房地产计划与运营管理体系

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计划与运营管理体系主讲人：苏志峰

专业技术经济师物理教育学士工商管理硕士天泰集团办公室主任高级经理苏志峰逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评”的计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆”均衡发展一、天泰地产计划与运营管理发展史2003年阳光公司计划与运营管理模式为雏形2004年建立天泰集团计划与运营管理体系2006年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动天泰计划与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑计划的发展历程二、计划与运营管理理念1、法约尔的管理职能论计划与运营管理计划激励标准协调组织控制●计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。●协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。1、法约尔的管理职能论信息交流------“数据库”事前筹划------“导航器”动态监控------“助推器”决策依据------“仪表盘”

2、计划与运营管理作用APCD分析现状找问题分析产生质量问题的原因找出主要原因制订对策和措施检查效果和发现问题总结检验纳入标准遗留问题转入下期执行、实施计划3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA目标统一性原则稳定性与适应性相结合原则统一指挥原则分工协作原则适当管理宽度原则集权与分权相结合原则权力、职责对称性原则精干高效原则均衡性原则整体性原则计划运营管理指导原则4、计划与运营管理指导原则优秀的沟通能力较高的情商系数良好的人际交往能力高效的时间管控能力高效的激励能力非凡的协调能力计划与运营管理者必备素质运用管理知识和技术能力5、计划与运营管理者必备素质第一是对近近期内即将将发生的活活动加强控控制，积极极挽回时间间和成本，，这是因为为早控制早早主动；第二是工期期估计最长长或预算估估计最大的的活动应进进一步审核核预估依据据，并做好好该活动压压缩时间和和费用的准准备工作，，因为估计计值越大的的项目更有有压缩的可可能；第三，将某某些可以再再分的活动动进一步细细分，研究究细分活动动之间并行行工作或工工作穿插的的可行性，，如可行，，则可有效效地压缩时时间和费用用。6、计划调调整重点每一次变更更都必须遵遵循同样的的程序，即即相同的文文字报告，，相同的管管理方法，，相同的授授权过程。。必须确定每每一次变更更对项目成成本、进度度、风险、、技术要求求的影响。。一旦批准进进行变更，，项目组必必须设定一一个程序来来执行变更更。在充分估计计一个变更更的影响之之后，必须须谨慎执行行，并且使使其保持在在限定的数数目之下以以避免项目目进度和成成本的外溢溢。7、计划变变更控制时间与成本本之间在一一定的范围围内有一定定的替代性性，一种用用最低的相相关成本的的增加来缩缩短项目工工期的方法法。该方法法基于以下下假设：每项活动有有两组工期期和成本估估计：正常常和应急。。一项活动的的工期可以以通过从正正常时间减减至应急时时间得到有有效的缩减减，这要靠靠投入更多多资源来实实现应急急时时间间是是确确保保活活动动按按质质量量完完成成的的时时间间下下限限。。当需需要要将将活活动动的的预预计计工工期期从从正正常常时时间间缩缩短短至至应应急急时时间间时时，，必必须须有有足足够够的的资资源源作作保保证证。。在活活动动的的正正常常点点和和应应急急点点之之间间，，时时间间和和成成本本的的关关系系是是线线性性的的。。8、、时时间间-成成本本平平衡衡法法最低低成成本本最佳佳工工期期直接接成成本本利润润损损失失项目总成本间接成本工期成本0A9、工期-成成本抉择模型型计划赶不上变变化，因而不不做计划做计划浪费时时间只做进度计划划，忽视质量量、成本和资资源计划做了计划便束束之高阁计划扭曲成了了记录强调计划的严严肃性，因而而刻板地照计计划执行10、计划与与运营管理误误区房地产计划与与运营管理流流程图.doc三、房地产计计划与运营管管理1、管理流程程原则:可考核、可量量化、不虚报报、不肢解评价：自评考考评评上上评方法：工作分解结构构-WBS（WorkBreakdownStructure）依据：①重要里程碑计计划（内容附后））②年度KPI指标分解③董事会/执委会安排的的重要工作要求：①＋＋②≥月度度计划60%权重，月度计计划不超过20项2、报送要求每月末前一天天报送次月计计划每月最后一天天上传计划管管理信息系统统月度工作总结结以上时间遇节节假日提前3、报送时限限4、报送模版版序号计划内容权重自评考评上评1里程碑计划/KPI指标分解计划不低于60…2其它重点工作不高于40…注：（1）其它它重点工作指指董事会/执执委会安排工工作、职责范范围内重要工工作、协调工工作等。（（2）该计划模模版在计划管管理信息系统统中实现，实实行网络报送送。