房地产开发流程课件

河南臻美置业有限公司房地产开发流程HK000NFJ_RS_V1□房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地位置的不动性决定的。□房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。□流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。Ｈ·J·约瀚逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。前言□迈克尔·波特说，“把企业作为一个整体来看待，是无法理解企业的竞争优势的”。□竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许多相互分离而又相互衔接的活动。□价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活动。前言价值链支持性活动基础性活动战略投资人力资源管理企业基础管理工作财务管理土地储备规划设计施工建设推广销售物业服务MARGINMARGIN前言房地产开发的流程土地获取规划设计开发报批施工建设推广销售验收交付物业服务前言第一部分

土地获取购地决策程序办事处初步筛选土地信息收集通过不通过办事处信息整理编制可行性分析总裁办公会议审批参加国家土地招拍挂投标报价分析表投资利润分析董事会审批现场踏勘及楼盘调查市场分析及定位投资测算信息库向公司汇报放弃通过通过不通过不通过不通过不通过通过通过通过通过确定意向地块方案规划土地获取土地的基本知识1.土地使用制度

(1)社会主义公有制

2.土地使用权有偿出让

(1)地租

(2)补偿费用

3.土地使用权年限

(1)居住用地70年

(2)工业用地50年

(3)教育科技文化卫生体育用地50年

(4)商业旅游娱乐用地40年

(5)综合用地50年土地获取出让征地的方式出让方式协议出让招标挂牌拍卖行政划拨转让土地获取第二部分

规划设计项目目定定位位方案案设设计计政府府审审批批施工工图图设设计计规划划要要求求设计计院院是否政府府审审批批是否开发发企企业业规规划划设设计计规划划设设计计城市市总总体体规规划划城市市分分区区规规划划控制制性性详详细细规规划划修建建性性详详细细规规划划房地地产产项项目目的的规规划划设设计计政府府规规划划控控制制规划划设设计计规划划设设计计规划划设设计计必必须须遵遵循循的的原原则则一、、服服从从城城市市总总体体规规划划和和地地区区性性规规划划二、、按按国国家家和和地地方方政政府府制制订订的的有有关关法法规规、、规规范范、、规规定定、、条条例例办办事事三、、实实施施统统一一规规划划、、合合理理布布局局、、因因地地制制宜宜、、综综合合开开发发、、配配套套建建设设四、、遵遵循循价价值值规规律律和和供供求求法法则则，，了了解解和和掌掌握握市市场场动动态态、、对对开开发发项项目目作作出出正正确确的的定定位位五、、从从实实际际出出发发，，量量力力而而行行，，又又有有超超前前意意识识六、、节节约约用用地地、、合合理理用用地地七、、一一切切以以人人为为本本规划划设设计计规划划设设计计的的基基本本内内容容一、土地地使用、、用地边边界与面面积二、环境境容量：：建筑容容积率、、建筑密密度、人人口密度度、绿地地率三、建筑筑控制：：建筑高高度、建建筑后退退、建筑筑间距四、城市市设计五、建筑筑空间、、功能及及其经济济性六、基地地停车车车位、总总体布置置、出入入口方案设计计在满足规规划设计计条件、、设计规规范要求求的条件件下，在在规划布布局、空空间功能能设置、、建筑形形式、建建筑规模模及面积积分配等等涉及使使用和观观感方面面对产品品进行深深化设计计，并向向相关主主管部门门报审。。施工图设设计它的主要要任务是是满足施施工要求求，即在在初步设设计或技技术设计计的基础础上，综综合建筑筑、结构构、设备备各工种种，相互互交底，，核实校校对，深深入了解解材料供供应，施施工技术术、设备备等件，，把满足足工程施施工的各各项具体体要求反反映在图图纸上，，做到整整套图纸纸齐全，，准确无无误。施施工图设设计的内内容主要要包括：：确定全全部工程程尺寸和和用料，，绘制建建筑结构构，设备备等全部部施工图图纸，编编制工程程说明书书、结构构计算书书和预算算书等。。园林设计计就是在一一定的地地域范围围内，运运用园林林艺术和和工程技技术手段段，通过过改造地地形（或或进一步步筑山、、叠石、、理水）），种植植树木、、花草，，营造建建筑和布布置园路路等途径径创作而而建成的的美的自自然环境境和生活活、游憩憩境域的的过程。。配套工程程设计包括水、、电、气气、暖等等配套设设计。规划设计计第三部分分开发报批批房地产行行业特点点房地产业业本身属属支柱产产业，带带动着诸诸多相关关产业，，拉动GDP的效果明明显，占占国家GDP约10%。房地产产属性较较为复杂杂，同时时带有实实体经济济和虚拟拟经济特特性，又又同时具具有投资资和消费费的功能能。房地地产行业业的发展展，影响响到很多多方面，，房地产产行业具具有特殊殊性，兼兼有经济济性、民民生性、、政治性性。房地产行行业政治性民生性经济性开发报批批11土地确权01人防设计条件29人防施工图设计方案报批人防审批施工图设计消防报批用地规划证办理土地证办理规模报批开工放线建筑工程规划许可证102526402424351162选址意见书362155586561012511811787施工许可证37开发报批批报批流程程主要有以以下手续续1.