技术管理成本控制概述

成本控制研究

---技术管理领域

结合项目，有的放矢……2012/09-2-研究框架一、理念

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设计阶段成本控制二、规划

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设计阶段成本控制三、方案

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设计阶段成本控制四、施工图

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设计阶段成本控制五、景观

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设计阶段成本控制六、室内

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设计阶段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

-4-五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线-8-成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……-10-成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！“客户体体验”是衡量量成本本控制制是否否合理理的最最核心心原则则成本控控制理理念----核心原原则不是建建筑师师、销销售员员、老老板等等等的的衡量量标准准……-11-客户体体验分分析：：一、外外部要要素二二、内内部要要素成本控控制理理念----核心原原则决定客客户购购房的的体验验分析析……客户体验因因档次、城城市有别……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何协调成成本与品质质之间的矛矛盾？-14-4．控制手段段资源分配---品质和成本本的平衡竞品对标---击败竞争对对手成本控制研研究---理念阶段-15-成本控制理理念----控制手段1“资源分配””解决品质与与成本之间间矛盾的控控制手段！！有限资源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“竞品对标””在成本上击击败竞争对对手的手段段就是对标标！好钢花在刀刀刃上，类类别间分配配……-18-对标表表诉求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．实施办办法标准化化---70%，减少错误误的贡献标准深度---部品or建筑标准化化标准复制---还是需要设设计优化组装机还是是品牌机？？买标准零件件还是买辆辆整车？成本控制研研究---理念阶段二、规划设设计阶段成成本控制成本控制研研究-21-二、规划设计阶段成本控控制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区区建筑高度小区景观综合管线成本控制研研究-22-思考：战略层面的的开发时序序和财务成本本密切相关关！规划设计也也对其影响响！相信自己，，你也可以以当。。。。成本控制研研究---规划阶段-23-1、开发时序序首期资金---投入和成本本首期速度---规模和高度度开工规模---规模和标段段土方挖填---挖填结合首期到位---管线设备交付时序---交叉投入分期规划---规划层次成本控制研研究---规划阶段-24-1、开发时序序首期资金---投入和成本本首期速度---规模和高度度先开发1期B区位置中等等待开发2期C区抬高价格格最好开3期A区位置最差差样板区无地地库，周期期短1期小高层区区，周期短短1期规模较小小，出形象象成本控制研研究---规划阶段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序序开工规模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰，，避免交叉叉土方挖填---挖填结合B1地块小高层层规模9.7万㎡B2地块的别墅墅规模4.7万㎡与招标、施施工标段规规模匹配理想的土方方平衡小高层地块块挖土抬高别墅区区场地成本控制研研究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别墅墅-26-1、开发时序序首期到位---设备，管网网、用房、、智能化等等分期、提提前投入交付时序---避免重复、、交叉投入入成本控制研研究---规划阶段物业用房、、机房（消消防、电信信、智能化化）首先满足一一期交付管网分期、、统一-27-2、小区停车车事业部和常常州项目地地库比例机动车停车车位不足，，非机动车车停车位闲闲置。。。。成本控制研研究---规划阶段-28-2、小区停车车（机动车车）地下车库面面积：：地上建筑筑面积约20-25%高度重视！！深入研究究！严格控控制！