房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范教材

房地产企业涉税政策解析

与稽查风险防范

目录页一、销售收入的确认二、视同销售收入三、股权转让四、计税成本扣除五、甲供材料六、地下车库七、利息费用八、其他（一）未完工开发产品收入1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。3、销售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。4、根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号）5、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。关注点：诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告）

大连地税局也认为应该缴税。但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。

（二）完工开发产品销售收入

1、一次性全额收款方式：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、银行按揭方式：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。4、委托销售方式：A：支付手续费方式：税务喜欢运用的稽查手段--以佣金推算收入。案例：思考：业务员佣金倒推收入同样也会成为税务稽查倒推收入的一种手段。B、税法规定销售佣金必须有合法真实的报销凭证，且不得超过服务金额的5%。税务认可正常比例是1`2%。若采用超基价分成方式，佣金比例有可能超过5%，全国只有上海允许扣除。1、营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天（三）预收及租金收入2、如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。关注点：预收跨年度房租且已全额开具发票发票的开具需全额缴纳扭转税（如营业税），但所得税缴纳与发票是否全额开具没有直接关系，不需全额在预收年度缴纳所得税。税种时间界限是否缴税税法依据所得税08年以前不缴国税发【2006】31号08年以后不缴国税发【2009】31号营业税09年以前不缴财税【2003】16号09年以后缴税《实施细则》25条税种时间界限适用原则法律依据所得税08年以前权责发生制国税发【1997】19108年以后收付实现制条例第19条营业税09年以前权责发生制财税【2003】16号09年以后收付实现制实施细则24条、25条（一）先租后售视同销售1、售后返租：国税函〔2008〕576号房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。应对策略：不要搞免租期。需有少许租金。1、开发发企业业以尾尾房抵抵顶建建安工工程费费2、以尾尾房抵抵销售售公司司的销销售费费用。。3、工抵抵房抵抵银行行贷款款本金金或利利息。。两个无无论：：无论论主动动还是是被动动以房房屋抵抵债（（法院院判决决）；；无论是是否办办理房房产过过户手手续，，均属于于视同同销售售缴纳纳各种种税收收。（二））以房房屋抵抵偿债债务问题：：1、某企企业销销售房房屋价价款为为100万元，，同时时赠送送地下下室。。地地下下室是是否需需要缴缴纳企企业所所得税税？是是否需需要缴缴纳营营业税税？是是否需需要缴缴纳个个人所所得税税？答：根根据国国税函函[2008]875号文件件第三三条：：企业业以买买一赠赠一等等方式式组合合销售售本企企业商商品的的，不不属于于捐赠赠，应应将总总的销销售金金额按按各项项商品品的公公允价价值的的比例例来分分摊确确认各各项的的销售售收入入。需需缴纳纳所得得税、、营业业税（（按收收入100万来缴缴纳）），不不需缴缴纳个个税。。