房地产行业ES攻城略地

房地产行业PEST分析

---攻城略地小组成员：邹杰、李原、李竹林、严冬瑞、刘小婷、宋小玲目录一、房地产行业相关介绍二、PEST分析（1）.政治因素【1.信贷政策2.住房政策3.税收政策】（2）.经济因素【1.消费者购买力2.利率3.股市】（3）.社会因素【1.人口2.家庭结构3.城市化】（4）.科技因素【1.网络技术2.建筑技术3.管理理念】三、总结一.房地产行业相关介绍房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成，所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，新的政策与经济形势、先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的影响与冲击。

21世纪的10年代将近过半，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

二.PEST分析

（1）ＰＥＳＴ之Ｐ政治因素面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。我们具体从信贷政策、住房政策、税收政策三点分析。1.信贷政策“有保有压”信贷原则促房地产市场健康发展。2013年7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示支持居民家庭首套自住购房。这将有利于房地产行业的发展。

强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。信贷政策（接上）对项目资本金（所有者权益）比例达不到

35%

或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置

3

年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

2.住房政策由福利分房到货币化改革，住房政策过度鼓励了市场化走向表现在0年注重住房保障，09年注重解决城市低收入住房困难家庭，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造。目前，注重住房保障和市场化发展相结合。对于市场化住房国家不会限制和禁止，但在土地和税收等环节会给予相关指导和调节。住房城乡建设部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套(包括棚户区改造1084万户)，完成“十二五”时期任务目标3600万套(户)的近70%。其中基本建成1577万套，包括棚户区改造668万户。住建部副部长齐骥表示，从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以上。而在12月15日召开的全国发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。政府重点支持的保障性住房工程是房地产行业的一个机遇。3.税收政策政府调控采取了平稳的步骤，前期，营业税优惠政策有力的促进了房地产行业，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，房地产税收优惠政策就要适当推出。2011年1月26日，在国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”）中指出，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。这一系列的税收政策势必会对房地产行业产生正反两面的影响，一方面有利于营造一个和谐的竞争环境，促进企业良性发展；另一方面，企业也将无空可钻，面临更加严厉的市场监管。附表1（2013年国家各部门对房地产业政策）（2）ＰＥＳＴ之Ｅ经济因素经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。我们具体从消费者购买力、股市、银行利率三点分析。1.