抵押贷款的运作培训课件

第三章

抵押贷款的运作杠杆原理抵押贷款的偿还抵押贷款的运行过程抵押房屋的使用和管理利率变化对还款额的影响期前还款的处理其他抵押贷款类型第一节

杠杆原理

杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性1.基本概念资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。

三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。即:CF=M*i+股东收益资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式由资产收益率公式R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。由此，我们还可以得到：Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）

这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法，怎样的杠杆因子才适当呢？3.计算实例我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。⑴杠杆效应

有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310⑵财务风险有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。财务风险比较贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210⑶贷款不同利率水平对权益收益率的影响有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。不同贷款利率水平的权益收益率经营收益/万元贷款利率/%贷款数量/万元贷款成本/万元自有资金投入/万元权益收益/万元资产收益率/%权益收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33二、杠杆作用用的形式通过上述实例例的计算分析析，可以得到到这样的结论论：杠杆作用用包括正作用、中性性作用、负作作用。其具体影响响如下：⑴杠杆正作用用当资产收益率大大于贷款利率率时（即D>0），形成正的杠杠杆作用，使使权益收益率率上升，提高高了自有资金金的使用效率率。D越大则作用用越强，提高高贷款比率越越有利。L越大越好！！⑵杠杆中性作作用当资产收益率等等于贷款利率率时（即D=0），形成中性杠杠杆作用，权益收益率不不受影响。贷款对于扩扩大经营规模模，提高企业业的影响力有有重要作用，，同时也产生生了一定的潜潜在风险。⑶杠杆负作用用当资产收益率小小于贷款利率率时（即D<0），形成杠杆的的负作用，权权益收益率不不仅不能提高高，反而会下下降。这时，，贷款比率越大大，杠杆因子子越大，权益益收益率受到到的影响也越越大，负债经经营的风险就就越突出。L越大越不好好！第二节抵抵押贷款款的偿还房地产抵押贷贷款期限一般般都较长，为为了保障借贷贷双方的利益益，标准的还贷安排是按一定的时间间间隔等额地地偿还。最经常采用用的时间间隔隔就是月，即即每月借款人人按一定的等等额数量偿还还其所欠款项项（包括本金金和利息）。。一、月还款额额还款安排是房地产抵押押贷款合同的的重要内容，，按照双方的的约定来严格格执行还贷安安排是保障各各自利益的前前提，谁违约约谁就要负相相应的责任。。在具体的还还贷安排中中，一般有有2种标准准的约定，，即“本息均还”和“先息后本”。1.本息均均还法本息均还法法是将贷款的的本金和利利息平均分分摊到每个个月来还款款的办法，，即在每个月相相等的还款款中包含相相同的本金金和相同的的利息。其计算公式式如下：每月摊还本本金=贷款款额/贷款款期限（月月数）=M/n每月摊还利利息=（n+1）*M*i/2n每月还款额额=每月摊摊还本金+每月摊还还利息=M/n+（（n+1））*M*i/2n这里，M为贷款额额，n为贷贷款月数，，i为贷款款的月利率率。例如：某人向银行行抵押贷款款10万元元，约定按按本息均还还法分60个月（5年）等额额还贷，月月利率为6.3‰，，请计算每每月的还款款额。每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元））每月应还利息=（n+1）*M*i/2n=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元元）2.先息后后本法先息后本法法是严格按照照贷款资金金的实际占占用时间来来计算利息息，每次还还款后本金金降低，下下期还款中中的应计利利息为剩余余本金（贷贷款余额））的利息。。计算公式为为：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]如上例，其其计算如下下：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.66（（元）3.本息均均还法与先先息后本法法的差异通过公式比比较和实际际计算，可可以看出两两者是有着着重要差异异的，包括括：⑴二者的月月还款额不不同；⑵每月还款款额中本金金、利息所所占比重不不同；⑶两种还款款方式中利利息总额不不同；⑷在发生提提前还清债债务时，剩剩余本金不不同，产生生的后果也也有重要差差别。二、月本利利和因子表表在实际业务务活动过程程中，银行行经常还编编制不同利率水平对应不同贷贷款期限的的表格，被称为““月本利和因因子”表，以帮助借借款人快捷捷地计算。。1.月本利利和因子表表的结构月本利和因因子表包括7列，，其中第1列为借借款期限（（一般为年年）；第2列为复复利值（即即1元借款款的最终值值）；第3列为累累积复利值值；第4列是第第3列的倒倒数；第5列为贴贴现因子；第6列为累累积贴现值值，即本利利和因子；第7列为月月偿还因子子，实际上是是第6列的的倒数。贷款利率为为10%的的月本利和和因子见P55。我我们也可以以构造一个个贷款年利利率为9%（即月利利率为0.75%））的月本利利和因子表表。月本利和因因子表的基基本关系中中最重要、、最有用的的是：贷款额=月月还款额××1元钱累累积贴现值值贷款年利率率为9%的的本利和因因子表月数复利值累积复利值累积复利值倒数贴现因子累积现值月偿还因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.43491267

