青岛写字楼市场全面分析课件

青岛写字楼市场全面分析青岛写字楼市场全面分析1定位研究框架问题一:青岛写字楼市场的特点是什么?未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点?问题二:核心城市综合体项目发展的的特点在哪里?、问题三:本目适合发展何种类型的综合体?物业配比比例如何肯岛总体写字楼市‖崂山区域写字楼典型项目分析场概述综合体项目研究青岛写字楼市场)案例研究项日分析以开发物业业态配比背景研究定位研究框架21.青岛写字楼市场研分布特征供需分析租金售价及空率潜在供应1.青岛写字楼市场研3甲级写字楼界定标准衡量标准般甲级写字楼标准地理位置位于中央商务区,交通便利、基础建设完普,包括公交线暗以及轨道交通设施拥有较大的的建筑体量和规楔化的配设施理筑头型框来或钢结构,抗在8级地票以上办公空间能提供可活分隔适应各种变化的办公空间,有绿化生态空间布同,以坦添写字楼内形景观供电系统双路供电,办公西的供电容呈在0W/m2以上标准承西标准重:楼板承声在2N/m2以上调系统国际知名品牌中央空调系统,新风量在30立方米/人/小时以上匡国际知名品牌,每那电梯报务面积小于390平方米台候梯时阿不超过3秒钟平方米出相面积捉供个机动车位,并实现智港化高效管理达到5A级标准平均每20平方米有一根电话线并提供N,DDN,们等通讯电绩外立面大堂地面为大石花岗岩/天然石材等,墙面为大遲石/岩高妥墙纸等材科,有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走丽采用高档饰材料,面皮采用石材:应有不锅、大理石或木门套卫生问进口名牌洁只,高品质、低噪声,董长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒手纸,高档防水防潮邢顶、石材墙、地面,前空空问能有余度满足使用者理容要求堭西耐洗壁纸或高级乳胶率,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面商务配套两业配客管理服物业曾理丰密经验的国际知名物业管理公运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准4青岛甲级写字楼界定标准于位于中央商务区或否港路CBD区,交便利、基础设完模有较大的的筑体和规棋化的在设施青岛甲级写办公空问提供可灵活分隔适应各种变化的办公空闻字楼并没有明确的行业供电系统杈电,办公面的供电容在W/m以上标准,我行标准承重标准承重板承重在2张Nm2以上在进行市场硬件设施空调系统牌中央空调系统研究时梯进囗高度电梯3米/秒以上般采取左侧标准进行界车位裕车使比教低筑信息点接口多我项目所在板/玻璃神培或高档石材空地面、塘百为大石花尚誉/天然石材等,有吊顶,柱应包大理石/不钙钢等达到甲级标电梯厅及走廊民用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;高档吸材料顶准的写字楼卫生间进口名牌洁只,高品质、低哚声,通长石材洗面台,通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等为青岛金融装修标准陆面壁绥或商乳欣落,南档吸材料币顶,商乳胶,地面攻平的水混地面广场和国展财富中心。商务配套商业配套完普管理服务窃业管理名物业管理公司租或售钠售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准5青岛写字楼市场一分布特征青岛写字楼市场分为四大板块,香港中路CBD板块分布最为集中cBD,山区海尔路雨务,市北区山东路商务区和开发区≥从分布来岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路cBD区域,这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼场的90%,而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。板块特征香港中路CBD交通方便,设施完善,处线,写宇楼档次较高,虽然租金较髙,但对躊国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力山东路商务区地理位置处于城市腹地,产品以乙级写字楼为主,租金相对较低,对金融公司,贸易和海上运输等发展型企业有吸引力海尔路商务区区域定义为东部城市副中心,「产业,高新技术产业,房地产业和金融业,企业总部较为集中。环境优越,新入市产品多以甲级写字楼为主,档次高,但目前区域商务氛豳不成熟开发区吡邻保税区,靠近港口,以海运及制造业为主,集中了物流行业的诸多公资料来源:DTZconsu青岛写字楼市场一分布特征6青岛写字楼市场一供需分析青岛写字楼以销售为主,总体市场发展较慢,近两年供应量増长较快illwillETL0.D0%域工面积■销售面积存量新增供应年均增长率资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulter≯目前青岛写字楼除远洋广场项目外,都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前,青岛写字楼市场供需波呈波动变化青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年,市场供应増加明显;而受2008年受金融危机影响,需求量相比2007年有所降低。字楼市场存量较小,但供用量增长较快。2007-2009年,青岛写字楼市场存量均增长率达到28%。青岛写字楼市场一供需分析7青岛写字楼市场一租金售价及空置率甲级写字楼售价涨幅较大,但租金持续下降,空置率持续走高262952913750iljinii5四52000平均售价一*坶长率%平均和金空置第%资料来源:DTZconsulting资科来源:DTz≯从整体价格的走势来看,2007-2009年,青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势,主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动,如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目,使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。(保时捷中心的均价达到32000元/平方米)从租金以及出租率分析,受2008年国际金融危机影响,部分企业退租、减租,从2008年第三季度009年第四季度,平均租青岛写字楼市场一租金售价及空置率8青岛写字楼市场一潜在供应潜在供应量较大,市场面临较大供应压力肯岛甲级写字楼潜在供应项目域建筑面积(预计入市年份香港中路C8D70.000否港中路CBD2011海尔路商务区山利群购物中心海尔路商务区青岛金融广场2010资料来:DTZconsuitin写字楼的存量为45万平方米,而未来24年,还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场,市场面临较力;这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区,后者对本项目的竞争压力较大≯市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城(海尔路一带),预计还会有部分甲级写字楼的规划,现未得到其详细的规划数据,故未统计在内青岛写字楼市场一潜在供应9青岛写字楼市场研究青岛写字楼总体市场研究小结φ青岛写字楼市场分为四大板块,香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域,未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区,为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持φ青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看,市场供大于求,且吸纳量有限,产品销售速度较慢