2、企业业以买买一赠赠一等等方式式组合合销售售本企企业商商品的的，不不属于于捐赠赠，应应将总总的销销售金金额按按各项项商品品的公公允价价值的的比例例来分分摊确确认各各项的的销售售收入入。。案例：：卖房房子赠赠送汽汽车，，房屋屋销售售合同同价款款100万元，，汽车车的购购进价价格为为10万元，，即其其公允允价值值为10万元，，房屋屋的公公允价价值可可推定定为90万元。。因此此企业业的总总销售售收入入为100万元，，汽车车不应应当作作为捐捐赠处处理。。确定定收入入：销销售房房产90万，销销售汽汽车10万。10万需缴缴纳增增值税税。（三））无偿偿赠送送（有有奖销销售、、卖方方赠送送地下下室等等）问题：：3、某企企业楼楼房开开盘时时进行行“摸摸奖活活动””，该该企业业购进进奖品品100万元，，全部部奖励励完毕毕，是是否缴缴纳企企业所所得税税？是是否缴缴纳增增值税税？是是否缴缴纳个个人所所得税税？答：税税收收分析析：国国税函函[2008]828号文件件。A、增值值税：：赠送送赠品品应视视同销销售计计算增增值税税；B、企业业所得得税：：赠送送赠品品应视视同销销售计计算收收入（（对外外购直直接用用于赠赠品的的，可可直接接按外外购成成本价价作为为销售售单价价，明明显偏偏低的的除外外）；；这样样的话话其实实同时时等额额增加加了收收入和和成本本，最最后不不影响响企业业所得得税；；C、个人人所得得税：：受赠赠方收收到赠赠品属属于偶偶然所所得，，应按按20%计算缴缴纳个个人所所得税税。赠赠送方方有代代扣代代缴的的义务务建议：：赠品品由合合作单单位采采购，，降低低税务务风险险。第三部部分股权转转让案例：：A公司在在某地地1亿拍得得一块块地，，闲置置两年年后，，准备备以5亿转让让。方式一一：直直接转转让：：印花税税-万分5税收25万、营营业税税及附附加5.6%2800万土增税税：约约2亿、所所得税税：25%约4000万。方式二二：卖卖A公司股股权：：（不不征营营业税税及土土增税税）卖方：：印花花税-万分5税收25万、所所得税税：25%约1亿。买方成成本：：5亿+土增税税1.2亿（抵抵扣额额减少少按最最低税税率30%计算））+所得税税7000万（（（5亿-1亿-1.2亿）*0.25）=6.9亿1、注意意要点点：不不要转转让全全部股股权：：国税税函〔2000〕687号。。鉴于深深圳市市能源源集团团有限限公司司和深深圳能能源投投资股股份有有限公公司一一次性性共同同转让让深圳圳能源源（钦钦州））实业业有限限公司司100％的股股权，，且这这些以以股权权形式式表现现的资资产主主要是是土地地使用用权、、地上上建筑筑物及及附着着物，，经研研究，，对此此应按按土地地增值值税的的规定定征税税。。股权转转让所所得案案例例分析析策略：：可以以先融融资再再卖股股权。。方式三三：在在西藏藏设立立控股股公司司，再再进行行股权权转让让：西西藏2010-2020年所有有行业业的所所得税税均为为15%。税金：：印印花税税-万分5税收25万、所所得税税：15%约6000万。方式四四：控控股股股东注注册地地在香香港，，转让让股权权，按按10%交纳预预提所所得税税。税金：：印印花税税-万分5税收25万、所所得税税：10%约4000万。方式五五：控控股股股东B注册地地在香香港，，控股股股东东的控控股股股东C注册地地在海海外的的避税税天堂堂。转转让C公司的的股权权。不不用交交纳各各项税税费。。现在在比较较流行行的转转让方方式。。注意要要点：：此种种方式式还是是有税税务风风险。。建议议提高高转让让层级级，股股权结结构不不要太太单一一，增增加税税务稽稽查难难度。。第四部部分计税成本本扣除总局在国国税发【2009】31号文件中中，专门门设立了了两章来来规范房房地产企企业的成成本、费费用扣除除。第三章：：成本、、费用扣扣除的税税务处理理（11-24条）第四章：：计税成成本的核核算（25-35条）计税成本本：“制造造成本法法”和““全部成成本法””。1、人员工工资和费费用是开开发间接接费用还还是期间间费用？？（企业业经营架架构的筹筹划。《土地增值值税条例例实施细细则》第七条））建议：企企业召开开会议，，确立人人员组成成、归属属，形成成会议纪纪要，保保留内部部证据。。2、土地使使用税（（土地使使用费））应该计计入期间间费用。。