2005年重庆市南方东银置地罗厂湾项目市场研究报告

中国地产商域网中国地产商域网南方东银置地罗厂湾项目市场研究报告前言本项目位于南岸铜元局板块，根据项目小户型楼盘市场定位的指导思路，本案的市场研究，重点围绕本项目初步定位是否符合区域市场发展与竞争的分析论证，主要通过下几个层面进行分析阐述：1、通过对近两年南岸区房地产市场的数据分析，判断未来两年区域发展的整体走势；2、通过对南岸区小户型市场在售典型竞争个案的深入调查，分析当前区域小户型市场的特点；3、通过对南岸区待售项目调查，判断2007年区域小户型市场的竞争环境；4、通过外区域小户型个案的产品研究，为本项目的产品研发提供市场依据；5、通过针对性的消费者问卷调查，分析消费者市场的主流需求特征，为本项目的产品研发提供消费需求依据。第一部分：竞争市场调查分析一、南岸区房地产市场发展状况1、2003年——2005年南岸区房地产开发投资情况2、南岸区与主城其他区域的投资对比近几年房地产开发的热点地区江北区、九龙坡区、南岸区和渝北区，2005年的投资规模均大幅上扬，其中，南岸区近两年的投资同比增长23%，开发投资金额相对平稳。3、2005年重庆主城各区域人均房地产开发投资额对比（单位：元/人）从房地产人均投资额看，2005年渝北区的房地产人均投资额稳居第一，其次是南岸区与江北区，同时相应印证了目前重庆市房地产市场较为活跃的几个区域，相对说明了南岸区房地产市场开始了新的一轮个人开发投资热潮。4、2003年—2005年南岸区销售面积统计南南岸区2005年销售面积突破200万方，同比增长28.8%，与主城各区横向比较，南岸区在2005年占据主城总销售面积的16%，位列第二位，系列成交数据表明，南岸房地产市场开始逐步回暖，市场需求开始逐步释放。5、2003年—2005年南岸区商品房销售金额（单位：亿元）2005年南岸区商品房总销售金额59.98亿元，同比增长48.25%，占据主城市场总销售金额的15%，位列第二位，重庆房地产市场南北相争竞争趋势日趋激烈。6、重庆主城区商品房销售均价对比分析（数据来源：重庆房管局）单位：元/平方米）南岸区商品房成交均价位居第五位，是主城房地产开发的热点区域，在“吃、住在南岸”的口号号召下，南岸区房价一路攀升；横向比较，北部新区商品房成交均价在重庆市场可谓鹤立鸡群，聚集的高品质楼盘成为该区高价位的有力支撑，其次是渝中区、北部新区、沙坪坝区。7、分析结论：南岸房地产市场发展加速趋势明显，2006年在茶园新区大规模开发的推动造势与铜元局、经开区、南滨路持续开发发展背景下，南岸区房地产市场得到了市场的强烈关注。初步预计2007年南岸房地产市场放量将突破350万平米。2007年6月菜园坝大桥的建设通车将打破南岸与渝中区的交通瓶颈，大大缩短南岸区对外交通的车程距离，同时轻轨3号线一期工程的将在07年年底开工，将在一定程度上提升南岸区的区域竞争力，扩大区域房地产市场对外辐射力，因此2007年将成为南岸房地产市场的回归年。备注：（菜园坝大桥工程由菜园坝大桥正桥、菜园坝立交、南岸苏家坝立交、南城隧道、南城立交及海铜路改造工程组成，全长4公里，主桥设六线行车道、双线城市轻轨、双侧人行道，主桥设计基准年限为100年。轻轨三号线从巴南鱼洞至环城北路（空港开发区），全长约60公里，由南向北将巴南、南岸、渝中、江北、北部新区衔接起来。一期工程起于南岸二塘交通大学止于江北龙头寺，全长约21公里。目前部分节点工程已开工建设，其中江北机场站、龙头寺火车站、观音桥站已完工，菜园坝大桥和嘉陵江节点正在施工。轻轨三号线将与路网中的轨道交通一号线、二号线、环线、六号线相交换乘，并与市内长途汽车站、公交枢纽、铁路客站以及江北机场组成大型综合换乘枢纽。）二、南岸区竞争市场调查（一）在售典型个案调查项目名称南源居地理位置

南岸区南四路中段(海德大酒店旁)开发商重庆鼎昌房地产开发有限公司物业管理公司

项目规划占地面积2.3万方绿

化

率30%总建筑面积10万平方米容

积

率4.41车位数量总户数1060套左右建筑形态高层园林绿化特色现代园林项目配套幼儿园，紧临南坪三号步行街，内自造时尚步行街区。周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它中小学:珊瑚实验小学、辅仁路小学、110中学、南坪中学、重庆工商大学、教育学院,综合商场:新世纪、重百、华联、好又多、人人乐、麦德龙、百盛,医院:区人民医院,其他:海德酒店、汽车交易市场、宏声酒店、餐饮一条街、南坪3号步行街开售情况当期开盘时间

