石家庄江山墅别墅项目全程策略提报-

传说拿破仑的军队打了胜仗，沿途路过一个村庄。怀着对拿破仑的崇拜，村民夹道欢迎凯旋的军队，都想一睹神采。在占领区受到如此礼遇，战士们兴奋得侃侃而谈。走在前面的是一个高大英武的侍卫，大家都以为他就是拿破仑，纷纷送上鲜花、奶酪，并与他亲切握手；独有一个少年走到倍受冷落的拿破仑跟前，把亲手做的竹制匕首送给他。拿破仑感到十分诧异，因为他从未认识这个少年。少年说：在饭桌上，爸爸也是如此沉默，他只用目光跟我说话……眼神对话世界上最有荣辱感的人应该享有最自豪的房子江山墅项目全程策略提报呈送:太和集团下属麟凯房地产开发有限公司提案:惹目地产顾问机构日期:2008年5月20日

首先感谢各位领导能给予惹目地产顾问机构此次提报的机会，下面我们开始今天的提报内容……2、通过本项目的入市运作，使太和集团的企业形象在石家庄再次得到提升。3、将本项目打造成太和集团的住宅样本之作，从而为集团后续的住宅项目打下一定的社会基础。1、使江山墅项目摆脱前期销售不利的影响，快速热销，最终实现太和集团及石家庄麟凯房地产开发有限公司的利润及收益本案终极任务目录ContentsPART1—市场篇MarketchapterPART3—产品篇ProductschapterPART2—人群篇PeoplechapterPART5—营销篇MarketingchapterPART6—视觉Visualchapter客观部分主观部分PART1——客观部分市场篇【Marketchapter】宏观市场分析关键词一：国家调控，政策执行

面对去年全国性的房价飞涨，今年的市场显得平缓许多，大量楼盘面临着滞销，从而有些楼盘打起了促销风，有的甚至还直接降价，这些都是政策执行年的表现，面对不景气的楼市，消费者纷纷持币观望，使本来就疲软的楼市显得更加冷淡，可以说今年的市场充满了悬念与风险。宏观市场分析关键词二：严控土地，别墅用地停批

2002年国家第一次低密度别墅类用地停止供应，2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。种种限制使别墅用地越加稀有，因此在未来的市场上别墅产品应该是供应少于需求的，这对目前运作别墅项目的公司来说，无疑是利好点。关键词三：汶川地震，山地项目面临考验宏观市场分析

2008的汶川大地震对山地住宅项目来说无疑是不好的消息，通过此事件引发消费者更多的思考，从而对山地项目抱着谨慎的态度，在这样的环境下，如何使项目快速销售，这是在此环境下的主要课题。宏观市市场场总结结从大环境境看，整整个别墅墅市场具具有着短短期风险险性与长长期机遇遇性共存存的态势势，对我我们项目目客观的的来说，，仍旧有有一定的的风险性性，并且且对我们们的区域域市场也也有着一一定的影影响。中观市市场场分析析关键词词一一：三年年大变样样，城市市化进程程加快2006年后，，石家庄庄政府加加快了城城市化进进程，相相继提出出了4+1组团团战略，，一体两两翼战略略，以及及目前沸沸沸扬扬扬的三年年大变样样工程。。这些都都表明石石家庄的的城市化化步伐在在加快。。城市化化发展必必将使生生活节奏奏加快，，这样城城区外的的安逸田田园的生生活必将将受到追追捧，这这对我们们项目来来说是利利好点之之一。中观市市场场分析析关键词词二二：西部部山前生生态新区区，62万平米米生态宜宜居福祉祉2006年后，，最热的的板块要要属西部部山前生生态新区区了，从从2006年的的“西部部山前区区”到2008年的““西山、、北水、、古城””，这些些都表明明该区域域的热度度，在未未来西部部山前区区规划完完成后，，配套的的完善，，道路的的修通，，相信62万——生态新区区会将其其优质的的配套与与便捷的的交通提提供给我我们。中观市市场场总结结从中观环环境看，，石家庄庄市场对对项目将将产生促促进的作作用，虽虽然石家家庄地产产受到政政策的影影响也有有消费者者持币观观望的现现象发生生，但是是针对性性政策仍仍旧可以以让我们们的项目目在市场场上处于于较有利利地位。。石家庄庄二二居状状况况：随着石家家庄地产产市场的的不断成成熟，我我们的二二居市场场也在不不断的向向前发展展，目前前石家庄庄二居市市场的代代表区域域为蟠龙湖板板块、龙龙凤湖板板块及温温塘板块块，其各自自有着自自己的核核心卖点点。温塘板块块蟠龙湖板板块龙凤湖板块微观市市场场分析析享墅碧水别墅墅天山龙湖湖湾大湖之翼翼月光溪谷谷圣地亚水水岸生活活馆江山墅卓达假日日公馆颐和山水水卡纳小镇镇东方波尔尔多乐城阳光河谷谷千百度澜澜珊温泉假日日天下财富富湾天籁山水水清音蟠龙湖板块龙凤湖板块温塘板块蟠龙湖湖板板块项项目目分析析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积蟠龙湖别墅1960元/平方米

