)检查工程概算执行处境。检查有无超出批准概算范围投资和不按概算批复的规定购置自用固定资产，挤占或者虚列工程本金等问题。

(2)检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、实时、完整、真实。

(3)加强设备、材料价格操纵，尤其要对创办单位关联企业所供设备、材料的价格举行检查，防止从中加价。对已购设备、材料因故不能使用的，要分析理由，分清责任，并促使创办单位实时处理，制止造成更大的损失。

4、重视对工程签证的管理

工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个概括工程工程而言，要杜绝工程变更几乎是不成能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧，创办单位力图让工程变更规模尽可能小，以利于操纵投资规模，施工单位那么倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。在工程实践中，工程签证存在以下问题：(1)如何确定工程变更的范围和明确变更的分类，使工程签证更加合理；(2)在投标报价时，疏忽中标后可能展现的工程变更问题，没有考虑工程变更带来的风险；(3)工程实施过程中，如何模范合同履行过程，使工程签证有据可查，有法可依；(4)在变更工程计价中，如何解决开发商和施工单位展现分歧；(5)怎样正确实时处理工程签证的合理性、切实性和时间性。

现场签证要符合现行技术模范和技术标准，假设违背了技术要求，不符合国家的工程量计算规矩或不符合国家定额的内容，即使签证程序符合规定，也同样是不合理的。切实性是指计量无误，文字表达领会，与实际处境相符。否那么很轻易引起纠纷，有的签证仅表达变更的工程内容，没有记录变更的工程量，或者没有切实表达有关量，给竣工结算留下了漏洞。

5、索赔的预防和处理对于工程投资操纵起着相当重要的作用。(1)、应以合同为依据，处理索赔时务必做到有理有据：务必对资料的真实性、可信度予以严查，在概括处理索赔的过程中，确定要留心分析，什么时候理应给工期索赔，什么时候理应给费用索赔。譬如：天气条件极其恶劣，已超出了我们预想的正常雨雪天气，严重阻碍了工程的进展，这个时候，施工单位可以要求，业主就可以批准延长工期，即工期索赔成立，但不应展现费用索赔。再譬如，在工程的全面开展时期，片面工程发生变更，施工单位对变更已完片面及等待图纸时该片面的施工人员及机械要求索赔，此时，对于已完片面的索赔，才能给付，其中包括本金和利润，但对于停滞的人员和机械，由于正值施工旺季，完全可以先把此片面人员、机械调到别处使用，所应赔付的理应只是更换工作地点及工种的工效降低费。（2）在处理索赔事情时应举行时效检查，我国创办工程施工合同文本（GF-1999-2022）参照国际上通用的FIDIC合同条件对索赔的时效作了如下规定：“索赔发生28天内，向工程师发出索赔意向通知；发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出追加合同价款或延长工期的索赔报告及有关资料；工程师在收到承包商送交的索赔报告和有关资料后，于28天内赋予签复，或要求承包商进一步补充索赔理由和证据。工程师在28天内未赋予答复或未对承包商作进一步要求，视为该项索赔已经认可”。对于超出规定时效期限的索赔，视概括处境有权拒绝。同时对有效索赔应实时处理。（3）应分清责任，严格审核费用。对实际发生的索赔事情，往往是合同双方均负有责任，对此要查明理由，分清责任，并根据合同规定的计价方式举行审核，以确定合同双方应承受的费用。（4）应在工作中加强主动操纵，裁减工程索赔。这就要求业主在工程管理过程中，应当尽量将工作做在前面，裁减索赔事情的发生。这样能够使工程更顺遂地举行，降低工程投资，裁减施工工期。

五、强化结算管理有效操纵工程造价的关键

房地产企业竣工决算是造价管理的结果也是分外关键的一环，如何真实地反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房地产企业对工程造价管理的才能。业主方的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格操纵，严格把好价款审核这结果一关。在结算审计应根据创办工程的不同特点采取不同的审计方法。

1.全面审计法。是指按照国家或行业建筑工程预算定额的编制依次或施工的先后依次，逐一的全部举行审查的方法。其概括计算方法和审查过程与编制施工图预算根本一致。此方法的优点是全面、细致，经审计的工程造价过错对比少、质量对比高，但工作量较大，对于工程量对比小、工艺对比简朴、造价编制或报价单位技术气力薄弱甚至信誉度较低的单位须采用全面审计法。

2.标准图审计法。是指对于利用标准图纸或通用图纸施工的工程工程，先集中审计气力编制标准预算或决算造价，以此为标准举行比较审计的方法。按标准图纸设计或通用图纸施工的工程可集中审计气力细审一份预决算造价，作为这种标准图纸的标准造价，或用这种标准图纸的工程量为标准，对照审计，而对局部不同的片面和设计变更片面作单独审查即可。这种方法的优点是时间短、效果好、定案轻易。缺点是只适用按标准图纸设计或施工的工程，适用范围小。

3.分组计算审计法。这是一种加快工程量审计速度的方法。即把组成单位工程的最根本元素一一分项工程划分为若干组，并把相邻且有确定内在联系的工程编为一组，审计计算同一组中某个分项工程量，利用工程量间具有一致或好像计算根基的关系，判断同组中其他几个分项工程量计算的切实程度的方法。

4.比较审计法。是指用已经审计的工程造价同拟审类似工程举行比较审计的方法。这种方法一般应根据工程的不同条件和特点识别对待。一是两工程采用同一个施工图，但根基片面和现场条件及变更不尽一致。其拟审计工程根基以上片面可采用比较审计法；不同片面可分别