1.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.0874514772.应用举举例⑴还款额的的计算借款50万万，分25年还清（（即300个月），，贷款的年年利率为10%，每每月的还款款额是多少少？月还款额=借款额/1元钱的的累积贴现现值=500000/110.047230=4543.50（元））

或者：：月还款额额=借款额额×月偿还还因子=500000×0.009087=4543.50（（元）⑵借款额的的计算计划每月还还款3000元，借借款期限是是30年（（即360个月），，年利率是是10%，，可以借款款多少？贷款额=月月还款额××1元钱累累积贴现值值=3000×113.950820=341852.46（元））

如果果每月还款款5000元呢？贷款额=5000××113.950820=569754.1（（元）如如果期限为为25年（（300个个月），月月还款4500元，，可借款多多少？贷贷款额=4500××110.047230=495212.54（元）三、偿还清清单1.基本概概念⑴本金principal本金是借款款人所欠银银行债务总总额，其初始值值就是借款款人从银行行所获得的的借贷总数数额。⑵手续费（（costofadministration）手续费就是是银行收取取的经营费费用，一般般在放款时时收取，或或者加入到到贷款总额额中去———即实际用用于购房的的资金等于于贷款总数数减去手续续费。但现现在银行通通常不收取取手续费。。

与手续续费不同，，贷款利率是对贷款资资金收取的的利息率水水平，一般般表示为本本金的百分分数（以年年计）或千千分数（以以月计）。⑶贷款期限限贷款期限就就是放款日日到最后还还款日的时时间间隔，，一般以年年计，但也也可以月计计。⑷分摊系数数在抵押贷款款中，一般般要求借款款人在期限限内按照一一定的期段段（通常是是一个月））偿还一定定的本金，，即把所有有的本金分分摊到整个个借款期限限来进行还还款，这个个过程称为为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还还的本金额额占本金的的百分数称称为分摊系数，记作K，它是由本本金、利率率、期限和和摊还方式式决定，是是银行对借借款人综合合还贷能力力的重要考考察指标之之一。2.偿还清清单的计算算这里的计算算是根据本利和因子子表来进行，主主要是计算算还本数额额和剩余本本金数额。。⑴剩余本金金借款的剩余余本金额应应等于今后后还款额的的贴现值，即剩余本本金就是未未偿还期限限月还款额额的贴现值值。即：剩余本金=月还款额额×月累积积贴现值例如：一笔笔抵押贷款款期限为30年，利利率为10%，贷款款额为10万元，现现在已按规规定偿还了了5年，剩剩余本金是是多少？剩剩余本金金=月还款款额×月累累积贴现值值=877.57××110.047230=96574（元）说说明经过过5年的还还款，10万元的借借款的剩余余本金还有有96574元，即即5年偿还还的本金仅仅仅3426元。⑵年付利息息额年付利息额额=年还款款额－剩余余本金减少少额=月还款额××12－（（上年剩余余本金－今今年剩余本本金）⑶偿还清单单按照上述办办法，可以以计算出每每一年的偿偿还本金、、利息、剩剩余本金等等，并可以以将其综合合制成表格格，这就是是所谓的偿偿还清单。。例如：贷款款额为300000元，期限限为10年年（120个月），，年利率为为9%（即即月利率为为0.75%），其其偿还清单单如下：偿还清单我们用Excel来解释。四、抵押贷贷款的几个个指标1.有效利利率对借款人而而言，有效效利率是使使自有资金金安全、高高效，财务务杠杆作用用明显的借借款利率，，即使自己己的权益收收益率保持持合理水平平的借款利利率，当然然是希望越越低越好。。对贷款人而而言，有效效利率就是是能使自己己的贷款安安全、高效效，获得合合理回报（（扣除了通通涨、风险险补偿等））的利率水水平，当然然希望是越越高越好。。双方通过过不断的谈谈判，最终终就达成抵抵押贷款合合同所确认认的利率。。2.贷款比比率贷款比率是是贷款额占占总资产（（房屋购买买价格）的的比率，也也称为贷价比（ratioofmortgagetovalue），可以反映映财务杠杆杆作用的大大小。