06

年

8月

19

日□尚未开盘

目前工程进度主体未封顶目前工程进度楼盘交房时间

07年12

月

31

日预计开盘时间销售率65%预计开盘价格价格水平整体均价3600元/平方米推出套数902套左右开盘价格3300元/平方米现时价格3800元/平方米最低价格3100元/平方米最高价格3900元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积单间配套27.26～34.91㎡49%60%34.91、27.26一房38.64～45㎡30%50%38.64二房65.78～74㎡14%44%65.78、68.78三房90.13㎡7%84%90.13结构比例平层错层夹层跃层一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它装修标准□毛坯

项目名称龙湖·观山水·MINI公馆地理位置

南岸区鹅公岩大桥南桥头开发商龙湖地产发展有限公司物业管理公司

龙湖物业管理公司项目规划占地面积130亩绿

化

率60%总建筑面积35万方容

积

率3.93车位数量总户数800建筑形态高层园林绿化特色现代园林项目配套小区内部配套:室内恒温游泳池星级会所周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它观山水项目总占地130亩，位于鹅公岩大桥南桥头至高点，该地块像一个半岛伸入江中，长江在这里呈V字型，几面均可看江。开售情况当期开盘时间

06

年

7月

□尚未开盘目前工程进度未封顶目前工程进度楼盘交房时间

08

年12

月

预计开盘时间销售率77%预计开盘价格价格水平整体均价3900元/平方米推出套数290套左右开盘价格3780元/平方米现时价格3900元/平方米最低价格3500元/平方米最高价格4060元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积二房56～68㎡70%79%56、66三房77、78㎡30%70%77结构比例平层错层夹层跃层二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它装修标准□毛坯项目名称金阳·罗马假日地理位置

南岸区经开区青龙路36号开发商重庆润邦置业有限公司物业管理公司

项目规划占地面积30万平方米

绿

化

率31%总建筑面积150万方容

积

率4．99车位数量总户数2700建筑形态点式高层园林绿化特色欧洲园林风情项目配套小区内部配套:35000平方米中庭花园,游泳池,健身跑道,羽毛球场,篮球场,垂钓水区,烧烤区,罗马假日幼儿园周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它幼儿园:南坪中学、专属配套社区小学，专属配套幼儿园。,综合商场:麦德龙超市、格调街区，电影院等，让你拥有无限便利。银行:工商银行。现已开通的公交车有361、373、809、468、372、354、365等开售情况当期开盘时间

06年

7月

29

日□尚未开盘目前工程进度

未封顶目前工程进度楼盘交房时间

07年12月

30日预计开盘时间销售率25%预计开盘价格价格水平整体均价3400元/平方米推出套数2212套开盘价格3200元/平方米现时价格3450元/平方米最低价格2910元/平方米最高价格3650元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积一房37～38㎡34%24%37二房56～77㎡55%30%67三房86㎡11%8%结构比例平层错层夹层跃层一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它装修标准□毛坯

□装修：价格水平

500

元/平方米项目名称天龙广场3期地理位置南岸区南坪正街1号天龙城市花园后开发商重庆天龙房地产开发有限公司物业管理公司

天龙物业管理有限公司项目规划占地面积6.8万方绿

化

率23.2%总建筑面积约14万平方米容

积

率4.39车位数量259总户数2000多建筑形态高层园林绿化特色现代园林项目配套幼儿园、卫生保健所、会所、层顶花园、老年活动中心、棋牌室、文娱室周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它好又多，人人乐超市，位于南坪大转盘，各条公交线路一应俱全开售情况当期开盘时间

06年

5月

22日□尚未开盘目前工程进度未封顶目前工程进度楼盘交房时间

07年12

月

31日预计开盘时间销售率94.8%预计开盘价格价格水平整体均价3500元/平方米推出套数600套左右开盘价格3100元/平方米现时价格3500元/平方米最低价格2380元/平方米最高价格3600元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积一房34.47—37.67㎡80%95%二房64.27㎡10%93%三房结构比例平层错层夹层跃层一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房其它装修标准□毛坯

□装修：价格水平

元/平方米项目名称学府大道69号山宅七栋地理位置

南岸区海棠溪七公里开发商重庆交院江南大学城置业有限公司重庆天景置业有限公司物业管理公司

深圳金地物业管理有限公司项目规划占地面积16.05万平米绿

化

率35.00％总建筑面积17.99万平米容

积

率1.12

车位数量625总户数1461建筑形态多层,小高层园林绿化特色山景项目配套商业街、会所、幼儿园、游泳池等周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它中小学:重庆巴蜀实验学校；重庆交通学院等。开售情况当期开盘时间

