民法（第二版）课件第三编物权法

第三编物权法第十二章物权总论第一节物权法概述第二节物权的概念和特征第三节物权的效力第四节物权法定原则第五节公示公信原则第六节物权变动本章重点问题1．物权的概念和特征2．物权的效力3．物权法定原则4．物权的变动和公示第一节物权法的调整对象一、物的归属关系物的归属关系，是指特定的物归特定民事主体所有的财产关系。二、物的利用关系对物的利用有两种不同情况：一是自主利用，即所有人将物用于自身生产或消费；二是他主利用，即所有人将物交给他人进行有限的利用并从中获取对价。所谓物的利用关系，是指物的所有权人基于其意思，将所有物交付他人优先利用而发生的，以该他人为利用主体的社会关系。第二节物权的概念和特征一、物权的概念（一）物权与债权共同构成近现代财产权体系的两大基石（二）物权概念的生成经历了长期的历史发展进程（三）物权是人对人的权利而不是人对物的权利二、物权的特征（一）客体为物一般而言，作为客体的物只能是特定物、独立物、有体物。（二）具有绝对性物权的绝对性又叫对世性，是指物权的权利主体是特定的一个人或一些人，而义务主体是不特定的多数人。（三）为支配物的权利所谓支配，是指物权人依自己的意思，根据标的物的不同属性，对标的物加以管领，其形式包括占有、使用、收益或处分。（四）以直接享受物之利益为目的一是利用物的使用价值满足生产经营和日常生活的需要；二是利用物的交换价值获取对价，或者通过信用担保获得融资。（五）具有排他性一方面，物权具有排除他人侵害、妨碍、干涉的性质；另一方面，内容相同的物权之间具有相互排斥性，在同一物上不容同一性质或同一内容的两种以上物权并存。

第三节物权的效力物权的效力支配效力请求效力

追及效力

优先效力直接支配间接支配

对内优先效力

对外优先效力一、支配效力支配效力为物权最基本的效力，指物权人得以通过管领、控制等方式支配标的物的法力。（一）直接支配指物权人直接占有标的物时，其对标的物所具有的支配力。（二）间接支配指物权人不直接占有标的物的情况下，通过与标的物直接占有人之间的权利义务关系来支配标的物的权利。二、请求效力（一）物上请求权的概念物上请求权是指物权人对物的圆满支配状态受到妨害或有被妨害之虞时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。（二）物上请求权与债权请求权的区别

■两者的发生根据不同

■两者的目的不同

■两者的行使后果不同

■两者的效力不同（三）物上请求权的具体内容1．请求返还原物2．请求恢复原状3．请求排除妨害4．请求消除危险三、追及效力物权的追及效力是指物权标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在，而直接支配标的物。物权的追及效力设有若干限制：善意第三人依即时取得制度取得标的物的所有权。无权占有人因取得时效完成而取得所有权。物权欠缺法定公示方法时，对善意第三人不具追及效力。四、优先效力（一）物权的对内优先效力在多个不相排斥的物权并存于同一物上时，先成立的物权优先于后成立的物权。（二）物权的对外优先效力

1．物权阻碍债权目的之实现

2．担保物权的优先受偿权

3．优先购买权第四节物权法定原则一、物权法定原则的含义（一）类型强制（二）内容固定（三）变动强制二、物权法定的原因（一）物权的性质决定了物权法定（二）物权法的调整对象需要物权法定（三）商品交换期待物权法定（四）物权法定便于物权公示三、违反物权法定原则的后果不符合物权法定要求的法律行为，虽不产生创设物权的法律后果，却可能产生债权法上的效果。（一）违反法定的物权类型（二）违反法定的物权内容（三）违反法定的物权移转或创设方式四、法定的物权种类五、对法定物权的分类（一）自物权与他物权自物权是物的所有人对自己所有的物依法进行全面支配的物权，即所有权，又称完全物权。他物权是指物的非所有人根据法律规定或所有人的意思对他人所有的物享有的进行优先支配的物权，包括用益物权和担保物权，又称限制物权。（二）动产物权、不动产物权与权利物权这是以物权客体为标准进行的分类。（三）用益物权与担保物权用益物权是以支配物的使用价值为内容的物权，如地上权、地役权等。担保物权是以支配物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权、留置权等。（四）主物权与从物权（五）意定物权与法定物权（六）普通物权与特别物权普通物权指由民事基本法所规定的物权，又称民法上的物权。特别物权是指由特别法规定的具有物权性质的财产权，又称准物权、特许物权。第五节公示公信原则一、公示原则物权公示原则是指物权的存在和变动，应以一定的方式向外界公开，使外界知悉物权归属或者变动的情况。在动产物权，其公示方法为占有和交付，在不动产物权，公示方法为登记。二、公信原则公信原则是指物权依法公示后，即具有社会的公信力。公示的公信力是指对于因信赖虚假公示而为物权交易的主体，将公示于外的权利关系按真实的权利关系处理，使形式与真实的权利关系相分离，并发生独立的效力。具体表现为占有的公信力和登记的公信力。四、动产物权的公示除法律另有规定外，动产物权通过占有公示其存在，通过交付公示其物权变动。占有是指人对物进行掌握和控制的状态，可分为直接占有和间接占有。交付指当事人一方将物之占有移转给另一方，由于移转物的占有的性质不同，交付分为现实交付、简易交付、占有改定、指示交付和拟制交付。四、不动产物权的公示（一）不动产登记的概念和性质不动产登记，是指不动产登记机关根据申请人的申请，或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况，依法定程序记载于专门设置的登记簿上的行为。（二）统一的不动产登记制度的建立（三）不动产登记的分类1．实体权利登记与程序权利登记2．权利登记与表彰登记二者不可分割，权利登记实际上都是建立在表彰登记的基础之上的。3．设权登记与宣示登记设权登记是指具有创设、移转物权效力的登记，适用于因法律行为而发生的物权变动。宣誓登记是指将已经成立的物权变动，昭示于外的登记，其主要适用于因非法律行为而发生的物权变动。4．本登记与预备登记本登记是指能直接发生当事人所期待的不动产物权变动效果的登记。预备登记是对不动产的非终局性登记，其目的是在登记要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的登记请求权。预备登记包括预告登记和异议登记。5．总登记与日常登记

