房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避

《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》

章从大纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

课程目录1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税与避税的区别纳税税筹筹划划的的特特点点事前前性性合法法性性区别别与与避避税税、、偷偷税税官方方对对纳纳税税筹筹划划的的态态度度综合合性性目的的性性操作作性性纳税税筹筹划划的的五五大大环环节节企业业组组建建过过程程中中的的纳纳税税筹筹划划企业业筹筹资资过过程程中中的的纳纳税税筹筹划划企业业投投资资过过程程中中的的纳纳税税筹筹划划企业业生生产产经经营营过过程程中中的的纳纳税税筹筹划划财务务会会计计核核算算与与成成果果分分配配中中的的纳纳税税筹筹划划纳税税筹筹划划的的程程序序确立立节节税税目目标标，，提提出出备备选选方方案案；；建立立数数学学模模型型，，进进行行模模拟拟测测算算；；根据据税税后后的的净净回回报报，，排排列列比比较较方方案案考虑虑各各种种因因素素，，选选择择最最佳佳方方案案；；协调调各各部部门门，，付付诸诸实实践践；；收集集反反馈馈信信息息，，不不断断修修正正，，提提高高纳纳税税筹筹划划效效果果。。纳税税筹筹划划的的变变量量引引进进与与因因素素分分析析学学说说收筹筹划划中中的的变变量量指指影影响响税税收收政政策策有有差差异异化化选选择择、、能能够够引引起起税税额额变变化化的的因因素素。。变变量量引引进进就就是是纳纳税税人人采采取取合合法法的的相相应应措措施施或或办办法法，，引引进进部部分分原原来来没没有有的的变变量量或或改改变变原原有有的的数数值值，，从从而而影影响响税税收收政政策策的的差差异异性性选选择择、、引引起起税税额额变变化化，，达达到到最最终终引引起起税税额额向向有有利利于于纳纳税税人人方方向向转转化化的的目目的的纳税筹划过程程中需要考虑虑的变量包括括纳税人的注注册地点、纳纳税人的性质质或组织形式式、纳税人选选择的行业、、企业资产以以及企业选用用的员工等因数是构成事事物本质的成成分，是决定定事物发展的的原因或条件件。因数分析析即对那些影影响税额的条条件（因素））进行分析，，并通过一些些税收安排后后加以利用，，从而达到节节税的目的影响税收的因因素分为：特特定税收政策策因素、税收收优惠政策因因素、税制要要素、计算公公式中的内嵌嵌因素和组织织形式因素2、纳税风险自我我检测与风险险评估税负异常与否否分析收入完整与否否分析收入确认时间间分析视同销售情况况分析成本合理性分分析费用合理性分分析扣除项目合理理性分析非经常性损益益合理性分析析关联方定价合合理性分析非关联方串谋谋分析纳税风险自我我检测与风险险评估税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

……

费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品3、主要税种基本本法规及优惠惠政策解读营业税基本法法规及优惠政政策解读房产税基本法法规及优惠政政策解读土地增值税基基本法规及优优惠政策解读读主要税种基本本法规及优惠惠政策解读营业税基本法法规及优惠政政策解读营业税优惠政政策包括：①对于企业以以不动产投资资入股，参与与接受投资方方利润分配，，共同承担投投资风险的行行为不征营业业税②将土地使用用权转让给农农业生产者，，用于农业生生产的行为免免征营业税③房地产企业业自建自用建建筑物免征营营业税以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。。开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。。