地铁商业项目经营策划方案

“Hello——地铁”商业项目

经营策划方案小组成员：刘志豪周士超陈柳森余晓卿黄坤目录第一部分项目概述一、项目概况二、设计概要三、工程进展第二部分：项目分析

一．市场状况 二．项目名称三．优势分析四．劣势分析目录第三部分：经营模式定位一．项目定位二．经营模式三．推广策略第四部分：经济效益分析第五部分：总结第一部分项目概述一、项目概况二、设计概要三、工程进展讲解：陈柳森一.项目概况地铁使人的消费空间变大，路程花费时间变短，商业形态也因此更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理品的地下商场如今成为潮流地，重新诠释了传统商家津津乐道的“一站式消费”概念；此外，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”；最后，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，商圈又因为地铁的串联而形成商业带。如今，地铁已超出了交通概念范畴，全面催熟城市商业，地铁经济也逐渐从“一站式消费”过渡到“商圈式消费”、“商业带式消费”。郑州地铁1号线二七广场站处于郑州最为繁华的商业地带，是郑州市区车流、人流最为集中的中心地段之一，该站点为地下两层岛式车站，共设7个出入口，未来的地铁3号线也会在此交叉，乘客可以实现同站换乘。二七广场站位于正兴街、解放路二七路、人民路及西大街交汇路口的下方，车站西端为缓曲线，站台宽度为13m。站点的西北侧有五彩广场，东南侧有二七广场，周边商场、宾馆林立，有北京华联、郑州华联、商城大厦、天然商厦、亚细亚、友谊广场、二七宾馆、东方红影院、亚细亚酒店，其中二七塔为国家级保护文物，该站点也将成为1号线上客流量较大的站点之一。目前，为了适应地铁的发展，以及更好地发展二七广场附近的商业，提升二七商圈的知名度、影响度、美誉度和二七商圈的换代升级，现针对二七商圈的具体情况，做出地铁二七广场站“Hello——地铁”的地下商业街策划方案。二.设计概要国外对地铁物业的研究表明：地铁站点上覆盖区域，称其所属物业为“正地铁盘”；步行5-10分钟至站点的区域，称其所属物业为“准地铁盘”；步行10-15分钟至站点的区域，称其所属物业为“近地铁盘”。距离站点越近的物业，轨道交通提升其价格的作用就越显著。而在郑州1号线开通之后，二七广场将出现一波“正地铁”商业建筑。2014年8月11日，大商新玛特、北京华联等6家位于郑州市二七商圈的大型商企代表在郑东新区的一间办公室里商谈，如何在二七商圈修建一条地下公共走廊，把商圈内的商企与附近的郑州地铁1号线二七广场站相连接。

地铁串起省会黄金商圈。通过地铁站与周边商业企业的互联互通，郑州地铁与郑州商圈之间的联系将更加紧密，大商圈优势将进一步凸显。郑州本是座“火车拉来的城市”，而郑州商业也与交通密切相关。根据规划，郑州地铁1号线、2号线呈“十字形”，被称为黄金十字架。1号线属于交通疏散型，主要以减缓城市交通压力为目的，所以，线路和站点的选择，都是人流高度密集之处。人往哪里去，站点就建在哪里，而人气是城市商业最不可缺少的。1号号线线一一期期工工程程沿沿线线的的多多家家商商企企与与地地铁铁对对接接，，最最大大限限度度地地实实现现出出入入口口与与周周边边商商业业的的互互通通互互联联，，将将地地铁铁带带来来的的强强大大客客流流吸吸引引到到商商业业综综合合体体，，繁繁荣荣郑郑州州经经济济。。