第六节物权变动物权变动

物权的取得

物权的变更物权的消灭原始取得继受取得内容的变更主体的变更相对消灭绝对消灭物权变动基于法律行为的物权变动基于非法律行为的物权变动一、物权变动概述（一）物权变动的概念物权变动是指物权的发生（取得）、变更、消灭（丧失）。（二）物权的取得1．原始取得原始取得是指不以他人的权利或意志为依据取得物权。2．继受取得继受取得是指以他人的权利及意志为依据取得物权。（三）物权的消灭1．物权的绝对消灭物权的绝对消灭指物权与特定主体分离，而他人又未取得其权利。主要包括物权标的物灭失、约定或法定存续期间届满、因法定原因被撤销、、担保物权因债权消灭而消灭、物权人抛弃其物权、混同等。2．物权的相对消灭物权的相对消灭指物权与原主体分离而归于新主体。二、基于法律行为的物权变动（一）物权变动模式意思主意是指，只要当事人意思表示一致，法律行为有效成立，即可发生物权变动效果。形式主义是指，即便当事人意思表示一致，法律行为有效成立，只要尚未进行动产的交付、不动产的登记，就不能发生物权变动的效果。意思主义

形式主义（二）物权变动的区分原则在形式主义，物权变动的原因行为与物权变动本身是相互区别的，这就导致了所谓区分原则的确立。区分原则是指，以物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效，该原因行为本身不直接导致物权的变动，物权的变动尚需公示方法之完成。公示形式之完成也仅仅是物权变动的条件，并非物权变动原因行为的成立或生效要件，物权变动上的瑕疵不能反射到原因行为之上并影响原因行为的效力。（三）物权行为理论1.物权行为的概念由物权变动的意思表示与登记或交付相结合，产生物权的设定、变更或消灭效果的法律行为。2.物权行为的独立性指物权行为和债权行为具有各自不同的意思表示内容，二者在意思表示的内容和法律行为的目的上相互区别，完全独立。3.物权行为无因性物权行为无因性，是指当物权行为与债权行为共存时，作为原因行为的债权行为不成立、无效或被撤销时，并不影响物权行为的效力，物权行为是否有效依据物权行为自身的有效要件独立判断。在债权行为无效，而物权行为本身有效地情况下发生物权变动，买受人取得标的物的所有权，出卖人不得依物上请求权请求买受人（标的物的所有权人）返还标的物，而只能依不当得利请求权请求返还标的物。三、非基于法律行为的物权变动非基于法律行为的物权变动原因包括因新建、继承、强制执行、公用征收、法院判决、先占、取得时效、混同等原因而发生的物权变动。相对于基于法律行为的物权变动，此类物权变动的特点在于，物权变动的发生未必以公示为要件。有两个方面的理由：第一，避免出现权力真空。第二，为了体现国家公权力的严肃性并更好地保护相关当事人利益。本章复习与思考1．如何评价物权在整个财产权体系中的地位和作用？2．物权变动和物权公示表现为何种关系？3．我国民法是否应该承认物权行为？4．物上请求权与民事责任之间存在何种关系？本章法律适用问题