3.还贷常常数还贷常数是是年还款额额与总借款款额的比值值，即：还贷常数=年还款额额/总借款款额一般地：借借款额一定定，还款期期限越长，，还贷常数数越低；还还款期限一一定，借款款利率越高高，还贷常常数越高。。第三节抵押贷款的的运作过程程一、抵押贷贷款的参与与人1.抵押贷贷款的参与与人⑴借款人抵押贷款的的借款人在在住房贷款款中就是购购房人，也也是抵押人人。⑵放款人放款人就是是向借款人人贷款的银银行或其他他金融机构构，也是抵抵押权人。。⑶房地产开开发商房地产开发发商就是向向购房者销销售房屋的的机构，是是房地产买买卖中的市市场供给者者。⑷房地产保保险公司房地产保险险公司是为为购房者提提供人寿和和财产保险险的机构，，其服务也也是对贷款款人的一种种重要保障障。2.抵押贷贷款参与人人之间的关关系⑴借款人、、放款人、、房地产开开发商的关关系借款人、放放款人与房房地产开发发商的关系系是在购房房过程中建建立起来的的，相互之之间的关系系是资金、、权益和实实物的交换换关系，房房地产开发发商与借款款人和贷款款人的关系系随着房屋屋实际使用用权、房屋屋实物、购购房资金的的相互转换换完成而结结束。在这这里，放款款人是由房房地产开发发商拉进来来的，其与与借款人的的关系随着着借款人清清偿完所有有债务而结结束。⑵借款人、、放款人、、保险公司司的关系借款人、放放款人、保保险公司的的关系是在在整个抵押押贷款运行行过程中建建立，在出出现保险标标的事故时时得到强化化，在保险险事故的理理赔完成或或者借款人人清偿了所所有债务后后，他们之之间的关系系结束。在在这里，保保险公司是是放款人拉拉进来的，，主要是为为借款人的的生命和抵抵押物可能能遭遇的风风险提供保保障，以避避免或降低低贷款人所所单独承担担的风险，，也是金融融市场风险险转移的重重要方式。。由于住房房抵押贷款款的期限一一般都比较较长，借款款人、放款款人和保险险公司的关关系延续的的时间也比比较长。上述述的的复复杂杂关关系系可可参参见见图图3——3。。抵押押贷贷款款各各参参与与人人之之间间的的关关系系借款款人人债务务人人抵押押人人放款款人人债权权人人抵押押权权人人保险险公公司司房地地产产开开发发商商保险险费费保险险事事故故赔赔付付超过过债债务务部部分分的的赔赔费费房屋屋的的居居住住权权和和使使用用权权房屋屋的的抵抵押押权权30%购购房房款款70%购购房房款款30%购购房房款款70%购购房房款款房屋屋产产权权二、、抵抵押押贷贷款款的的运运行行过过程程抵押押贷贷款款的的运运行行过过程程实实际际上上就就是是抵抵押押贷贷款款合合同同生生效效到到借借款款人人的的债债务务全全部部清清偿偿完完毕毕的的全全过过程程，，是是债债权权、、债债务务关关系系变变化化、、产产权权转转移移的的过过程程。。（参参见见图图3——4））抵押押贷贷款款运运行行过过程程借款款人人债务务人人抵押押人人购房房者者放款款人人债权权人人抵押押权权人人（金金融融机机构构））拍卖卖公公司司贷款款还贷贷抵押押权权房屋屋产产权权违约约超过过债债务务的的资资金金债务务委托托委托托三、、再再抵抵押押1.概概念念抵押押人人将将已已抵抵押押房房屋屋（（抵抵押押期期尚尚未未完完结结））再再次次向向银银行行申申请请抵抵押押贷贷款款的的行行为为称称为为再再抵抵押押。。一一般般地地，，向向原原抵抵押押贷贷款款银银行行申申请请再再次次抵抵押押称称为为再再抵抵押押，，向向其其他他银银行行申申请请再再次次抵抵押押称称为为二二次次抵抵押押。。2.再再抵抵押押的的运运行行再抵抵押押的的运运作作其其实实很很简简单单，，其其前前提提是是借借款款人人必必须须首首先先清清偿偿了了原原债债务务，，否否则则承承接接再再抵抵押押的的银银行行就就会会因因自自己己是是第第二二顺顺位位抵抵押押权权人人而而承承担担太太大大的的风风险险，，所所以以，，再再抵抵押押一一般般是是与与原原抵抵押押银银行行作作债债务务重重组组而而已已。。