土地增值税的的清算单位应该进行土地增值税清清算的情形：：房地产开发项项目全部竣工工、完成销售售的整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的直接转让土地地使用权的可以进行土地增值税清清算的情形：：已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在85%以上，，或该比例虽虽未超过85%，但剩余余的可售建筑筑面积已经出出租或自用的的取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的省级税务机关关规定的其他他情况土地增值税的的清算条件房地产开发企企业将开发产产品用于职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他单位和个人人的非货币性性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产,收入按按下列方法和和顺序确认：：按本企业在同同一地区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格确定；由主管税务机机关参照当地地当年、同类类房地产的市市场价格或评评估价值确定定。房地产开发企企业将开发的的部分房地产产转为企业自自用或用于出出租等商业用用途时，如果果产权未发生生转移，不征征收土地增值值税，在税款款清算时不列列收入，不扣扣除成本和费费用。非直接销售和和自用房地产产的收入确定定扣除取得土地地使用权所支支付的金额、、房地产开发发成本、费用用及与转让房房地产有关税税金，须提供供合法有效凭凭证；不能提提供合法有效效凭证的，不不予扣除。房地产开发企企业办理土地地增值税清算算所附送的前前期工程费、、建筑安装工工程费、基础础设施费、开开发间接费用用的凭证或资资料不符合清清算要求或不不实的，地方方税务机关可可参照当地建建设工程造价价管理部门公公布的建安造造价定额资料料，结合房屋屋结构、用途途、区位等因因素，核定上上述四项开发发成本的单位位面积金额标标准，并据以以计算扣除。。具体核定方方法由省税务务机关确定。。土地增值税扣扣除项目清算算房地产开发企企业开发建造造的与清算项项目配套的居居委会和派出出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、、热力站、水水厂、文体场场馆、学校、、幼儿园、托托儿所、医院院、邮电通讯讯等公共设施施，按以下原原则处理：建成后产权属属于全体业主主所有的，其其成本、费用用可以扣除；；建成后无偿移移交给政府、、公用事业单单位用于非营营利性社会公公共事业的，，其成本、费费用可以扣除除；建成后有偿转转让的，应计计算收入，并并准予扣除成成本、费用。。土地增值税扣扣除项目清算算房地产开发企企业销售已装装修的房屋，，其装修费用用可以计入房房地产开发成成本。房地产产开发企业的的预提费用一一般不得扣除除。属于多个房地地产项目共同同的成本费用用，应按清算算项目可售建建筑面积占多多个项目可售售总建筑面积积的比例或其其他合理的方方法，计算确确定清算项目目的扣除金额额。土地增值税扣扣除项目清算算满足清算条件件之日起90日内或在主主管税务机关关限定的期限限内办理清算算手续。纳税人办理土土地增值税清清算应报送以以下资料：房地产开发企企业清算土地地增值税书面面申请、土地地增值税纳税税申报表；项目竣工决算算报表、取得得土地使用权权所支付的地地价款凭证、、国有土地使使用权出让合合同、银行贷贷款利息结算算通知单、项项目工程合同同结算单、商商品房购销合合同统计表等等与转让房地地产的收入、、成本和费用用有关的证明明资料；土地增值税清清算应报送的的资料纳税人办理土土地增值税清清算应报送以以下资料：主管税务机关关要求报送的的其他与土地地增值税清算算有关的证明明资料等。纳税人委托税税务中介机构构审核鉴证的的清算项目，，报送中介机机构出具的《《土地增值税税清算税款鉴鉴证报告》。。土地增值税清清算应报送的的资料税务中介机构构受托对清算算项目审核鉴鉴证时，应按按税务机关规规定的格式对对审核鉴证情情况出具鉴证证报告。对符符合要求的鉴鉴证报告，税税务机关可以以采信。