成本控制研研究---规划阶段-29-2、小区停车车（机动车车）有效的场地：：减少边角角场地地上or地下：：10%的比例未来的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车：：没有地下配配比，尽量量地面解决决成本控制制研究---规划阶段段-30-2、小区停停车（非非机动车车）非机动车车停车车配比：：2.0辆/户非机动车车地下下停车：：不便便利利非机动车车库设计计严重浪浪费！大有潜力力可挖！！国家政策策和现实实生活：：滞后、、机会成本控制制研究---规划阶段段-31-2、小区停停车（非非机动车车）理想位置置：地面（（架空层层、停车车棚、就就近）、、地下（（集中管管理）多余指标标：地面非机机动车位位变机动动车位多余空间间：赠送储储藏间、、物业使使用以客户为为导向，，合理分分配资源源。。。。成本控制制研究---规划阶段段-32-3、公建建配套套物业管理理的不满满意是否与开开发的技技术管理理问题？？成本控制制研究---规划阶段段-33-3、公建建配套套思考：小区变设设置数量量是否达达到极限限？物管用房房如何设设置最合合理？与后期物物管成本本是否关关联？物业管理理也和规规划设计计密切相相关！成本控制制研究---规划阶段段-34-3、公建建配套套配套商业业：比例和和位置物管用房房：位置和和规模物管成本本：规划和和运营居委委会会：位置和和规模小区区变变：位置、、数量组团大堂堂：形式和和规模成本控制制研究---规划阶段段-35-3、公建建配套套组团大堂堂：形式和和规模成本控制制研究---规划阶段段常州项目目一期B区组团大大堂常州项目目三期A区组团大大堂-36-4、交通通组织织小区交通通系统也也关乎成成本！成本控制制研究---规划阶段段-37-4、交通通组织织出入入口口：数量和和物业消防车道道：长度和和成本小区主入入口：４４人ｘ２２班小区次入入口：１１人ｘ２２班保安：工工资＋吃吃住＋管管理成本本＝０．４ｘｘ１２ｘｘ７０年年３３６万万成本控制制研究---规划阶段段-38-5、场地地竖向向思考：土土方量控控制如何何做到最最优化？？土方开挖挖+外运的单单价一般般在25-50元/m3土石平衡衡：计算：24600㎡x1米x30元/ｍ³=73.8万/米条件：10万㎡小区区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：每每抬高1.0米，建筑单方方节省73.5元/㎡方法：抬高场地地、土方方平衡基坑支护护：基础形式式：场地排水水：物业投诉诉集中在在地下室灌灌水、屋面面漏水、、窗口漏漏水场地持力力层≤场地抬高高≤地下室计计容成本控制制研究---规划阶段段-39-6、样板板区思考考：：售楼处处规模、、样板区区规模占占项目规规模比例例？售楼处：：投入成成本=6000+4000元/㎡维护成本本=8-10人样板区：：景观成成本=800-1000元/㎡维护人员员=4-6人样板区：：维护成成本=万元/人、年有限资金金投入适适当的规规模。售楼处1200㎡减少100㎡㎡装修成本本提高900元/㎡；减少200㎡㎡装修成本本提高2000元/㎡………成本控制制研究---规划阶段段-40-7、建筑筑高度度思考：住住宅经济济高度、、层数是是少？（（9层、11层、18层、80米…）假设10万㎡，每每户使用用面积78㎡，不同层层数，得得到户数数不同……成本控制制研究---规划阶段段-41-8、小区区景观观软硬比例例：绿绿地3：7到龙湖湖1：9？水景面积积：档档次与面面积的关关系苗木种类类：9、综合合管线线分期和整整体成本控制制研究---规划阶段段-42-前至开发发时序后至物业业管理均与规划设计计密切有关关均与成本控制制密切联系系成本控制制研究究---规划阶段段三、建筑筑设计阶阶段成本本控制成本控制制研究-44-建筑风格户型平面结构优化得房率建筑高度设备用房体形系数开窗比例架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化化三、建筑设计阶段成本控制制-45-1、建筑风格成本控制研究究---建筑设计阶段段-46-2、建筑户型综合影响：结结构优化、、得房率率、开开窗比例、、体形系数数成本控制研究究---建筑设计阶段段-47-成本控制研究究---建筑设计阶段段常州A区户型平面图图万科7个成本指标所所带来的经济济效益7项指标发挥经经济效益后，，单方成本减减少145-260元/M2按开发量500万㎡计，则成成本降低额约约为10亿元！-48-3、结构优化选型比选：：框架、框剪剪、剪力墙平面规整：：水平向、垂垂直向装饰构件：：结构构件、、装饰构件成本控制研究究---建筑设计阶段段常州A区１、１１、、１６、２００、２１、２２５、２６#楼14万㎡的户型平平面图-49-4、得房率率交通核：：影响得房房率得房率：：多层85%、小高层82%、大高层78-80%赠送空间：：阳台、飘窗窗、入户花园园、花池、设设备平台。。。档次、售价和和赠送比例?成本控制研究究---建筑设计阶段段常州A区户型平面图图-50-6、设备用房设备用房：：辐射范围、、位置管线长度：：铺设长度、、分期实施：：满足一期、、结合整体用房功能：：水泵房房、配电房房、煤气调调压站消控中心、电电信机房成本控制研究究---建筑设计阶段段常州A区设备用房房布局示意-51-7、体形系数--体形与效果平平衡结构成本：：结构用量能耗计算：：保温厚度、、门窗形式外表面积：：装饰面积、、保温面积成本控制研究究---建筑设计阶段段常州A区和镇江户型型平面图分析析-52-建筑设计阶段段成本控制建筑层数控制制：建筑层数会影影响结构体系系的经济性，，也会影响设设备的配置要要求，规划中中应尽量避免免尴尬的层数数。