05年

10

月

26日□尚未开盘目前工程进度外立面装修目前工程进度楼盘交房时间

07年3

月

日预计开盘时间销售率85%预计开盘价格价格水平整体均价3400元/平方米推出套数600套左右开盘价格3280元/平方米现时价格3400元/平方米最低价格3280元/平方米最高价格3800元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积一房49.95㎡5%100%49.95二房70～74㎡33%86%72.21三房91～146㎡55%80%89.64跃层141～173㎡7%78%结构比例平层错层夹层跃层一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房89%0%0%11%其它装修标准□毛坯项目名称云满庭C地理位置

南岸区明佳路33号开发商融侨锦江(重庆)房地产开发公司物业管理公司

重庆融侨锦江物业有限公司项目规划占地面积7.60万平米绿

化

率32.16%总建筑面积24.23万平米容

积

率4.13车位数量585总户数1384户左右建筑形态点式高层、板式小高层园林绿化特色现代园林项目配套小区内部配套:情景泳池、高尔夫推杆场地、,综合商场周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它沃尔玛南坪店,其他:南岸商业街、会展中心交通问题：轻轨3号线。目前风临洲已开通的公交线路为：361、808、839开售情况当期开盘时间

06

年

11月

15日□尚未开盘目前工程进度主体上升目前工程进度楼盘交房时间07年9

月

30

日预计开盘时间销售率54.4%预计开盘价格价格水平整体均价3500元/平方米推出套数510套左右开盘价格3450元/平方米现时价格3500元/平方米最低价格3150元/平方米最高价格3700元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积二房70.77～75㎡48%60%70.77三房107～127㎡52%40%111.31结构比例平层错层夹层跃层二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它装修标准□毛坯

□装修：价格水平

元/平方米项目名称东原·檀香山地理位置

南岸区南岸区白鹤路108号开发商重庆迪马实业股份有限公司物业管理公司

嘉合美物业管理公司项目规划占地面积32亩绿

化

率35%总建筑面积12万平方米容

积

率4.99车位数量392总户数1081建筑形态高层园林绿化特色东南亚风情项目配套游泳池、幼儿园、便利店等周边配套交通、银行、市场、医院、学校、其它麦德龙、南坪中学、重庆市第六人民医院开售情况当期开盘时间

06年

11

月

18日□尚未开盘目前工程进度

目前工程进度楼盘交房时间

08年06月

30日预计开盘时间销售率38%预计开盘价格价格水平整体均价3300元/平方米推出套数582套左右开盘价格3100元/平方米现时价格3350元/平方米最低价格3100元/平方米最高价格3380元/平方米户型户型面积范围比例销售率热销户型面积一房46.08㎡28%45%46.08二房67.28～80.24㎡55%35%71、67三房76～103.47㎡17%40%76结构比例平层错层夹层跃层一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它装修标准□毛坯