（例：：琼地税税函【2007】356号第2条、青地地税发【2008】100号文件第第25条）3、广告费费、业务务宣传费费、业务务招待费费必须计计入期间间费用，，不能计计入开发发间接费费用。4、营销设设施建造造费，需需计入开开发间接接费用（（31号文件第第27条、南京京地税局局的问答答第23条）。（一）计计税成本本的概念念（二）配配套设施施的税务务处理1、①非非营利性性，且产产权属于于全体业业主所有有，②无无偿赠送送给给地方政政府、公公用事业业单位的的。税务处理理：按公公共配套套设施费费直接列列入成本本2、①营利利性的、、②产权权属于开开发企业业的、③③产权未未定的、、④无偿偿赠送给给非地方方政府、、公用事事业单位位的税务处理理：视其其用途而而定。A、自用的的：视为为自建固固定资产产。随着着折旧摊摊销价值值。B、非自用用的：视视为开发发产品，，随着开开发产品品的出售售，列入入成本。。3、地下基基础设施施形成的的车库（（例外情情形）税务处理理：虽虽然是营营利性的的，但是是根据文文件第33条规定，，按照公公共配套套设施费费处理，，即摊入入成本。。（三）归归集开发发成本（（6类成本项项目，3类成本类类型）1、当期实实际发生生的成本本。（31号文件第第27条）2、预提费费用（新新文件30条、32条中列列举了4类预提费费用）：：3、待摊费费用：开开办费可可以一次次性摊销销，也可可以在3年以内进进行摊销销。企企业根据据销售状状况选择择最有利利的分摊摊方式。。（四）分分配成本本（4种分配方方法）第29条：对于于直接成成本和能能够分清清成本对对象的间间接成本本计入成成本对象象的成本本。归归集开发发成本，，将共同同成本按按照受益益的原则则和配比比的原则则，按照照4种方法分分配到不不同的成成本对象象中去。。1、占地面面积法（（土地的的分摊，，原则用用占地面面积法））2、建筑面面积法（（公共配配套设施施的分摊摊，必须须用建筑筑面积法法）3、预算造造价法（（又称工工程概算算法，已已完工与与未完工工共负担担的利息支支出，必必须用预预算造价价法来分分摊）4、直接成成本法。。（同期期开发不不同成本本对象的的利息分分摊，可可以用预预算造价价法，也也可以用用直接成成本法））（五）是是否假票票金额均均要调减减销售成成本关注点：：已经完完工，发发现假票票才需补补税，开开发未完完工阶段段不需补补税。（六）完完工标准准1、开发产产品完工工以后，，企业可可在完工工年度企企业所得得税汇算算清缴前前选择确确定计税税成本核核算的终终止日，，不得滞滞后。（（5-17月）2、完工开开发产品品的标准准：企业房地地产开发发经营业业务包括括土地的的开发、、建造、、销售住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物、附附着物、、配套设设施等开开发产品品。除土土地开发发外，其其他开发发产品符符合下列列条件之之一的，，应视为为已经完完工：（一）开开发产品品竣工证证明材料料已报房房地产管管理部门门备案。。一般指指“竣工工验收备备案表””（二）开开发产品品已开始始投入使使用。（三）开开发产品品已取得得了初始始产权证证明。案例：某某地区进进行纳税税检查时时，发现现某开发发企业在在2006年12月31日做的竣竣工备案案，因此此判定该该楼盘完完工年度度为2006年度。该该企业需需在2006年进行所所得税结结算，只只能有5个月时间间可以补补足发票票。建议：1、竣工验验收备案案时间最最好是1月1号，而不不是12月31号，这样样就会有有17个月可以以补足发发票。尤尤其是项项目公司司，在所所得税汇汇算后再再补凭证证，后期期没有收收入，形形成亏损损无法弥弥补，多多缴纳的的所得税税又无法法退回。。2、尽量沟沟通，如如果还是是无法退退回，后后续还是是想尽各各种办法法弥补亏亏损。如如果后续续有亏损损无弥补补，建议议变更公公司经营营范围，，增加设设计等经经营范围围，通过过开具设设计费等等形式弥弥补亏损损。案例分析析某企业2010年12月31日办理竣竣工结算算，销售售已全部部完成。。企业所所得税结结算时还还有8000万发票未未取得，，该发票票在2012年取得。。