第四四节节抵抵押押房房屋屋的的使使用用和和管管理理一、、抵抵押押房房屋屋的的使使用用管管理理在抵抵押押贷贷款款中中，，抵抵押押物物的的实际际控控制制权权和和使使用用都还还是是在在抵押押人人方面面，，抵抵押押权权人人对对抵抵押押物物并并没没有有任任何何的的实实际际控控制制，，但但为为了了保保证证自自己己的的相相关关权权益益，，抵抵押押权权人人对对抵抵押押房房屋屋如如何何使使用用和和管管理理还还是是具具有有一一定定的的请请求求权权的的。。而而抵抵押押人人虽虽然然实实际际占占用用着着抵抵押押房房屋屋，，但但涉及及到到对对抵抵押押房房屋屋任任何何改改变变（（包包括括实实体体和和权权益益））的的事事项项都都不不能能单单方方面面作作出出决决定定，，必必须须与与抵抵押押权权人人取取得得联联系系、、沟沟通通和和一一致致。1.抵抵押押房房屋屋的的使使用用管管理理在抵抵押押贷贷款款中中，，抵抵押押物物是是由由抵抵押押人人实实际际控控制制、、使使用用和和管管理理的的，，在在这这个个过过程程中中，，他他必须须遵遵守守以以下下基基本本约约定定：⑴必必须须保保证证所所占占管管房房屋屋的的安全全性性；⑵必必须须保保证证所所占占管管房房屋屋的的完整整性性；⑶有有随随时时接接受受抵抵押押权权人人检检查查的的义义务务，，不得得有有损损害害所占占管管房房屋屋的的功功能能或或降降低低其其价价值值的的行行为为，，否否则则必必须须承承担担相相应应的的责责任任，，直直至至由由放放款款人人收收回回部部分分或或全全部部贷贷款款，，并并由由抵抵押押人人承承担担违违约约责责任任；；⑷需需向向放放款款人人认认可可的的保保险险机机构构投保保并并支支付付保保险险费费，抵押押权人人应为为保险险事故故赔偿偿的第第一受受益人人，保保单正正本由由抵押押权人人保管管2.抵抵押房房屋的的出租租、转转让在抵押押期间间，抵抵押人人可以以对房房屋进进行处处置，，包括括预售、、预租租、出出租、、变卖卖、馈馈赠等，但但在必必须以以办妥妥如下下手续续为前提：⑴预售售、预预租或或出租租应征征得抵抵押权权人的的书面面同意意，并并明确确预售售、预预租、、出租租的全全部收收入存存入放放款人人银行行账户户，明明确预预售、、出租租收入入归还还贷款款的比比例；；⑵变卖卖或馈馈赠应应得到到抵押押权人人的书书面同同意，，并明明确偿偿还抵抵押贷贷款本本息的的责任任和方方式，，方可可解除除或变变更抵抵押协协议；；⑶新的的所有有权人人，如如受让让方、、受赠赠人等等要与与贷款款银行行签订订新的的抵押押贷款款协议议。二、违违约后后抵押押房屋屋的处处理1.违违约的的认定定借款人人违约，抵押押权人人有权请请求或或参与与处置置抵押物物，包包括如如下情情形：：⑴贷款款合同同到期期，借借款人人未依依约偿偿还贷贷款本本息；；⑵借款款人在在贷款款合同同终止止前就就已经经宣告告解散散或破破产；；⑶借款款人未未按土土地出出让合合同规规定的的建设设要求求完成成有关关建设设项目目；⑷当借借款人人在生生产经经营、、财务务或其其他事事项方方面发发生重重大事事件，，可能能会影影响放放抵押押权人人利益益时。2.处处理程程序抵押权权人对对抵押押房屋屋进行行处理理时，，应按按照如如下程程序进进行：：⑴发现现借款款人违违约后后，抵抵押权权人必必须事先通通知借款人人，如如果借借款人人未能能给出出有说说服力力的解解释，，抵押押权人人才能能采取取进一一步的的行动动；⑵抵押押权人人可以以与抵抵押人人协商委托拍拍卖公公司拍拍卖抵抵押房房屋来来抵债债，如如果协协商不不成则则可以以要求司司法机机关强强制执执行拍拍卖条条款；⑶抵押押权人人是拍拍卖抵抵押房房屋的的第一一受益益人，，如果果拍卖卖所得得不足足偿还还贷款款本息息时，，债权权人有有权继继续向向借款款人追追偿，，如果果拍卖卖所得得偿还还贷款款本息息和其其他有有关费费用后后有剩剩余则则余额额应由由抵押押人收收回；；⑷对拍拍卖价价格，，借款款人如如认为为偏低低，可可以提提出理理由阻阻止。。3.无无效行行为与与捆绑绑担保保如果借借款人人在贷贷款期期限内内擅自自处理理抵押押物，，属于于无效行行为，贷款款人有有权提提前收收回贷贷款，，并按按违约约日期期处以以违约约罚金金。房屋抵押权权不能与与被担担保的的债权权分离离而为为其他他债权权提供供担保保；但抵押押权可可以与与被担担保债债权一一起为为其他他债权权提供供担保保，当然然需要要履行行一定定的法法律手手续。。