本章与法律适用密切相关的问题是物权的效力、物权的变动和物权的公示。可通过一则案例将这些问题贯串起来。甲继承了一套房屋，在办理继承登记前将房屋出卖并交付给乙，办理继承登记后又将房屋出卖与丙并办理产权转移登记。丙将房屋抵押于己后，受丁之欺诈而将房屋移转登记于丁，丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。在该案中，甲基于继承这一法律行为之外的事实，在登记之前已经取得了房屋的所有权。甲、乙之间的买卖未办理产权移转登记，不能够发生物权变动的效力，但依物权变动中的区分原则，买卖合同本身的效力不因此而受到影响，乙可基于买卖合同向甲主张债权法上的责任。

甲、丙之间不仅签订了买卖合同，而且办理了产权移转登记，丙因此取得房屋的所有权。若乙、丙均对房屋主张权利，由于丙已取得所有权，根据物权优先于债权的原则，丙可以排斥乙的权利主张，并可基于物上请求权要求乙返还房屋。由于丙受欺诈而将房屋移转登记于丁，其可撤消与丁之间的买卖合同。在买卖合同撤消后，由于不承认物权行为的独立性和无因性，丙、丁之间的产权移转登记无效，丙可主张回复原登记状态。但在丙回复原登记之前，戊相信丁之错误登记而与其实施法律行为并完成产权移转登记，基于不动产登记的公信力，其能取得该房屋的所有权。考虑到在丙、丁之间移转登记前，丙已将房屋抵押给己，己的抵押权可借其登记公示力而对抗善意第三人，故戊只能取得有抵押权负担的所有权，在具备抵押权的实行条件时，己可追及到戊处行使抵押权。另，相对于戊而言，乙对房屋的占有为无权占有，戊也可以对其行使物上请求权。

相关法律条文1.《宪法》第6条、第10条；2.《民法通则》第84条；《贯彻执行民法通则的意见》第86条；3.《物权法》第1-3章，第39—42条，第101条，第9—10章，第158、174、180条，第186—190条，第193、199、203、208、212、219、223、224、239条；4.《海商法》第22、25条；5.《合同法》第44、230、239条；《合同法解释（一）》第9条；6.《企业破产法》第38条、第109条；7.《城市房地产管理法》第25条。

本章参考书目孙鹏著：《物权公示论—以物权变动为中心》，法律出版社2004年版梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社2007年第四版第十三章所有权第一节所有权概述第二节国家所有权、集体所有权和私人所有权第三节所有权取得的特别规则第四节共有第五节不动产相邻关系第六节建筑物区分所有权1．所有权的概念和特点2．所有权取得的几种特别规则——善意取得、先占取得、拾得遗失物、发现埋藏物、添附3．共有关系中的权利和义务4．相邻关系的种类和处理原则5．区分所有权的法律构造本章重点问题

一、所有权的概念和特征所有权是民事主体依法排除他人干涉而独占某物，并依自己的意思通过占有、使用、收益、处分等方式利用该物，实现其对该物的垄断利益的权利（一）所有权为自物权（二）所有权为完全物权（三）所有权为恒久物权（四）所有权为原始物权（五）所有权是具有弹性力和回归力的权利二、所有权的权能（一）占有权能（二）使用权能（三）收益权能（四）处分权能第一节所有权概述一、国家所有权（一）国家所有权的概念国家所有权是国家对国有财产进行占有、使用、收益、处分的权利（二）国家所有权法律关系

1．国家所有权的主体

2．国家所有权的客体

3．国家所有权的行使

4．国家所有权的保护二、集体所有权（一）集体所有权概述集体所有权是劳动群众成员集体占有、使用、收益和处分其财产的权利

第二节国家所有权、集体所有权和私人所有权（二）集体所有权法律关系

1．集体所有权的主体

2．集体所有权的客体

3．集体所有权的行使和保护三、私人所有权（一）私人所有权概述私人所有权是自然人、个体工商户、私营经济等非公有制经济的主体，依法享有的占使收益和处分其生产资料和生活资料的权利（二）私人所有权的行使和保护四、国家所有权、集体所有权和私人所有权的平等保护一、善意取得（一）善意取得的概念善意取得又称即时取得，是指无权处分人将不动产或动产转让给第三人（受让人），如果第三人受让该不动产或动产时出于善意，则第三人依法即时取得该不动产或动产的所有权或者其他物权的制度（二）善意取得的构成要件

1．处分财产的让与人须是具备公示手段的无处分权人

2．无权处分人与受让人之间存在交易行为

3．无权处分人与受让人之间的交易行为为有偿行为

4．无权处分人和第三人之间的交易行为符合法律行为的其他有效要件

5．无权处分人的权利外观因真正权利人的原因而产生

6．受让人已完成物权变动的公示

7．受让人取得财产时须出于善意第三节所有权取得的特别规则（三）善意取得的效力

1．物权效力第三人即时取得受让财产的所有权，原所有人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意第三人请求返还原物