税务机关要对对从事土地增增值税清算鉴鉴证工作的税税务中介机构构在准入条件件、工作程序序、鉴证内容容、法律责任任等方面提出出明确要求，，并做好必要要的指导和管管理工作。土地增值税清清算项目的审审核鉴证房地产开发企企业有下列情情形的，税务务机关可参照照与其开发规规模和收入水水平相近的当当地企业土地地增值税税负负情况，按不不低于预征率率的征收率核核定征收土地地增值税：依照法律、行行政法规的规规定应当设置置但未设置账账簿的；擅自销毁账簿簿或者拒不提提供纳税资料料的；虽设置账簿，，但账目混乱乱或者成本资资料、收入凭凭证、费用凭凭证残缺不全全，难以确定定转让收入或或扣除项目金金额的；符合土地增值值税清算条件件，未按照规规定的期限办办理清算手续续，经税务机机关责令限期期清算，逾期期仍不清算的的；申报的计税依依据明显偏低低，又无正当当理由的。土地增值税的的核定征收在土地增值税税清算时未转转让的房地产产，清算后销销售或有偿转转让的，纳税税人应按规定定进行土地增增值税的纳税税申报，扣除除项目金额按按清算时的单单位建筑面积积成本费用乘乘以销售或转转让面积计算算。单位建筑面积积成本费用=清算时的扣扣除项目总金金额÷清算的的总建筑面积积清算后再转让让房地产的处处理各地要进一步步完善土地增增值税预征办办法，根据本本地区房地产产业增值水平平和市场发展展情况，区别别普通住房、、非普通住房房和商用房等等不同类型，，科学合理地地确定预征率率，并适时调调整。工程项项目竣工结算算后，应及时时进行清算，，多退少补。。对未按预征规规定期限预缴缴税款的，从从限定的缴纳纳税款期限届届满的次日起起，加收滞纳纳金。关于土地增值值税的预征规规定住宅小区建筑筑容积率在1.0以上、、单套建筑面面积在120平方米以下下、实际成交交价格低于同同级别土地上上住房平均交交易价格1.2倍以下。。各省、自治治区、直辖市市要根据实际际情况，制定定本地区享受受优惠政策普普通住房的具具体标准。允允许单套建筑筑面积和价格格标准适当浮浮动，但向上上浮动的比例例不得超过上上述标准的20％。明确普通标准准住宅标准对纳税人既建建普通标准住住宅又搞其他他房地产开发发的，应分别别核算增值额额。不分别核核算增值额或或不能准确核核算增值额的的，其建造的的普通标准住住宅不能适用用相关的免税税规定。混合项目要分分开核算凡是已使用一一定时间或达达到一定磨损损程度的房产产均属旧房。。使用时间和和磨损程度标标准可由各省省、自治区、、直辖市财政政厅（局）和和地方税务局局具体规定。。转让旧房的，，应按房屋及及建筑物的评评估价格、取取得土地使用用权所支付的的地价款和按按国家统一规规定交纳的有有关费用以及及在转让环节节缴纳的税金金作为扣除项项目金额计征征土地增值税税。对取得土土地使用权时时未支付地价价款或不能提提供已支付的的地价款凭据据的，不允许许扣除取得土土地使用权所所支付的金额额。转让旧房的计计算操作性增增强个人购入房地地产再转让的的，其在购入入时已缴纳的的契税，在旧旧房及建筑物物的评估价中中已包括了此此项因素，不不另作为“与与转让房地产产有关的税金金”予以扣除除。纳税人转让旧旧房及建筑物物时因计算纳纳税的需要而而对房地产进进行评估，其其支付的评估估费用允许在在计算增值额额时予以扣除除。纳税人隐隐瞒、虚报房房地产成交价价格等情形而而按房地产评评估价格计算算征收土地增增值税所发生生的评估费用用，不允许在在计算土地增增值税时予以以扣除。转让旧房的计计算操作性增增强土地增值税以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。。开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。。对纳税人在项项目全部竣工工结算前转让让房地产取得得的收入可以以预征土地增增值税，具体体办法由各省省、自治区、、直辖市地方方税务局根据据当地情况制制定。对纳税税人预售房地地产取得的收收入，当地税税务机关规定定预征土地增增值税的，纳纳税人应当到到主管税务机机关办理纳税税申报，并按按规定比例预预交，待办理理决算后，多多退少补；当当地税务机关关规定不预征征土地增值税税的，应在取取得收入时先先到税务机关关登记或备案案。