据据介介绍绍，，建建成成后后的的1号号线线每每趟趟列列车车运运载载量量近近1500人人，，最最小小运运行行间间隔隔为为2分分钟钟，，日日运运载载乘乘客客远远期期将将达达100万万人人次次。。这这么么多多乘乘客客聚聚散散在在有有限限的的出出站站口口，，无无疑疑让让靠靠近近地地铁铁的的商商家家更更有有经经营营优优势势。。地铁铁对对郑郑州州商商业业格格局局的的改改变变主主要要体体现现在在三三个个““推推手手””：：一是是强强化化传传统统商商业业中中心心地地位位。。地地铁铁将将带带来来更更多多的的客客流流，，也也会会促促使使较较远远的的商商家家向向地地铁铁沿沿线线的的商商业业中中心心聚聚集集。。二是是地地铁铁将将使使郑郑州州商商业业由由单单一一中中心心向向多多中中心心发发展展，，快快捷捷的的地地铁铁““缩缩小小””了了城城市市版版图图，，消消费费者者可可以以有有更更多多的的选选择择。。三是是地地铁铁将将使使零零售售商商业业布布局局由由地地上上转转为为地地下下。。届届时时，，大大量量的的地地下下零零售售商商业业将将会会出出现现。。三.工程程进进展展2009年年3月月，，郑郑州州地地铁铁1号号线线工工程程动动工工，，一一期期工工程程长长26.34公公里里，，设设置置22个个站站点点；；9月月份份郑郑州州地地铁铁2号号线线工工程程动动工工，，一一期期工工程程长长19.05公公里里，，共共设设置置16个个站站点点。。1号号线线一一期期工工程程成成本本为为5.9亿亿元元/公公里里，，2号号线线一一期期工工程程成成本本为为5.93亿亿元元/公公里里，，工工程程总总投投资资达达268.45亿亿元元。。两两条条地地铁铁线线路路的的竣竣工工时时间间分分别别定定为为2013年年、、2015年年。。地铁铁建建设设具具有有很很强强的的外外部部效效应应，，对对省省会会郑郑州州经经济济布布局局的的带带动动是是全全方方位位的的。。一一个个直直观观的的数数字字是是，，地地铁铁建建设设每每投投资资1亿亿元元，，可可带带动动GDP增增长长2.6亿亿元元。。但表表现现最最为为明明显显的的，，是是对对地地铁铁周周边边地地产产和和商商业业的的带带动动上上。。曾曾有有调调查查统统计计显显示示，，地地铁铁周周边边物物业业与与远远离离地地铁铁的的同同类类物物业业相相比比，，价价格格普普遍遍上上涨涨20%～～30%。。在地地铁铁尚尚未未建建成成之之时时，，不不少少城城市市综综合合体体已已经经早早早早在在地地铁铁站站旁旁““安安家家””。。如如中中原原区区的的西西元元广广场场、、二二七七区区的的二二七七万万达达广广场场等等新新的的城城市市综综合合体体，，正正是是依依托托地地铁铁而而建建。。其次次是是地地下下商商业业得得到到开开发发。。比比如如，，根根据据地地铁铁站站口口规规划划，，紫紫荆荆山山站站将将有有四四层层地地下下空空间间，，其其中中，，一一层层将将开开发发为为商商铺铺。。绿绿城城广广场场、、二二七七广广场场、、光光大大广广场场等等地地下下都都将将被被开开发发，，有有的的建建成成商商铺铺，，有有的的则则建建成成地地下下停停车车场场。。同同时时，，地地铁铁上上盖盖将将成成为为新新的的商商业业热热点点。。适适宜宜开开发发的的地地铁铁站站口口上上方方将将建建成成商商场场或或商商住住两两用用地地产产，，有有的的会会建建成成新新的的城城市市综综合合体体。。香港地铁是世世界上经营效效益最好的地地铁，其奥秘秘就在于不仅仅经营地铁，，而且经营相相关地产，地地铁站多是建建在商业综合合体内。