2．债权效力原权利人可向无权处分人主张返还不当得利，如返还不当得利尚不足以弥补原权利人的损失的，原权利人可以进一步要求无权处分人承担损害赔偿责任，原权利人既可以基于其与无权处分人之间的合同要求无权处分人承担违约损害赔偿责任，也可以直接基于无权处分的事实要求其承担侵权损害赔偿责任，在不动产善意取得之情形，原权利人还可向登记机关主张赔偿责任

二、征收（一）征收的概念征收是为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，由国家强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，并对失去土地或其他不动产的集体、单位和个人给予合理补偿的制度（二）公共利益目的公共利益是指在法和道德等社会规范所调整的秩序中形成的带有社会普遍性的利益（三）征收补偿

三、先占（一）先占的概念先占是指以所有的意思，占有无主动产，而取得其所有权的法律事实（二）先占取得所有权的条件

1.先占标的物须为无主动产

2.必须以所有的意思取得占有（三）《物权法》应当规定先占制度四、遗失物的拾得（一）遗失物的所有权归属（二）拾得遗失物引发的其他权利义务关系五、埋藏物、隐藏物之发现六、添附（一）添附取得所有权之规则添附是指不同所有人之物被结合、混合在一起成为一个新物，或利用他人之物加工出一个新物的事实状态，包括附合、混合和加工三种方式（二）因添附而产生的债的关系一、共有概述

（一）共有的概念共有是指两个或两个以上权利主体共同分享一个财产所有权的法律状态（二）共有的特征

1．共有主体多元化

2．共有的客体是尚未分割的特定的独立物

3．权利人行使权利受其他共有人牵制

4．共有是所有权的联合，不是一种独立的所有权类型

（三）共有的分类第四节共有二、按份共有（一）按份共有的概念按份共有是指在整个共有关系存续期间，存在显在的权利权利份额的共有

1．在共有关系存续期间内存在显在的权利份额

2．按份共有人的权利义务仍及于全部共有财产

3．按份共有人对其权利份额拥有相当于分别所有的权利（二）按份共有人的权利和义务

1.共有物的管理与处分

2.共有物的占有、使用与收益

3.共有份额的处分

4.优先购买权

5.费用分担和对外债权债务

三、共同共有（一）共同共有的概念和特征共同共有是指在共有关系存续期间，不存在确定和显在的份额，直接由各共有人共同行使所有权各项权能的共有

1.共同共有是基于共同关系而形成

2.共同共有中不存在明确的、显在的份额（二）共同共有的类型

1.夫妻共有财产

2.家庭共有财产3.遗产分割前的共有

（三）共同共有人的权利和义务1.共同共有人之间的权利和义务

2.共同共有人对外的权利义务

四、共有物的分割（一）共有财产的分割方式——实物分割和价款分割（二）共有财产分割的效力

一、相邻关系的概念相邻关系是指不动产的相邻权利人在行使其不动产权利时，因相互间给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（一）相邻关系的主体为相邻不动产权利人（二）相邻关系客体的特殊性二、相邻关系的种类（一）相邻防险关系（二）相邻通行关系（三）相邻营缮使用关系（四）相邻地界关系

第五节不动产相邻关系

（五）相邻用水排水关系（六）相邻通风、采光和日照关系（七）相邻环保关系三、处理相邻关系的原则（一）互敬互让，相互团结（二）有利生产，方便生活（三）公平合理一、建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指在某一特定的物业范围内，建筑物为多人分别所有时，由各所有人的专有部分所有权、共有部分持分权及其因共同关系所生的成员权三要素所构成的特别所有权（一）对建筑物区分所有的事实（二）权利内容的复合性（三）专有部分所有权的主导性（四）权利的一体性第六节建筑物区分所有权建筑物区分所有权的法律构造专有所有权共有部分持份权成员权

二、专有所有权（一）专有所有权的概念专有权所有权又称“专有权”或者“特别所有权”，是区分所有人对建筑物内的住宅、经营性用房等单独所有部分予以自由使用、收益和处分的权利（二）专有部分的界定

1．构成专有部分的条件（1）构造上的独立性（2）利用上的独立性

2．专有部分的范围（1）中心说（壁心说）（2）空间说（3）最后粉刷表层说（4）壁心和最后粉刷表层说3.专有所有权的行使三、共有部分持分权（一）共有部分持分权的概念和特征共有部分持分权又称共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定，对该建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利

1.在主体上，区分共有人身份具有复合性

2.在内容上，区分共有权具有多层次性

3.在权利变动上，区分所有权的变更取决于专有所有权的变更

4.在标的物的分割上，区分共有权的标的物不得请求分割（二）共有部分持份权的客体——建筑区划内的道路、绿地其他公共场所（如会所）、公用设施（如健身娱乐设施）、物业用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位以及建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有（三）共有部分持份权的内容

四、建筑物区分所有人的成员权（一）建筑物区分所有人成员权的概念建筑物区分所有人成员权是指建筑物区分所有人基于特定物业范围内建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体之一的成员所享有的权利和承担的义务（二）建筑物区分所有人成员权的内容（三）建筑物区分所有人成员权行使中的特殊问题

