土地一级开发项目成本测算

土地一级开发项目

成本测算

北京京投土地项目管理咨询股份有限公司

二零零六年七月一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录12/30/20222一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】12/30/20223一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

12/30/20224一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

12/30/20225土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20226土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20227土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20228是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20229二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

12/30/202210三、土地一一级开发项项目的成本本测算依据据（一）项目目前期费用用立项报告、、可研报告告、土地一一级开发实实施方案等等的编制费费及项目前前期的各种种工程咨询询费委托编制修修建性详细细规划和区区域内的管管线综合等等规划方案案费用工程勘察、、测绘、定定桩费用环境影响评评价分析费费用交通影响评评价分析费费用地震影响评评价分析费费用地价评估费费用工程设计费费及施工图图审查费招标代理费费、招标服服务费工程保险费费12/23/202211（一）项目目前期费用用1、立项报报告、可研研报告、土土地一级开开发实施方方案等的编编制费及项项目前期的的各种工程程咨询费→测算标准可参参考1999年9月10日国国家计委制定定的计价格［［1999］］1283号号《建设项目目前期工作咨咨询收费暂行行规定》及北京市物价局局、北京市计计划委员会京京价（房）字字［1999］第487号文《关于于建设项目前前期工作咨询询收费的补充充通知》中的有关计价价标准。◆立项报告、、可研报告的的编制费◆土地一级开开发实施方案案的编制费◆项目前期的的各种工程咨咨询费12/23/202212（一一））项项目目前前期期费费用用2、、委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合合等等规规划划方方案案费费用用→2001年年国国家家计计委委《关关于于放放开开和和下下放放部部分分商商品品和和服服务务价价格格的的通通知知》》（（计计价价格格[2001]1218号号））中取取消消了了1993年年由由建建设设部部、、国国家家物物价价局局联联合合颁颁布布的的《《城城市市规规划划设设计计计计费费标标准准》》，，放放开开了了规规划划设设计计市市场场。。→2004年年6月月，，为为了了规规范范规规划划设设计计市市场场计计费费，，中中国国城城市市规规划划协协会会在在全全国国范范围围内内进进行行调调查查研研究究，，制制定定并并发发布布了了《城城市市规规划划设设计计计计费费指指导导意意见见》》，作作为为城城市市规规划划设设计计计计费费的的参参考考依依据据。。12/23/202213（一一））项项目目前前期期费费用用3、、工工程程勘勘察察、、测测绘绘、、定定桩桩费费用用2002年年1月月7日日国国家家计计委委、、建建设设部部以以计计价价格格[2002]10号号文文发发布布了了《工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定》》，从从2002年年3月月1日日起起执执行行。。应应根根据据该该文文件件规规定定核核算算工工程程勘勘察察费费用用。。建筑筑用用地地拨拨地地定定桩桩：：《关关于于测测绘绘产产品品收收费费标标准准的的通通知知》》【【京京发发改改〔〔2006〕〕1009号号】】12/23/202214（一一））项项目目前前期期费费用用4、、环环境境影影响响评评价价分分析析费费用用2002年年10月月28日日全全国国人人大大通通过过了了《《中中华华人人民民共共和和国国环环境境影影响响评评价价法法》》，，规规定定：：在在中中华华人人民民共共和和国国领领域域和和中中华华人人民民共共和和国国管管辖辖的的其其他他海海域域内内建建设设对对环环境境有有影影响响的的项项目目，，应应当当进进行行环环境境影影响响评评价价。。