税务局局要求2010年补税2000万。企业应对对：税务申诉诉书尊敬的**税务务稽查局局：非常感谢谢对我公公司的纳纳税检查查，通过过该检查查规范了了帐目，，对贵局局要求2010年我司予予以补交交2000万税款的的事实完完全予以以认可。。检查过过后，我我公司予予以积极极的整改改，目前前已经取取得了全全部的发发票。国税发[2009]31号文34条规定根根据企企业在在结算计计税成本本时其实实际发生生的支出出应当取取得但未未取得合合法凭据据的，不不得计入入计税成成本，待待实际取取得合法法凭据时时，再按按规定计计入计税税成本。。企业所所得税法法第九条条规定企企业应纳纳税所得得额的计计算，以以权责发发生制为为原则。。所以我司司对上述述规定的的理解是是2010年我司未未取得合合法凭据据，不得得记入成成本需补补交所得得税2000万，2012年我公司司取得合合法凭据据按照企企业所得得税法权权责发生生制原则则可以追追溯调整整2010年成本。。因此按按照有关关规定，，我公司司2010年需补税税2000万，追溯溯调整后后我司应应当退税税2000万，补税税与退税税相抵后后，我司司无需再再缴纳。。根据国家家税务总总局2012年第15号公告第第六条规规定企业业税前应应扣未扣扣支出准准予追补补，期限限不得超超过5年，我公公司尚未未超过5年追溯期期，所以以我公司司的做完完完全附附合2012年第15号公告第第六条规规定。以上请审审议。（七）基基础设施施费关注点：：园林配配套设施施费是公公共配套套设施费费么。园园林配套套设施费费不是公公共配套套，不能能预提。。第五部分分甲供材料料甲方供材材的四个个关注点点（一）无无论2009年以前，，还是2009年以后，，甲方供供材的发发票都可可以直接接在开发发企业所所得税、、土地增增值税前前扣除，，而无需需所谓的的“发票票转换””（二）税税务机关关对甲方方供材关关注两点点：1、由于建建筑企业业开具发发票金额额和缴纳纳营业税税营业额额有可能能不一致致，检查查建筑企企业是否否按照规规定足额额缴纳了了营业税税；2、开发企企业：是是否重复复列支成成本。将将材料发发票重复复列支。。（三）财财税【2006】177号文件已已经作废废，地产产企业没没有为建建安企业业代扣代代缴营业业税款的的义务。。（四）材材料和设设备的区区别（因因甲供设设备不缴缴纳营业业税）第六部分分地下车库库车位与所所得税、、土增税税1、计算企企业所得得税时，，可售车车位的开开发成本本应与其其它开发发产品一一样，正正常分摊摊共同成成本，分分摊方法法，可以以按照《房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法》（国税发发[2009]31号）第二二十九条条、三十十条的规规定进行行分摊。。利用地地下基础础设施形形成的停停车场所所，作为为公共配配套设施施进行处处理，其其成本费费用由可可售面积积承担。。2、计算土土地增值值税时，，利用人人防设施施建造的的车位对对外销售售，根据据《国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知》（国税发发[2006]187号）第四四条第（（三）项项第三点点规定，，其取得得的收入入要参与与土地增增值税清清算，其其成本费费用可以以扣除。。3、房地产产企业出出售的地地下停车车位，以以转让有有限产权权或永久久使用权权方式销销售建筑筑物，视视同销售售建筑物物。对取取得销售售收入应应缴纳营营业税、、土地增增值税、、企业所所得税。。受让方方不能办办理车位位产权手手续，不不需要缴缴纳车位位契税。第七部分分利息费用用一、根根据《中华人民民共和国国印花税税暂行条条例》的规定，，“借款款合同””是指银银行或其其他金融融机构与与借款人人之间签签订的借借款合同同（不包包括银行行同业拆拆借合同同）。因因此，非非金融机机构之间间的借款款合同不不需缴纳纳印花税税。二、具有有资金池池理念的的企业集集团：国税发【2009】31号文件第第21条（无需需发票））企业集团团或其成成员企业业统一向向金融机机构借款款分摊集集团内部部其他成成员企业业使用的的，借入入方凡能能出具从从金融机机构取得得借款的的证明