（二）待售项目介绍1、云天物业锦绣前程项目位于南源居旁，项目总体量近10万方，定位为纯小户型社区，主力户型以两房和三房为主；户型结构方面，除普通平层外，还设置有大量的夹层产品，与东海长洲夹层产品基本一致，预计2007年正式推出。2、融侨·苹果城位于重庆工商大学旁，由9栋点式高层组成，总建筑面积约19万平米，长产品线项目。一期推出1、8、9三栋共748户，其中1、9号楼三梯十一户，以42平米一房和68平米两房为主；8号楼两梯六户，以92-112平米三房为主，66平米两房作为点缀。户型类型套内面积（㎡）总套数所占比例舒适三房110-118889.7%紧凑三房90-10222024.3%舒适二房80626.8%紧凑二房52-6833436.9%一房一厅4120222.3%3、巨成·龙湾位于罗马假日旁，定位为传统中式风格，预计为长产品线定位，有部分小户型产品推出，地块容积率为5，总体量约30万方。4、雄鹰项目（1）项目地址：南岸经开区铜元局（2）总占地面积：13537平米（3）总建筑面积：76591.72平米（4）建筑密度：20.27%（5）绿地面积：4088.2平米（6）建筑形态：2栋超高层（41+1F）（7）总户数：858户（8）户型面积与配比（9）单层平面5、鑫茂源·E时代位于南岸四公里立交旁，紧邻竞地·溯源阁、骏逸·蓝山，由10栋高层组成，总占地面积约5万平米，总建筑面积约20万平米，其中，住宅建筑面积约15万平米，定位为重庆首个劲酷精英生活领地，产品以中小户型为主，户型设计方面引入了跃层产品，且户型面积比较合理，其中64平米左右的跃层两房是其主力户型之一。6、七季城，位于学府大道，总建筑面积80万方，高层产品，预计将于2007年推出。7、佳仁四公里项目，总建筑面积约4万方，小户型产品。（三）调研分析结论1、区域小户型供需分析——在售项目项目名称罗马假日东原檀香山南源居美堤雅城·琴湾合计体量（万m2）301210961——待售项目项目名称E时代苹果城云天项目巨成龙湾雄鹰项目山水长天合计体量（m2）20万19万1030万7万6万92万分析：——统计表明，目前片区在售及待售小户型项目近12个，总体放量近200万方。在售项目中，罗马假日已售近5.5万方，东原檀香山已售近2万方，南源居、琴湾等已售近10万方，片区待去化量近190万方。——如考虑南滨路、南坪中心、弹子石等板块项目小户型放量，可以肯定在南坪小户型产品待消化量超过200万方。——2005年南岸商品房成交近200万方，年成交增长率以20%计（2004-2005年度，南岸商品房成交增长率为22.8%），预计今年南坪商品房成交量约240万方。——2007年，南岸小户型产品待消化量即超过200万方，而区域商品房年成交量仅维持在240万方左右，即使明年南坪区域市场行情变好、成交量大幅提高，小户型产品竞争激烈亦是不争之事实。结论：区域市场总体上供大于需，在本案产品打造上，创新是关键，且性价比必须超越大多数竞争对手，方可在市场竞争中胜出。2、消费者（1）典型项目成交客户分析金阳金阳·罗马假日分布区域：南坪55%，九龙坡12%，渝中13%，江北9%年龄特征：青年群体68%，中老年群体32%购买目的：自用80%，投资20%东原·东原·檀香山分布区域：南坪70%，九龙坡、渝中20%年龄特征：青年群体30%，中老年群体60%购买目的：自用90%，投资10%购买目的：自用85%，投资15%购买目的：自用90%，投资10%年龄特征：青年群体15%，中年群体65%，老年群体20%分布区域：南坪60%，九龙坡10%、渝中15%、区县15%购买目的：自用90%，投资10%年龄特征：青年群体15%，中年群体65%，老年群体20%分布区域：南坪60%，九龙坡10%、渝中15%、区县15%云满庭B、C、D云满庭B、C、D备注：青年群体年龄阶段为20-35岁，中老群体年龄则在35岁以上——区域分布方面，南坪客户占绝对主力，主城其它区域中九龙坡和渝中区所占比例相对较大，区县客户所占比例亦比较高。——年龄分布方面，根据项目自身定位有所差异，如罗马假日以青年群体为主，云满庭、东原·檀香山以中年群体为主。——购买目的方面，自用客户所占比例相当高，投资客户所占比例比较低。结论：南北城市干道、菜园坝大桥将于2007年6月通车，南岸区（特别是铜元局）的对外辐射力将有所提升，可以肯定渝中、九龙坡、江北三区客户比例会有所提升，这对本案非常有利。随着南岸区的日趋成熟，区县购房客户数量还会有所提升，如本案产品具有足够高的性价比，应该能够有所斩获。国家系列调控政策颁布后，投资客户数量有较大萎缩，结合本案先天条件，建议将本案定位为居住型社区更为合理。