随随后后，，国国家家计计委委、、国国家家环环境境保保护护总总局局发发布布了了《关关于于规规范范环环境境影影响响咨咨询询收收费费有有关关问问题题的的通通知知》》（（计计价价格格［［2002］］125号号））。该该通通知知中中规规定定了了项项目目前前期期进进行行建建设设项项目目环环境境影影响响评评价价分分析析，，包包括括编编制制环环境境影影响响报报告告书书（（含含大大纲纲））、、环环境境影影响响报报告告表表和和对对环环境境影影响响报报告告书书（（含含大大纲纲））、、环环境境影影响响报报告告表表进进行行技技术术评评估估的的费费用用标标准准，，可可以以作作为为核核算算环环境境影影响响评评价价分分析析费费用用的的依依据据。。12/23/202215（一一））项项目目前前期期费费用用5、、交交通通影影响响评评价价分分析析费费用用北京京市市规规划划建建设设委委员员会会早早在在2001年年就就发发布布了了《关关于于对对部部分分新新建建项项目目进进行行交交通通影影响响评评价价的的通通知知》》市市规规发发[2001]1001号号。规规定定需需要要进进行行交交通通影影响响评评价价的的项项目目需需由由项项目目业业主主方方委委托托符符合合资资质质的的设设计计或或咨咨询询机机构构进进行行交交通通影影响响评评价价，，并并按按照照《《北北京京市市建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价准准则则和和要要求求》》编编制制咨咨询询报报告告。。进进行行建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价咨咨询询工工作作的的机机构构应应具具有有城城市市规规划划和和交交通通咨咨询询甲甲级级资资质质。。但但对对委委托托编编制制交交通通影影响响评评价价报报告告的的取取费费标标准准没没有有明明确确规规定定，，实实践践中中可可以以参参照照委委托托规规划划设设计计咨咨询询的的标标准准及及市市场场行行情情协协商商（（目目前前收收费费标标准准通通常常在在0.5～2元元/平平米不不等）。12/23/202216（一））项目目前期期费用用6、地地震影影响评评价分分析费费用2002年年1月月1日日起施行行、中中华人人民共共和国国国务务院令令（第第323号号）公公布的的《地地震安安全性性评价价管理理条例例》规规定：：新建建、扩扩建、、改建建建设设工程程，依依照《《中华华人民民共和和国防防震减减灾法法》和和本条条例的的规定定，需需要进进行地地震安安全性性评价价的，，必须须严格格执行行国家家地震震安全全性评评价的的技术术规范范，确确保地地震安安全性性评价价的质质量。。建设设单位位应当当将建建设工工程的的地震震安全全性评评价业业务委委托给给具有有相应应资质质的地地震安安全性性评价价单位位。地地震安安全性性评价价单位位对建建设工工程进进行地地震安安全性性评价价后，，应当当编制制该建建设工工程的的地震震安全全性评评价报报告。。目前前，全全国各各省市市对地地震安安全性性评价价收费费标准准都有有不同同的规规定，，北京京市的的工程程可依依据原原北京市市物价价局2002年年9月月18日京京价(收)字[2002]361号文文件《《关于于地震震安全全性评评价收收费标标准的的函》》的规定进进行核算算。12/23/202217（一）项项目前期期费用7、地价评估估费用1994年12月12日，国国家计委委和国家家土地管管理局联联合发布布了“关关于土地地价格评评估收费费的通知知”，通通知规定定：“土土地价格格评估收收费是房房地产市市场重要要的经营营性中介介服务收收费行为为，评估估机构要要按照‘‘自愿委委托、有有偿服务务’的原原则与委委托方签签订合同同，开展展评估服服务工作作，收取取合理费费用。凡凡具备土土地估价价资格并并经土地地、物价价部门确确认的单单位，可可接受土土地所有有者或使使用者的的委托，，对土地地价格进进行评估估，并按按本通知知的规定定收取土土地评估估费。””