分类预征到期期清算纳税人建造普普通标准住宅宅出售，其增增值额未超过过扣除项目金金额之和20%的，预以以免征土地增增值税。增值值额超过扣除除项目金额之之和20%的的，应就其全全部增值额按按规定征收土土地增值税。。因国家建设需需要依法征用用、收回的房房地产免征土土地增值税。。因城市实施规规划，国家建建设的需要而而搬迁，由纳税人自行行转让原房地地产的，向房房地产所在地地税务机关提提出免税申请请，经税务机机关审核后，，免予征收土土地增值税。。土地增值税优优惠政策解读读个人因工作调调动或改善居居住条件而转转让原自用住住房，经向税税务机关申报报核准，凡居居住满5年或或5年以上的的，免征土地地增值税；居居住满3年未未满5年的，，减半征收土土地增值税；；居住未满3年的，按规规定计征土地地增值税。对个人之间互互换自有居住住用房地产的的，经当地税税务机关核实实，可以免征征土地增值税税。土地增值税优优惠政策解读读对于以房地产产进行投资、、联营的，投投资、联营的的一方以土地地(房地产)作价入股进进行投资或作作为联营条件件，将房地产产转让到所投投资、联营的的企业中时，，暂免征收土土地增值税。。对投资、联联营企业将上上述房地产再再转让的，应应征收土地增增值税。对于一一方出出地，，一方方出资资金，，双方方合作作建房房，建建成后后按比比例分分房自自用的的，暂暂免征征收土土地增增值税税；建建成后后转让让的，，应征征收土土地增增值税税。在企业业兼并并中，，对被被兼并并企业业将房房地产产转让让到兼兼并企企业中中的，，暂免免征收收土地地增值值税。。土地增增值税税优惠惠政策策解读读4、房地产产企业业纳税税筹划划的主主要思思路营业税税纳税税筹划划的主主要思思路房产税税纳税税筹划划的主主要思思路土地增增值税税纳税税筹划划的主主要思思路房地产产企业业纳税税筹划划的主主要思思路房地产产企业业纳税税筹划划的主主要思思路房地产产企业业纳税税筹划划的基基本思思路是是在研研究税税收政政策的的基础础上，，成分分利用用好纳纳税筹筹划的的平台台与纳纳税筹筹划的的技术术，其其得心心应手手的应应用依依赖于于长期期的总总结完完善纳税筹筹划的的平台台纳税筹筹划的的技术术5、房地产产企业业纳税税筹划划技巧巧及实实战案案例“临界界点””筹划划法费用转转移或或分摊摊筹划划法收入分分散筹筹划法法建房方方式筹筹划法法灵活运运用优优惠政政策法法代收费费用计计价筹筹划法法成本核核算对对象筹筹划法法股权转转让筹筹划法法核算方方式筹筹划法法房地产产企业业纳税税筹划划技巧巧及实实战案案例纳税人人建造造普通通标准准住宅宅出售售，增增值额额未超超过扣扣除项项目金金额的的20%的的，免免征土土地增增值税税；增增值额额超过过扣除除项目目金额额20%的的，应应就其其全部部增值值额按按规定定计税税。““20%的增增值额额”就就是““临临界点点”。。“临界界点””筹划划法某房产产开发发公司司专门门从事事普通通住宅宅商品品房开开发，，2007年3月2日，，出售售普通通住宅宅用房房一幢幢，总总面积积9100平方方米，，平均均销价价2030元/平方方米，，售价价总额额为1847.3万万元。。该房房屋支支付土土地出出让金金200万万元，，房房地产产开发发成本本900万万元，，利息息费用用为100万元元，其其中40万万元为为罚息息（不不能按按收入入项目目准确确分摊摊）。。假设设城建建税税税率为为7%、印印花税税税率率为0.5‰、、教育育费附附加征征收率率为3%。。当地地省级级人民民政府府规定定允许许扣除除的房房地产产开发发费用用为10%。。“临界界点””筹划划法筹划前前转让房房地产产的收收入为为1847.3万元元；应纳土土地增增值税税额为为94.71万万元；；实际盈盈利金金额=收入入－成成本－－费用用－税税金=450.99万元元“临界界点””筹划划法筹划办办法：：假设设该公公司将将房价价适当当调低低，由由每平平方米米2030元，，降到到每平平方米米1978元，，则售售价总总额为为1800万元元，其其他资资料不不变。。