郑州州地铁投资巨巨大，且资金金来源多为财财政和银行贷贷款。早在规规划时郑州市市就设想学习习香港经验，，通过地铁建建设带动城市市综合体成长长，实现永续续发展。地铁的开通，，必将成为郑郑州市经济发发展的助推器器。地铁沿线线物业其商铺铺付租能力最最高，因此，，地铁沿线最最容易形成新新的商业走廊廊。第二部分：项项目分析一．市场状况况二．项目名称称三．优势分析四．劣势分析讲解：余晓卿卿一.市场状况商城郑州跑进进地铁时代，，裹挟而来的的巨大人流，，为地铁商铺铺带来了非凡凡财富，随着着1号线5个个站点4000多平方米米地铁商铺的的全面开启，，1号线将几几大商圈“连连线成带”，，对传统商圈圈有利无弊，，郑州也将跟跟随地铁速度度，奔向“大大商业”时代代。根据地铁站点点周边环境，，初步规划中中将站点的商商业定位予以以区分，比如如，医学院站站的核心客流流是居民和上上班族，这里里突出的是便便民服务；燕燕庄站的核心心客流是时尚尚白领或商务务人士，商业业业态就以时时尚精品、餐餐饮美食和休休闲文化为主主。二七广场场站“主唱””青春潮流，，主要业种将将是休闲餐饮饮、潮流服饰饰、时尚休闲闲和信息服务务。但无论哪个站站点，都会有有ATM机、、彩票售卖点点等便民设施施。“餐饮、、服装饰品、、数码和品牌牌外设店，将将是首批地铁铁商铺的‘主主旋律’。虽然招商尚未未开启，规划划也未定论，，但从前期接接洽情况看，，二七广场站站，最受商家家关注。与普通地铁口口相比，地铁铁换乘处的人人流量是最大大的，而二七七广场站就位位于未来地铁铁的“交会站站点”，在许许多投资者心心目中，它的的广告价值以以及商业价值值都是最大的的。一般规律是，，一个城市的的地铁1号线线的商业价值值是排在第一一位的。从国国内地铁城市市的发展来看看，1号线代代表着最迫切切的刚性线路路，所以，首首条线站点商商铺受到热捧捧在情理之中中。二．项目目名称Hello———地铁名称释意意：Hello———主要要用于熟熟人间打打招呼———“喂喂”，也也可用于于呼叫远远处的熟熟人或陌陌生人，，以引起起注意！！地铁——郑郑州地铁的的开通、地地下商业街街项目的建建设，正符符合当前郑郑州的潮流流。Hello——地铁铁：一个个个性十足；；优雅的购购物环境、、悠闲的消消费方式、、宜人的商商业尺度；；优质的商商品、优质质的服务，，为优秀的的你提供优优质新生活活。Hello——地铁铁，带你进进入一个全全新的郑州州地下商业业新时代。。三.优势分析1）区位位优势“地段是金金”这是商商铺营销的的第一定律律。二七广广场地处城城市中心区区，位于城城市主干道道之下，周周边是丰富富的居住区区和市政配配套，位于于商业繁华华地，其商商业资源优优势无可比比拟。以二七商圈圈、火车站站商圈为代代表的郑州州市商业中中心区积聚聚了百年商商业文化和和人气，特特别是经过过多次大大大小小的““商战”洗洗礼之后，，这里一度度成为全国国最具代表表性的商业业区，也是是郑州市商商业最为繁繁华的地方方。2）配套优势周边商业、、娱乐、交交通、医疗疗等配套一一应俱全。。大商新玛特特金博大店店、丹尼斯斯百货、北北京华联、、郑州百货货大楼、百百盛购物中中心、天然然商厦、商商城大厦、、友谊商厦厦、德化步步行街、正正弘名店、、大上海、、光彩服装装市场、金金智万博商商城、迪信信通等手机机卖场以及及苏宁、永永乐、国美美、五星、、大商等五五大家电连连锁等，囊囊括了大型型百货、综综合超市、、品牌专卖卖、图书批批发等几乎乎所有的零零售业态。。3）交通优势郑州地铁二二七广场站站正位于二二七纪念塔塔下方，紧紧邻郑州火火车站和二二马路汽车车站，除地地铁一号线线和地铁三三号线在二二七广场站站换乘之外外，直达公公交车次有有：K906路，35路,60路,85路路,k812路,k85路,y805路路,2路,

