毕业设计(论文)开题报告房地产价格评估

毕业设计（论文）开题报告题目名称：院系名称：班级：学号：学生姓名：指导教师：2011年12月一、选题依据（一）背景1、国际背景国外对房地产价值理论的研究起步比较早，现代西方房地产价值理论价值起源于18、19世纪的古典经济学派，现代房地产估价起源于英国。各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不尽相同。国际上房地产估价法可分为两大类：一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、技术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场经济发达的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠；二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法，在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产价值，他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。在美国、英国及日本等发达国家，其房地产估价业发展较为成熟，已形成了比较完善的房地产估价理论并建立起严格的的房地产估价规程和正规的房地产估价师制度。2、国内背景中国房地产估价理论始于20世纪30年代，此时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。十一届三中全会以后，对房地产价值理论开始探索性研究。80年代初逐步形成了房屋商品化理论体系。中国房地产估价方法受英国影响较大，一般注重经验与技术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析法等但未能引房地产评估的足够重视，也未能用作系统的深入分析。中国房地产估价业经过多年的建设和发展，形成了自己的专业制度和规范，虽有一定规模的估价队伍和相当数量的估价机构，但在其发展的同时也存在如业务较窄，脱钩不彻底及存在行业利益保护等问题。（二）房地产价格评估的目的房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。房地产价格评估如果不实事求是地、科学地评定标的物，那么所估定的房地产价格就会是片面的，不符合评估原则的价格。所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。所谓科学的分析是要求评估人员运用所学的评估专业知识，结合建筑学、市场学、物价学、心理学等方面的理论，对影响标的物评估的各种因素进行科学分析、判断。因此，房地产价格评估的目的就是运用科学的方法，对标的物价格的估定，使房地产在市场流通过程中有一个较为合理的价格，有利于加强房地产市场的管理。（三）房地产价格评估的意义房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。1、改革开放形势需要房地产价格评估

改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。2、房地产价格评估是房地产业发展的需要

我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。3、稳定房地产市场的需要

房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。

市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活，稳定市场物价有积极的现实意义。国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部门做好市场物价管理监督工作。各地区、部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规，负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。

各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场管理主要是加强房地产交易市场管理。因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理稳定房地产市场的需要。4、住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。