30000平方米

——公寓、别墅200-280平米

2004-03-01享墅2280元/平方米

25346平米190000平米联排别墅、度假公寓、花园洋房

50—300平米2007-12-15天山·龙湖湾3000元/平方米

42000平方米17000平方米独栋别墅150-200平2006-8泊岸·南山2000元/平方米

————精装公寓联排别墅——2007大湖之翼1950元/平方米160亩20000万平米独栋/联排、度假公寓——2006-5

蟠龙湖湖竞竞争项项目目景观观规规划卖卖点点分析析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点蟠龙湖别墅潘龙湖畔南岸风景区

坐拥蟠龙湖岸第一排，矗立蟠龙半山，环湖而建，藏风纳水，风水宝地。

享墅北依3000亩蟠龙湖浩渺碧波，专享2000米水岸线。人造水系与蟠龙湖一脉相连，水系深入项目所在区域，形成天然溪谷、叠水；高地、森林等自然景观，变换出多层次的独有精致。

天山龙湖湾20米落差坡地建筑，视野通透户户观湖，私享3000亩稀有天然湖泊。坡地建筑、灵动空间、山水庭院、户户观湖泊岸·南山从宜居性考虑，设置多功能休闲区,生态园林区及叠水广场依山傍水而建，婀娜逶迤大湖之翼坐拥3。5万平方公里的水域户户观水，家家有景。蟠龙湖湖竞竞争项项目目户型型设设计分分析析项目名称户型户型设计特点蟠龙湖别墅150—220平米/栋，50万元/套起。山水公寓52㎡——150㎡，8万元/套

餐厅：做到了动静分区，洁污分区。

客厅:采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。

卧室：一阴一阳南北通透，保证了室内的通风和采光。享墅50—300平米之间厨房：宽幅明窗，功能完善，便于观景

露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观天山龙湖湾双拼200㎡独栋306㎡跃层：别致地下跃层，增添生活情趣，顶层独户阁楼，赠送露台卫生间：宽幅落地窗，提高使用舒适度和采光效果，客厅：结构方正，便于家具的摆放，使用方便泊岸南山一室一厅一卫两室两厅两卫客厅：宽阔方正的客厅朝南，温暖而明亮，阳光的温度使人心情愉悦。卧室：宽敞的休憩空间，心情悠游在静谧精美的天地，渐渐的澄静如水。阳光房：让心爱的花草享受阳光的普照，原来美好的心情可以像植物一样生长。大湖之翼独栋别墅户型面积在280—370平米之间，主力户型面积为340平米，

卧室：通透窗体，气流自由穿梭，静谧恬睡的夜晚，微风轻柔拂过。餐厅：餐厅与露台相连，与厨房相接，无距离传递家庭美食，创造优质用餐间。厨房：线条明晰无拦，形成一条宽裕的惬意流线，演奏一场灿烂明快的滋味舞会书房：在带有阳光室的书房，一杯茶，一本书，安然渡过一个美妙的周末下午。蟠龙湖湖竞竞争项项目目社区区配配套分分析析项目名称社区配套蟠龙湖别墅省经贸委培训中心,北面一路之隔为工商银行培训中心,是休闲度假的理想场所享墅社区超市、社区医疗中心等天山龙湖湾高空飞人、大型冲水滑梯、高速摩托艇、赛龙舟、垂钓、游泳、登山、沙滩排球、酒店、保龄球馆、歌舞厅等娱乐项目泊岸南山崭新的5+2生活休闲方式，完美的第二居所。小区配置的24小时电子监控系统，保安员24小时巡视服务，于舒适恬淡的生活细节中彰显物管的细腻和舒心。