消费者者购买力增增强国民生产总总值持续高高速增长人民可支配配收入不断断增加这是影响房房地产行业业的最主要要的经济因因素，因为为只有需求求的增加才才能真正的的促进供给给的增加。。中国连续续GDP超超过10%。连续这这么多年的的经济飞速速发展，人人民收入也不断增加，这导致了购房房需求的旺旺盛。居民民手中货币币增加，面面对着资金金的流向问问题，不少少人必然选择了购买买楼房。所所以在过去去的十年内内，房地产产业火热，，房价飞速速上涨，房地产行行业获利颇颇丰。所以以，消费者者购买力的的增强必然然会十分有有利于房地地产业的发发展，这已已成为影响响房地产行行业的重要要因素之一一。附表2附表32002到2010年年中国居民民人均可支支配收收入增长趋趋势图2.银行利利率（一）银银行利率变变动与房地地产业的关关系银行利率降降低，信贷贷金额增大大，货币供供应量增长长。当货币币供应增长长超过房地地产商品对对货币需要要限度之初初，作为货货币需求者者的房地产产开发商、、房地产商商品消费者者和投机者者，并没有有急于将多多余的资金金用于投资资或消费；；但当货币币供应量继继续增加，，持币者就就会增加对对房地产商商品的投资资或消费。。在消费心心理等因素素的影响下下，这一过过程可能导导致抢购房房地产的行行为，推动动货币转化化为房地产产实物商品品的替换过过程。随着着房地产需需求持续上上涨，在短短期内房地地产供给刚刚性的影响响下，房地地产价格不不断上涨、、交易量不不断增加。。由于价格格的不断上上升导致现现有价格严严重脱离其其实有价值值，加快房房地产经济济进入严重重的通货膨膨胀阶段。。相反，如如果货币供供应增长低低于房地产产商品流通通对货币的的需求限度度，就会出出现有效需需求不足现现象，结果果导致房地地产商品积积压，空置置现象严重重。（二）银行行利率变动动对房地产产价格的影影响一般理论认认为，银行行利率与房房地产价格格呈反比例例关系，利利率升高时时房地产价价格降低，，利率降低低时，房地地产价格上上涨。其原原因：一是是当利率升升高时，储储蓄、购买买债券的收收益增加，，相对的房房地产投资资收益缺乏乏吸引力，，投入的资资金量大大大减少，导导致房地产产价格缺少少支撑力，，结果必然然价格下跌跌；二是由由于利率升升高，投资资者运用的的资金利息息成本加大大，而在物物价没有上上涨的情况况下，资金金的利息成成本又不能能通过合理理的方式转转嫁到房地地产价格上上，房地产产投资的收收益大大降降低，这时时的房地产产投资就不不能说是理理想的投资资方式。而而当利率降降低到一银行利率（（接上）定程度。各各方面对资资金的需求求量加大，，经济开始始振兴，投投入房地产产的资金也也越来越多多，从而推推动房地产产价格上涨涨。（三）银行行利率变动动对开发商商的影响目前，房地地产开发商商上市直接接融资的还还是少数。。多数开发发商还是主主要依靠商商业银行贷贷款实现间间接融资。。因此利率率的变动导导致开发商商的财务成成本增大，，对其资金金成本和利利润影响比比较大。财财务成本增增加，还可可能增加开开发商资金金周转的困困难，在招招拍挂市场场化出让经经营性土地地的趋势下下，加息使使得资金链链出现问题题的概率进进一步增加加。此外，，还有可能能迫使开发发商加快项项目开发周周转期，有有可能会减减少盈利空空间，降低低价格，以以规避项目目建设、增增加土地储储备的风险险。加息意意味着开发发商的融资资成本加大大，贷款负负担加重，，以开发商商年贷款１１００亿为为例，在贷贷款利率上上调０．２２７个百分分点以后，，开发商一一年增加还还款２７０００万。对对于央行加加息对目前前房产市场场的影响，，大致分为为两种意见见，一种认认为，加息息使得房地地产市场开开发成本加加大，房价价会随之上上扬：另一一种认为，，由于大部部分房产开开发商房产产在建项目目都存在贷贷款行为，，央行加息息使得开发发成本加大大，部分资资金链紧张张的开发商商可能会由由于资金压压力，可能能会采取降降价的方式式及早出售售自己手中中的楼盘。。对于开发发商，利率率提高将加加大开发商商的成本，，会加速地地产行业的的兼并、组组合，中小小开发商将将更难生存存。总的来说，，利率增加加会对房地地产企业产产生负面影影响。3.股市股市和房市市是一个互互动的联合合体，有着着紧密的关关联性。