出售旧公房应按重置价成新折扣，以质量和环境因素等计价，但在实施过程中，因没有切合实际的评估办法，所以有些地方在出售旧公房时价格差异较大，有的甚至互相攀比降低出售价格，不利于住房自有化工作的开展。（四）房地产价格评估的现状及发展趋势房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着房地产市场的逐步完善，行业分工愈来愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大，这也为房地产估价行业把握发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，提供了广阔的平台。我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情，整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态，因而具有浓厚的行政色彩，其应用范围也相对狭窄。近年来，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁，房地产估价业务得到了广泛的拓展，服务对象和服务形式也日趋多样化，使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，房地产估价从业人员超过25万人，取得房地产估价师职业资格者超过2万人。房地产估价行业的蓬勃发展对房地产市场、资本市场以及产权转让市场的发展起到了不可忽视的推动作用。由于房地产业和市场经济的高速发展，给房地产估价机构的经营与管理带来了一些新的变化。同时，房地产估价行业自身的发展也产生了一系列新情况、新问题，如行业立法滞后，业务缺乏法律保；证行政部门的管理越位，限制市场的有效竞争；执业人员整体素质及诚信度不高等。随着经济全球化席卷我国，越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国，带来了机遇与挑战并存的局面：一方面，投资的多样化以及投资主体的多元化使我国的房地产估价行业市场扩大，业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入，也带来了先进的管理模式、经营理念和国际化的服务意识和评估技术；另一方面，我国房地产估价行业面临国际评估机构的竞争，如何缩短与发达国家行业间的差距，如何把握房地产估价行业未来发展的趋势就更显得意义重大。我国房地产估价行业的未来必将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。二、研究目标与主要内容（一）研究目标1.估价目的是满足委托人为什么要进行房地产(土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。2.熟悉各种估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的运用，不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运用等。3.通过对某具体房地产实例的测算估价与报告，熟练估价相关内容，掌握可行的估价技术：成本法、收益法、市场比较法、基准地价修正法、假设开发法等。（二）主要内容本报告主要是针对一宗房地产进行价格评估。估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家估价规范、地方规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地勘察、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，运用适当的方法进行评估，并结合估价人员的估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，对委估对象做出客观的评估价值，为估价人提供价值参考依据。（三）论文提纲：1引言1.1研究背景1.2研究目的和作用1.2.1研究目的1.2.2研究作用1.3各种方法与适用范围1.3.1成本逼近法1.3.2收益还原法1.3.3市场比较法1.3.4假设开发法1.4相关案例分析2估价报告2.1致委托人函2.2估价师声明2.3估价的假设和限制条件2.3.1合法性前提2.3.2最高最佳使用假设2.3.3估价时点假设2.3.4划拨土地假定为一般商用土地抵押2.3.5报告使用限制条件2.3.6其他假设与限制条件2.4估价结果报告2.4.1委托方2.4.2估价方2.4.3估价对象2.4.4估价目的2.4.5估价时点2.4.6价值定义2.4.7估价依据2.4.8估价原则2.4.9估价方法2.4.10估价结果2.4.11估价人员2.4.12估价作业日期2.4.13估价报告应用有效期2.4.14需要特殊说明的事项2.5估价技术报告2.5.1个别因素分析2.5.2区位因素分析2.5.3市场背景分析2.5.4最高最佳使用分析2.5.5估价方法的选用2.5.6几种估算方法的计算2.5.7估价结果2.5.8附件3结论参考文献致谢信三、文献综述浅议房地产估价摘要：房地产估价是房地产中介行业的组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展，但目前我国房地产估价行业还存在一些不容忽视的问题,这些问题甚至阻碍了该行业的进一步发展。关键词：房地产估价房地产估价历程房地产估价现状房地产估价发展趋势估价方法估价原则正文：房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着经济的快速发展和改革开放的不断深入,我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来,房地产估价行业也得到了广泛的应用。随着房地产市场的逐步完善,分工愈来愈细,人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大,这也为房地产估价市场创造了许多业务机会,提供了发展空间。正视当前房地产估价行业的现状与问题,把握其发展趋势,寻找发展对策,尽快缩短与发达国家的行业距离,就显得至关重要。一、我国房地产估价的发展历程[3]我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地、房屋买卖、课税、租赁等活动的出现，房地产估价活动应运而生。20世纪50～70年代，随着取消房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，房地产估价活动随之消失。1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产估价活动开始复兴，房地产估价制度建设受到高度重视，房地产估价行业得到快速发展，突出表现在下列几个方面：1.以法律形式确立了房地产估价的地位。1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”(《城市房地产管理法》于2007年8月30日作了修改。修改后，原第三十三条和第五十八条分别变成了第三十四条和第五十九条，内容未变)。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。2.建立了房地产估价师执业资格制度。l993年，原人事部、原建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的执业资格制度之一。l994年，认定了第二批206名房地产估价师。从1995年起，取得房地产估价师资格的途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。3.设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目。行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。“房地产估价师执业资格注册”是《城市房地产管理法》设定的行政许可项目，“房地产估价机构资质核准”是国务院决定设定的行政许可项目。