1.业主大会和业主委员会

2.议事规则1．国家、集体、私人所有权平等保护的意义是什么？2．在征收中如何实现国家公权力和私权利的平衡？3．权利不得滥用原则在相邻关系和建筑物区分所有权关系中有何体现？本章复习与思考1、善意取得的构成要件和法律后果，可通过如下案例来观察。甲将一台生产设备出租给乙使用，乙擅自将其卖抵押给庚并办理登记后，又将其出卖与善意无过失的丙，丙将该设备遗失后为丁拾得，丁将其修饰一新后委托专销该设备的戊商店销售，己从戊商店购得该设备。在该案中，庚善意取得设备的抵押权，丙善意取得设备的所有权，且由于庚的抵押权成立在先且办理了登记，其能够对抗善意第三人，丙善意取得的所有权仍需承受庚的抵押权负担。甲因丙的善意取得丧失所有权，而取得不当得利返还请求权，有权要求乙返还出卖设备所得的收入，就不足部分还有权要求乙赔偿损失。丙可以要求丁、戊返还其所遗失的设备，也可以在知道或者应当知道以后的2年时间内向其要求返还，但在要求己返还时必须支付己对戊付出的费用，而丙向己支付的费用可向丁追偿。本章法律适用问题2、拾得遗失物的法律后果。在拾得遗失物后，拾得者如果及时寻找失主或者将拾得物交给有关机构，其行为构成无因管理，可以在返还拾得物时要求失主偿付其支出的必要费用以及失主所悬赏的报酬，但无权索取报酬，除非因故意或重大过失，拾得人不对物之毁损灭失承担责任。若拾得者一开始就将遗失物据为己有，则构成对遗失物的侵占，产生比一般非法占有更为不利的法律后果：其通过遗失物取得的一切利益都构成不当得利，应连同遗失物一道返还，并且不能要求偿付所支出的必要费用，不能请求失主悬赏的报酬，而且应对侵占遗失物期间物的毁损灭失承担责任。3、共有关系中的权利和义务，主要涉及到共有物的处分和共有物的负担两个方面。从法律上处分共有物或者对共有物为重大修缮，应经占共有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，不遵守前述规则，擅自处分共有物的法律行为为无权处分、事实行为为侵权行为，处分人可能对其他共有人承担责任。但对共有物的处分不同于按份共有人对其份额的处分，在尊重其他共有人优先购买权的情况下，按份共有人可自由地处理其权利份额。共有物引发的债务在外部原则上都表现为连带责任，债权人可以要求任何一个共有人履行全部债务，被要求履行债务的共有人不得推委。按份共有人承担责任超越自己应当分担的份额的，可以向其他共有人追偿。共同共有人直接以共有财产承担责任，在共有关系存续期间，不发生向其他共有人追偿的问题。

相关法律条文1.《宪法》第6—7条、第9—13条；2.《民法通则》第71—93条；《贯彻执行民法通则的意见》第86条、第88—92条、第94条、第97—103条；3.《物权法》第3、4、21、39条，第42—66条，第70—104条，第106—116条；4.《合同法》第372条；5.《土地管理法》第2、8、58条；《土地管理法实施条例》第2条、第25—27条；6.《物业管理条例》第6—12条、第15、18、19条；7.《关于审理物业服务纠纷案件的解释》第1、3、4、6、7条。本章参考书目史尚宽，《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版梁慧星、陈华彬，《物权法》（第三版），法律出版社，2005年版陈华彬，《现代建筑物区分所有权研究》，法律出版社，1995年版第十四章用益物权第一节用益物权概述第二节建设用地使用权第三节土地承包经营权第四节地役权1．出让建设用地使用权的内容及其流转2．土地承包经营权的内容3．地役权的性质、地役权关系中当事人的权利和义务本章重点问题第一节用益物权概述一、用益物权的概念和特征（一）概念用益物权，是以物的使用收益为目的而设立的他物权。（二）特征

1.用益物权为限制物权；

2.用益物权是具有独立性的他物权；

3.用益物权是以物的使用收益为目的的他物权；

4.用益物权的标的物主要为不动产；

5.用益物权以占有标的物为前提。二、用益物权的社会作用一、建设用地使用权概述（一）建设用地使用权的概念

建设用地使用权指以在他人土地上建造房屋或者其他建筑物、构建物为目的而使用他人土地的权利。（二）建设用地使用权的特征

1．建设用地使用权的目的在于建造建筑物或其他构筑物；

2．建设用地使用权的客体是国家或集体的土地；

3．建设用地使用权的主体具有广泛性；

4．建设用地使用权是受到多方面制约的权利。第二节建设用地使用权二、国有出让建设用地使用权（一）国有出让建设用地使用权的概念和特征

1.概念指根据土地使用权出让行为取得的建设用地使用权，所谓土地使用权出让行为，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.特征（1）商品性（2）有期性（3）有偿性

