房地产企业成本管理体系解读2

房地产企业成本管理体系解读

2008

我们如此一路走来。。。。

火爆的夏天：

排队购房、深夜开盘、炒房热、靠天收！降温与秋凉：

三级市场洗牌、观望、资金压力。。。严冬会来吗？

降价？两三年不买房？只剩5%？［形势］

地王？楼王？面粉贵过面包啦。。。卖房子不如卖地！盘点地产热门话题：

拐了？----拐点论现在应不应该买房？两限房？经济适用房？廉租房？你降了多少？IPO？断供?房地产企业还会面临什么？

消费者观望行业内强强联合资本市场的竞争行业洗牌家电业我们的对策之------上市！速度！结果：投入增加了！收入降低了！利润压缩了！必须向管理要效益了！成本管理显得尤为重要！--------企业未来的生命线！卖相品质［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？土地成本开发成本资金成本管理成本-----你每一天每一笔花费！越低越好？比大小？招标时砍砍价！签约时签低点！付款时付少点！结算时慢慢扯…------优化的目标受控的过程说到做到的结果成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、从价值活动最前沿开始进行成本的策划，建立成本控制目标体系。2、要有一套实现成本控制目标的管控机制！3、要将成本控制落实到每一个作业环节中去！4、跟踪、评估、考核机制的启动、让每项工作都受控！5、从我做起，建立企业的成本理念和文化，不断校正和优化我们的管理模式，创建企业核心竞争力！作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之实现成本管理之基础目标标/责责任任成成本本管管理理过程程动动态态成成本本管管理理作业业过过程程成成本本管管理理成本本管管理理软软件件成本本管管理理委委员员会会实践践系系统统信息息系系统统组织织系系统统标杆杆企企业业成成本本管管理理模模式式：：领导导机机构构工具具制度度成本本管管控控文文件件我们们需需要要建建立立成成本本目目标标管管理理体体系系吗吗?开发发成成本本土地地成成本本管理理成成本本资金金成成本本钱花花哪哪里里去去了了？？钱赚赚到到手手了了吗吗？？利润润===收收入入——成成本本成本本是是个个无无底底洞洞吗吗？？你是是““知知本本家家””吗吗？？财务务结结算算的的利利润润是是真真吗吗？？你能能给给投投资资方方一一个个交交待待吗吗？？成本本目目标标管管理理哪哪里里来来?定义义：：它是是关关于于企企业业在在一一定定时时期期内内经经营营、、资资本本、、财财务务等等各各方方面面的的总总体体计计划划，，它它将将企企业业全全部部经经济济活活动动用用货货币币形形式式表表示示出出来来,它它最最终终反反映映是是一一整整套套预预计计的的财财务务报报表表和和其其他他附附表表，，主主要要是是用用来来规规划划计计划划期期内内企企业业的的全全部部经经济济活活动动及及其其相相关关财财务务结结果果。。任务务：：企业业在在战战略略目目标标的的指指导导下下，，对对未未来来的的经经营营活活动动和和相相应应财财务务结结果果进进行行充充分分、、全全面面的的预预测测和和筹筹划划，，并并通通过过对对执执行行过过程程的的监监控控，，将将实实际际完完成成情情况况与与预预算算目目标标不不断断对对照照和和分分析析，，从从而而及及时时指指导导经经营营活活动动的的改改善善和和调调整整，，以以帮帮助助管管理理者者更更加加有有效效地地管管理理企企业业和和最最大大程程度度地地实实现现战战略略目目标标组成成：：全面面预预算算体体系系包包括括利利润润预预算算、、资资本本性性支支出出资资金金平平衡衡预预算算、、现现金金收收支支平平衡衡预预算算、、资资产产负负债债预预算算、、现现金金流流量量预预算算等等。。利利润润预预算算包包括括销销售售收收入入预预算算、、产品成本预算、财务费费用预算等。。关于企业全面面预算管理战略规划盈利预测经营目标项目开发计划职能管理部工作计划计划解读1战略---经营计划---项目开发计划财务预算计划项目成本计划财务费用计划---关于战略与计计划管理目标与责任成成本管理体系系之建立与实实现如何建立成本目标体系系？目标成本的定定义目标成本是：：目标成本是公公司基于市场场现状，并结结合公司的经经营计划，根根据预期售价价和目标利润润进行预先确确定的，经过过努力所要实实现的成本指指标。目标成本的解解读目标成本设定定与企业定位位目标成本设定定与项目定位位目标成本设定定与企业盈利利目标成本设定定的市场原则则性价比与专业业管理1、投资决策策《项目投资可可行性报告》》投资估算书2、项目策划划项目定位：概概念性方案设设计目标成本测算算13、方案设计计确定产品标准准目标成本测算算24、初步设计计确定产品各分分部、各专业业标准目标成本测算算34、施工图设设计目标成本投资估算概念性方案设设计概算方案设计概算算初步设计概算算施工图预算工程量清单目标成本的形形成目标成本与财财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入

。。。

二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出

。。。

营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…

投资收益2.072.1。。。

三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益

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存货真实吗？？资产负债表流动资产:万科保利货币资金17046.3…

应收帐款8.651.75预付帐款82.863.9…

其他应收款27.613.4…

存货665281流动资产合计954406非流动资产:

…

长期股权投资24.40.1投资性房地产2.770.65固定资产5.751.4在建工程2.71

递延所得税资产60.4…

非流动资产合计46.42.72资产总计1000409偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标成本的管管理成本目标体系系建立之核心难点在在哪里？用几个实例来来谈谈：目标成本到底底怎么形成的的？案例1项目策划阶段段的成本策划划成本客户需求市场产品盈利案例2概念设计阶段段的成本规划划用流程制度确确定目标成本本1、各端口介入与与责任约定/（VK）2、目标成本的审审定3、目标成本本的管理制度度案例3什么是动态成成本？关于信息披露露领导要知道什什么？驾驶仓原理：：盈利目标能否否实现？计划能实现多多少？决策支持系统统风险预警体系系关于信息披露露财务动态:收收入、支出、、现金流。。。运营动态:项项目进度、销销售进度、成成本发生比例例。。经营动态:动动态成本、动动态盈利预测测。。健康指标:负负债率、资金金峰值、预警警系统。。。。决策支持系统统动态成本信息息??我们通常会有有哪些争论？？目标能调吗？？软件公司的案案例！成本目标体系系如何落实？？----建立立成本责任体体系！各部门各司其其职责任成本的分分解思路1、本部门费费用2、本专业端端口成本----土地地成本------------政府府收费------------设计计费------------营销销费------------财务务费用------------建造成成本----设计+采购购+工程------成本数字是目目标，是结果果，关键的是是工作质