26路路,37路,57路,58路,65路路,82路,89路,152路路,256路,b17路路,k801路,k809路,k815路路,k9路,t101路路,y810路,6路,9路,21路,28路路,32路,34路,93路,95路路,105北线,305路,312路,603路,k6路,k806路,98路。交通通便利、车车流量及人人流量非常常大。4）人数优优势周边人口密密集，购买买力集中，，周边有良良好的购物物环境，大大量人口被被吸引到地地下区，改改善地面的的交通和环环境。四.劣势分分析1）二七商商圈停车位位稀缺、交交通拥堵。。2）地下商商业街的造造价过高，，在开发前前期可能会会出现资金金消耗过大大的可能.地下商商业从通风风、安全环环境等条件件来说，和和地上商业业设施相比比都存在一一定差距。。一旦发生生事故，人人员的疏散散和转移对对地下商业业建筑设施施都提出来来较高的要要求。3）由于二二七广场周周边的商业业已经很成成熟了，突突然出现的的二七地跌跌地下商业业街能否得得到消费者者的认可仍仍是未知数数。第三部分：：经营模式式定位一．项目目定位二．经营营模式三．推广策略讲解：周士士超&黄坤坤经营模式定定位地铁商圈成成败关键在在定位。在在地铁商业业发展前景景一片大好好的同时，，我们也要要冷静地看看到，地铁铁商业的开开发具有很很强的专业业性，商业业定位非常常重要。考考虑到地铁铁商业的特特殊性，商商业的定位位必须要充充分考虑到到地铁客流流自身的特特点，而由由于站位及及其所处区区域商业环环境的不同同，商业定定位也会更更多地体现现出个性化化的特征。。市场形象定定位1）优良良的品质---------在招商方方面，注意意细分和筛筛选，选择择符合地铁铁商圈和有有发展潜力力的企业和和品牌，品品质自然有有保证；2）品位位CLD（（CentralLivingDistric中中央生活活区域）））生活---------概念念创新3）文化化定位和情情感需求---------定位高端端，满足消消费人群心心理。4）投资资潜力大---------地处繁华华地段5）生活活的便利---------紧邻地铁铁口和火车车站通过对本项项目的整合合推广，使使本项目成成为郑州市市地铁品牌牌项目，而而使开发商商也成为明明星企业，，从而达到到双赢的目目的。经营业态定定位从已经成熟熟的地铁网网络覆盖城城市看，日日本东京地地铁2012年度靠靠提供场地地收取的租租金有18亿日元，，加上它拥拥有的38家便利店店的94亿亿日元销售售额，合计计112亿亿日元，截截止到今天天，这个数数字一直在在持续地增增加。地铁站内不不仅开设商商城，也可可以使站内内和地上商商业连成一一片，从而而形成独特特的文化和和商业以及及较为成熟熟的商圈。。巴黎地铁铁就犹如一一个“地下下超市”，，其地铁站站内设有百百货、报刊刊、饮食、、音像、图图书、服装装鞋帽、礼礼品等商业业网点800余家。。从这些例子子中可以看看出，地铁铁的开通与与运行就是是商业机会会的开始，，地铁商业业价值在自自身各种方方面的价值值体现中，，充分利用用自身商业业价值的转转化与应用用，把可预预见的商业业价值创造造出无数的的商业机会会，并从中中获得良好好的收益。。