3、户型分析（1）户型面积根据项目特征，大体上可将小户型产品分为两类：一类是品质居家型产品，如云满庭、竞地·溯源阁等；一类紧凑经济型产品，如罗马假日、南源居等。户型面积区间对照表：一房套内面积（m2）两房套内面积（m2）三房套内面积（m2）典型项目品质居家型45-5072-7895以上云满庭紧凑经济型36-4256-6875-95罗马假日——对上述两类产品的市场接受度，不能简单用“好”和“坏”进行评判，檀香山舒适两房接受度低，云满庭舒适两房销售却比较理想；罗马假日紧凑一房销售不太理想，檀香山一房开盘销售却比较理想……——户型面积相近，接受程度较高者多为设计合理、亮点突出的产品，如檀香山76平米三房，由于增加了一个辅助功能空间，接受程度非常高。——此外，社区定位对产品的接受度影响比较大，如罗马假日的青年社区定位，成交客户多为青年群体，而融侨半岛综合性社区的定位，则对居家型客户吸引力比较大。——总体来看，户型面积较小、户型设计合理者一般销售比较顺畅，如檀香山的76平米三房，MINI公馆56平米的两房等。结论：对本案而言，控制面积是基础，通过合理的创新手段，打造户型亮点才是关键。（2）户型配比金阳·金阳·罗马假日一房：两房：三房=34%：55%：11%东原·檀香山南源居一房：两房：三房=28%：55%：17%单间：一房：两房：三房=49%：30%：14%：7%雄鹰项目单间：一房：两房：三房=5%：47%：46%：2%——典型项目中，大部分项目以两房为主，所占比例最高达55%；一房次之，所占比例最高达47%；三房和单间配套受项目定位影响，所占比例差异较大，如南源居、雄鹰项目三房所占比例未超过10%，而罗马假日、东原·檀香山则未配置一房。——结合本案地块特征，三房和单间配套户型的配置应谨慎考虑。考虑到本案居住属性更强，因此建议尽量不设置单间配套户型；本案规模不大，景观用地非常有限，因此建议尽量少做三房，套数比控制在8%以下最佳。（3）户型结构及亮点金阳金阳·罗马假日阳光房阳光房两室两厅双卫东原·檀香山功能房东原·檀香山功能房三室两厅单卫美堤雅城美堤雅城·琴湾空中院馆六米挑空六米挑空空中院馆六米挑空六米挑空一室一厅两室两厅鑫茂源鑫茂源·E时代层高5.7米可变空间层高5.7米可变空间一室一厅两室一厅——罗马假日两房设置有阳光房，完善了户型使用功能，使其更具情趣，客户接受度比较高。——美堤雅城·琴湾小跃户型，六米空高阳台、院馆设计，丰富了产品结构，虽然部分空间还存在瑕疵，地段比较差，但由于亮点比较突出，亦取得了不错的销售业绩。——东原·檀香山假三房（76平米），功能齐全但非常经济，开盘销售非常理想，而普通三房客户接受度则要低得多。——鑫茂源·E时代，南湖片区的又一规模纯小户型社区，与罗马假日相比，其产品亮点比较突出，如64平米左右的跃层两房，不仅填补了片区60-65平米两房稀缺的市场空白，更是通过空间变化强化了产品优势，可以预见正常情况下其销售业绩肯定要超出罗马假日。结论：无论是在滞销项目还是在旺销项目中，户型面积控制好、设计合理、特点突出者，客户接受度往往比较好，对本案而言，在其它优势并不突出的情况下，除控制户型面积外，户型亮点的打造是下一步工作的重点。（4）外区域小户型结构及亮点分析玛雅上层玛雅上层一室一厅平层户型43.86平米花园露台花园露台景观阳台景观阳台一室一厅跃层户型：44.58平米金科金科·SOHO景观阳台景观阳台雪梨澳乡雪梨澳乡入户花园入户花园跃层户型：57平米入户花园入户花园平层户型：36平米诺丁阳光诺丁阳光入户花园休闲阳台跃层户型：99平米可变院馆可变院馆平层户型：77平米——玛雅上层借鉴了雪梨澳乡的空中洋房设计手法，通过建筑内部的挑空，使产品的结构变化空间较大，如一房拥有花园大露台，小跃层户型层高5.7米，户型面积控制紧凑在48平米左右，实用性较强。——雪梨澳乡产品亮点引用了大面积的入户花园手法，使产品的附加功能与附加值有较高的提升。——金科·蚂蚁SOHO的公寓定位，具备办公与居住的双重功能。面积尺度控制较好，但跃层产品的层高较低，空间感相对较差。——诺丁阳光，作为青年社区产品定位，产品在舒适度与经济性的面积尺度上均好性较，并且又不失产品空间结构的情趣性，如99平米的跃层户型加入了休闲阳台与主卧带景观阳台的设计亮点，以及77平米平层户型的可变院馆。