首先，房地地产市场股股票市场都都受到宏观观经济的影影响，同时时也在一定定程度上影影响着经济济增长。房房地产业是是国民经济济的重要支支柱产业，，以中国为为例，近年年来，房地地产投资额额在GDP的占比不不断上升，，截至2011年第第3季度，，该比值达达到13.8%。此此外，房地地产业对钢钢铁、建材材及家电家家居用品等等关联产业业群的发展展发挥着举举足轻重的的作用。同同时，经济济形势对上上市公司的的业绩产生生重要的影影响，也会会改变投资资者的投资资行为。经经济形势好好，投资者者对前景乐乐观，投资资就会积极极；经济形形势不好，，投资者对对前景悲观观，投资时时就会格外外谨慎。房房地产市场场与股票市市场都受利利率水平、、货币供应应量和通货货膨胀的影影响，并且且两个市场场的变动方方向一致。。利率下降降，促使资资金流入两两市，同时时增加了房房地产市场场与股票市市场的需求求，促进两两个市场的的繁荣。货货币供应量量的增加也也会将资金金引入两个个市场。一一定水平的的通货膨胀胀会鼓励人人们放弃货货币转而持持有具有保保值增值功功效的资产产，因此，，在一定的的通胀水平平下，两个个市场的投投资活动会会更加活跃跃。房地产市场场和股票市市场通过各各自与宏观观经济的相相互影响，，呈现出一一定的相关关关系，而而宏观经济济各因素则则成了实现现两市场互互动关系的的传导中介介。其次，随着着金融市场场和房地产产市场的发发展，股票票和房地产产正日益成成为两种重重要的财富富种类。两两种财富占占家庭财富富总额的比比重越来越越大，并对对家庭投资资行为存在在显著影响响。股市财财富效应和和房市财富富效应的不不同，会促促使市场中中的流动资资金从财富富效应较小小的市场转转向财富效效应较大的的市场，从从而产生房房地产市场场和股票市市场“此消消彼涨”的的现象。第三，作作为投资资工具，，房地产产与股票票既有相相似之处处又各具具特色。。从收益益看，股股息与租租金收入入的性质质非常类类似。股股票投资资者以购购买股票票的方式式成为股股东，在在不考虑虑炒作的的情况下下，股息息可视为为股票投投资的收收益；而而房屋出出租后，，房东可可以不断断收取租租金。从从风险看看，上市市公司有有可能因因业绩亏亏损不派派发股息息，房东东也会因因房屋空空置而没没有租金金收入，，即股东东与房东东都必须须承担市市场波动动带来的的风险。。投资者者将根据据房地产产和股票票的特点点选择合合适的投投资组合合。股市（接接上）第四，房房地产和和股票都都可以作作为贷款款的抵押押品，从从资金需需求方来来看，从从房地产产市场和和股票市市场获得得的收益益会使企企业的生生产资金金和银行行的信贷贷资金通通过各种种渠道流流入房地地产市场场和股票票市场，，非主营营业务收收入增加加使企业业资产负负债表状状况改善善，企业业举债能能力增强强，获得得更多贷贷款支持持后增加加对房地地产市场场和股票票市场的的投资额额度，从从而又助助推了资资产价格格的上涨涨。从资资金供给给方看，，房地产产市场和和股票市市场与银银行信贷贷之间存存在自我我强化的的反馈机机制。在在经济繁繁荣时期期，作为为抵押品品的房地地产和股股票价格格上升，，银行资资产负债债状况改改善，信信贷增加加，利率率降低，，从而又又进一步步推动房房地产和和股票市市场价格格上扬。。第五，房房地产市市场与股股票市场场都容易易滋生泡泡沫。房房地产泡泡沫的破破灭往往往会导致致股市泡泡沫的相相继产生生。房地地产泡沫沫表现为为房价飘飘升到远远远脱离离其内在在价值的的程度，，而其中中隐藏着着房价狂狂跌，并并引起市市场崩溃溃，进而而引发经经济萧条条甚至经经济危机机的可能能性，它它是房地地产市场场上虚假假繁荣的的反映。。股市泡泡沫的原原理与之之类似。。当市场场预期良良好时，，房地产产泡沫与与股市泡泡沫会相相互影响响，推动动资产价价格的进进一步上上升。相相反，当当泡沫破破灭时，，悲观的的市场预预期将导导致两个个市场的的价格急急剧下滑滑，表现现出两个个市场同同涨同跌跌。综上所述述，从不不同的角角度对房房地产市市场与股股票市场场的关联联性做出出理论解解释，归归根到底底，两者者的关系系不是共共荣共衰衰，就是是相互替替代，至至于哪种种关系更更为显著著，则由由市场环环境决定定，包括括宏观经经济形势势、政府府的政策策走向、、资本市市场的发发达程度度、投资资者的投投资水平平等。