第五节节利利率率变化化对还还款额额的影影响一、等等额还还款这里重重要的的是抵抵押人人权益益的变变化是是逐渐渐增加加，增增加的的速度度有如如下一一些基本关关系：抵押人人在抵抵押物物中占占有的的权益益的增加额额=当当年还还本额额抵押人人的权权益比比重=抵押押人占占有权权益额额/房房屋购购买价价=（首期期付款款+累累积还还本））/（（首付付+抵抵押贷贷款））其具体体变化化可参参考表表3-6二、贷贷款期期限与与月还还款额额在等额还还贷安排中中，月还款款是贷款数数量、、期限限和利率水平的函数数。即即PMT=f（PV，，n，，i））一般地地:在借款款额一一定时时，月月还款款额取取决于于期限限和利利率；；在利率率水平平一定定时，，月还还款额额取决决于贷贷款数数额与与期限限；在期限限一定定时，，月还还款额额取决决于贷贷款数数额与与利率率水平平。三、利利率调调整后后还款款数额额的计计算因为住住房抵抵押贷贷款的的期限都都特别别长，，一般般安排排为非非固定定利率率贷款款，即贷贷款利利率可可能随随着市市场和和政策策的调调整而而出现现调整整，还还款安安排自自然也也应随随着利利率的的调整整而调调整。。由于于摊还还方式式不同同，具具体的的还款款安排排也不不同，，则利利率调调整后后的还还款清清单自自然也也就不不同。。1.本本息均均还法法当借款款人还款n1个月后后，利率由由r变变为r′则此时时剩余本本金为P′=P－－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n此时银银行可可以采采取两种处处理方方法，对余余下期期限（n′′＝n－n1）的还款款作出出适当当安排排：⑴固定定还款款期限限，改改变还还款额额此时，，月还本本金是：m′′=P′/（n-n1）=[(n-n1)P/n]/（（n-n1=P/n与利率率变动动没有有关系系，而而月还利利息为：N′=(n′+1)*P′*r′′/2*n′=(n-n1+1)P*r′′/2nT′′=m′+N′′=[2P+(n-n1+1)P*r′′]/2n例如：：某客客户借借款10万万元，，期限限为120月，，月利利率为为1%，还还款3个月月后，，利率率调整整为1.0833%，则则其还还贷变变化为为：前3个个月的的还贷贷安排排为：m=P/n=100000/120=833.33（（元））N=（（n+1））P*r/2n=504.17（（元））T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元元）后面的的还贷贷安排排为：m′′=m=P/n=100000/120=833.33（元元）N′′=(n-n1+1)P*r′′/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99（（元））T′=m′′+N′＝＝[2P+(n-n1+1)P*r′′]/2n=1650.32（元））每月还还贷额额增加加了1650.32－1337.50=312.82（（元）），总共则则需多多还款款312.82*117=36599.94（（元））⑵固定定还款款额，，改变变还款款期限限由于每月还还款额额不变变，即T′=T，，因此m′+N′′=m+N（（P′′/n′））+（（n′′+1）P′*r′′/2n′′=P/n+（（n+1））P*r/2n通过变变换后后得：n′=（n-n1）（2+r′））／[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]例如：：某客客户借借款10万万元，，期限限为120月，，月利利率为为1%，还还款3个月月后，，利率率调整整为1.0833%，则则其还还贷变变化为为：前3个个月的的还贷贷为：m=P/n=100000/120=833.33（（元））N=（（n+1））P*i/2n=504.17（（元））T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元元）剩下的的还款款期限限为：n′=（n-n1）（2+r′））/[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]