针对郑州地地铁二七广广场站2400m2的地下商业业街经营业业态，经营营业态定位位为：ATM机、奶奶茶、甜点点、干洗店店、眼镜店店、鲜花店店、软饮店店、餐饮旗旗舰店、快快餐品牌、、书报亭、、小零售铺铺、早点、、娱乐、便便利店、报报刊、咖啡啡、音像、、小饰品、、手机店、、服装鞋帽帽等。届时可以对对地下商业业街进行按按区划分，，比如：1区女性用用品（时尚尚女装、美美容美甲、、精美饰品品等）；2区男士用用品（男士士服饰、休休闲品牌、、运动服饰饰、儿童用用品等）；；3区品牌服服饰（男、、女品牌服服饰、品牌牌内衣、品品牌布艺及及时尚包类类等）等等等。目标消费群群体定位通常来讲，，地铁客流流大多以快快速通过为为目的，如如果能够通通过特色塑塑造延长乘乘客逗留时时间，将可可能增大消消费的有效效性，因此此对地铁商商业而言，，如何将流流动的乘客客转化为有有效的购买买力，是在在商业定位位中需要给给予高度关关注的内容容。在这里，主主要将目标标消费群体体定位为在在二七广场场站换乘的的乘客、在在二七广场场站下车的的乘客、专专门到二七七商圈休闲闲购物的乘乘客以及从从地上商圈圈下到地下下商圈的乘乘客。目标经营商商户定位市场的目标标客户比较较复杂，根根据开发商商的开发目目标和市场场的整体属属性定位，，本项目的的目标客户户分为三大大类，一类类是商铺购购买者；第第二类经营营者，商铺铺租赁对象象；另一类类是市场商商品消费者者。这三类类目标客户户又会互相相影响，甚甚至互相转转化。①总体体目标标市场场定位位：郑郑州市市及周周边的的私营营业主主和商商铺投投资者者。②其他他市场场经营营者（（辅助助客户户）这里面面，有有的是是市场场拆迁迁户，，有的的是寻寻求更更大机机会者者，大大都源源于对对现有有市场场的不不满足足，希希望寻寻求新新突破破，看看重新新项目目的升升值空空间和和短时时期内内的升升值预预期，，看重重项目目的市市场知知名度度、认认可度度及热热销度度。③商业业地产产投资资者这部分分人群群构成成复杂杂，但但投资资原因因明确确，升升值或或收租租是其其主要要追求求。包包括：：改变变银行行存款款方式式的投投资者者（理理财型型）、、拥有有大量量闲置置资金金并且且无自自主经经营能能力或或主观观愿望望者、、专门门从事事不动动产购购买及及出租租者、、私营营企业业主、、国企企及公公司高高管、、部分分政府府官员员，投投机投投资者者、职职业炒炒家、、周边边县市市的投投资者者。他他们看看中的的是项项目的的良好好出租租率，，自己己的稳稳定投投资回回报和和市场场兴旺旺的经经营效效果，，以及及项目目的升升值潜潜力。。整体运运作模模式从世界界范围围来看看，地地铁物物业的的开发发多采采用三三种模模式，，一是是站内内开发发；二二是站站外衔衔接；；最后后是上上盖物物业。。从国内内范围围来讲讲，站站外衔衔接和和上盖盖物业业占主主流地地位。。曾有有一些些城市市做过过一些些地铁铁站点点的站站内开开发尝尝试，，然而而最终终因地地铁过过于火火爆、、人潮潮汹涌涌以致致拥堵堵，出出于安安全考考虑将将一些些地铁铁站内内的商商铺统统一拆拆除。。比如上上海曾曾在早早期的的一二二号线线内试试水站站内开开发，，然而而在几几年之之后据据业内内人员员透露露，一一、二二号线线等早早期地地铁线线路刚刚刚开开通的的时候候，为为了方方便乘乘客，，曾经经在一一些地地铁站站点设设置了了一些些书报报亭、、小零零售铺铺、早早点等等商铺铺。在在当时时地铁铁客流流量不不大的的情况况下，，这种种做法法确实实为乘乘客带带来了了一定定的便便利。。