附表4（3）PEST之S社社会因素素各国的社会会与文化化对于企企业的影影响不尽尽相同。。中国有有着很明明显的区区别于其其他国家家的社会会与文化化。对于于房地产产行业来来说，社社会和文文化的影影响也是是很大的的。我们具具体从人人口、家家庭结构构、城市市化三点点具体分分析。1.人口口因素众所周知知，我国国是世界界上人口口最多的的国家。。2011年4月28日，国国家统计计局局长长马建堂堂发布2010年第六六次人口口普查登登记（已已上报户户口）的的全国总总人口为为1,339,724,852人。。庞大的的人口对对于房地地产行业业来说是是一个巨巨大的市市场。中中国七八八十年代代生育高高峰时出出生的那那一批人人有大部部分人已已经在城城市站稳稳脚跟，，他们对对房子的的需求具具有极大大的刚性性。再者者，对于于计划生生育初期期出生的的那一代代人，现现在也是是住房消消费人群群。而这这些人的的消费能能力是巨巨大的，，首先他他们的经经济条件件良好，，其次，，从父母母那里得得到的赞赞助也会会很大。。随着一一代人一一代人的的成长，，房地产产业会有有着有源源源不断断的客源源。2.家庭庭结构因因素近30年年来，我我国家庭结构构发生了了显著的的变化，家庭规模模的小型型化成为我国城乡乡家庭结结构变化化的重要要特征之之一，这是计划划生育政政策和离离婚率上上升共同同作用的的结果；；与此同同时，家家庭结构构还呈现现出以核核心化家家庭为主主，小家家庭式样样愈益多多样化的的趋势。。据调查查，目前前，我国国城乡家家庭户人人均规模模是3.39人人，近30年来来我国户户人均规规模下降降了1.42人人，户均均人口规规模愈益益接近美美国、加加拿大等等发达国国家户均均3人左左右的水水平。家庭模式式向小型型化发展展必然会会导致市市场需要要更多的的住房。。同时随着着观念的的改变，，很多年年轻人结结婚后不不愿与父父母一一起居住住，家庭庭购房需需求加大大。3.城市市化因素素中国的城城市化进进程也是是影响房房地产行行业的一一个很重重要的因因素。中中国经济济发展迅迅速，中中国旧有有的大量量的农村村人口将将会逐渐渐向城市市转移。。2012年8月17日国家家统计局局发布报报告显示示，十六六大以来来中国人人口总量量低速平平稳增长长，人口口生育继继续稳定定在低水水平，人人口文化化素质不不断改善善，城市市化水平平进一步步提高，，人口婚婚姻、家家庭状况况保持稳稳定，2011年城镇镇化率达达51.27%。十六六大以来来，中国国城镇化化发展迅迅速，2002年至2011年，中中国城镇镇化率以以平均每每年1.35个个百分点点的速度度发展，，城镇人人口平均均每年增增长2096万万人。2011年，城城镇人口口比重达达到51.27%，比比2002年上上升了12.18个百百分点，，城镇人人口为69079万人人，比2002年增加加了18867万人;乡村人人口65656万人，，减少了了12585万万人。根根据中国国六次人人口普查查数据，，历次人人口普查查城市化化水平依依次为：：12.84%，17.58%，20.43%，，25.84%，35.39%，49.68%。。中国快速速的城市市化进程程会使得得大量人人口涌进进城市，，他们必必然要考考虑的一一个问题题就是住住房，因因此，城城市化会会对房地地产行业业产生强强大的正正面影响响。附表5（（中国城城市化进进程)（4）PEST之T科科技因素素相对于其其他行业业来说，，房地产产的生产产技术科科技并不不是要求求很高。。但是对对于投资资，营销销方面，，房地产产的科技技创新具具有了很很大的改改变。我们具体体从网络络技术，，建筑技技术，管管理理念念三点分分析。1.网络络技术在当今房房地产业业激烈的的市场竞竞争中，，各房地地产企业业都在各各显其能能，用多多种有效效的手段段宣传自自己的产产品，以以吸引更更多的消消费者。。随着IT时代代的到来来，网络络在房地地产营销销中的应应用日趋趋广泛，，对房地地产业的的影响也也日渐深深远。第一，网网络使房房地产产产品更符符合市场场的需求求。对房房地产开开发企业业来说，，房地产产市场信信息无疑疑是非常常重要的的资源，，其中不不仅包括括未来市市场的有有效需求求、购房房者偏好好的变化化、目标标购买人人群的构构成、竞竞争对手手情况及及竞争楼楼盘特征征，甚至至还包括括流行的的建筑设设计风格格、新兴兴建材的的信息等等等。