青岛甲级写字楼租金较低,空置率较高,市场需求不旺盛。从整体市场来看,虽然平均售价高,但祖金持续走低,空置率持续走高。随着经济发展,未来需求量将有所增加,但相对青总体市场的供应量而言,在一定时期内还将维持供大于求的局面。◆未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBD和海尔路商务区,且供应量较大。相对青岛市场需求总量,未来市场面临较大竞争压力。与此同时,本项目临近海尔路商务区,预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力青岛写字楼市场研究102.城与字楼方场供应特征分布特征档次及产品特征客户类型分析价租金及吸纳情况潜在供应分析2.城与字楼方场11青岛写字楼市场全面分析课件12青岛写字楼市场全面分析课件13青岛写字楼市场全面分析课件14青岛写字楼市场全面分析课件15青岛写字楼市场全面分析课件16青岛写字楼市场全面分析课件17青岛写字楼市场全面分析课件18青岛写字楼市场全面分析课件19青岛写字楼市场全面分析课件20青岛写字楼市场全面分析课件21青岛写字楼市场全面分析课件22青岛写字楼市场全面分析课件23青岛写字楼市场全面分析课件24青岛写字楼市场全面分析课件25青岛写字楼市场全面分析课件26青岛写字楼市场全面分析课件27青岛写字楼市场全面分析课件28青岛写字楼市场全面分析课件29青岛写字楼市场全面分析课件30青岛写字楼市场全面分析课件31青岛写字楼市场全面分析课件32青岛写字楼市场全面分析课件33青岛写字楼市场全面分析课件34青岛写字楼市场全面分析课件35青岛写字楼市场全面分析课件36青岛写字楼市场全面分析课件37青岛写字楼市场全面分析课件38青岛写字楼市场全面分析课件39青岛写字楼市场全面分析课件40青岛写字楼市场全面分析课件41青岛写字楼市场全面分析课件42青岛写字楼市场全面分析课件43青岛写字楼市场全面分析课件44青岛写字楼市场全面分析课件45青岛写字楼市场全面分析课件46青岛写字楼市场全面分析课件47青岛写字楼市场全面分析课件48青岛写字楼市场全面分析课件49青岛写字楼市场全面分析课件50青岛写字楼市场全面分析课件51青岛写字楼市场全面分析课件5251、天下之事常成于困约，而败于奢靡。——陆游