7层要设电梯/12层要设两部电电梯/19层要设剪刀梯梯6层底部架空要要注意“顶层层入户离地小小于16米”11层、18层底部架空高高度应小于4.5m-53-建筑设计阶段段成本控制建筑层高控制制：在确定层高时时，应综合市市场取向，产产品自身的定定位，选择合合适的层高。。层高每增加0.1m造价增加该层层造价的3-5%，剪刀楼梯当当层高大于3150时，要增加休休息平台，增增加公摊面积积。-54-8、开窗比例降低能耗：：外围护能耗耗最大处为窗窗保温性能：：提高窗保温温性能，成本本提高很大窗墙成本：：窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳：：随窗面积积增加330元/平方米护窗栏杆：：有无护窗栏栏杆100元/米成本控制研究究---建筑设计阶段段窗地比例列表表-55-9、架空层层控制比例：：适度采用、、测算比例空间通透：：结合上部结结构，不宜结结构转换结合档次：：比例结合定定位控制高度：：就是控制成成本底部4m左右高架空层层，单方面积积含钢量提高高约2kg成本控制研究究---建筑设计阶段段-56-10、顶部构架控制比例：：适度采用、、测算比例建筑效果：：效果平衡成成本结合档次：：比例结合定定位控制高度：：高度带来成成本顶部3m左右高架空层层，单方面积积含钢量提高高约2kg成本控制研究究---建筑设计阶段段-57-11、地下车库（（机动车）停车的效率：35到28平方米/辆的贡献单层or双层：有条件下，，地库比较地库的埋深：坡坡道长度，抗抗拔桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业成本设备用房房：位置置、效率消防车道道：荷载载、柱位成本控制研究究---建筑设计阶段段-58-11、地下车库（（非机动车））停车效率：2.5到2.0平方米/辆的区别车库位置：：地下一or地下二、坡道道机械停车：非机动车的的机械停车车库采光：：使用成本、、舒适度成本控制研究究---建筑设计阶段段-59-12、储藏空间控制比例：：适度采用、、测算比例后期变更：：部分可不砌砌筑成本控制研究究---建筑设计阶段段-60-13、赠送空间平衡点：：售价大于于造价控制比例：：适度采用、、可售比例结合档次：：比例结合定定位成本控制研究究---建筑设计阶段段送到什么程度度为止！-61-14、立面面材料料头部部：：平顶顶、小小坡顶顶、大大坡顶顶墙身身：：涂料料、劈劈开砖砖、干干挂石石材基座座：：多彩彩石、、文化化石、、干挂挂石材材门头头：：劈开开砖、、干挂挂石材材成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段比较常常州B、C、A区别墅墅立面面14、立面面材料料---常州A区别墅墅立面面调整整成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段比较常常州B、C、A区别墅墅立面面1235617841、屋檐檐及腰腰线线线脚优优化5、信报报箱及及可视视对讲讲位置置2、窗套套优化化，横横向分分割取取消6、分户户墙降降低，，改用用绿篱篱分隔隔3、入户户门头头强化化处理理7、顶层层宝瓶瓶取消消，改改为门门头上上方4、一层层除门门头石石材改改多彩彩石8、屋面面水泥泥瓦改改油毡毡瓦-62--63-15、建筑筑部品品---对标电梯梯：：进户户门门：：门窗窗：：单元元门门：：外遮遮阳阳：：太阳阳能能：：雨棚棚：：栏杆杆：：装饰线线条：：防火木木门：：成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段四、施施工图图设计计阶段段成本本控制制成本控控制研研究-65-四、施工图图设计阶阶段成成本控控制结构优优化管井井隔墙墙节能计计算构造做做法精装装修修设备备设计变变更标准准化化成本控控制研研究---施工图图阶段段-66-施工图图设计计阶段段成本本控制制建筑设设备管管井的的设置置：尽尽量减减少管管线入入户的的长度度，管管井的的面积积控制制到够够用即即可。。管井井位置置尽量量设置置在不不影响响视觉觉感受受的位位置，，减少少管井井外的的美化化装修修-67-施工图图设计计阶段段成本本控制制毛坯交交付用用房内内部墙墙体优优化：：毛坯坯交付付的住住宅对对部分分后期期住户户有可可能改改动的的隔墙墙在土土建工工程中中可以以不砌砌，减减少投投入与与后期期浪费费。-68-施工图图设计计阶段段成本本控制制节能计计算：：应多多方案案比较较，选选择综综合造造价较较低的的方案案。-69-施工图图设计计阶段段成本本控制制建筑构构造做做法优优化：：建筑筑构造造应综综合考考虑材材料价价格与与施工工费用用、周周期，，选择择合适适的构构造做做法。。-70-施工图图设计计阶段段成本本控制制精装住住宅与与土建建的紧紧密配配合：：在土土建施施工前前，一一定要要完成成施工工图，，以便便及时时修改改土建建施工工图，，避免免现场场返工工，造造成浪浪费。。-71-施工图图设计计阶段段成本本控制制加强设设计图图纸质质量的的管控控：避避免因因设计计差错错造成成设计计返工工。-72-施工图图设计计阶段段成本本控制制1、结构构前置把把控，，是结结构成成本控