在在房地产产开发阶阶段，网网络有助助于开发发商在调调研过程程中获取取大量的的市场需需求信息息，为市市场细分分及设计计项目结结构奠定定坚实的的基础，，为房地地产项目目开发做做出良好好的导向向，从而而为市场场提供更更准确的的产品。。在房地地产销售售阶段，，由于开开发商与与购房者者可以通通过网络络进行快快速、直直接的沟沟通，开开发商可可以收集集到购房房者及潜潜在购房房者对现现有项目目的反馈馈意见，，实时掌掌握市场场需求、、消费者者偏好以以及对价价格的承承受能力力等，从从而能提提高企业业对市场场的快速速反应能能力，从从而提高高决策的的正确性性和预见见性，最最终达到到增强市市场竞争争力。网络技术术（接上上）第二，网网络降低低了房地地产的价价格。网网络有助助于开发发商在采采购过程程中降低低造价，，从而降降低产品品价格。。一方面面，房地地产企业业可以利利用网络络获得建建筑材料料的价格格信息，，在对各各种采购购价格比比较的基基础上，，择优采采购。另另一方面面，还可可以借助助于网络络实现行行业联盟盟，形成成采购的的规模经经济，达达到降低低采购价价格的目目的。例例如：自自万科集集团建立立了“建建材采购购中心网网络”后后，万科科各地产产公司每每年总计计约10亿元的的建材采采购项目目已经全全部在该该网络上上招标采采购。据据该公司司的研究究报告指指出，通通过网上上集体采采购，最最高可节节省成本本25%。第三，网网络有助助于房地地产项目目的宣传传。与传传统媒体体广告相相比，网网络宣传传的优势势很明显显：网络络广告实实时、成成本低，，传播范范围广，，针对性性强，交交互性强强，有助助于双向向沟通。。房地产产企业在在产品开开发的前前、中、、后期有有计划地地制作和和发布楼楼盘相关关信息，，可以使使购房者者随时地地了解楼楼盘的整整体概况况及基本本框架，，从而使使购房者者感受到到开发商商及产品品的可靠靠性，从从而获得得购房者者的信赖赖、增强强购房者者对该楼楼盘的购购买信心心，同时时也可能能为开发发商赢得得更多潜潜在客户户。目前前，我国国众多房房地产企企业已经经纷纷涉涉足网络络广告的的新空间间，网络络广告已已经成为为继传统统四大媒媒体（电电视、广广播、报报纸、杂杂志）之之后的第第五大媒媒体。网络技术术（接上上）第四，网网络使房房地产营营销方式式多样化化。利用用网络，，房地产产企业可可以提供供多种售售房模式式，如：：网上订订购、网网上定制制、网上上拍卖、、网上办办理购房房手续等等，以方方便客户户。其中，网网上订购购是由购购房者先先通过系系统平台台进行订订购，经经开发商商确认拥拥有其所所订购户户位优先先购买权权的售房房模式，，这已经经被许多多开发商商推广使使用。网网上定制制是先由由客户将将其对户户型、外外形、地地段、结结构等的的需求信信息在网网上发布布，再跟跟开发商商进行协协商和确确认，然然后在网网上交付付定金，，监督和和了解施施工进程程，由开开发商按按照其需需求和指指示为其其提供产产品的售售房模式式。2002年年12月月8日，，北京商商兴隆置置业与新新浪网房房地产频频道合作作进行SOLO二期网网上售房房活动，，为消费费者“量量身定制制”户型型，取得得了可喜喜的销售售业绩，，共推出出586套单元元房，累累计定出出568套，其其中近82%是是通过新新浪网上上售房预预定系统统预定成成功的。。网上拍拍卖是对对所销售售房屋在在网上针针对所有有意向客客户进行行竞拍，，以实现现购房者者之间公公平竞争争的售房房模式。。地产大大亨潘石石屹与““搜房网网”曾携携手对SOHO现代城城进行过过网上拍拍卖，反反响强烈烈。网上上办理购购房手续续则是指指把现场场所有的的工作（（包括付付款程序序等）都都挪到网网上去进进行，如如北京市市房地产产交易中中心在网网上开辟辟的“外外地人购购房网上上申请””业务。。可见，网网络技术术的发展展必定会会大大促促进房地地产业的的发展。。2.建筑筑技术的的发展改革开放放三十多多年来，，我国的的出现了了很多新新的建筑筑技术。。1、新型墙体体材料：：我我国新型型墙体材材料发展展较快，，品种较较多，主主要包括括砖、块块、板，，如粘土土空心砖砖、掺废废料的粘粘土砖、、非粘土土砖、建建筑砌块块、加气气混凝土土、轻质质板材、、复合板板材等，，但数量量较小，，在整个个墙体材材料中所所占比仍仍然偏小小。