然而，，没有有人能能预料料到，，仅仅仅在短短短几几年之之后，，地铁铁的客客流量量出现现了飞飞跃式式的增增长，，地铁铁商铺铺的负负面影影响就就开始始凸现现。于于是在在运营营后期期，地地铁集集团陆陆续将将一、、二、、三号号线的的商铺铺拆除除了近近一千千平米米。到到了规规划5号线线的时时候，，地铁铁公司司更是是决定定从原原则上上就不不设置置类似似地铁铁商铺铺的经经营项项目，，把通通道最最大限限度的的还给给乘客客。站外衔衔接和和上盖盖物业业的形形式则则在全全球范范围内内都非非常普普遍，，也对对当地地的商商业和和房地地产市市场带带来了了普遍遍的影影响。。据专专业机机构统统计，，纽约约、伦伦敦、、东京京，包包括我我国香香港、、上海海、广广州、、北京京等城城市成成熟的的地铁铁物业业价格格平均均要高高于片片区同同素质质物业业30%以以上。。““地铁铁+物物业模模式会会对沿沿线物物业升升值起起到促促进作作用，，带动动轨道道交通通沿线线的经经济发发展””。比如香香港，，在全全国多多数城城市地地铁都都无法法养活活自己己的时时候，，香港港地铁铁是为为数不不多的的盈利利者。。在地地铁总总收入入中，，运营营收入入约占占60%，，站内内广告告等经经营收收入约约占20%，物物业管管理约约占20%。其其核心心的盈盈利模模式通通常被被称为为“地地铁+物业业”模模式，，站内内广告告和沿沿线物物业开开发，，已经经成为为其最最主要要的利利润来来源。。针对郑郑州地地铁二二七广广场站站的实实际情情况，，在地地下开开发的的有2400m2的专业业商业业街，，我们们决定定采用用的运运作模模式是是站内内开发发+站站外衔衔接+上盖盖物业业。通通过这这种立立体、、交叉叉的设设计，，可以以全方方位、、360度度的覆覆盖郑郑州地地铁二二七广广场站站的所所有目目标消消费者者。餐餐饮、、服装装饰品品、数数码和和品牌牌外设设店，，将是是首批批地铁铁商铺铺的‘‘主旋旋律。。为了与地地铁二七七广场站站的地下下商业街街遥相呼呼应，二二七站点点外的德德化步行行街也要要大变样样。将德德化商业业中心进进行大范范围改造造，范围围东至德德化街，，北至苑苑陵街和和二七广广场，西西至福寿寿街火车车站，南南到大同同路，占占地38.7亩亩。基本本覆盖了了德化步步行街、、二七广广场等热热门购物物、餐饮饮区域。。届时，，改造过过的德化化街与新新开业的的“Hello——地地铁”商商业项目目，一个个地上、、一个地地下，共共同打造造新的二二七商业业新开篇篇。接下来由由黄坤进进行讲解解租金支付付计划商业地产产的租金金是相当当具有变变化性的的，分市市场培育育期、发发展期、、成熟期期、衰败败期四个个阶段。。本着商业业地产放放水养鱼鱼的操作作理念，，将租赁赁期分拆拆为市场场培育期期、成熟熟期两个个阶段，，市场培培育期阶阶段让利利给商户户，让其其做大做做强，成成为真正正的合作作伙伴，，待到商商业成熟熟时，该该商业物物业也持持续增值值了，既既保证了了合作的的稳定也也能得到到预期的的租金收收益，租租赁方式式、租金金政策建建议如下下：租赁方式式A、以经经营商业业资源税税后营业业额的固固定百分分比提成成作为租租金，即即提成租租金；B、以双双方商定定的固定定金额作作为租金金，即固固定租金金；C、以经经营商业业资源税税后营业业额的固固定百分分比提成成或双方方商定的的固定金金额两者者取其高高作为租租金，即即保底或或提成租租金。