（二）出让建设用地使用权的设立

1．建设用地使用权出让合同

2．支付出让金在签订建设用地使用权出让合同后，受让方应在60日内一次性支付全部土地使用权出让金，未按法律规定或出让合同约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并请求违约赔偿。

3．办理建设用地使用权设立登记（三）出让建设用地使用权的期限与内容

1．出让建设用地使用权的期限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：建设用地的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅行、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

2．出让建设用地使用权人的权利（1）对使用权的客体享有占有、使用和收益的权利；（2）除非有相反证据证据证明，对在该土地上建造的建筑物、构建物及其附属设施拥有所有权，从而排除添附规则在建设用地使用权关系中的适用。（3）依法享有转让、互换、赠与、出租和抵押的权利。

3．出让建设用地使用权人的义务（1）依据出让合同的约定和城市规划的要求开发、利用和经营土地，不得使土地闲置；（2）依据出让合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地的用途；（3）依据法律规定及出让合同约定支付出让金等费用并依法缴纳各种税收。（四）出让建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与、抵押、出租

1.转让、互换、赠与、出资

2.抵押应遵循有关建设用地使用权转让的规则，具体参考本书抵押权部分的内容。

3.出租（1）不得改变建设用地使用权法律关系，出租人仍须履行出让合同中的义务。（2）未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。（五）出让建设用地使用权的终止

1.出让合同约定的年限届满；

2.国家根据法定事由提前收回建设用地使用权；（1）为公共利益需要；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）除非因不可抗力或者政府、政府部门有关行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延，超过出让合同约定的动工开发日期2年未动工开发的。

3.作为出让建设用地使用权标的物的土地灭失。三、国有划拨建设用地使用权（一）国有划拨建设用地使用权的概念和特征

1.概念指通过行政划拨方式无偿取得的国有建设用地使用权。

2.特征（1）无偿性；

（2）无期性；（3）限定性；

（4）非商品性；（二）划拨建设用地使用权的变更

1.划拨土地使用前变更为出让建设用地使用权：补签出让合同并补交出让金，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，将划拨建设用地使用权转让、出租或者抵押，并最终转化为出让建设用地使用权。

2.变通做法：法律允许先批准划拨建设用地使用权及其地上附着物转让、出租、抵押，然后以所获收益抵交土地出让金。

四、集体建设用地使用权（一）集体建设用地使用权概述

1.概念

集体建设用地使用权，是在农民集体土地上设立的，以营造、保有建筑物、其他构建物及附属设施为目的的土地使用权。

2.限制（1）范围上的限制：只适用于乡（镇）公共设施建设、乡（镇）公益事业、乡（镇）企业建设、农民住宅建设；（2）程序上的限制：应符合乡（镇）土地总体规划和土地利用年度计划，并依法报县级以上人民政府批准，其中涉及农用地的，还应依法办理土地转用审批手续。（二）宅基地使用权

根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。（三）乡（镇）村企业建设用地使用权乡（镇）企业建设用地使用权，是乡、村农民集体经济组织投资兴办的乡（镇）村企业以农民集体经济组织投资、入股的土地为客体而设立的建设用地使用权。第三节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念土地承包经营权，是指个人或农户依据承包合同，取得对农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。二、土地承包经营权的设立

1.土地承包方案或本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员及2/3以上村民代表同意；2.签订承包经营权合同。承包合同生效时，土地承包经营权即行设立。3.本集体经济组织成员的优先承包权。三、土地承包经营权的保护四、土地承包经营权的流转(一)流转方式转包、出租、入股、互换、转让等方式(二)流转规则1.不得改变土地所有权的性质和土地的农用用途；2.流转的期限不得超过承包期的剩余期限；3.受让方须有农业经营能力；

4.采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当包发包方备案；5.采互换方式流转的，只能对同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换；6.采取转让方式流转的，承包方必须有稳定的非农职业或有稳定的收入来源；7.在同等条件下，本集体经济组织成员享有有优先权。一、地役权概述（一）地役权的概念

依一定目的，以他人土地供自己土地便利之用的权利。（二）地役权的类型1.作为地役权与不作为地役权2.继续地役权与不继续地役权

3.表见地役权与不表见地役权

第四节地役权（二）地役权与相邻权

1．权利性质不同；

2．权利发生原因不同；

3．权利内容不同；

4．适用范围不同；

5．相邻权的行使只要不给邻人造成损失，通常是无偿的；地役权的取得一般是有偿的，当然也可是无偿的。二、地役权的特征（一）地役权的从属性（二）地役权的不可分性三、地役权的取得和消灭（一）地役权的取得