只有有促使各各种新型型体材料料因地制制宜快速速发展，，才能改改变墙体体材料不不合理的的产品结结构，达达到节能能、保护护耕地、、利用工工业废渣渣、促进进建筑技技术的目目的。经经过近30年来来自我研研制开发发及引进进国外生生产技术术和设备备，我国国的墙体体材料工工业已经经开始走走上多品品种发展展的道路路，初步步形成了了以块板板为主的的墙材体体系，如如混凝土土空心砌砌块、纸纸面石膏膏板、纤纤维水泥泥夹心板板等，但但代表墙墙体材料料水平的的各种轻轻板、复复合板所所占比重重仍很小小，还不不到整个个墙体材材料总量量的1%，与工工业发达达国家相相比，相相对落后后40-50年年。主要要表现在在：产品品档次低低、企业业规模小小、工艺艺装备落落后、配配套能力力差。新新型墙体体材料发发展缓慢慢的重要要原因之之一是对对实心粘粘土砖限限制的力力度不够够，缺乏乏具体措措施保护护土地资资源，以以毁坏土土地为代代价制造造粘土砖砖成本极极低，使使得任何何一种新新型墙体体材料在在价格上上无法与与之竞争争。1994年年新税制制实行后后，对粘粘土砖生生产企业业仅征收收6%的的增值税税，而不不少新型型墙体材材料，尤尤其是轻轻质板材材却要交交纳17%的增增值税务务局，加加剧了新新型墙体体材料发发展的不不利局面面。针对对这种情情况，国国家三部部一局（（建设部部、农业业部、国国土资源源部和国国家建材材局）墙墙材革新新办公室室积极指指导各地地大力开开展墙材材革新工工作，结结合各地地实际情情况，出出台了多多项墙改改政策，，有力地地促进了了新型墙墙体材料料的发展展。建筑筑技技术术的的发发展展（（接接上上））2、新型型保保温温隔隔热热材材料料：：改改革革开开放放以以来来,我我国国保保温温隔隔热热材材料料有有了了长长足足的的进进步步，已发发展展成成为为品品种种比比较较齐齐全全、、初初具具规规模模的的保保温温材材料料的的生生产产和和技技术术体体系系。。①①保保温温隔隔热热材材料料在在国国外外的的最最大大用用户户是是建建筑筑业业约约占占产产量量的的80%,而而在在我我国国建建筑筑业业市市场场尚尚未未完完全全打打开开,其其应应用用仅仅占占产产量量的的10%。。②②生生产产工工艺艺整整体体水水平平和和管管理理水水平平需需进进一一步步提提高高,产产品品质质量量不不够够稳稳定定。。③③科科研研投投入入不不足足,应应用用技技术术研研究究和和产产品品开开发发滞滞后后,特特别别是是保保温温材材料料在在建建筑筑中中的的应应用用技技术术研研究究与与开开发发多多年年来来进进展展缓缓慢慢,严严重重地地影影响响了了保保温温材材料料工工业业的的健健康康发发展展。。加加强强新新型型保保温温隔隔热热材材料料和和其其他他新新型型建建材材制制品品设设计计施施工工应应用用方方面面的的工工作作,是是发发展展新新型型建建材材工工业业的的当当务务之之急急。。我我国国保保温温材材料料工工业业经经过过30多多年年的的努努力力,特特别别是是经经过过近近年年的的高高速速发发展展,不不少少产产品品从从无无到到有有,从从单单一一到到多多样样化化质质量量从从低低到到高高,已已形形成成取取膨膨胀胀珍珍珠珠岩岩、、矿矿物物棉棉、、玻玻璃璃棉棉、、泡泡沫沫塑塑料料、、耐耐火火纤纤维维、、硅硅酸酸钙钙绝绝热热制制品品等等为为主主的的品品种种比比较较齐齐全全的的产产业业,技技术术、、生生产产装装备备水水平平也也有有了了较较大大提提高高有有些些产产品品已已达达到到国国际际先先进进水水平平。。但但由由于于我我国国保保温温材材材材料料工工业业起起步步晚晚,总总体体技技术术和和装装备备水水平平较较低低,在在建建筑筑领领域域的的应应用用技技术术有有待待完完善善,在在很很大大程程度度上上影影响响了了保保温温材材料料的的推推广广应应用用。。建筑筑技技术术的的发发展展（（接接上上））3、新型型防防水水密密封封材材料料防防水水材材料料是是建建筑筑业业及及其其它它有有关关行行业业所所需需要要的的重重要要功功能能材材料料,是是建建筑筑材材料料工工业业的的一一个个重重要要组组成成部部分分。。