=（120-3）(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833]=121.11（（个月）即比原来多还还款（121.11-117）=4.11个月月，多还款额为为1337.50*4.11=5497.13（元），显然要比第第一种安排排对借款人人有利。2.先息后后本法先息后本法法的计算要方方便得多，，因为经过过一段时间间的还款后后，剩余本金是很容易计计算得到，，从而余下下期限的还还贷安排就就可以方便便进行。具具体计算如如下：在在期限n1时已还本金为P1=[m(1+r)n1-1]/r=P[(1+r)n1-1]*(1+r)n/[(1+r)n-1]剩余本金为P′=P(1+r)n1-P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]如果此时利利率发生变变化，银行行可以有两种处理理办法：⑴固定期限限，调整还还款额在剩余期限限n′=n－－n1，月还款额为：m′=P′′*r′（（1+r′′）n’/[（1+r′）n’-1]=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′（1+r′）n’／[（1+r′）n’-1]=P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（1+r′）n-n1／{[(1+r)n-1]*[（1+r′）n-n1-1]}例如：某客客户借款10万元，，期限为120月，，月利率为为1%，还还款3个月月后，利率率调整为1.0833%，此此时若固定定还款期限限，则其还还贷变化为为：

原来来每个月的的还款额是是：￥-1,434.71剩下的117个月，，每月的还还款额为：：￥-1,491.96⑵固定还款款额，调整整期限由于月还款额不不变，即m=m′′则：P′*r′′（1+r′）n’/[（1+r′）n’-1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n-1]变换后可以以得到n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)n-r′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]}例如：某客客户借款10万元，，期限为120月，，月利率为为1%，还还款3个月月后，利率率调整为1.0833%，此此时若固定定还款额，，则其还贷贷变化为：：原来每个月月的还款额额是：￥-1,434.71保持每月还还款额不变变，则还款款期限变为为126.8671696实际上，上上述计算如如果有偿还还清单则是是非常简单单的。由Excel就能处理。。第六节期期前前还款的处处理一、期前还还款概念1.基本概概念期前还款就是借款人人基于自己己的利益在在贷款未到到期前提前还贷的的行为，属于违约的一种，但但一般其承承受的罚则则被认为并并不对双方方造成特别别重大的伤伤害，因此此一般是可可以许可的的。（除非非双方有特特别的约定定）2.期前还还款的罚则则一般而言，，期前还贷对对放款人是是非常不利利的，因此对对该等行为为都有约定定的罚则。。期前还贷贷对贷款人人的不利主主要体现为为：⑴破坏了放放款人的贷贷款组合安安排，影响响了银行的的资金计划划；⑵从借款人人清偿到重重新找到客客户需要一一定时间，，资金闲置置造成放款款人利息损损失；⑶期前还款款通常发生生在市场利利率下调时时期，期前前还款使放放款人的利利息收入减减少。因此，在发发生期前还还款时，抵押权人一一般要求抵抵押借款人人多付6个个月的利息息，或者多多付剩余本本金的1-5%作为为罚金。二、期前还还款的处理理由于不同的的还贷安排排的摊还方方式不同，，其还款清清单也不同同，剩余本本金等差异异很大，在在具体处理理期前还款款的时候，，应区别对对待，小心心计算，不不能损害任任何一方的的利益。1.本息均均还法假设客户在在还款n1个月后，要要求期前还还款，则此此时其已还本金为：P1=n1*m尚欠银行本本金为P′＝P－－P1＝P－P*n1／n＝P*（（n－n1）／n而所欠利息N′则为N′＝N*d/30＝[P*r（n+1）／2n]*（（d／30）

＝P*r*d*（n+1）／60n这样期前还款额额应为T′＝P′′＋N′＝P*（n－－n1）／／n＋P*r*d*（n+1）／60n＝[60P*（n－n1）＋P*r*d*（n+1）]／／60n2.先息后后本法先息后本法法相对简单得得多，期前还款额额就是剩余余本金额，查照还款款清单就一一目了然了了。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20224:03:33AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/242022/12/2424Decemb