1.基于法律行为取得（1）设定取得（2）让与取得

2.基于法律行为之外的事实而取得（二）地役权的消灭

除了物权消灭的通常原因外，地役权还可因下列原因而消灭：

1.当事人约定的地役权存续期间届满；

2.需役地灭失；

3.设定地役权的目的已经不可能实现；

4.地役权人违反法律规定或者当事人之间的约定；

5.在有偿设立地役权的情况下，在约定的付款期间届满后的合理期间内，地役权人经两次催告仍不支付费用，导致供役地权利人解除地役权合同。四、地役权的效力（一）地役权人的权利和义务

1.地役权人的权利（1）供役地的使用权（2）为必要附随行为的权利（3）物上请求权

2.地役权人的义务（1）维持工作物的义务（2）合理使用供役地的义务（3）允许供役地所有人使用设施的义务（4）支付费用的义务（二）供役地人的权利和义务

1.供役地人的权利（1）在不妨碍地役权行使的范围内，可对供役地行使一切权利；（2）在不妨碍地役权行使的范围内，有权使用地役权人添置于其地上的设施；（3）对有偿的地役权，享有请求给付对价的权利；（4）在地役权人行使权力不当时，有权要求变更使用供役地的场所和方法，且该请求权不得以特约限制或排除。

2.供役地人的义务（1）容忍地役权人与供役地上为一定行为、或自己在供役地上不为一定行为的义务；（2）使用添置设施的，应按其受益程度，分担为维护设施所支出的费用。1．为何不能通过出让的方式设立集体土地上的建设用地使用权？2．土地承包经营权和宅基地使用权的流转受到哪些限制？为什么要受到这些限制？

本章复习与思考国有出让建设用地使用权的流转以及地役权的设立和流转问题。在实践中应把握出让建设用地使用权的流转条件，出让建设用地使用权在具备法定条件后可以各种手段自由流转，但在流转时应坚持房地一体原则。地役权随合同生效而设立，未经登记不能对抗善意第三人。地役权从属于需役地权利，原则上不因需役地和供役地权利的变化而受影响。前述内容可通过如下案例贯串起来。甲、乙均为出让建设用地本章法律适用问题使用权人，为方便乙眺望远方的风景，双方约定，甲不得在其建设用地上修建十层以上高楼，但未办理相应的登记。后甲依法将建设用地使用权转让给丙，乙则在将其建设用地使用权抵押给丁后，又将该建设用地上的房屋抵押给戊。后乙不能清偿到期债务。在该案中，乙的眺望地役权已经成立，但因其没有登记，不能对抗善意取得供役地权利的丙。乙虽然单独将建设用地使用权抵押给丁，将地上建筑物抵押给戊，但丁、戊的抵押权都覆盖建设用地及其上的建筑物，且丁的抵押权具有优先于戊的效力。若乙、丁、戊协商，最后由丁、戊按比例取得建设用地使用权及其上的建筑物，且甲、乙之间的地役权办理了设立登记，则乙之地役权移转于丁、戊，为其二人准共有，丙必须对丁、戊蒙受地役权负担。

相关法律条文《宪法》第9—10条；《民法通则》第27、80、81条；《贯彻执行民法通则的意见》：第95条；《物权法》第117、119、123条，第10—15章，第201、208、230条；《合同法》第196条、第212条；《土地管理法》第4条，第9—31条，第54—65条；《土地管理法实施条例》第4、6、7、19、29条；《农村土地承包法》第3—27条，第30—38条，第40—43条、第47—50条；《城市房地产管理法》第3—17条，第20—23条，第25、31条，第38—47条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3、8条，第11—23条，第26—28条，第32条，第39—47条。本章参考书目

屈茂辉著：《用益物权论：源流分析·制度比较·立法思考》，湖南出版社1999年版第十五章占有第一节占有概述第二节占有的种类第三节占有的效力1．占有的性质和构成要件2．占有与物权的关系3．占有的分类和效力本章重点问题第一节占有概述一、占有的概念

占有是人对物（包括动产与不动产）进行支配、管领、控制的客观事实。二、占有的构成要件（一）主观说

该说源于罗马法，并为德国学者萨维尼所发展与倡导。其为占有系以所有的意思而为物的事实上支配，占有意思为行使所有权的意思。（二）客观说该说由德国学者耶林提出，其认为只有因意思而生人与物的关系时，始成立法律关系上的占有。

（三）纯客观说

该说为德国学者贝克尔所创，认为占有为人对物的单纯的事实上支配，不以任何意思为要件。三、占有与物权（一）从占有到物权

人类早期社会，人对资源的占有为自然状态；但随着对自然资源的利用能力不断提高，对资源需求不断增加，同时需求也逐渐由维持生存扩及到对于财富的拥有和精神生活等方面的满足，转变为人与人之间的关系，从而具有的一致性、支配性和排他性特征，构成了物权概念的起点和基石。后发展为物权观念和物权制度。