跃层（夹层）产品分析项目一房两房三房客厅开间3.3-3.6米3.6-3.9米3.9米主卧开间3.3米3.3-3.6米3.6米次卧开间--2.7-3米3-3.3米总层高5.5-5.7米5.5-5.7米5.5-5.7米卫生间数量11-22阳台数量22-33阳台面积68-1210-15平层户型项目一房两房三房客厅开间3.3-3.6米3.3-3.9米3.9米主卧开间3.3米3.3-3.6米3.6米次卧开间--2.7-3米3-3.3米总层高2.8-2.9米2.8-2.9米2.8-2.9米卫生间数量112阳台数量22-32-3阳台面积6平米8-12平米8-12平米结论：横向分析外区域小户型楼盘的产品，从户型结构与空间变化上相对丰富，特别是在平层和小跃层上产品亮点较多，这对本项目在产品亮点打造有较强市场参考依据。此外，跃层或夹层产品价格明显高于普通平层产品，如百康年·拿铁城平层单价3500元/平米，跃层价格3700元/平米，雪梨澳乡、东海长洲同样如此，因此，适当配置跃层产品不仅能丰富本案产品结构，还可获取超额利润。项目雪梨澳乡东海长洲百康年·拿铁城诺丁阳光平层价格3400310034003800（总体均价）跃层价格38004300(夹层)3900价格差40012005002004、价格分析（1）单价分析南岸区典型楼盘销售均价集中在3400元—3500元/平米，从区域间的价格差距相对较小，但项目的品牌影响力对价格的支撑作用较大，如龙湖与融侨，销售单价超出市场主流价格区间300—400元/平米。（见下表）（2）总价分析南岸典型楼盘各户型总价区间相对集中，与对应的产品定位分析，其各户型的总价区尖主要分为两个层次：注重舒适性户型总价区间：户型总价一房14-16万两房26-28万三房32—35万38-43万经济适用性户型总价区间户型总价单间10-13万一房12-14万两房18-23万三房28-30万结论:本项目产品定位初衷是以经济适用性户型为主，因此在产品设计上除了考虑在面积上合理控制,也要考虑与预期销售单价所形成的总价是否对应市场同类产品的主流总价区间，具备较强的价格竞争优势，同时通过以上区域典型楼盘的总价区间相对集中也相对反映出买方市场的总价承接力区间。5、推售数量南岸区典型项目之间的推售数量差距较大，主要受项目规模、开发速度与推广成本影响，但总体来看各项目当期推售的套数区间在300-600套之间（除罗马假日一期推出1-6号楼约1900套，当前加推7号楼396套），对本项目的后期推售数量只作市场参考。6、销售情况（1）区域典型项目销售情况从市场典型销售情况看，以小户型产品为主的项目整体销售情况相对较好，主要取决于小户型低总价、低首付、低月供、经济实用的低门槛优势，目标客户群相对广泛，使其在销售中较经济性产品相对顺畅。（罗马假日推售数量较大，从销售率上不能直接反映销售情况，东原·檀香山于11月开盘，从推出数量与销售情况看，市场反映较好）（2）区域典型项目各户型销售情况区域典型项目各户型销售情况看，一房与两房户型的总体销售情况较好，说明消费市场对一房与两房的需求相对旺盛，市场挖掘空间较大。（单间户型供应量相对较少，销售情况也相对较好，但不能体现消费市场对该类产品的需求力度，三房户型占据的总体比例相对较小，其销售情况也不能反映消费市场对该类产品的需求倾向，但从云满庭项目（三房户型比例较大）三房产品销售情况较差的情况可相对直观的反映出市场对该类产品需求不足的趋势。结论：本项目以小户型的产品定位初衷与消费市场的需求主流对应，从当前区域市场同类项目销售情况可以明显体现。7、建筑规划（1）建筑形态项目名称建筑形态楼层南源居高层27FMINI公馆高层29F罗马假日高层33F天龙广场3期高层24F/34F山宅七栋小高层11+1F云满庭C高层33F东原·檀香山高层31F、33F（2）建筑风格项目名称建筑风格南源居现代简约MINI公馆现代简约罗马假日欧式天龙广场3期现代简约山宅七栋现代简约云满庭C现代简约东原·檀香山现代简约（3）建筑形态项目名称建筑形态南源居点式MINI公馆点式罗马假日点式天龙广场3期点式山宅七栋板式云满庭C点式/板式东原·檀香山点式（4）建筑立面色彩项目名称建筑立面色彩南源居橙色与米白色MINI公馆米白色罗马假日咖啡色天龙广场3期米白色山宅七栋咖啡色与米白色云满庭C米白色东原·檀香山米白色与蓝色区域典型项目建筑规划的共性特征比较明显，特别是在建筑形态（高层建筑为主）、建筑风格（现代简约风格为主）、平面布局（点式围合为主）三个方面，其共性原因由以下几个方面形成：土地成本提高，用地面积有限，所以必须在容积指标上通过高层建筑的体量来进行均衡弥补，合理的分摊土地成本。现代简约风格时尚感强，色彩搭配丰富，能形成较强的视觉冲击力，同时能有效的控制建筑成本上的浪费。点式围合布局能提升项目空间的通透性，同时能通过建筑的点式分布，自然区分内部的节点关系，对项目的整体品质有较好的支持。结论：本项目占地规模较小，在满足建筑体量前提下，做出项目的品质感，在建筑规划上应充分注重建筑空间的运用，市场典型项目的建筑规划特征优势在一定程度上对本项目有较高的借鉴作用。