1997年12月1日北京京市物价价局发布布了京价(房)字字(1997)第398号文件《关关于房地产中中介服务收费费的通知》，对我市房地地产中介服务务收费的有关关规定进行了了修订，规定定“房地产价价格评估收费费、土地价格格评估收费标标准实行政府府定价，其收收费标准按照照标的总额采采取差额定率率分档累进制制。12/23/202218（一一））项项目目前前期期费费用用8、、工程程设设计计费费及及施施工工图图审审查查费费工程程设设计计费费的的测测算算可可依依据据2002年年1月月7日日国国家家计计委委、、建建设设部部以以计计价价格格[2002]10号号文文发发布布的的《《工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定》》中的的有有关关标标准准结结合合实实际际情情况况测测定定。。施工工图图审审查查是是目目前前基基本本建建设设程程序序中中必必须须的的环环节节。。2004年年8月月23日日，，建建设设部部134号号令令发发布布的的《《房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基础础设设施施工工程程施施工工图图设设计计文文件件审审查查管管理理办办法法》》中中再再次次明明确确规规定定““施施工工图图未未经经审审查查合合格格的的，，不不得得使使用用””。。但但相相应应的的图图纸纸审审查查收收费费标标准准，，国国家家没没有有统统一一规规定定。。北北京京市市可可执执行行市规发发[2001]761号号《关关于开开展施施工图图设计计文件件审查查工作作的通通知》》中第五条条“审查查收费：：在国家家正式下下达施工工图审查查收费标标准前，，北京市市的施工工图审查查单位暂暂按国家家发展计计划委员员会计价格(1999)1283号文件件中《工工程咨询询人员工工日费用用标准》》执行。””12/23/202219（一）项项目前期期费用9、招标代理理费、招招标服务务费原国家计委委关于印印发《招招标代理理服务收收费管理理暂行办办法》的的通知计计价格格[2002]1980号文中明确确了招标标代理服服务收费费标准。。招标代理理服务收收费速查查表12/23/202220（一）项项目前期期费用10、工程保险险费建设部和和中国保保险监督督管理委委员会于于2005年8月出台台了《关关于推进进建设工工程质量量保险工工作的意意见》建建质[2005]133号，，指出出：“建建设工程程质量保保险是一一种转移移在工程程建设和和使用期期间由可可能的质质量缺陷陷引起的的经济责责任的方方式，它它由能够够转移工工程技术术风险、、落实质质量责任任的一系系列保险险产品组组成，包包括建筑筑工程一一切险、、安装工工程一切切险、工工程质量量保证保保险和相相关职业业责任保保险等。。其中，，工程质质量保证证保险主主要为工工程竣工工后一定定期限内内出现的的主体结结构问题题和渗漏漏问题等等提供风风险保障障。”。。可见，，工程建建设领域域涉及到到的保险险品种主主要有职职工意外外伤害险险（雇主主责任险险）、设设计责任任险、工工程质量量保修保保险和建建筑（安安装）工工程一切切险。但但具体费费率，市市场浮动动较大，，建设工工程一切切险一般般为投保保金额的的1%左左右，第第三者责责任险按按比例投投保。但但2004年11月中中旬进行行的北京京地铁4、5、、10号号线建安安险及第第三者责责任险合合同费率率却是5‰左右右。2005年年深圳地地铁项目目中，工工程质量量险和运运营初期期的运营营险合计计也低至至投保金金额的5‰，可可见目前前保险业业竞争是是相当激激烈的。。因此在在项目前前期阶段段，估算算工程质质量保险险费非常常困难，，可以暂暂按建安安工程造造价的1%-2%估算算。12/23/202221（二）征地地、拆迁费费用包括：1、征地补补偿费用2、拆迁补补偿费用3、房屋拆拆迁评估费费、拆迁服服务费4、拆除工工程费用5、古树保保护及文物物古建修护护、还建费费用6、其它12/23/202222（二）征地地、拆迁费费用1、征征地补偿费费用根据土地所所属的不同同区域及其其被征用前前的不同用用地性质相相应发生不不同的征地地费用。本市行政区区域内依法法征用农民民集体所有有土地的，，根据2004年年5月21日北京市市人民政府府令第148号公布布的《北京京市建设征征地补偿安安置办法》》进行补偿安安置。征地地补偿费包包括土地补补偿费和安安置补助费费。涉及青青苗和其他他土地附着着物的，还还应当向所所有权人支支付青苗补补偿费和其其他土地附附着物补偿偿费。青苗苗是指尚未未收获的农农作物。其其他土地附附着物包括括房屋、水水井、道路路、管线、、水渠等建建筑物、构构筑物以及及林木和其其他经济作作物等。