（二）占有与物权的区别

1.占有是具体的、客观的、现实的支配状态；物权为抽象的、主观的、观念化的法律上的权利义务关系；

2.有权利能力者并非都能对物加以占有；而有权利能力者都可享受物权；

3.物之构成部分可成立占有；但原则上不能单独构成物权之标的；

4.占有无主从之分；而物权有主从之分；

5.占有有直接间接之分；而物权无直接间接之分；

6.占有不能成为担保物权的对象；物权可以成为担保物权的客体；

7.占有与占有无混同可能，物权与物权有混同的问题。（三）占有与物权的联系1.物权人与占有人可能发生重叠；2.占有是动产物权的证明手段和公示方法；3.占有是取得动产物权的重要手段；4.占有的保护手段与物权较为雷同；5.即便是对无本权的占有进行保护，也与物权保护相衔接。第二节占有的种类一、自主占有与他主占有自主占有：以所有的意思而为占有；他主占有：不以所有人的意思而为占有，如承租人，借用人的占有等。区分意义：1.只有自主占有人才能依取得时效取得占有物的所有权；2.只有自主占有人才能依先占原则取得占有物的所有权；3.传统民法中，他主占有人因可归责于自己的事由致使占有物毁损灭失时，须对返还原物请求人负担损害赔偿责任；善意自主占有人不负担此种责任。二、直接占有与间接占有直接占有：指不以他人的占有为媒介，直接对于物有事实上的管领力之占有；间接占有：指以他人的占有为媒介，自己不现实占有其物，仅本于一定的法律关系，对物有间接支配力之占有。三、有权占有与无权占有有权占有:又称合法占有，指占有人具有可为占有的权利。无权占有：为无本权的占有，如对盗赃物、遗失物的占有等。区分意义：1.有权占有中，占有人基于其占有（所有权之外）之本权可对抗所有权人的返还请求；无权占有人在所有权人或其他物权人请求返还占有物时，负返还义务；2.有权占有除受占有制度保护外，还受其他法律制度如所有权制度、他物权制度及某些债的规定、人身权的规定等的保护；无权占有则只能根据其占有的事实状态受占有制度的保护。四、善意占有与恶意占有注：其是对无权占有的进一步分类善意占有：又称“诚实占有”，指占有人不知道，也不可能知道自己占有为无权占有，从而误信自己有权占有的占有。恶意占有：又称“非诚实占有”，指占有人知道或者可能知道其占有为无权占有的占有。区分意义：1.取得时效制度，一些国家和地区规定占有人须为善意，方能依时效取得物之所有权；2.善意取得制度中，占有人（第三人）善意为其构成要件；3.善意占有人对占有物有使用、收益之权（但占有表彰的权利不具有使用收益权能的除外），且无须向真正权利人返还其占有期间所获利益；恶意占有人对占有物则无使用和收益的权利，其占有期间获得的收益应返还给真正权利人。4.善意占有人返还占有物时仅返还现存利益；恶意占有人则应一并返还由占有物产生的一切利益。5.善意占有人有权要求真正权利人返还其为占有物支出的必要费用，并要求真正权利人在受益范围内返还其为占有物支出的有益费用；恶意占有人只能依无因管理的规定请求真正权利人返还必要费用无权要求偿还有益费用。6.善意自主占有人对因可归责于自己的原因而致占有物毁损灭失时，不负赔偿责任；恶意占有人则须赔偿全部损失。

五、继续占有与不继续占有继续占有：指对于占有物为不间断的占有；不继续占有：指曾因某种原因而丧失，其后又恢复对同一物的占有。区分意义：在于因时效取得物之所有权，须以继续占有达一定期间为其要件。六、瑕疵占有与无瑕疵占有瑕疵占有：包括强暴占有和秘密占有；无瑕疵占有：指和平公然的非强暴、非隐秘方式取得和维持的占有。区分意义：在于惟有无瑕疵的占有才可在法定期间经过后，依取得时效制度取得占有物的所有权。七、单独占有与共同占有单独占有：指一人单独对物而为占有；共同占有：指数人共同占有一物。八、自己占有与辅助占有自己占有：指占有人不使用辅助人，仅以自己的行为对物进行事实上的管领；辅助占有：指占有人在使用辅助人的情况下，辅助人依占有人的指示而对物为事实上的管领。九、准占有准占有：指以财产权利为客体的占有，又称权利占有。一、占有制度的功能

一般认为，近现代民法上的占有制度同时具有维持社会秩序和保护交易安全的双重作用。第三节占有的效力二、占有权（一）占有权具体内容1.占有人于占有物上行使的权利，推定为其适法拥有的权利；2.具备一定条件的占有人对其占有的动产可基于善意取得制度或取得时效制度取得所有权或其他物权；3.占有人在其占有遭受侵害时，可请求排除侵害；4.善意占有人对其占有之物可使用、收益；5.占有人在物权人请求返还原物时，可按法律规定要求物权人偿还其在占有物上所支出的必要费用