举例：营销中中心报送模版版序号计划内容权重自评考评上评1本月销售回款完成率802其它重点工作20…假设2月份销销售回款完成成65%（对对应完成率得得分70%）），其它工作作全部完成，，则本月完成成率为：70%×80%（权重）+20%（其其它工作完成成）=76%4、报送模版版月度计划审核核流程.doc5、审核流程2212/24/2022序号重要里程碑计划1取得《国有土地使用权证》2拆迁3施工图纸设计4取得《建筑工程施工许可证》5取得《商品房预售许可证》6、重要里程程碑内容7、重要里程程碑计划调整整原因：受外部部客观不可抗抗力等因素影影响流程：责任单单位以会签形形式提报调整整原因及调整整后里程碑计计划实施：经执委委会分管领导导及执行总裁裁批准,月度考评会公公示后实施限次：每年仅仅限调整一次次按每月实际工工作完成情况况评价打分未完成项按完完成比例对应应其权重进行行评价打分8、评评价办办法月度销销售回回款项项评价价办法法完成率率在90%以上得得分：：120%××计划项项权重重完成率率在80%-90%得分：：110%××计划项项权重重完成率率在70%-79%得分：：100%××计划项项权重重完成率率在60%-69%得分：：70%×计划项项权重重完成率率在50%-59%得分：：50%×计划项项权重重销售回回款完完成率率低于于50%，得分分为0物业公公司、、奥厦厦公司司、教教育公公司、、天影影公司司销售售回款款完成成率增增加10%进行分分段考考核8、评评价办办法9、兑兑现办办法里程碑碑计划划兑现现办法法偏差在在1个月≤d＜2个月，，予以以警告告偏差在在2个月≤d＜3个月，，不能能评为为A类员工工偏差在在3个月≤d＜4个月，，直接接区分分为C类员工工偏差d≥4个月，，岗位位调整整销售回回款兑兑现办办法偏差在在30%≤d＜40%，警告告或通通报批批评偏差在在40%≤d＜50%，不能能评为为A类员工工偏差在在50%≤d＜60%，直接接区分分为C类员工工偏差在在d≥60%以上，，岗位位调整整注：评评价对对象是是年度度KPI指标中中有回回款指指标的的单位位9、兑兑现办办法计划完完成率率兑现现办法法连续2个月排排名最最后，，不能评评为A类员工工连续3个月排排名最最后，，直接区区分为为C类员工工连续4个月排排名最最后，，调整整岗位位对评价价内容容重复复的单单位按按照““就重重不就就轻””的原原则进进行评评价管管理9、兑兑现办办法原则：：以奖奖为主主；““一事事一议议”；；即时时兑现现范围：：里程程碑计计划提提前或或超额额完成成的责责任单单位；；在各各方面面为公司司创造造经济济效益益的单单位或人员员10、、即时时激励励注：子子公司司考核核激励励办法法简要要介绍绍奖励额额度审审批权权限奖励额度审批权限报备领导500-5000分管领导执行总裁5000-50000执行总裁董事长50000以上董事长董事局主席10、、即时时激励励兑现流流程责任单位提报或其他单位推荐责任单位提报分配方案(附领导审批意见)次月度由员工部兑现计划管理部门审核YesNo报备员工部/分管领导分管领导/执行总裁/董事会主席审批10、、即时时激励励11、、否否决决项项激激励励办办法法序号否决项内容1甲供材料未按时进场拖延工期10天以上2重要项目控制偏差10天以上未及时预警3项目结算延误15天以上4信息管理系统瘫痪24小时以上5出现核心员工（中层5人以上）规模异动6施工图设计未按时完成拖延10天以上序号否决项内容通用否决项发生重大交通事故或重伤以上安全事故因工作失误造成5万元以上经济损失某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）当出出现现否否决决项项时时月月度度计计划划评评价11、、否否决决项项激激励励办办法法功能能：：计划划报报送送、、评评价价依依据据自动动计计算算、、及及时时提提醒醒信息息交交流流、、分分级级管管理理查询询便便捷捷、、经经验验沉沉淀淀四、、计计划划与与运运营营管管理理系系统统自主主研研发发、、专业业软软件件分级级管管理理：：一级级单单位位二级级单单位位个人人计计划划注：：天天泰泰地地产产内部部管管理理实行行分分级级管管理理、、越越级级复复式式监监督督原原则则四、、计计划划与与运运营营管管理理系系统统日日日追追踪踪落落实实到各各单单位位督督查查了了解解实实际际情情况况周周周汇汇总总分分析析《重点点工工作作完完成成情情况况周周报报》月月月评评价价总总结结与与兑兑现现编制制工工作作总总结结报报告告，，组织织月月（（季季））度度考考评评会会五、、计计划划与与运运营营管管控控措措施施周例例会会（协协调调））充分沟通通协调工工作中存存在的问问题，执执委会现现场拍板板，提出出存在问问题，设设定工作作目标和和完成时时间；会会后两日日内发布布会议纪要要，重要工工作追加加计划月度考评评会（总结评价价与兑现））各单位总总结上月月KPI指标完成成情况及及存在问问题，提出下一一步改进进措施和和实施方方案。执委会点点评各单位月度度工作并总总结发言；；会后两日日内发布会会议纪要，，重要工作作追加计划划。会后公布排排名，当月月兑现。五、计划与与运营管控控措施THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:00AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:00AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话