4.发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，2005年lo月1213，原建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)。为了加强对房地产估价师的管理，完善房地产估价制度和房地产估价人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，2006年12月25日，原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)。5.制定了房地产估价国家标准和相关指导意见。为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，l999年2月12日，原建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)。此外，针对不同的估价目的，原建设部或者会同有关主管部门出台了相应的指导意见。例如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日，原建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)。为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日，原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。6.成立了房地产估价行业组织。1994年8月15日，经民政部批准，成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。房地产估价行业组织在宣传行业积极作用、维护行业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面，发挥了重要作用。7.形成了统一开放的房地产估价市场。2000年以前，由于特殊的历史原因，绝大多数房地产估价机构为事业单位或者是隶属于政府某一部门的经济实体。2000年5月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构与政府部门在人员、财务、业务、名称等方面彻底脱钩的要求。房地产估价机构改制成了主要由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，营造了公平竞争的市场环境，形成了统一开放、竞争有序的房地产估价市场。8.深化、拓宽了房地产估价的内容与领域。房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人不实申报成交价格而偷漏有关税费。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价对象和估价目的两方面对房地产估价的内容进行了深化，提供越来越精细化的估价服务，包括土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估，以及因转让、抵押、房屋拆迁、损害赔偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置等需要进行的房地产价值评估。二、我国房地产估价的现状[9]我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期,由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,伴随着我国经济的快速发展,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的应用,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。房地产估价行业的蓬勃发展,从客观上要求越来越多的专业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上,我国从1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度,1992年建立了房地产估价师职业资格制度,1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展,目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,房地产估价从业人员超过25万人,取得房地产估价师职业资格者超过2万人。整个房地产估价行业的蓬勃发展对中国的房地产市场和资本市场以及产权转让市场的发展起到了不可忽视的作用,房地产估价行业已成为房地产中介行业的重要组成部分,对房地产业的发展承担着至关重要的推动作用。三、我国房地产估价中存在的主要问题及对策[1]房地产估价业在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,但是却取得了很大的发展,不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上,都有了实质上的提高。但是,毕竟该行业在我国的发展历史还不长,不管在理论方面,还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题,这些问题阻碍了我国房地产估价行业的进一步发展。当前我国房地产估价行业主要存在以下几个问题:我国房地产估价行业管理体制不利于行业健康发展我国房地产估价从全国范围看,至今尚未形成统一的管理机构和管理组织。目前的管理体制是“政府主管、学会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色,由于各种原因,房地产估价师学会没有取得实质上的独立,行业自律是政府推动下的行业的自律。受利益驱动,我国的有关部门都在不同程度地利用行政职能干预房地产估价业务,搞行业垄断,造成政事不分、政企不分。我国的管理模式是以机构管理为主,通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱,评估人员和评估机构为了争夺客户,而无原则的满足客户的需求,严重影响了估价行业的形象,并且导致了行业间的恶性竞争。2.房地产估价业法律法规不健全《城市房地产管理法》中明确了房地产估价制度的法定地位,但关于估价的专门法律还没出台。当前我国虽然已经有了部分的房地产估价法律法规体系,对估价机构、估价人员的管理进行了规定,但规定不全面、而且标准低。现行的法律规范还缺乏全面完善的执业规范和行为规范,对违纪、违规等行为也缺乏具体可操作规定,且现有法规涉及范围狭小。没有一部统一的关于房地产估价的相关法律,就无法对该行业进行法治,也就无法避免人治、杂治的混乱局面。估价行业亟待法律约束之下的可持续发展。3.房地产估价行业自律欠缺由于各种各样的原因,我国许多城市至今尚未成立地方性的房地产估价师学会组织。我国的房地产估价学会的民间倾向相对较弱,还保留着一些政府部门的痕迹,其服务职能有待完善,估价机构及估价师之间的交流只能盲目自发地进行,政府的机构承担了部分应由估价师学会承担的责任。房地产估价学会对房地产的行业约束没有发挥作用,没有形成自律管理。自律管理依据的是行规,行规的重要表现形式就是行业的执业标准、职业道德规范,而我国目前还没有统一的执业标准和职业道德规范。4.房地产估价市场不规范目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上,看谁更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的结果;收费上则是竞相压价,为了招揽客户,估价机构通常给出很高的回扣,直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,也损害了国家和集体的合法利益,扰乱了市场秩序,滋生了腐败,导致不公平竞争和恶性竞争同时存在。