大湖之翼社区相关配套温塘板板块块项目目分分析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积阳光河谷7-40万元/套8-9万元/套现房700余亩33.6万㎡多层、别墅37-160㎡（三期）30-40㎡（I/II期）05.4.2805.9.28千百度阑珊均价1650元/㎡282亩7万㎡别墅、公寓38-102㎡——温泉国际15万-70.4万元/套230亩5.2万㎡叠拼、联排别墅、多层公寓91.4－120㎡最大208㎡06.10.1卓达·假日公馆公寓1788元/㎡花园洋房1800元/㎡别墅均价2000元/㎡649亩——公寓、花园洋房、联排/独栋别墅35-47㎡（5F公寓）90-130㎡（联排）340㎡以上（独栋）60-80㎡（5F洋房）未开盘御水蓝庭96平米套价24万122平米套价34万180090平方米80000平方米别墅

洋房别墅

80平米96平米122平米未开盘乐城均价2400元/㎡260余亩83703㎡联排、独栋别墅、公寓35-120㎡06.8.19温塘竞竞争争项目目景景观规规划划卖点点分分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点温泉国际总面积22000㎡的湖面，社区种植18种树种，四季常绿。绿化率60%充分利用项目的地形地貌优势，把自然景观与园林景完美结合，体现了“以人为本”的规划设计理念。千百度·澜珊2万多㎡湖面贯穿小区南北，设有垂钓区、人工沙滩、养值区、荷花池，园区不同的位置，建有不同的风景，如：夏鸟园、百草湾、红豆园、别有洞天、桃花江南、齐眉花苑等。绿化率48%项目景观规划在不破坏原有生态的基础上，充分结合“人性化”的设计理念和特点，刻意在园区内设置了多种人工风景和休闲场所。乐城9万㎡超大规模彩叶社区，社区构筑了3000㎡沉积湖面。绿化率46%规划时最大限度保留了当地原生树木和植物，同时斥资引进适合当地生长的植物与树种，用绿色把建筑群落和自然环境地融合在一起，形成华北地区最大的原生彩叶社区。御水兰庭20000平方米世界休闲文化长廊+采摘园尊重原生地貌而规划；充分利用土地原有生态特性，顺应地势高低，在原有脉络上进行接驳与再生。呈现出自然的错落感及层次感。

阳光河谷5000平米三个山顶生态公园，26000平米的河谷景观。绿化率65%景观规划都是依山而建，充分利用山体的自然落差建造跃层户型，体现了保护环境、尊重自然、人居为本的设计理念和特点。温塘竞竞争争项目目户户型设设计计分析析项目名称户型户型设计特点温泉国际3室2厅2卫浴室：户型设计简单、明快，有9-22㎡超大阳光浴室

厨房：功能完善、宽幅明窗、可享受花园景观

卧室：功能性强，亦可做书房，配有景观露台，闲暇之余悠然观景。

储藏间:充分利用空间，无任何浪费千百度·澜珊1室2室1厅2室2厅餐厅：采用错层设计，并且做到了动静分区，洁污分区。

客厅:采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。

卧室：一阴一阳南北通透，保证了室内的通风和采光。乐城1室1厅2室2厅餐厅：厨房与餐厅相连，方便实用

客厅：客厅方正，便于家具的摆放

卧室：宽幅落地玻璃窗，提高卧室的舒适度和采光率

卫生间：八角形阳光浴池。神池花园1室1厅2室1厅厨房：宽幅明窗，功能完善，便于观景

客厅:走廊处设有衣帽间，功能完善，便于使用

露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观阳光河谷1室1厅/下跃层2室1厅/下跃层跃层：别致地下跃层，增添生活情趣，顶层独户阁楼，赠送露台卫生间：宽幅落地窗，提高使用舒适度和采光效果，泡温泉时可享受花园景观

客厅：结构方正，便于家具的摆放，使用方便温塘竞竞争争项目目社社区配配套套分析析项目名称社区配套温泉国际社区商业、医疗等内容，还设有游泳馆、水上茶艺馆、咖啡厅等娱乐休闲设施千百度·澜珊社区超市、社区医疗中心、卡拉OK、酒吧、咖啡厅、大型游泳池、门球场、棒球场、羽毛球场等乐城运动类项目：野战场、极限运动场、射箭场、漂流、山地车赛道、滑道、滑草、沙滩足球（排球）、滑沙场、攀岩、登山、划艇、潜水、滑翔伞；