允许扣扣除的的税金金＝1800××5%×（（1＋＋7%＋3%））＝99（（万元元）扣除项项目金金额合合计＝＝200+900+110+220+99＝1529（（万元元）增值额额＝271万元元，增增值率率为17.72%实际盈盈利金金额＝＝1800-200-900-100-99=499万万元“临界界点””筹划划法虽然售售价比比原来来降低低了47.3万万元，，但实实际税税后收收益反反而比比原来来增加加了48.01万元元。㊣认真真测算算增值值率，，然后后再设设法调调整增增值率率，包包括合合理定定价与与增加加扣除除额。。增加加扣除除额主主要是是通过过加大大投入入来提提高市市场竞竞争力力。在在房地地产开开发成成本中中包括括可扣扣除的的内容容：土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费、、前期期工程程费、、建筑筑安装装工程程费、、基础础设施施费、、公共共配套套设施施费、、开发发间接接费用用。纳纳税人人应该该在公公共配配套设设施费费和开开发间间接费费用上上做文文章。。“临界界点””筹划划法北京市市：““对普普通标标准住住宅面面积进进行审审核确确认时时，可可按栋栋号掌掌握平平均每每户的的建筑筑面积积在120平方方米以以下。。凡符符合上上述条条件的的为标标准住住宅，，可享享受财财税字字（1999））210号号所规规定的的有关关政策策。””由此此可见见，北北京市市对普普通标标准住住宅是是按栋栋号掌掌握平平均每每户的的建筑筑面积积在120平方方米以以下审审定的的。实实际操操作中中每栋栋号住住宅可可以合合理搭搭配大大户型型和小小户型型，使使得平平均每每户的的建筑筑面积积在120平方方米以以下。。“临界界点””筹划划法房地产产开发发业务务较多多的企企业，，不同同地方方开发发成本本因为为物价价或其其他原原因可可能不不同，，容易易导致致房屋屋增值值率高高低不不均，，该种种不均均匀的的状态态会加加重企企业的的税收收负担担。为为此企企业需需要对对开发发成本本进行行必要要的调调整，，使得得各处处开发发业务务的增增值率率大致致相同同，从从而节节省税税款。。平均费费用分分摊是是抵销销增值值额、、减少少纳税税的极极好选选择。。只要要生产产经营营者不不是短短期行行为，，而是是长期期从事事开发发业务务，那那么将将一段段时间间内发发生的的各项项开发发成本本进行行最大大限度度的调调整分分摊，，就可可以将将某段段时期期获得得的增增值额额进行行最大大限度度的平平均，，就不不会出出现某某处或或某段段时期期增值值率过过高的的现象象，从从而节节省税税款的的缴纳纳。费用转转移或或分摊摊筹划划法房地产产开发发企业业进行行房屋屋建造造时，，将合同同分两两次签签订，，当住住房初初步完完工但但没有有安装装设备备以及及装潢潢、装装修时时，便便和购购买者者签订订房地地产转转移合合同，，接着着和购购买者者签订订设备备安装装以及及装潢潢、装装修合合同，，则纳纳税人人只就就第一一份合合同上上注明明的金金额缴缴纳土土地增增值税税，而而第二二份合合同上上注明明的金金额属属于营营业税税征税税范围围，可可不计计入征征税范范围，，不计计征土土地增增值税税。这这样就就使得得营业业税税税负不不变的的情况况下，，使增增值额额减少少，达达到了了不缴缴或少少缴税税的目目的。。收入分分散筹筹划法法假如某某企业业准备备出售售其拥拥有的的一幢幢房屋屋以及及土地地使用用权。。因为为房屋屋已经经使用用过一一段时时间，，里面面的各各种设设备均均已安安装齐齐全。。估计计市场场价值值是800万元元，其其中各各种设设备的的价格格约为为100万万元。。如果果该企企业和和购买买者签签订合合同时时，不不注意意区分分这些些，而而是将将全部部金额额以房房地产产转让让价格格的形形式在在合同同上体体现，，则增增值额额无疑疑会增增加100万元元。㊣收入分分散可节节省税款款，在合合同上仅仅注明700万万元的房房地产转转让价格格，同时时签订一一份附属属办公设设备购销销合同，，不仅可可以使得得增值额额变小从从而节省省应缴土土地增值值税税额额，而且且购销合合同适用用0.03％的的印花税税税率，，比产权权转移书书据适用用的0.05％％税率低低，可节节省印花花税，一一举两得得。