立项2.建设用地地规划许许可证3.国有土地地使用权权证4.消防设计计审批5.人防审批批6.建设工程程规划许许可证7.图纸审查查8.建设工程程施工许许可证9.商品房预预售许可可证开发报批批相关许可可证件《建设用地地规划许许可证》是建设单单位在向向土地管管理部门门申请征征用、划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认建设项项目位置置和范围围符合城城市规划划的法定定凭证，，是建设设单位用用地的法法律凭证证。《国有土地地使用权权证》是证明土土地使用用者(单位或个个人)使用国有有土地的的法律凭凭证，受受法律保保护。《建设工程程规划许许可证》是有关建建设工程程符合城城市规划划要求的的法律凭凭证，是是建设单单位建设设工程的的法律凭凭证，是是建设活活动中接接受监督督检查时时的法定定依据。。没有此此证的建建设单位位，其工工程建筑筑是违章章建筑，，不能领领取房地地产权属属证件。。《建设工程程施工许许可证》(建设工程程开工证证)是建筑施施工单位位符合各各种施工工条件、、允许开开工的批批准文件件，是建建设单位位进行工工程施工工的法律律凭证，，也是房房屋权属属登记的的主要依依据之一一。《商品房预预售许可可证》(房屋预售售又称“买卖楼花花”，或者称称为“买卖期房房”，一般指指从开发发商取得得商品房房预售许许可证可可以公开开发售开开始，预预售正在在建设尚尚未竣工工交付使使用的商商品房。。开发报批批第四部分分施工建设设开发项目目建设项目建设的基基本程序项目建设准备备该阶段的准备备工作质量直直接关系到主主体施工单位位进场后能否否顺利展开施施工。首先，，组建项目部部，人员按项项目的大小、、编制到位，，办公场所到到位；清理提提供作业面，，提供临时水水、电。优选施工队伍伍、监理队伍伍招投标的编制制、招标单位位的报名、考考察、筛选、、入围、造价价咨询、招标标代理单位的的确定、监理理公司的确定定、开标、定定标。项目施工建设设施工企业运用用系统的观点点、理论和方方法对施工项项目进行计划划、组织、监监督、控制、、协调等全过过程、全方位位的管理，实实现按期、优优质、安全、、低耗的项目目管理目标。。施工建设第五部分验收交付主体验收参加单位:五大责任主体体参与，市质质监站（或大大项办监督站站）监督。程序:主体竣工验收收后，各责任任主体签署验验收报告。主主体竣工验收收后，由工程程建设部负责责组织相关单单位，准备相相关资料，在在二个月内到到质监站办理理完成质量监监督报告，在在验收后三个个月以内到建建委办理完成成备案工作。。验收交付配套工程验收收消防验收消防验收由建建设单位组织织，施工单位位、监理公司司、消防支队队参与，验收收后取得消防防验收合格证证。消防验收前，，需进行消防防电气、设备备检测工作。。消防检测由市市消防协会负负责（具体由由协会认可的的检测公司操操作）。水电气暖水、电、一次次热网、天然然气验收由专专业垄断施工工单位负责，，建设单位参参与。其他配套工程程(园林,市政,等)其他配套工程程完工后先由由工程建设单单位组织监理理公司验收。。验收通过后，，再由建设单单位验收委员员会进行核查查。验收交付验收交付竣工验收的标标准：图纸设设计的室内外外工程全部施施工完毕，无无用项工程，，配套设施均均是正式的，，且已通过消消防部门、五五大责任主体体验收和公司司验收委员会会验收通过，，并经物业公公司代表业主主复验合格，，施工资料齐齐全，场区内内无施工人员员逗留，室内内外干净整洁洁。交付标准：业业主的满意度度95%以上；验收交付第六部分推广销售营销工作的主主要内容包含含市场调查、、产品定位、、市场定位、、市场推广、、产品定价、、销售管理、、证照管理、、客户关系维维护、信息化化管理（CRM系统）等方面面，从营销期期间来划分，，一般划分为为项目定位阶阶段、前期准准备阶段、开开盘预售阶段段、强销期、、尾盘销售阶阶段。营销工作的主主要内容推广销售销售模块市场调查品牌的内涵、实力、信誉、质量、服务、竞争力公司可根据实际情况决定销售小组的组织大小，并可根据建设项目的情况决定是否聘请代理公司公司有关部门根据销售情况、建设成本、与可行性报告的投资估算进行比较，总结经验开盘仪式意在宣传调查结果即时反馈策划部、并向决策层建议是否调整功能用房比例及装修标准策划的内容：项目销售许可证的取得、建议售价、租赁价及价格调整时机，销售推出时机、间隔取得《售楼许可证》销售小组广告宣传销售策略收集信息信息反馈、收集售价、租赁确定市场试控调整价格分段推出报纸、电视及其他宣传媒体销售代理公司选择市场调查的主要内容：现时房地产市场同类功能房产的售价、租赁价＝市场的供需情况、未来及现时市场的需求、项目功能用户的比例、装修标准等公司决策层根据销售策划报告及掌握的市场情况，广泛听取策划部门有关项目策划、成本及有关方面的意见，决定售价及租赁价及推出时机等推出少量单元按定价试探市场反应，并及时作出反馈根据市场反应调整售价、租赁价销售及租赁时要不断地收集客户的信息，及时反馈积累资料，为今后发展打下基础循环循环推广销售项目定位阶段前期准备阶段开盘预售阶段强销期尾盘期市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作开盘销售30%主体结顶销售60%交付销售95%