休闲类项目：趣味采摘、汽车电影吧、拓展训练营、山洞酒吧、乡村酒吧

餐饮类项目：草原之夜、农家院、烧烤园；

健康类项目：大型温泉城，包括中式、日式、韩式、泰式等囊括世界风情的浴种卓达·假日公馆皇家园林酒店、大型多功能会议室、采摘园、滑草场、攀岩项目、名犬园、网球场、大型豪华室内健身中心神池花园拥有三星级宾馆、游泳池、健身设施、超市、社区医疗服务中心等各项生活、娱乐配套设施阳光河谷法国风情小镇商业街、三星级会所、商务中心、中西医治疗室、室外温泉汤池龙凤湖板板块项项目分析析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积天籁·山水清音4000元/平米~6000元/平米71369平方米

37985平方米

别墅

独栋别墅

300—600平米

2008

康馨园别墅1800元/平方米————别墅——不详天下财富湾均价5000元/平方米71369平方米

37985平方米

别墅300—600平米

2008-05-31

龙凤湖竞竞争项项目景观观规划划卖点分分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点天籁·山水清音临湖而建，三山环抱的龙凤湖生态旅游风景区以景区独特的地理环境和人文住宅形成了自己特有的风情。生活情调瞬间转变，真正的离尘不离城。在“山水清音”未来价值，成就优密私享生活空间.......康馨园别墅龙凤湖景观龙凤湖水景与社区景观充分结合。天下财富湾依山而筑，临水而居周围有青龙、封龙、凤凰，三山环抱，800亩天赐碧水与群山相得益彰龙凤湖竞竞争项项目户型型设计计分析项目名称户型户型设计特点天籁·山水清音主力户型：四室两厅四卫，四室三厅四卫卧室链接阳光室，外延了室内的空间和视，线独立餐厅

