万达明发宝龙三大地产商运营模式比较

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近来原本以开发住宅为主的国内一线房企如万科、中粮、合生等，如今也逐步将投资焦点转投商业地产。然而商业地产终究不是住宅，有其繁杂性，因此若要涉足商业地产领域就务必把握商业地产的运营规律，同时借鉴万达、明发及宝龙集团进展大型商业工程的告成阅历也是相当必要的。

选址城市副中心及新城区

一、在城市布局方面

万达主要在一二线城市，明发主要在二三线城市，而宝龙那么在三四线城市，表达出不同公司的差异化战略定位。

二、在工程选址上

三家企业具备好像的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。大型商业工程和城市新城区形象工程，能带来更多就业机遇、创造更多的地方税收，因此能获得地方政府赋予的更多优待政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减免及工程内经营商家的便利等。城市副中心及城市新区规划起点高，城市配套好，开发工程投入本金较低，未来升值潜力大。这样的选址思路与三家企业低本金获取大面积土地创办大型城市综合体的产品定位密不成分。下面概括来看：

万达是在全国范围内主要一、二线城市举行战略布局，并且进入片面经济兴隆的三线城市。万达城市综合体的选址一般有三种处境，一是选择在城市的副中心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。

明发制定的是“重点进展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较兴隆的二三线城市举行布局。工程选址上，主要在城市的待进展区域拿工程，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。明发在工程投资中，产品、商业模式、企业操作才能具有协同性。工程可获得地方政府的大力支持，企业具备运营阅历和操作才能，内外部条件使工程投资告成几率增大。

宝龙的区域进展策略是选择土地本金较低且有未来增长潜力的三四线城市。目前宝龙的工程集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略持续扩张。宝龙的工程选址标准与明发好像，在选定城市的待进展地区拿地，在新城区打造新商圈。

三、持有、销售两条腿走路

商业地产开发需要大量资金支撑，实现商业工程的快速扩张更是需要持续的巨额资金的支持，因此，三家商业地产开发企业在进展过程中均面临分外大的资金压力。为了回笼资金、盘活资金链，三家企业均采取了将住宅和散铺出售的做法，但概括操作模式有所不同。

万达从第一、其次代产品中摸索阅历，从而调整经营战略，将“只租不售”作为商业地产的根本原那么，但在概括操作中万达做了生动变通。目前的租售模式是核心商业购物中心“只租不售”，销售片面为工程整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，销售物业对持有商业的整体经营不会产生冲击。此外，万达采取了将自持商业与出售物业隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营不产生冲击。

明发商业广场的住宅、写字楼根本全部销售，自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业片面，明发通过销售合同条款规定对业主今后的招租业态举行操纵。明发商业广场散铺、写字楼、住宅销售利润高，收益可补开业后出租收益率之缺乏。同时，土地和建安方面的低本金为商业片面供给了低租金的价格空间，有利于明发工程操作和孵化。

宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业工程的整体统一经营，采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6