收入分散散筹划法法房地产开开发公司司的代建建房方式式指房地地产开发发公司代代客户进进行房地地产的开开发，开开发完成成后向客客户收取取代建房房报酬的的行为。。房地产产开发公公司虽然然取得了了一定的的收入，，但房地地产权自自始至终终属于客客户，没没有发生生转移，，其收入入属于劳劳务性质质的收入入，故不不属于土土地增值值税的征征税范围围。建筑行业业3％的的营业税税，其税税负较土土地增值值税低。。如果房房地产开开发公司司在开发发之初便便能确定定最终用用户，完完全可以以采用代代建房方方式进行行开发。。可以是是由房地地产开发发公司以以用户名名义取得得土地使使用权和和购买各各种材料料设备，，也可以以协商由由客户自自己取得得和购买买，只要要从最终终形式上上看房地地产权没没有发生生转移便便可以了了。建房方式式筹划法法为了使房房地产开开发公司司的代建建房方式式筹划更更加顺利利，房地地产开发发公司可可以降低低代建房房劳务性性质收入入的数额额，以取取得客户户的配合合。由于于房地产产开发公公司可以以通过该该项筹划划节省不不少税款款，让利利部分于于客户也也是可能能的，而而且这样样也会使使得房屋屋各方面面条件符符合客户户要求，，价格优优势也可可以增强强企业的的市场竞竞争力。。建房方式式筹划法法合作建房房方式。。一方出出地，一一方出资资金，双双方合作作建房，，建成后后按比例例分房自自用的，，暂免土土地增值值税。房房地产开开发企业业应充分分利用该该项政策策。比如如某房地地产开发发企业购购得一块块土地的的使用权权准备修修建住宅宅，则该该企业可可以预收收购房者者的购房房款作为为合作建建房的资资金。一一般而言言，一幢幢住房中中土地支支付价所所占比例例应该比比较小，，这样房房地产开开发企业业分得的的房屋就就较少，，大部分分由出资资金的用用户分得得自用。。在该房地地产开发发企业售售出剩余余部分住住房前，，各方都都不用缴缴纳土地地增值税税，只有有在房地地产开发发企业建建成后转转让属于于自己的的那部分分住房时时，才就就该部分分缴纳土土地增值值税。建房方式式筹划法法确定合适适的利息息扣除方方式财务费用用中的利利息支出出，允许许据实扣扣除，但但最高不不得超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。其他他房地产产开发费费用则按按取得土土地使用用权所支支付的金金额和房房地产开开发成本本之和的的5％扣扣除；如如果房地地产开发发企业不不能按照照转让房房地产项项目计算算分摊利利息支出出，或不不能提供供金融机机构贷款款证明的的，房地地产开发发费用应应按取得得土地使使用权所所支付的的金额和和房地产产开发成成本之和和的10％扣除除。如果借用用了大量量资金，，利息费费用多，，应采取取据实扣扣除的方方式，应应尽量提提供金融融机构贷贷款的证证明。如果借款款很少，，利息费费用低，，则可不不计算应应分摊的的利息支支出，或或不提供供金融机机构的贷贷款证明明，可多多扣除费费用，减减低税负负。灵活运用用优惠政政策法房产所有有人、土土地使用用权所有有人将房房屋产权权、土地地使用权权赠与直直系亲属属或承担担直接赡赡养义务务人的或或通过中中国境内内非盈利利性的社社会团体体、国家家机关将将房屋产产权、土土地使用用权赠与与教育、、民政和和其他社社会福利利、公益益事业的的免征土土地增值值税。如非以上上两种情情况，应应当缴纳纳土地增增值税。。因此，，当事人人应当注注意自己己的捐赠赠方式，，以免捐捐赠不当当承担税税款。比比如某房房地产所所有人欲欲将其拥拥有的房房地产捐捐赠给希希望工程程，就一一定要符符合法定定的程序序，即通通过在中中国境内内非盈利利性的社社会团体体、国家家机关如如希望工工程基金金会进行行捐赠，，而不要要自行捐捐赠。但但如果当当事人确确实无法法采用以以上两种种方式，，则应充充分考虑虑税收因因素对自自己及他他人的影影响。比比如某房房地产所所有人欲欲将拥有有的房地地产赠与与一位好好朋友，，则可以以考虑让让受赠人人支付税税款，也也可以采采用隐性性赠与法法，即让让该好友友实际占占有使用用该房地地产，而而不办理理房地产产产权转转移登记记手续。。