。方正客厅，空间充裕，当阳光洒落，尽揽窗外明媚风景康馨园别墅两居室、三居室浴室：户型设计简单、明快，有9-22㎡超大阳光浴室

厨房：功能完善、宽幅明窗、可享受花园景观

卧室：功能性强，亦可做书房，配有景观露台，闲暇之余悠然观景。

储藏间:充分利用空间，无任何浪费天下财富湾不详餐厅：采用错层设计，并且做到了动静分区，洁污分区。

客厅:采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。

卧室：一阴一阳南北通透，保证了室内的通风和采光。龙凤湖竞竞争项项目社区区配套套分析项目名称社区配套天籁山水清音别墅居住区内将原生态休憩广场，标准化健康运动中心，服务业主的公建设施汇纳于一体，并向业主提供家政保洁、外卖餐饮、医疗保健等个性化服务。康馨园别墅社区超市、社区医疗中心等天下财富湾小区位于鹿泉市龙凤湖风景区北岸背山面水内有健身房洗衣店等小区边将建四星级酒店微观市场场总结结：一、从目前二二居市场价格格涨幅情况来来看，我市的的二居市场已已显出疲软态态势。二、景区大面面积的商品房房开发，导致致部分需求隐隐逸生活的二二居购买者远远离。三、景区资源源单一，已经经无法满足消消费者更高层层次的需求。。四、传统版块块的产品同质质化，也是阻阻碍其发展的的障碍。市场利好好点1、别墅用地地的停批给项项目提供市场场机遇。2、西部山前前生态新区未未来的影响。。3、城市化进进程加快，城城区外的田园园生活会受追追捧。市场全面面总结结市场利弊弊点1、整体市场场观望气息严严重。2、地震事件件，会多少影影响我们山地地产品的销售售。3、市场竞争争对手较多，，竞争很激烈烈。4、整体二居居市场现出疲疲软态势。PART2——客观部分分人群篇篇【Peoplechapter】】人群界定2330354050还没有自己的的财产、房子子或车和定型型的事业独立收入，迈迈入独立生活活,迈向中产产“闯”天下，，“创”业挣下自己的财财产，事业有有成，中产的的核心有更高的目标标获取，争取更更多“而立之年””家庭，事业，，身份成就受人尊重重体验，自我实实现尊贵，品味、、品质、个性性、内敛，私私密初生牛犊进取者成就者数据来源：香香港戴德梁行行RESOURCE:DTZCONSULTING&RESEARCHCMMS中国国消费者行为为与态度报告告Status/Property‘‘Tohave’‘Todefend’’Consumption‘Tobuyandtoconsume’’’贫困阶层中产小贵殷实中产新富阶层富裕阶层传统主流族群群传统蓝领族群群传统乡村及贫贫困族群社会攀升族群群现代主流族群群后现代族群批判型社会阶层谋生困难阶层层基础导向:传统型-保存基础导向：物物质主义身份/财产‘‘-拥有-防护消费-购买和消消费享乐主义-放纵后现代主义-个人存在在和分享体验主义-拥有，感感受和放纵高等保守族群群高等自由族群群城市大众传统城市平民民族群族群的结合体体正在崛起的主主流中产阶级级顶层中高产阶阶级主流中产阶级级的特征年龄特征：主主力客群年龄龄在35-45岁，家庭庭成员2-3人。职业特征：他他们受过良好好的教育,有有良好的事业业平台，经济济收入稳定。。主要是早期期的海归，私私营业主，大大中型企业的的中高层管理理人员，境外外人士，专业业人士（如医医生、律师、、精算师）等等。正在崛起的主主流中产阶级级中产阶层价值值体系、政治治主张的建立立者，有丰富富阅历、判断断力的实用主主义者。主流中产阶级级的形象为家人买栋合合适的房子闲暇之余发挥挥自己的创意意，为家为生生活添情趣与家人/朋友友分享休闲时时间主流中产阶级级的形态他们富裕而不张扬扬，处于事业的的稳步上升的的阶段他们对历史沉沉淀的依恋，，同时，对现现代事物有着着强烈的追崇崇他们不断地在在追寻人生的的本意，懂得体验生活活中的每一个个细节他们乐于与家人、朋友友一起经历不不同寻常的休休闲时间他们热爱生活活、懂得生活活情趣，希望寻找到一一个能让他经经营与珍藏的的地方他们选择的不不是产品，而而是一种符合自己气质质的文化生活活氛围顶层中高产阶阶级的特征顶层中高产阶阶级来自令人艳羡羡的行业，以以艺术、文化化、出版、传传媒为主，属属于文化特权权阶层，在各各自的领域都都已经取得了了显赫的成就就与地位。年龄特征：本本案的主力客客群年龄在35—55岁岁之间。