本市征地补补偿费实行行最低保护护标准制度度。征地补补偿费最低低保护标准准由市土地地行政主管管部门以乡乡镇为单位位结合被征征地农村村村民的生活活水平、农农业产值、、土地区位位以及本办办法规定的的人员安置置费用等综综合因素确确定，报市市人民政府府批准后公公布执行。。征地补偿偿费最低保保护标准应应当根据社社会、经济济发展水平平适时调整整。12/23/202223（二）征地地、拆迁费费用2、拆拆迁补偿费费用根据房屋所所属的不同同区域及其其不同属性性相应发生生不同的拆拆迁补偿费费用，计取取依据亦不不同。城市房屋：：根据2001年年11月1日北京市政府府令第87号公布的的《北京市市城市房屋屋拆迁管理理办法》进行拆迁补补偿费计算算。城市的住宅宅房屋：：（2001）1234号城市的非住住宅房屋：：京房地评评字（1999）656号被拆迁房屋重重置成新价：：京国土房房管拆[2003]808号12/23/202224（二）征地、、拆迁费用集体土地房屋屋：根据2003年6月6日北京市人民政政府令第124号公布的《北北京市集体土土地房屋拆迁迁管理办法》》进行拆迁补偿偿费计算。拆迁补偿：京国土房管征征[2003]606号号被拆迁房屋重重置成新价：：京国土房房管拆[2003]80812/23/202225（二））征地地、拆拆迁费费用3、房房屋拆拆迁评评估费费、拆拆迁服服务费费1997年年12月1日，，北京京市物物价局局发布布了《关于于房地地产中中介服服务收收费的的通知知》京京价(房)字[1997]第第398号号文，对我我市房房地产产中介介服务务收费费的有有关规规定进进行了了修订订，规规定““因征征用拆拆迁对对房屋屋进行行价格格评估估的，，按补补偿价价款金金额的的1～1.5%向向征用用拆迁迁单位位收取取评估估费。。”《北京市市物价价局、、北京京市财财政局局关于于房屋屋迁管管理费费和房房屋拆拆迁服服务费费收费费标准准的复复函》【京京价（（收））字（（1993）第第238号号】】：房屋拆拆迁管管理费费：：不超超过房房屋拆拆迁补补偿安安置费费用0.5%房屋拆拆迁服服务费费：不不超过过房屋屋拆迁迁补偿偿安置置费用用的1.5％12/23/202226（二））征地地、拆拆迁费费用4、拆拆除除工程程费用用拆除工工程费费用应应按照照工程程实际际需要要估算算拆除除工程程量，，并套套用相相关估估算指指标或或概算算定额额，充充分考考虑渣渣土运运输、、消纳纳等因因素进进行测测算。。12/23/202227（二））征地地、拆拆迁费费用5、古古树树保护护及文文物古古建修修护、、还建建费用用根据古古树保保护方方案和和文物物古建建的修修护、、还建建方案案，套套用相相关估估算指指标或或概算算定额额，充充分考考虑修修缮、、保护护、还还原等等因素素进行行费用用测算算。12/23/202228（二）征征地、拆拆迁费用用6、其它它指根据国国家或地地方政府府要求在在征地、、拆迁过过程中还还需发生生的各种种费用，，如：耕耕地开垦垦费、耕耕地占用用税、菜菜田基金金、防洪洪费、提提前搬家家奖、支支援重点点工程费费等等。。12/23/202229（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用包括：场地平整整费用及及为各二二级开发发单位提提供施工工临时供供水、供供电设施施、临时时道路的的铺设及及维护费费用区域内永永久性道道路、桥桥梁建设设费用市政管线线建设费费用(包包括雨水水、污水水、中水水、上水水、电力力、天然然气、电电信、热热力等)市政场站站建设费费用(包括雨雨水泵房房、燃气气调压站站、热力力站、开开闭站、、区域中中水站、、区域管管理中央央监控室室及涉及及城市安安全的公公共设施施等，其其建设费费用视规规划情况况而定)配套公共共设施建建设费用用(区区域内的的交通智智能化系系统、、公共标标识指示示系统、、安防监监控系统统、公共共卫生间间、垃圾圾收集转转运站、、消防防站、派派出所、、邮局等等)12/23/202230（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的市市政基础础设施建建设费用用。这是是土地一一级开发发成本中中的另一一重要组组成部分分。应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初初步设计计图纸，，或施工工图纸，，参考相相应工程程的估算算指标，，或概算算定额，，或预算算定额测测定。