52、生命不等于是呼吸，生命是活动。——卢梭

53、伟大的事业，需要决心，能力，组织和责任感。——易卜生

54、唯书籍不朽。——乔特

55、为中华之崛起而读书。——周恩来谢谢！51、天下之事常成于困约，而败于奢靡。——陆游

52、53青岛写字楼市场全面分析青岛写字楼市场全面分析54定位研究框架问题一:青岛写字楼市场的特点是什么?未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点?问题二:核心城市综合体项目发展的的特点在哪里?、问题三:本目适合发展何种类型的综合体?物业配比比例如何肯岛总体写字楼市‖崂山区域写字楼典型项目分析场概述综合体项目研究青岛写字楼市场)案例研究项日分析以开发物业业态配比背景研究定位研究框架551.青岛写字楼市场研分布特征供需分析租金售价及空率潜在供应1.青岛写字楼市场研56甲级写字楼界定标准衡量标准般甲级写字楼标准地理位置位于中央商务区,交通便利、基础建设完普,包括公交线暗以及轨道交通设施拥有较大的的建筑体量和规楔化的配设施理筑头型框来或钢结构,抗在8级地票以上办公空间能提供可活分隔适应各种变化的办公空间,有绿化生态空间布同,以坦添写字楼内形景观供电系统双路供电,办公西的供电容呈在0W/m2以上标准承西标准重:楼板承声在2N/m2以上调系统国际知名品牌中央空调系统,新风量在30立方米/人/小时以上匡国际知名品牌,每那电梯报务面积小于390平方米台候梯时阿不超过3秒钟平方米出相面积捉供个机动车位,并实现智港化高效管理达到5A级标准平均每20平方米有一根电话线并提供N,DDN,们等通讯电绩外立面大堂地面为大石花岗岩/天然石材等,墙面为大遲石/岩高妥墙纸等材科,有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走丽采用高档饰材料,面皮采用石材:应有不锅、大理石或木门套卫生问进口名牌洁只,高品质、低噪声,董长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒手纸,高档防水防潮邢顶、石材墙、地面,前空空问能有余度满足使用者理容要求堭西耐洗壁纸或高级乳胶率,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面商务配套两业配客管理服物业曾理丰密经验的国际知名物业管理公运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准57青岛甲级写字楼界定标准于位于中央商务区或否港路CBD区,交便利、基础设完模有较大的的筑体和规棋化的在设施青岛甲级写办公空问提供可灵活分隔适应各种变化的办公空闻字楼并没有明确的行业供电系统杈电,办公面的供电容在W/m以上标准,我行标准承重标准承重板承重在2张Nm2以上在进行市场硬件设施空调系统牌中央空调系统研究时梯进囗高度电梯3米/秒以上般采取左侧标准进行界车位裕车使比教低筑信息点接口多我项目所在板/玻璃神培或高档石材空地面、塘百为大石花尚誉/天然石材等,有吊顶,柱应包大理石/不钙钢等达到甲级标电梯厅及走廊民用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;高档吸材料顶准的写字楼卫生间进口名牌洁只,高品质、低哚声,通长石材洗面台,通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等为青岛金融装修标准陆面壁绥或商乳欣落,南档吸材料币顶,商乳胶,地面攻平的水混地面广场和国展财富中心。商务配套商业配套完普管理服务窃业管理名物业管理公司租或售钠售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准58青岛写字楼市场一分布特征青岛写字楼市场分为四大板块,香港中路CBD板块分布最为集中cBD,山区海尔路雨务,市北区山东路商务区和开发区≥从分布来岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路cBD区域,这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼场的90%,而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。板块特征香港中路CBD交通方便,设施完善,处线,写宇楼档次较高,虽然租金较髙,但对躊国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力山东路商务区地理位置处于城市腹地,产品以乙级写字楼为主,租金相对较低,对金融公司,贸易和海上运输等发展型企业有吸引力海尔路商务区区域定义为东部城市副中心,「产业,高新技术产业,房地产业和金融业,企业总部较为集中。环境优越,新入市产品多以甲级写字楼为主,档次高,但目前区域商务氛豳不成熟开发区吡邻保税区,靠近港口,以海运及制造业为主,集中了物流行业的诸多公资料来源:DTZconsu青岛写字楼市场一分布特征59青岛写字楼市场一供需分析青岛写字楼以销售为主,总体市场发展较慢,近两年供应量増长较快illwillETL0.D0%域工面积■销售面积存量新增供应年均增长率资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulter≯目前青岛写字楼除远洋广场项目外,都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前,青岛写字楼市场供需波呈波动变化青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年,市场供应増加明显;而受2008年受金融危机影响,需求量相比2007年有所降低。字楼市场存量较小,但供用量增长较快。2007-2009年,青岛写字楼市场存量均增长率达到28%。青岛写字楼市场一供需分析60青岛写字楼市场一租金售价及空置率甲级写字楼售价涨幅较大,但租金持续下降,空置率持续走高262952913750iljinii5四52000平均售价一*坶长率%平均和金空置第%资料来源:DTZconsulting资科来源:DTz≯从整体价格的走势来看,2007-2009年,青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势,主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动,如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目,使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。(保时捷中心的均价达到32000元/平方米)从租金以及出租率分析,受2008年国际金融危机影响,部分企业退租、减租,从2008年第三季度009年第四季度,平均租青岛写字楼市场一租金售价及空置率61青岛写字楼市场一潜在供应潜在供应量较大,市场面临较大供应压力肯岛甲级写字楼潜在供应项目域建筑面积(预计入市年份香港中路C8D70.000否港中路CBD2011海尔路商务区山利群购物中心海尔路商务区青岛金融广场2010资料来:DTZconsuitin写字楼的存量为45万平方米,而未来24年,还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场,市场面临较力;这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区,后者对本项目的竞争压力较大≯市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城(海尔路一带),预计还会有部分甲级写字楼的规划,现未得到其详细的规划数据,故未统计在内青岛写字楼市场一潜在供应62青岛写字楼市场研究青岛写字楼总体市场研究小结φ青岛写字楼市场分为四大板块,香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域,未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区,为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持φ青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看,市场供大于求,且吸纳量有限,产品销售速度较慢

青岛甲级写字楼租金较低,空置率较高,市场需求不旺盛。从整体市场来看,虽然平均售价高,但祖金持续走低,空置率持续走高。随着经济发展,未来需求量将有所增加,但相对青总体市场的供应量而言,在一定时期内还将维持供大于求的局面。◆未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBD和海尔路商务区,且供应量较大。相对青岛市场需求总量,未来市场面临较大竞争压力。与此同时,本项目临近海尔路商务区,预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力青岛写字楼市场研究632.城与字楼方场供应特征分布特征档次及产品特征客户类型分析价租金及吸纳情况潜在供应分析2.城与字楼方场64青岛写字楼市场全面分析课件65青岛写字楼市场全面分析课件66青岛写字楼市场全面分析课件67青岛写字楼市场全面分析课件68