职业特征：他他们受过良好好的教育,职职业为顶级设设计师、艺术术家、摄影师师、时尚界顶顶尖人士、出出版人、高层层传媒人士、、独立制片人人、音乐家、、艺术品经营营者等。人群特征：少数派（有别别于暴发户的的口味）专业享受者享受世界级的的品牌世界人（知识识结构）顶层中产阶级级的形象建筑摄影师星级酒店高层奥迪A6豪华在左，艺艺术在右BMW——X5系ZegnaSport系列在左，，Callaway球球杆在右Daiquiri特调鸡鸡尾酒在左（（特调海明威威)哈瓦那雪茄在在右顶层中产阶级级的形态他们拥有财富，但绝对不会会认为金钱是是衡量人生的的唯一标准他们富有个性气质，为人处事有有一套自己的的原则他们追求精神神享受，不融于大同，，但又不单纯纯是个性主义义他们有着丰富富的人生经历历，博学而多多才，对多元文化世世界有着深邃邃的理解人的每个想法法都源自一种种意念，他们们追求的不仅仅是层次上的的多元化、独独特个性，应应该是一种““人生境界””，他们生活宗旨旨是——“设设计在左，品品位在右”。他们是一群喜欢与艺术为为伍的人，但但并不是艺术术家小结正在崛起的主流中产阶级顶层中产阶级消费者基本特征年龄在35-45岁，家庭成员2-3人。受过良好的教育,有良好的事业平台，经济收入稳定。主要是早期的海归，私营业主，大中型企业的中高层管理人员，境外人士，专业人士（如医生、律师、精算师）等。年龄在35—45岁之间。受过良好的教育,来自令人艳羡的行业。顶级设计师、艺术家、摄影师、时尚界顶尖人士、出版人、高层传媒人士、独立制片人、音乐家、艺术品经营者等。消费者主要形态他们富裕而不张扬，处于事业的稳步上升的阶段他们不断地在追寻人生的本意，懂得体验生活中的每一个细节他们乐于与家人、朋友一起经历不同寻常的休闲时间他们懂得生活情趣，希望寻找到一个能让他经营与珍藏的地方他们富有个性气质，为人处事有自己的一套原则他们追求精神享受，不融于大同，但又不单纯是个性主义他们有着丰富的人生经历，博学而多才，对多元文化世界有着深邃的理解他们是一群喜欢与艺术为伍的人，但并不是艺术家生活宗旨和谐稳定的生活“豪华在左，品位在右”。以上是我们的的客观部分的的剖析，我们们将以此为全全案的出发点点，通过我们们的市场，以以及人群的客客观状态找出出针对性解决决办法。策略一：产品品独特打造吸吸引目标客群群。策略二：太和和集团形象引引爆省会市场场。PART3——主观部分分产品篇篇【Productschapter】产品打造造总思思路深化产品形态态+特色化细细节打造深化产品形态态：此方面我们主主要以园林的的二次深化打打造为主，在在建筑产品定定格的前提下下，以园林的的重新打造使使项目的品质质得到提升。。特色化细节打打造：通过产品的特特色化打造，，使项目具备备更多的排他他性的核心卖卖点，以此使使产品整体竞竞争力充足。。蟠龙寺，位于于元氏县蟠龙龙山上，蟠龙龙山因山势起起伏，蜿蜒曲曲折，势若龙龙蟠而得名，，蟠龙寺因出出而得名。始始建于元朝至至正年间、明明末清初为香香火兴盛时期期，原有牟尼尼殿、天王殿殿、穿心殿9间和16间间偏殿组成，，明万历、清清顺治、光绪绪年间曾先后后加以修缮，，后寺圯。上世纪五十年年代末一座水水域面积3.5平方公里里的人工湖（（蟠龙湖），，在人海喧嚣嚣中横空出世世；世纪末蟠蟠龙寺大规模模重建，从百百年的沉默中中重新回到人人们视野。在在苍松翠柏之之中新建的蟠蟠龙寺，显得得金碧辉煌，，气势恢宏。。蟠龙渊源园林打造造建议议园林整体体风格格建议现代典雅雅简约约风格考虑到欧式、、北美园林成成本较高，并并且只能做其其形，不能做做其魂，易产产生画虎像猫猫的感觉。中中式园林整体体又无法与我我们的建筑很很好的融合。。因此我们采采用现代典雅雅、简约风格格园林，这样样既可以与项项目很好的融融合，又可以以使成本降低低，并且可以以通过景观打打造形式，使使园林产生较较高的品质与与较好的效果果。柔美曦阳阳雍容典雅雅园林打造造形式式建议广场+水水景+波景广场：在景观中加入入中型的广场场，可提高景景观点与业主主的互动性，，并且也可使使景观组组团显得丰富富。水景：如何体现社区区的品质与高高端，其实水水景是关键，，我们通过简简单，多样的的水景打造，，不但可以是项目整体凸显显高端，并且且也可增加项项目核心卖点点。波景：波景园林从景景观视野上显显得更为舒缓缓，通过景观观柔和的高低低错落排布，，使项目利用用较小的园林林面积达到最最优化的视野效果。。