12/23/202231（四））区域域内公公共环环境景景观建建设费费用包括：：绿化化（花花草、、树木木的种种植））、微微地形形、艺艺术小小品、、喷泉泉、地地下出出入口口的处处理、、休息息座椅椅等。。本部部分分费费用用是是指指在在土土地地一一级级开开发发区区域域内内，，各各二二级级开开发发地地块块红红线线范范围围外外的的公公共共区区域域的的环环境境景景观观建建设设费费用用。。这这是是土土地地一一级级开开发发成成本本中中的的一一项项重重要要组组成成部部分分，，应应在在不不同同阶阶段段根根据据控控制制性性详详细细规规划划，，或或修修建建性性详详细细规规划划，，或或初初步步设设计计图图纸纸，，或或施施工工图图纸纸，，参参考考相相应应工工程程的的估估算算指指标标，，或或概概算算定定额额，，或或预预算算定定额额测测定定。。12/23/202232（五）区域内内公共配套设设施建设费用用包括：市政管管理用房建设设费用；机动动车停车场（（库）、非机机动车停车设设施建设费用用；规划中其其它须纳入土土地一级开发发成本的配套套设施建设费费用。在不同阶段根根据控制性详详细规划，或或修建性详细细规划，或初初步设计图纸纸，或施工图图纸，参考相相应工程的估估算指标，或或概算定额，，或预算定额额测定。12/23/202233（六）工程建建设其他费用用包括：工程监理费竣工图编制费费建设期区域管管理费用项目竣工后移移交管理单位位前的维护管管理费用项目后评价费费用其他12/23/202234（六）工程建建设其他费用用1、工程监理理费1996年1月16日，，北京市建委委发布了《北京市工程程建设监理费费收费标准实实施办法》(京价收1996第043号)，规规定：实行监监理的工程，，监理费按工工程的总造价价百分比计取取，用插入法法计算。建设设前期阶段按按工程概预算算的0.1-0.2％计计取。12/23/202235（六）工程建建设其他费用用2、竣工工图编制费2002年国国家发展计划划委员会和建建设部联合发发布的《工程勘察设设计收费标准准》[2002]中《工程设计计收费标准》》1.0.16条规定：：编制工程施施工图预算的的，按照该建建设项目基本本设计收费的的10%收取取施工图预算算编制费；编编制工程竣工工图的，按照照该建设项目目基本设计收收费的8%收收取竣工图编编制费。12/23/202236（六）工程建建设其他费用用3、建设期区域管管理费用包括安保、环环境保洁、临临时绿化、美美化等费用。。这部分费用用在项目初期期很难估算。。不同的土地地一级开发项项目建设区域域的面积、基基本状况、区区域周边的环环境一定后，，即基本明确确每年需要多多少保安、保保洁人员进行行公共区域的的管理，需要要做多少面积积的临时绿化化，整个区域域的建设期几几年等，再据据以测算相应应费用。12/23/202237（六）工程建建设其他费用用4、项目竣工工后移交管理理单位前的维维护管理费用用这部分费用主主要是由于目目前土地一级级开发项目完完成后，形成成了大量的资资产，而这些些资产的管理理主体比较复复杂，例如：：道路、水、、电、（天然然）气、热、、交通设施、、园林景观绿绿化设施等都都分别归属不不同的管理单单位，产权移移交尚未有规规范的模式和和程序。这就就造成在土地地一级开发任任务基本完成成后，可能还还会对资产进进行一段时间间的照管，对对有些项目还还要从社会利利益角度出发发，进行运营营。为此，土土地一级开发发主体还要支支出一笔管理理费和运营费费。这笔费用用根据不同一一级开发项目目的情况，千千差万别，不不一而足，须须慎重对待，，认真估算。。12/23/202238（六））工程程建设设其他他费用用5、项项目后后评价价费用用指在土土地一一级开开发工工作完完成后后，由由土地地一级级开发发主体体组织织，委委托专专业咨咨询公公司从从经济济效益益、社社会效效益、、环境境效益益出发发对整整个土土地一一级开开发项项目和和开发发过程程进行行公正正、客客观的的评价价。该该费用用可参参考国国家有有关工工程咨咨询的的收费费标准准测算算。12/23/202239（六））工程程建设设其他他费用用6、其其他指其他他归属属项目目前期期及其其他费费用的的项目目。比如：：委托托代建建的项项目还还会发发生““代建建工程程管理理费””等。污染区区域，，还需需要环环境整整治费费用。。12/23/202240（七））管理理费指土地地一级级开发发主体体在土土地一一级开开发全全过程程中所所发生生的管管理费费，包包括土土地一一级开开发的的建设设期和和代政政府进进行土土地出出让的的销售售期。。