8、园林景观——东原·檀香山，景观打造以东南亚风情为主题，在销售现场和样板房中均有所体现，一定程度上提升了项目品质感。——罗马假日，结合项目古罗马建筑风格，景观打造以罗马主题风情园林为主题，但在销售现场表现不够充分；同时，青年群体对罗马主题风情的接受程度可能是该项目在前期定位中未准确把握的重要因素。——本案景观打造方面，一定要紧扣目标客户需求偏好，打造具有时代气息、时尚质感的景观园林，提升目标客户对项目的认同度。9、社区配套金阳金阳·罗马假日风情商业步行街、经济型酒店、社区电影院、幼儿园、小学、35000m2中庭、游泳池、健身跑道、羽毛球场、篮球场等，针对项目的目标客户人群，在产品规划上全方位地考虑了其实际的功能需求。东原·檀香山健身房、游泳池、幼儿园、便利店、儿童游乐场等。与罗马假日相比，受地块规模限制，配套设施略显不足。——社区配套打造与市政配套成熟度有关，在南湖片区市政配套成熟度不高的前提下，罗马假日以小户型定位为基础，以青年群体的客观需求为出发点，打造出了相当完备的社区配套，如康体健身类的篮球场、游泳池等，如情趣类的社区电影院等，还有风情商业步行街等均是青年群体所偏好的；而东原·檀香山则主要以生活配套设施为主，主要满足业主的基本生活需求，无特定的社区配套。——对本案而言，在明确小户型产品定位的前提下，通过目标客户细分，结合项目主题打造出目标群体所偏爱的配套设施，是提升项目核心竞争力的关键因素之一。——对于周边项目配套设施（融侨或338项目）与市政配套设施的利用，同样是本案配套打造的关键，应予以高度重视。金阳·金阳·罗马假日“南坪中心30万方纯小户型青年社区”，是重庆首个规模青年社区，提出“70年代生”这一口号，以小户型产品为基础，围绕青年群体需求，打造有商业步行街、社区电影院、经济型酒店、室内恒温游泳池等社区配套，满足青年人追逐时尚、有点新潮、耍点文化、喜欢怀旧、偏爱群居等需求特征。东原·檀香山“东南亚风情特区”，充分利用项目周边配套，打造出兼顾经济和舒适的户型，通过东南亚景观风情的打造，提升项目居住价值，将目标客户瞄准为有一定经济实力、偏爱舒适生活的城市白领群体，与罗马假日针对青年群体的纯小户型定位有所区隔。鑫茂源·E时代“青年酷生活特区”，通过E时代表征酷一代青年群体，项目以多变的小户型产品为基础，通过酷生活主题景观和社区配套，对青年酷生活进行产品阐释，吸引酷一代青年群体。整体来看，酷生活方式能够引起部分青年群体的共鸣，加之其特色的产品，虽然与罗马假日的青年群体定位有一定重叠，但其定位更为深刻、更能引起青年群体的共鸣。——项目主题定位决定了产品定位和目标客户定位，反过来说，项目的户型、景观、配套等均应支撑项目主题，典型项目均做到了这一点。——本案规模不大，在进行主题定位时，最好通过研究细分市场小众群体的根本需求加以确定，通过鲜明的项目主题树立较好的项目市场形象。第二部分客户需求调查一、调查背景——调查地点：区域典型小户型楼盘销售中心与异地展场.——调查方法：拦截式问卷调查，一方面对客户调查的针对性与有效性比较强，另一方面通过竞争楼盘客户问卷调查的需求结果，能有效判断与指导项目的产品设计更贴近市场需求。——样本数量：200个——样本分布结合本项目的辐射区域，将此次问卷调查的重点区域划定在南岸区域内，将南岸区样本量设定为165个，占总样本比率为82.5%；考虑到调查的普遍性要求，将项目可能辐射的主城其它区域样本量设定为35个，占总样本比率为17.5%。南岸区样本分布如下： 区域南坪中心铜元局经开兰湖区南滨路学府大道合计样本数目2535403035165所占比例15.2%21.2%24.2%18.2%21.2%100%南岸各片区样本分布如下：——南坪中心区（25份）：上海城：10份（楼盘来访客户）浪高会展：7份（楼盘来访客户）区域随机：8份——铜元局（35份）：龙湖观山水：10份（楼盘来访客户）融侨半岛·风临洲：12份（楼盘来访客户）金阳骑龙：8份（楼盘来访客户）区域随机：5份——经开兰湖区（40份）金阳·罗马假日：20份（楼盘来访客户）鑫茂源E时代：9份（楼盘来访客户）东原·檀香山：7份（楼盘来访客户）区域随机：4份——南滨路（30份）：阳光汇：10份（楼盘来访客户）蓝滨城：8份（楼盘来访客户）阳光100：6份（楼盘来访客户）区域随机：6份——学府大道（35份）：融侨·苹果城：11份（楼盘来访客户）山水长天：10份（楼盘来访客户）学府大道69号·山宅七栋：8份（楼盘来访客户）区域随机：6份备注：区域随机调查客户主要包括：本区域居民、上班族、公务员、个体经营者等潜在目标客户类型。