主题休闲闲广场场通过广场的修修建，可以为为社区业主提提供更多的公公共娱乐空间间。以此使景景观互动性更更强。通过主主题广场的打打造，例如：：太极广场，，童趣广场，，音乐广场等等主体性打在，使整体项项目包含的的卖点更多多，更丰富富，以此可可提升项目目整体品质质。多样化化水景景打造造水系的打造造有着多样样性，可以以是低台瀑瀑布，也可可是高台瀑瀑布，可是是蜿蜒小溪溪，也可是是小型池塘塘，但是考考虑我们的的园林为台台地、波景景形式，并并且考虑到到开发商的的成本问题题，因此我我们建议采采用低台瀑瀑布结合小小型溪流的的形式，从从而可更好好的与大景景观结合。。低台瀑瀑布小型喷喷泉波景园园林的的营造造波景园林是是目前一种种较为新颖颖的园林营营造形式，，景观以高高低错落之之感，映入入眼帘，通通过在坡地地上种植植植被，以及及与台地景景观结合，，打造出柔柔美感觉，，使业主在在社区中的的景观视野野达到最大大。产品特特色打打造建建议一、红树树林惬惬意空空间打造原生态态自然就餐餐环境，这这是我们建建议的第一一个特点，，在小区的的树林里打打造露天惬惬意型就餐餐空间，提提供休闲就就餐的唯美美环境，让让业主在就就餐的环境境中享受自自然，在自自然的环境境中品尝美美食。露天餐餐厅二、提供供对外外会议议功能能随着时代的的进步，现现在一些高高端会议已已经不在城城市会议室室进行，而而是选择在在风景较优优美的景区区举行，我我们项目建建议在社区区中打造多多功能会议议厅，提供供会议功能能。这样既既可以使项项目卖点丰丰富，同时时还可以此此吸收一部部分有质量量的客户，，从而使项项目达到有有效传播的的目的。三、关于于“槐花花”所所做的的文章章我们项目自自身独有的的大卖点““槐花谷””，在这里里我们准备备着力将其其打造，我我们抛开单单纯的赏景景方面，我我们每年将将给业主发发放——蟠龙湖槐花花谷槐花自自制的槐花花茶，或者者自酿的槐槐花蜜，槐槐花茶有着着清热、润润肺的功效效，以此让让业主感到到我们项目目的特殊性性。同时可可利用共有有景观，提提炼出项目目自身的卖卖点。PART4——主观部部分营销篇篇【Marketingchapter】疑问？？1、江山墅墅项目如何何摆脱先前前入市不利利的局面，，又如何能能重新立于于市场。2、太和集集团如何从从商业地产产向住宅市市场转变，，如何再次次提升形象象。互补式式共荣荣发展展解答太和集团雄雄厚的企业业实力，以以及在石家家庄的绝对对号召力，，相信在母母体的光环环下，江山山墅项目可可以借助太太和集团的的形象，从新在市场占据据有利地位位。相反太太和集团目目前缺乏较较有力的住住宅市场代代表作，本本项目由于于前期有过过集中式宣宣传，在社社会上有一一定的影响响，此次在把项目与太太和相联系系，使太和和以有力的的项目进入入住宅市场场，以此打开太和集团开开发住宅项项目的新纪纪元。下面我们进进入我们的的营销部分分……营销总总原则则原点发发散原原则何谓“原点点发散原则则”，就是是说我们在在营销推广广的各个节节点中，要要以太和集集团为宣传传出发点，，时刻记住住用太和的的品牌来带带项目的品品牌，使太太和集团的的形象渗透透到项目宣宣传的每一一个细节中中，从而使使太和集团团以点出现现，以面收收尾，达到到集团与项项目双赢的的效果。营销总策略点对点营销感情营销体验营销事件营销策略详详解体验营销感情营销事件营销点对点营销销太和集团携携手江山墅墅，通过营营销活动的的组织，打打造社会性性事件，以以此达到传传播目的。。通过对项目目产品的深深层次体验验，让社会会人群对项项目有一个个理性认识识，从而对对项目产生生信心。汶川地震事事件目前为为全社会关关注事件，，以此为噱噱头，组织织活动，与与社会人群群产生感情情互动。有针对性的的面向目标标人群，组组织营销活活动，让其其明白项目目为其量身身定做。推广总总策略略传统策略+集团性整整合在我们的推推广中，我我们不排斥斥传统的媒媒体策略，，但是我们们有一项是是别人不具具备的，就就是我们太太和集团的的集团整合合能力。太太和集团旗旗下子公司司众多，我我们可以发发挥群体的的整合能力力，在各个个方面对我我们江山墅墅项目进行行宣传，达达到最大的的宣传面，，这也是我我们在推广广中有别于于其他项目目的优势。。