该费费用应应根据据项目目的具具体情情况和和土地地一级级开企企业的的管理理水平平、资资源投投入情情况等等进行行核算算。2005年年8月3日日，市国土土局发布了了关于印发《《北京市土土地储备和和一级开发发暂行办法法》的通知知京国土土市[2005]540号文文，其中第十十三条规定定：土地储储备机构负负责实施土土地开发的的，由土地地储备机构构负责筹措措资金、办办理规划、、项目核准准、征地拆拆迁及大市市政建设等等手续并组组织实施。。其中通过过招标方式式选择开发发企业负责责土地开发发具体管理理的，开发发企业的管管理费用不不高于土地地储备开发发成本的2%。以招招标方式确确定开发企企业后，土土地储备机机构应当与与中标开发发企业签订订土地一级级开发管理理委托协议议。12/23/202241（八）财务务费用指一级开发发过程中所所发生的相相关财务费费用。其测测算算依依企企业业（（或或项项目目））的的资资本本结结构构和和融融资资能能力力不不同同而而有有不不同同的的融融资资方方案案，，因因此此融融资资渠渠道道、、金金额额和和期期限限完完全全不不同同，，其其融融资资成成本本应应视视具具体体情情况况分分别别测测算算。。12/23/202242（九九））销销售售费费用用包括括土土地地一一级级开开发发主主体体为为提提升升开开发发区区域域的的土土地地价价值值，，吸吸引引二二级级开开发发商商和和最最终终用用户户，，完完成成土土地地出出让让任任务务，，尽尽快快收收回回开开发发成成本本而而进进行行的的策策划划、、推推广广活活动动，，和和因因此此发发生生的的各各种种广广告告、、宣宣传传费费用用等等。。目前前政政府府对对土土地地一一级级开开发发的的销销售售费费用用提提取取比比例例没没有有专专门门规规定定，，而而且且市市场场中中二二级级开开发发的的销销售售经经验验不不适适用用于于土土地地一一级级开开发发的的销销售售，，已已实实施施完完成成的的土土地地一一级级开开发发项项目目尚尚不不多多，，因因此此没没有有太太多多的的经经验验数数据据可可供供借借鉴鉴。。这这就就需需要要企企业业根根据据自自己己项项目目的的土土地地出出让让计计划划分分别别测测算算。。也也可可以以按按预预计计销销售售收收入入的的1%计计取取。。12/23/202243（十）应应纳税费费土地一级级开发涉涉及的应应纳税种种主要有有：营业业税、城城市建设设维护税税、教育育费附加加、印花花税、进进口设备备关税等等，所得得税。具体纳税税额计算算方法详详见国家家相关税税收政策策的规定定。12/23/202244（十一））不可预预见费包括基本本预备费费和涨价价预备费费。视不同阶阶段的测测算精度度不同，，而以开开发成本本为基数数，适当当计取一一定比例例。12/23/202245四、成本本测算报报告的编编制以上是土土地一级级开发项项目的成成本构成成及其测测算的相相关依据据。我公公司据此此编制了了土地地一一级级开开发发项项目目成成本本测测算算通通用用模模板板，作作为为成成本本测测算算的的模模板板。。测算算报报告告编编制制包包括括：：1.编制制测算算表表格格；；2.编编制制测算算说明明；3.编编制制测算算分析析。12/23/202246四、成成本测测算报报告的的编制制项目土土地一一级开开发投投资估估算及及投融融资分分析（一））投资资估算算1、总总投资资估算算2、估估算所所依据据的相相关资资料3、估估算依依据的的相关关文件件12/23/202247四、成成本测测算报报告的的编制制（二）投投融资资分析析1、资资金使使用计计划2、融融资额额度及及融资资成本本3、融资渠渠道及模式式4、贷款本本息偿还附相应表格格12/23/202248四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析1、测算及及分析前提提投资测算和和市场预测测数据项目开发周周期及时序序安排12/23/202249四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（一）经济效效益测算及分分析2、相关数据据的确定毛地价的确定定招拍挂交易价价格预测土地出让一级级开发企业收收入税(费)率贷款利率财务基准收益益率Ic12/23/202250四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（一）经济效效益测算及分分析3、