随随着着我我国国国国民民经经济济的的快快速速发发展展,不不仅仅工工业业建建筑筑与与民民用用建建筑筑对对防防材材料料提提出出了了多多品品种种高高质质量量的的要要求求,在在桥桥梁梁、、隧隧道道、、国国防防军军工工、、农农业业水水利利和和交交通通运运输输等等行行业业和和领领域域中中也也都都需需要要高高质质量量的的防防水水密密封封材材料料。。改改革革开开放放以以来来,我我国国建建筑筑防防水水材材料料获获得得较较快快的的发发展展。。防防水水材材料料已已摆摆脱脱了了纸纸胎胎油油毡毡一一统统天天下下的的落落后后局局面面,目目前前拥拥有有包包括括沥沥青青油油毡毡(含含改改沥沥青青油油毡毡)、、合合成成高高分分子子防防水水卷卷材材、、建建筑筑防防水水涂涂料料、、密密封封材材料料、、堵堵漏漏和和刚刚性性防防水水材材料料等等五五大大类类产产品品。。我我国国防防水水材材料料基基本本上上形形成成了了品品种种门门类类齐齐全全,产产品品规规格格、、档档次次配配套套,工工艺艺装装备备开开发发已已初初具具规规模模的的防防水水材材料料工工业业体体系系,国国外外有有的的品品种种我我们们基基本本上上都都有有。4、新型型装装饰饰装装修修材材料料建建筑筑装装饰饰装装修修材材料料品品种种门门类类繁繁多多，，更更新新换换代代十十分分迅迅速速，，与与人人民民生生活活水水平平提提高高和和居居住住条条件件改改善善密密切切相相关关，，是是极极具具发发展展潜潜力力的的建建筑筑材材料料品品种种之之一一。。它它的的品品种种、、质质量量和和配配套套水水平平的的高高低低决决定定着着建建筑筑物物装装饰饰档档次次的的高高低低，，对对美美化化城城乡乡建建筑筑、、改改善善人人民民居居住住和和工工作作环环境境有有着着十十分分重重要要的的意意义义。。我我国国建建筑筑装装饰饰装装修修材材料料的的发发展展，，虽虽然然起起步步较较晚晚，，但但起起点点较较高高，，主主要要生生产产能能力力量量是是80年年代代以以后后引引进进国国外外先先进进技技术术和和装装备备基基础础上上发发展展起起来来的的。。目目前前花花色色品品种种已已达达4000多多种种，，已已基基本本形形成成初初具具规规模模、、产产品品门门类类较较齐齐全全的的工工业业体体系系。。目目前前三三星星级级的的宾宾馆馆装装饰饰装装修修基基本本做做到到自自已已生生产产，，四四至至五五星星级级宾宾馆馆的的装装饰饰装装修修有有30%-40%可可以以做做到到自自给给。。可见见，，建建筑筑技技术术的的发发展展有有力力地地促促进进了了房房地地产产业业的的发发展展。。3.先先进进的的管管理理理理念念房地地产产企企业业的的管管理理制制度度包包括括三三个个层层面面：：最最高高层层面面是是指指企企业业的的基基本本管管理理制制度度，，包包括括公公司司体体制制及及公公司司治治理理结结构构、、管管理理机机制制、、薪薪酬酬制制度度、、基基本本会会计计制制度度等等；；第第二二层层面面是是企企业业的的工工作作流流程程管管理理制制度度、、规规章章等等，，包包括括行行政政事事务务、、法法律律事事务务、、财财务务、、人人力力资资源源、、采采购购、、工工程程管管理理、、销销售售、、客客户户关关系系等等方方面面的的管管理理规规章章，，可可以以形形成成文文件件的的有有100-150项项；；第第三三层层面面的的管管理理制制度度主主要要包包括括岗岗位位、、部部门门和和项项目目部部(项项目目公公司司)内内部部使使用用的的、、没没有有纵纵向向和和横横向向工工作作接接口口关关系系的的工工作作规规程程。。一一个个企企业业的的成成功功往往往往是是制制度度的的成成功功。。职职能能设设计计合合理理、、职职责责清清晰晰、、工工作作接接口口关关系系明明确确的的组组织织机机构构设设计计比比经经常常推推诿诿、、扯扯皮皮、、内内耗耗的的企企业业更更具具竞竞争争力力，，有有健健全全的的管管理理制制度度且且制制度度适适宜宜的的企企业业比比虽虽然然建建立立了了一一堆堆制制度度，，但但制制度度不不适适宜宜、、执执行行不不力力的的企企业业更更具具竞竞争争力力。。房房地地产产企企业业要要提提升升竞竞争争力力，，必必须须建建立立一一套套全全面面、、适适宜宜的的管管理理制制度度，，并并确确保保各各项项制制度度的的有有效效施施行行。。在这这个个知知识识经经济济时时代代，，各各种种先先进进的的理理念念已已成成为为各各企企业业的的必必修修课课。。