推广总总策略略——三纵纵两横横品牌牌推广广策略略第一阶段第二阶段第三阶段推广三大阶段江山墅品牌牌传播太和集团品品牌传播续销收尾期期开盘强销期期形象蓄水期期太和品牌与与项目品牌牌赈灾+产品品+品牌太和品牌+产品硬性媒体传传播+媒体针对传传播事件营销+活动营销实体传播+意见传播第一阶阶段太和集团鼎鼎立巨献———江山墅墅第一阶段我我们主要的的任务是积积累客户，，在此阶段段我们主要要的诉求点点太和集团团此次亲历历打造高端端住宅项目目，让大家家对太和集集团的跨越越发展产生生关注。宣传渠渠道户外广告、、网络广告告、楼书、、售楼部、、太和电子子城户外与与电子屏幕幕公关活活动江山墅墅项目目媒体体见面面会我们前期通通过组织媒媒体见面会会的形式，，来充分曝曝光我们的的项目，在在会上太和和集团将宣宣布集团全全力打造江江山墅项目目，借用太太和的品牌牌知名度，，让媒体曝曝光，从而而引发目标标客群的来来电、来访访，达到客客户积累的的效果。公关活活动太和““江山会会”会会员招招募我们通过对对现有客户户资源及惹惹目地产顾顾问的高端端会员发出出邀请，加加入我们的的太和江山山会，入会会后不仅可可以在购房房中享受优优惠，还可可享受太和和集团给予予的其他优优惠项目（（如：享受受社区餐厅厅折扣，及及购物折扣扣等），这这样可在开开盘前期迅迅速积累大大批有效客客户，为开开盘做准备备。营销策策略1、VIP卡升值策策略2、周边企企事业单位位团购策略略3、中价入入市策略4、对太和和集团资源源的挖潜第二阶阶段江山墅———盛装登场场第二阶段我我们主要的的任务是组组织开盘，，通过前期期的积累，，达到瞬间间爆发的效效果，在此此阶段我们们利用地震震事件，在在开盘时组组织捐款活活动，得到到社会的认认可，也可可树立项目目及太和品品牌在社会会的形象。。宣传渠渠道网络广告、、楼书、DM单、售售楼部、报报广、开盘盘活动、太太和资源公关活活动盛大开开盘活活动选定时间段段组织开盘盘活动，在在其间安排排区领导及及公司领导导和业主代代表讲话，，这样可使使购房者更更坚定信心心。并且我我们安排在在开盘活动动上组织为为灾区群众众捐款，以以此特邀红红十字会成成员到场，，从而提升升太和品牌牌在社会上上的影响。。公关活活动今夜未未眠———江山墅墅大型型酒会会我们在开盘盘后组织准准业主以及及意向客户户参加太和和集团组织织的红酒晚晚会，其间间再次推出出项目，使使购买者坚坚定信心，，非购买者者下定决心心，从而达达到又一轮轮的热销。。营销策策略1、价格小小步快跑策策略2、老业主主带新客户户政策第三阶阶段别墅文化，，样本生活活第三阶段我我们的项目目基本已销销售完毕，，这时面临临着一些尾尾房的销售售问题，因因此我们不不能大意，，此阶段我我们的诉求求点将引到到单纯的产产品上，通通过对产品品品质的传传达，从而而形成太和和集团品质质良心建筑筑的口碑。。宣传渠渠道网络广告、、楼书、报报广、售楼楼部公关活活动业主委委员会会成立立我们始终是是以品质取取胜，通过过项目，我我们组织业业主，形成成业主委员员会，进行行工程监控控，这样有有助于购房房者信心，，也可树立立太和集团团形象及项项目品牌。。需要准备哪哪些营销道道具？营销道具的准备场地的准备销售道具的准备文件资料的准备策划方案的准备售楼处样板间/示示范区外部包装看楼通道宣传品沙盘办公用品网站的建设设规章制度合同协议销售文件表表格市场推广策策略广告推广方方案媒体投放方方案活动公关方方案需要准备哪哪些营销道道具？售楼处处场地的准备备——样板板间需要准备哪哪些营销道道具？场地的准备备——外部部包装巨幅喷绘展展板在主入口两两侧悬挂巨巨幅喷绘展展板，并加加强夜间的的灯光配合合效果，以以案名、效效果图和点点睛文字来来展现本项项目的最主主要诉求点点，能在很很大程度上上吸引目标标客群的注注意。围档在本项目物物业四周的的墙面设置置围档，其其内容以本本项目的各各诉求点为为主，充分分展现本项项目的卖点点、风格等等。现场指示牌牌设立现场指指示牌，指指示本项目目名称、位位置和行进进方向。需要准备哪哪些营销道道具？场地的准备备——看楼楼通道以保证线路路尽可能短短和安全通通畅为原则则作为高档楼楼盘实楼样样板间的看看房通道，，一定要加加顶篷封闭闭，使客户户无须带安安全帽就能能方便地到到达样板间间。高档项项目看房通通道宽度布布置在3米米左右较为为适宜，两两侧可以布布置楼盘宣宣传围挡。。要保证通道道充足的采采光或照明明，并安装装夜间灯光光和指示牌牌。对于有转折折的地方或或不符