灵活运用用优惠政政策法个人自有有住房转转让筹划划由于经济济的不断断发展，，人的流流动愈来来愈频繁繁，因而而个人自自有住房房发生转转移的可可能性也也越来越越大。如如某人拥拥有一套套住房，，已经居居住四年年零十一一个月，，此时需需出售该该套住房房。显然然，如果果该人再再等一个个月出售售住房可可免土地地增值税税，而如如果现在在出售，，因为使使用年限限超过三三年而未未超过五五年，需需减半缴缴纳土地地增值税税。合乎乎理性的的做法便便是将住住房于一一个月后后转让而而不是马马上转让让。灵活运用用优惠政政策法利用加计计扣除进进行税务务筹划从事房地地产开发发的企业业，可加加计扣除除，其他他企业从从事房地地产开发发的，不不享受此此项费用用扣除。。当非房房地产开开发企业业欲进入入房地产产业时，，不宜作作为其非非主营项项目，而而应考虑虑重新设设立一独独立核算算的、专专门从事事房地产产开发和和交易的的关联企企业。不不仅可以以在房地地产开发发业务中中享受加加计扣除除，而且且可以在在以后的的各纳税税年度中中利用企企业的关关联关系系实现其其他税收收的纳税税筹划。。如通过过双方的的销售收收入分列列，可使使双方各各自扣除除交际应应酬费时时适用较较高的扣扣除率。。灵活运用用优惠政政策法个人自有有住房转转让筹划划房屋所有有人由于于工作需需要，要要转让使使用年限限很短的的住房，，比如仅仅使用一一年，寻寻找一个个愿意和和自己交交换住房房，而且且对方住住房又合合乎自己己要求的的经济当当事人，，和该个个人交换换住房。。根据税税法规定定，个人人之间互互换自有有居住用用房地产产的，经经当地税税务机关关核准，，可以免免征土地地增值税税。灵活运用用优惠政政策法财政部、、国家税税务总局局财税宇宇（95）48号文件件规定，，对于县县级及县县级以上上人民政政府要求求房地产产开发企企业在售售房时代代收的各各项费用用，如果果代收费费用是计计入房价价中向购购买方一一并收取取的，可可作为转转让房地地产取得得的收入入计税；；如果代代收费用用未计入入房价中中，而是是在房价价之外单单独收取取，可不不作转让让房地产产的收入入。对于于代收费费用作为为转让收收入计算算的，在在计算扣扣除项目目金额时时，可予予以扣除除但不允允许加计计20％％的扣除除基数；；对于代代收费用用未作为为转让房房地产的的收入计计税的，，在计算算土地增增值税时时不允许许扣除代代收费用用。代收费用计计价筹划法法在会计核算算时，应把把县级及县县级以上人人民政府要要求房地产产开发企业业在售房时时代收的各各项费用不不计入房价价中，而是是通过合同同安排、业业务流程重重组在房价价之外单独独收取，这这样就可以以减少销售售收入，不不仅可以节节省营业税税，而且可可以降低增增值额、减减少应纳的的土地增值值税。代收费用计计价筹划法法土地增值税税适用四档档超率累进进税率，如如果对土地地增值税税税率不同的的房产合在在一起计算算，可能会会降低高增增值房产的的适用税率率。由于高高税率房产产的增值额额大，这样样会使整体体税负下降降。某房产开发发公司同时时开发甲、、乙两幢商商业房。销销售甲房取取得收入250万元元，允许扣扣除项目金金额为200万元；；销售乙房房取得收入入400万万元，允许许扣除项目目金额为100万元元。分开核算甲房产增值值率=（250-200）÷÷200××100%=25%应纳土地增增值税=（（250-200））×30%=15乙房产增值值率=（400-100）÷÷100××100%=300%应纳土地增增值税=（（400-100））×60%-100×35%=145甲、乙房产产应纳土地地增值税合合计=15+145=160成本核算对对象筹划法法合并核算收入总额=250+400=650扣除项目金金额=200+100=300增值率=（（650-300））÷300×100%=117%应纳土地增增值税=（（650-300））×50%-300×15%=130㊣把高增值值与低增值值房产安排排在一起开开发、出售售，并将收收入和扣除除项目放在在一起核算算并申报。。成本核算对对象筹划法法甲公司欲将将一幢房产产出售给乙乙公司，双双方约定的的售价1200万元元，房屋原原价1000万元，，已提折旧旧200万万元，房地地产评估机机构