——其它区域样本分布区域杨家坪解放碑合计样本数目201535所占比例57%43%100%二、调查对象基本资料统计（一）访问有效样本量统计本次调查总有效样本量为201个。（二）访问样本婚姻状况统计——被访者未婚姻比例占36.8%，已婚与未知各占26.3%。（三）访问样本年龄统计——被访者年龄在20-35岁占总比例的83.6%（四）调查对象职业统计——被访者职业分布比例为自由职业者26.4%、国企、私企职员占15%、商业经营者占13.5%。（五）调查对象居住居属统计——被访者在南岸居住的占总比例的63.5%。（六）访问对象家庭收入统计——被访者家庭月收入在2000-3000元的占33%，其次是3001—4000元（27.6%），4001—5000元（21.6%）依次递减。三、调查内容统计分析（一）调查对象在南岸购房选择区域统计——在对调查样本中，最受购房者青睐的是南坪中心区域，占到调查样本总量的35.3%；——其次是铜元局片区和南滨路，分别占到17.9%和17.4%。（二）购买房型统计——调查者选择最多的户型为两室一厅，占总调查样本量的40.3%，其次是两室两厅，占18.9%。——在对三房户型的选择中，购房者比较青睐于三室一厅。——对于一室和一室一厅小户型需求也占到了接近14%的比例，这也是目前市场上不能忽视的一股力量。（三）户型结构统计——超过50%的被调查在户型结构方面还是比较偏向于平层结构。——其中错层在被调查者中选择比例也占到一定比例，达到了31.3%。——夹层和跃层户型结构需求比例较小，分别占6.5%与11.4%，因南岸区夹层和跃层小户型产品市场供应较少，所以消费认知度较小。（四）购房单价统计——90%的调查对象选择购买单价在3700元/㎡以下的房源。——其中选择单价在3300-3400之间的占到了接近50%的比例。——针对接受调查者心理因素，此次调查结果可能偏低。（五）购房面积统计——对于购房面积，由于面积区间最大，90㎡以上户型选择最多，占到总量的18.9%。——从总体上看，75㎡以下区间占总样本量的53.2%，进一步印证了项目小户型产品的市场定位。（六）购房承受总价统计——购房总价方面，23万以下区间所占比例为48.8%，其中，选择20-23万区间人数最多，达到16.9%。——被选择最多的总价区间为27-30万，所占比例为18.4%，原因是其它总价区间样本分布比较平均。（七）交房标准统计——在被调查者中，超过70%的被访者选择毛坯房，说明毛坯仍然是接受度最高的交房标准。（八）小区配套统计——从调查结果来看，公交车站、超市、菜市等配套设施是购房者认为日常生活最需要。——同时，康乐设施、会所、学校等其他配套也是众多购房者较为看重的小区配套。（九）购房因素统计——在对购房因素调查中发现：购房者最重视的因素中排在前三位的为房价、地段和户型。——购房者第二重视因素调查中排在前三位的是：地段、房价和户型。——购房者第三重视因素调查中排在前三位的是：房价、户型和配套。（十）建筑外观统计——多数被调查者对于现代简约风格的建筑外立面表示认同。建筑外立面主色调统计主题景观选择统计——在主题景观方面，超过41%的调查者选择了绿树成荫，表明购房者对小区绿化非常看重。——大草坪和水景分列二、三位，所占比重分别是24.4%和23.4%。（十一）购房者需要的功能房选择统计——把书房作为第一选择的样本占总数的50.7%，说明书房是购房者比较关注的一个因素。——其次为景观阳台和儿童房间，比重分别占12.9%和12.4%。——选择景观阳台的占26.9%，其次为入户花园，占13.9%。——在第三选择中，被选择最多的是户外阳光室，占23.6%。（十二）购房计划时间统计——从调查结果来看，表示半年内会选择购房的只占16.5%。——超过50%的调查者表示会在两年内购房。（十三）购房信息获取渠道统计——综合以上对信息获取渠道的分析，可以发现报纸媒体和户外是购房者获取信息最主要的两种渠道。——此外，朋友介绍也是购房者获取信息较为重要的一种渠道。四、调查统计结果交叉分析（一）户型和价格交叉分析——一房户型单价预算多在3500元/㎡以下，符合购房者年龄较小，房价承受能力较低的现状。——消费者接受的两房单价区间是3300-3500元/㎡，接受3600-3700元/㎡的比例接近20%。——客户接受的三房单价分布较广，其中3300-3500元/㎡段为选择峰值。（二）各户型总价分析——一房可接受总价多在20万以下，其中11-16万区间为峰值。——两房可接受总价多在17-30万之间，其中17-27万区间为峰值。——三房可接受总价多在24-35万之间，其中三室一厅27-35万区间为峰