我国的估价机构有房地产估价机构,土地估价机构和资产评估机构,估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师,相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门负责,但通过后都称为估价师,并且没有进一步的等级划分,进行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中,特别是对一家企业涉及三种评估时,往往一个部门的评估结果不被其他部门认可,限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估行业的整体发展。5.“准入”制度标准低目前,《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》中的标准显得偏宽,据此所建立的评估机构规模偏小,难以承担相应等级的评估业务,对评估机构执业人员的构成要求过低,没有估价专职人员定编的总量限定。我国的房地产估价实行执业资格制度,我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件偏宽,尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序,考生做假现象严重。注册房地产估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,也不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。针对我国房地产估价行业现有的问题,结合房地产估价行业未来发展的趋势以及国际市场的挑战,采取有效的措施及对策,来促进房地产行业的健康及可持续发展显得日益紧迫和重要。如建立健全房地产估价行业的法律规范；加强房地产估价行业自律组织建设,为行业发展服务；培养高质量人才,提高房地产估价师的执业水平；制定房地产估价师行业的职业道德标准,促进诚信经营[19]；加快拓展业务领域,积极创新业务品种；增强估价机构竞争力。四、房地产估价方法及原则科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。1、比较法[5]比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理，选择同一供需区域范围内功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。实务中，估价人员通过市场调查，一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经过估价人员对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ（比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）÷比较案例数量。2、收益法按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。1）若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。2）若客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，收益价格）的方法。假设估价对象的房地产收益价格为：V=A/R(1-1/(N(1+R)))V-房地产收益价格;A-房地产未来每年的净收益（假定均发生在年末，且每年收益相等）;R-房地产的资本化率;N-房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。3、成本法成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，积算价格）的方法。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。4、假设开发法运用该方法要注意两个问题：1）是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。2）假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。由于房地产价格的形成和运行有其客观性，并不以人们的主观意志为转移，因此房地产估价也就不是将估价人员随意认定的结果强加于待估价房地产，而是要遵循一定的原则，采用一定的估价方法将待估房地产的客观价值表现出来。所谓估价原则，就是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并取得成果的那些遵守的法则和标准。这些法则和标准是人们在房地产估价的实践中反复摸索、逐步认识的基础上总结出来的，具有普遍的指导意义。当前我国房地产估价应遵循的原则主要有以下六项[3]：1）合法原则2）最高最佳使用原则3）供求原则4）替代原则5）公平原则6）估价时点原则。五、综述总结总之，在执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的，市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例；是出租房地产，但租金水平由于各种原因不能体现出租房地产的真实价值；建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料；未来规划不明确，无法预测未来开发模式；基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。参考文献：[1]沈颖、杨雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策.[J]广东科技2008(18).[2]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势.建设科技2010(02)[3]柴强.房地产评估[M].北京:北京经济学院出版社.1993年.第1版.[4]陈谦.黑龙江对外经贸.房地产抵押贷款评估研究_以工业用房为例.黑龙江对外经贸.2010(09)[5]孟庆茹.房地产估价方法浅析.黑龙江科技信息.2010(23)[6]常青.房地产估价基本理论问题研究.兰州大学学报(社会科学版).2010(04)[7]梁伟.国内外房地产评估手段初析.上海房地.2010(03)[8]于新颖.浅谈房地产抵押价值评估.现代商业.2009(33)[9]钟少瑜.浅析房地产估价业的现状及业务拓展.漳州职业技术学院学报.2009(03)[10]沈颖.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策.广东科技.2008(18)[11]李光绍.浅议房地产估价研究.中国西部科技.2009(22)[12]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议.内蒙古农业大学学报(社会科学版).2009(05)[13]崔淑梅.\o"房地产估价课程教学方法探讨"房地产估价课程教学方法探讨[J].科技创新导报,2010,(12)[14]杨洋.\o"房地产估价风险分析与防范"房地产估价风险分析与防范[J].价值工程,2010,(26)[15]沈方协,向贵和.HYPERLINK"27/kns50/detail.aspx?dbname=CJFD2010&filename=SPZN201034013&filetitle=%e6%9e%84%e5%bb%ba%e8%af%9a%e4%bf%a1%e4%bd%93%e7%b3%bb%2c%e5%8a%a0%e5%bc%ba%e8%a1%8c%e4%b8%9a%e8%87%aa%e5%be%8b%e2%80%94%e2%80%94%e5%9b%9b%e5%b7%9d%e7%9c%81%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bc%b0%e4%b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