我我们们工工商商管管理理专专业业更更是是各各种种理理念念的的大大汇汇总总，，如如企企业业管管理理，，质质量量管管理理，，战战略略管管理理，，市市场场营营销销等等等等。。一一个个房房地地产产企企业业想想要要取取得得成成功功，，先先进进的的管管理理理理念念已已是是必必不不可可少少。。例.刺刺猬猬法法则则刺猬猬法法则则：：两两只只困困倦倦的的刺刺猬猬，，由由于于寒寒冷冷而而拥拥在在一一起起。。可可因因为为各各自自身身上上都都长长着着刺刺，，于于是是它它们们离离开开了了一一段段距距离离，，但但又又冷冷得得受受不不了了，，于于是是凑凑到到一一起起。。几几经经折折腾腾，，两两只只刺刺猬猬终终于于找找到到一一个个合合适适的的距距离离：：既既能能互互相相获获得得对对方方的的温温暖暖而而又又不不至至于于被被扎扎。刺猬猬法法则则主主要要是是指指人人际际交交往往中中的的““心心理理距距离离效效应应””。。法法国国总总统统戴戴高高乐乐就就是是一一个个很很会会运运用用刺刺猬猬法法则则的的人人。。他他有有一一个个座座右右铭铭：：““保保持持一一定定的的距距离离””！！这这也也深深刻刻地地影影响响了了他他和和顾顾问问、、智智囊囊和和参参谋谋们们的的关关系系。。在在他他十十多多年年的的总总统统岁岁月月里里，，他他的的秘秘书书处处、、办办公公厅厅和和私私人人参参谋谋部部等等顾顾问问和和智智囊囊机机构构，，没没有有什什么么人人的的工工作作年年限限能能超超过过两两年年以以上上。。他他对对新新上上任任的的办办公公厅厅主主任任总总是是这这样样说说：：““我我使使用用你你两两年年，，正正如如人人们们不不能能以以参参谋谋部部的的工工作作作作为为自自己己的的职职业业，，你你也也不不能能以以办办公公厅厅主主任任作作为为自自己己的的职职业业。。””这这就就是是戴戴高高乐乐的的规规定定。。这这一一规规定定出出于于两两方方面面原原因因：：一一是是在在他他看看来来，，调调动动是是正正常常的的，，而而固固定定是是不不正正常常的的。。这这是是受受部部队队做做法法的的影影响响，，因因为为军军队队是是流流动动的的，，没没有有始始终终固固定定在在一一个个地地方方的的军军队队。。二二是是他他不不想想让让““这这些些人人””变变成成他他““离离不不开开的的人人””。。这这表表明明戴戴高高乐乐是是个个主主要要靠靠自自己己的的思思维维和和决决断断而而生生存存的的领领袖袖，，他他不不容容许许身身边边有有永永远远离离不不开开的的人人。。只只有有调调动动，，才才能能保保持持一一定定距距离离，，而而惟惟有有保保持持一一定定的的距距离离，，才才能能保保证证顾顾问问和和参参谋谋的的思思维维和和决决断断具具有有新新鲜鲜感感和和充充满满朝朝气气，，也也就就可可以以杜杜绝绝年年长长日日久久的的顾顾问问和和参参谋谋们们利利用用总总统统和和政政府府的的名名义义营营私私舞舞弊弊。。戴戴高高乐乐的的做做法法是是令令人人深深思思和和敬敬佩佩的的。。没没有有距距离离感感，，领领导导决决策策过过分分依依赖赖秘秘书书或或某某几几个个人人，，容容易易使使智智囊囊人人员员干干政政，，进进而而使使这这些些人人假假借借领领导导名名义义，，谋谋一一己己之之私私利利，，最最后后拉拉领领导导干干部部下下水水，，后后果果是是很很危危险险的的。。两两相相比比较较，，还还是是保保持持一一定定距距离离好好。。通用用电电气气公公司司的的前前总总裁裁斯斯通通在在工工作作中中就就很很注注意意身身体体力力行行刺刺猬猬理理论论，，尤尤其其在在对对待待中中高高层层管管理理者者上上更更是是如如此此。。在在工工作作场场合合和和待待遇遇问问题题上上，，斯斯通通从从不不吝吝啬啬对对管管理理者者们们的的关关爱爱，，但但在在工工余余时时间间，，他他从从不不要要求求管管理理人人员员到到家家做做客客，，也也从从不不接接受受他他们们的的邀邀请请。。正正是是这这种种保保持持适适度度距距离离的的管管理理，，使使得得通通用用的的各各项项业业务务能能够够芝芝麻麻开开花花节节节节高高。。与与员员工工保保持持一一定定的的距距离离，，既既不不会会使使你你高高高高在在上上，，也也不不会会使使你你与与员员工工互互相相混混淆淆身身份份。。这这