上述三种种方案，，为了降降低租赁赁风险及及增加租租金市值值回报，，建议以以固定租租金为租金政策策1、市场场培育期期租金培育期三三年，租租金标准准取周边边同类商商业物业业市场标标准平均均值，不不高于这这个值，，不设下下限；2、成熟熟期租金金租金标准准周周边同同类商业业物业市市场标准准的最高高值*1.5不低于这这个租金金标准，，不设上上限。合同期限限10年租金递增增第第四四年开始始，租金金每两年年递增10%免租期免免租期2-4个个月租金支付付方式押押1付3物业经营营管理物业管理理可能会会成为本本项目的的一个抗抗性，而而反之也也可以成成为本项项目的一一个卖点点，因为为一旦与与物业管管理公司司强强联联合，对对于本项项目无论论是销售售还是品品牌的树树立都大大有裨益益，以下下是对于于几种物物业管理理模式的的分析：：1。全权委托托管理2、聘聘请专业业的物业业管理公公司作顾顾问3、自自行管理理1。全权委托托管理优势1）充充分发挥挥物业公公司专业业服务功功能，提提高项目目的服务务档次；；2）减减少发展展商的管管理人员员数量；；劣势1）费费用较高高，因而而业主负负担增加加；2）如如果服务务质量差差，则会会直接影影响发展展商的声声誉；2、聘聘请专业业的物业业管理公公司作顾顾问优势1）经经验丰富富，能够够解决各各种突发发事件，，其对于于项目宣宣传也是是一个卖卖点；2）能能够为本本公司培培养一批批人才，，对于发发展商的的长远发发展有战战略意义义；劣势1）能能否同发发展商的的管理体体制接轨轨是一个个最大问问题3、自自行管理理优势1）充充分发挥挥对项目目开发建建设、管管理、服服务的一一条龙作作用，实实现高效效率服务务；劣势1）缺缺乏经验验，容易易走弯路路；2）对对于突发发事件没没有及时时处理的的能力，，缺乏创创新思想想；香港地铁铁业态通通常分为为零售、、饮食和和娱乐三三大块，，布局均均衡、合合理。据专家分分析，香香港地铁铁商铺运运作如此此成功，，在于香香港地铁铁商业基基本上都都采取““只租不不售”，，为的是是香港开开发商拥拥有绝对对的统一一管理权权，更有有利于商商场经营营。通常是由由发展商商自行招招商和经经营管理理，还会会适当让让利，首首先考虑虑的是如如何在短短时期内内吸引商商家进驻驻，把商商场做旺旺。消费者的的培育有人担心心，郑州州消费者者购物的的目的性性很强，，比如去去二七买买衣服，，到商超超买日用用品等等等，地铁铁商铺开开了，大大家愿意意把钱花花到这吗吗？市民购物物有习惯惯性的选选择，但但地下商商铺也会会创造消消费需求求的，培培育期不不会太长长。据调调查显示示，乘客客第一次次乘坐地地铁都是是“一心心为交通通”，但但到了第第二次、、第三次次时，就就开始留留心周边边“景色色”，产产生购物物需求了了，也就就是说，，“坐两两到三次次的地铁铁，就会会有购物物欲望””。对传统商商场的影影响地铁站点点进驻会会给传统统商场带带来人气气。地下商铺铺本身也也是传统统商业，，只是空空间有变变化，它它的消费费群体比比较固定定，从对对传统商商业影响响来说，，地铁的的客流效效应和品品牌效应应会带动动站点周周围原有有商业的的发展，，并吸引引一些新新的商业业进驻，，使传统统商圈更更加繁荣荣，没有有任何负负面影响响。地铁沿线线出口，，是商家家必争黄黄金地段段，此处处会衍生生出更多多的小组组团式商商圈，地地铁沿线线商业由由“圈””到“带带”惠及及“片””，商业业资源地地上地下下互动，，构建郑郑州的““大商业业”时代代。