经济效益益分析可经营性出让让面积及销售售计划土地挂牌出让让平均底价土地上市出让让收入、成本本、税金、利利润12/23/202251四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（二）财务分分析1、项目财务务盈利能力分分析财务内部收益益率FIRR(%)财务净现值NPV(万元元)投资回收期(年)投资利润率2、偿债能力力分析3、资金平衡衡分析12/23/202252四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（三）不确定性性与风险分析析1、不确定性性与风险2、不确定性性分析盈亏平衡分析析敏感性分析12/23/202253四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（四）结论与与建议1、结论项目盈利能力力如何项目的偿债能能力如何项目风险怎样样项目是否可行行2、建议12/23/202254编制流程如下下：基础数据收集集、整理根据通用模板板测算成本测算编制说明测算依据：原原始资料、数数据，政策文文件需说明的问题题：测算方法法、取值、原原因测算分析及结结论汇总编制四、成本测算算报告的编制制总测算报告样表12/23/202255五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制土地一级开发发项目在其内内容组成、开开发宗旨、开开发方式、开开发时序等方方面都有着不不同于一般房房地产开发项项目的特点，，因而其管理理和控制体系系、工作流程程及其控制的的关键环节也也不同，共性性之外还有其其特殊性。因因此，科学合合理地确定其其成本控制目目标，要建立立一整套完善善的成本管理理工作体系、、制度和流程程。12/23/202256五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制1、决策体体系：是战战略管理层层面，决定定了企业控控制造价管管理的方向向和模式，，具有长期期性和整体体性，是企企业核心竞竞争力所在在，包括长长期战略成成本等重大大决策的制制定和执行行，由企业业领导班子子组成。（一）工作作体系12/23/202257五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制2、内部专专业管理体体系：是落落实和分解解战略成本本目标的层层面，包括括计划执行行情况和管管理效益监监督、考评评，是企业业造价管理理部门的首首要核心任任务。主要要包括：制制定公司年年度成本控控制计划；；分解、落落实战略成成本目标，，实行公司司全面预算算；及时沟沟通、传递递和获取信信息、适时时调整计划划；协调组组织相关部部门配合、、全员参与与成本目标标的管理和和控制等。。（一）工作作体系12/23/202258五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制3、制度体体系：完善善的制度体体系是项目目成本管理理实施顺畅畅、高效的的前提和保保障。建立立和完善诸诸如：成本本管理办法法、招投标标管理办法法、合同管管理办法等等一系列的的成本管理理制度，并并严格按之之执行，是是成本管理理和控制的的制度保障障。（一）工作作体系12/23/202259五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制4、操作体体系：是成成本管理和和控制的基基础层面，，具体由各各项目部的的成本管理理人员落实实，是成本本管理和控控制的具体体化和实施施控制载体体。主要包包括对分解解后的成本本控制目标标的落实、、关键点的的控制、工工作效率的的提高、项项目完成后后的后评价价和效益分分析等等，，本层面成成本管理的的特点是具具有系统化化、程序化化和模式化化。（一）工作作体系12/23/202260五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制5、专专家体体系：：是项项目成成本管管理的的强力力支持持，权权威性性指导导意见见对项项目成成本管管理的的意义义很重重大，，是不不可或或缺的的。具具体主主要表表现为为：为为建设设项目目运作作过程程中各各阶段段、各各环节节成本本的确确定与与控制制提供供专业业支持持和决决策依依据（一）工工作体系系12/23/202261五、土地地一级开开发项目目