推广广策策略略重点点活活动动一一：：Hello————地地铁铁主主题题特特色色街街区区公公开开招招商商、、发发售售新新闻闻发发布布会会暨暨商商铺铺竞竞投投公公开开拍拍卖卖会会在做做好好前前期期充充分分的的准准备备工工作作之之后后，，在在步步行行街街建建设设基基本本竣竣工工之之时时，，由由开开发发商商组组织织进进行行一一次次面面向向媒媒体体和和市市场场目目标标群群体体的的商商业业街街商商铺铺招招商商、、发发售售的的新新闻闻发发布布会会和和部部分分商商铺铺的的无无底底价价竞竞投投公公开开拍拍卖卖会会。。通通过过发发布布会会与与拍拍卖卖会会形形式式，，在在市市场场上上制制造造一一定定的的传传播播声声势势，，使使目目标标投投资资客客户户群群体体和和广广大大商商家家获获得得相相关关信信息息并并引引起起他他们们对对本本项项目目的的强强烈烈关关注注。。重点点活活动动二二：：剩余余商商铺铺无无底底价价暗暗标标竞竞买买活活动动a．．市市场场炒炒作作继继续续升升温温，，剩剩余余单单位位暗暗标标竞竞买买b．．举举办办业业主主答答谢谢会会，，再再创创市市场场推推广广高高潮潮在结结束束前前期期商商铺铺无无底底价价公公开开拍拍卖卖会会和和暗暗标标竞竞买买活活动动之之后后，，借借此此声声势势趁趁热热打打铁铁再再度度举举办办一一次次商商铺铺竞竞买买成成功功业业主主答答谢谢会会，，同同样样通通过过媒媒介介宣宣传传将将整整个个商商铺铺竞竞买买活活动动的的市市场场效效应应推推至至顶顶峰峰。。重点点活活动动三三：品品牌牌商商家家免免租租联联展展招招商商活活动动通过过前前期期的的市市场场活活动动效效应应，，已已建建立立起起项项目目广广泛泛的的市市场场知知名名度度，，接接着着便便可可根根据据前前期期活活动动的的效效果果，，及及时时调调整整市市场场推推广广策策略略。。同同时时，，借借助助前前期期活活动动的的市市场场余余温温，，发发展展商商可可在在适适当当时时机机再再次次推推出出一一个个““百百家家争争鸣鸣————Hello————地地铁铁主主题题特特色色街街区区品品牌牌商商家家免免租租联联展展活活动动””。。通通过过各各种种主主动动联联系系方方式式，，吸吸引引在在本本地地区区具具有有市市场场影影响响力力的的名名牌牌商商家家以以及及前前期期已已招招入入商商家家前前来来步步行行街街现现场场参参加加本本次次品品牌牌、、产产品品与与服服务务等等方方面面的的综综合合展展示示活活动动，，从从而而极极大大地地带带动动商商业业街街的的知知名名度度和和人人气气，，将将为为商商业业街街的的连连续续销销售售推推广广起起到到极极大大促促进进作作用用。。接下下来来由由刘刘志志豪豪来来讲讲经济济效效益益分分析析郑州州地地下下商商业业发发展展较较早早，，但但在在很很长长时时间间内内一一直直不不温温不不火火，，近近两两年年，，随随着着火火车车站站地地区区地地下下交交通通工工程程的的建建成成和和投投入入使使用用，，郑郑州州地地下下商商业业又又有有所所发发展展。。今今年年年年初初，，郑郑州州地地一一大大道道项项目目开开业业，，标标志志着着郑郑州州地地下下商商业业进进入入了了专专业业化化运运营营阶阶段段。。但但从从现现阶阶段段运运营营看看，，郑郑州州地地下下商商业业受受制制于于消消费费习习惯惯等等多多种种因因素素，，经经营营状状况况并并不不十十分分理理想想。。随着着郑郑州州地地铁铁１１、、２２线线的的规规划划建建设设，，郑郑州州地地下下商商业业再再次次迎迎来来发发展展契契机机。。其其中中，，地地铁铁１１号号线线经经过过的的火火车车站站，，另另外外，，地地铁铁１１号号线线的的紫紫荆荆山山站站、、会会展展中中心心站站以以及及其其他他零零星星的的区区域域中中，，共共规规划划了了