土地使用权制度

第三章土地使用权制度一、土地使用权的概念、特征、分类土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地享有占有、使用、收益的权利特征：1.权利的派生性权利的受限性、相对独立性2.客体的有限性3.取得的法定性4.使用的期限性分类：1.国有土地使用权与集体土地使用权2.建设用地使用权和农业用地使用权3.划拨土地使用权和出让土地使用权甲欠乙债务500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙，并于2003年5月10日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办理了登记。2003年10月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物。2004年5月10日，甲的500万元债务到期未能清偿。那么关于乙行使抵押权的说法正确的是（）A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的全部优先受偿C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同时出租给乙企业，下列说法正确的是（）A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让金，已取得的租金予以没收B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应将租金中所含的土地收益上缴国家C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳土地使用权出让金的价款为举办2008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地，问需要办理哪些手续()A.农用地转为建设用地的审批手续B.征收农用地的审批手续C.支付土地补偿费、安置补助费D.办理土地使用权的出让手续下列关于集体土地使用权说法正确的是（）A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于非农业建设C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政府审批某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？答案要点（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。一、土地使用权的划拨划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。1.特征：（1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（2）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。（3）不能转让、出租和抵押。第一节土地使用权的划拨与出让2.划拨土地使用权取得的适用范围（1）国家机关用地（2）军事用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）公益事业用地（5）城市基础设施用地（6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？（）A.刘家村乡政府办公楼建设用地B.红门镇水库建设用地C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地D.南湖市某私立贵族学校校区用地下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的()A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家3.划划拨拨土土地地使使用用权权取取得得的的程程序序（1））用用地地单单位位提提交交用用地地申申请请（2））土土地地行行政政主主管管部部门门审审查查和和报报批批（3））土土地地划划拨拨（4））核核发发国国有有土土地地使使用用证证4.划划拨拨土土地地使使用用权权的的行行使使（1））地使使用权权人不不得擅擅自改改变土土地用用途；；（2））土地地使用用权人人在行行使权权利时时，如如遇社社会公公共利利益需需要，，有义务务服从从人民民政府府收回回土地地使用用权的的决定定；（3））划拨拨土地地使用用权的的转移移必须须遵守守有关关法律律、法法规的的规定定二、土土地使使用权权的出出让1.国国有土土地使使用权权出让让的原原则(一)国家家主权权原则则(二)政府府垄断断原则则(三)合理理利用用土地地原则则(四)先规规划后后出让让原则则(五)自愿愿、公公平、、等价价有偿偿和诚诚实信信用原原则2.国国有土土地使使用权权出让让的方方式（一））协议议出让让方式式（二））招标标出让让（三））拍卖卖出让让（四）挂牌牌出让远大房地产产开发公司司通过出让让方式取得得了300亩土地的的土地使用权进行行商品房的的建设，约约定的动工工开发期为为2002年2月10日，由由于银行紧紧缩银根，，远大公司司的开发资资金无法到到位，直到2003年7月月仍无法动动工开发。。对此事件件，应采取取什么措施（））A.无偿收收回土地使使用权B.征收相相当于土地地出让金20%的土土地闲置费费C.如果是是耕地应交交由原集体体经济组织织恢复耕种种D.应协商商变更合同同甲企业以出出让方式从从国家手中中获得了一一块土地的的使用权，，出让合同约定定的土地使使用期限为为50年，，甲企业已已使用了5年，现在想转让让其房地产产给乙企业业，请问应应当符合哪哪些条件（（）A.按照出出让合同，，已经全部部支付土地地使用权出出让金并且且取得土地使用权权证书B.按照出出让合同的的约定进行行投资开发发，属于房房屋建设工工程的，完成投投资开发总总额的25%以上C.乙企业业受让这块块土地后，，使用年限限为45年年D.乙企业业可以和甲甲企业协商商改变这块块土地的用用途第二节宅宅基地地使用权争议的热点点问题1.城镇居民民购买农村房房屋2.外嫁女农村外嫁女权权益问题，是是指户籍关系系在农村，身身份为农民，，并且是某一一特定农村集集体经济组织织成员的妇女女，因为结婚婚(包括初婚婚和改嫁)、、婚姻状况改改变等情况，，被村民委员员会或者农村村集体经济组组织、基层政政府通过强制制性政策和措措施，取消土土地承包经营营权，完全或或者部分放弃弃集体经济收收益分配资格格，取消农村村集体土地征征用补偿金分分配资格，造造成妇女权益益被非法侵害害的各种现象象。1.农村村房屋买买卖合同同无效,理理由有：：1.宅基基地的性性质特殊殊2.《土土地管理理法》第第63规规定：““农民集集体所有有的土地地所有权权不得出出让、转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并并依法取取得建设用用地的企企业，因因破产、、兼并等等情形致致使土地地使用权权依法发发生转移移的除外””。3.国务务院办公公厅1999年年《关于于加强土土地转让让管理严严禁土地地炒卖的的通知》》第2条第第2款““农村的的住宅不不得向城城市居民民出售，，也不得得批准城城市居民民在农民集集体土地地建住宅宅，有关关部门不不得违法法为建造造和购买买的住宅宅发放土土地使用证证和房产产证”，，”4.2004年年11月月国土资资源部《《关于加加强农村村宅基地地管理的的意见》》规定““严禁城镇居居民在农农村购置置宅基地地，严禁禁为城镇镇居民在在农村购购买和违违法建造造住宅发放放土地使使用证””。有效，理理由有：：1.根据据《最高高人民法法院关于于适用〈〈中华人人民共和和国合同同法〉若干问题题的解释释(一)》(法法释[1999]19号)第第4条规规定，““合同法实施以后后，人民法院院确认合同无无效，应当以以全国人大及及其常委会制定定的法律和国国务院制定的的行政法规为为依据，不得得以地方性法规规、行政规章章为依据”。。2.63条的的目的是为了了维持农用地地数量，而宅宅基地本来就就是建设用地，该房房屋的买卖即即主体的变更更，并不影响响集体土地的的利用整体规划划。3.如果确定定无效，一方方面鼓励不诚诚信行为，二二是执行难。。画家村坐落在在北京东部潮潮白河畔的宋宋庄镇小堡村一带带，如今这里里拥有很多农农民房改建的艺术术家工作室、、商店，以及及造型各异的美术术馆、画廊等等。从1994年多名画家入住宋宋庄到现在，，画家村已经经聚集了海内外近近1500名名艺术家，成成为中国最大的、国内内外知名的画画家聚居地，，并于2006年年被规划为北北京市十大文文化创意产业集聚区之之一。目前在在画家村定居居的近1500名名艺术家中，，有200多多人买了农民房。据了解，画家家村陆续发生生卖房农民因因反悔起诉画家的的案件，至今今形成了13起农民讨房诉讼，，这就是广受受社会关注的的“宋庄房讼””。13起农农民讨房案起起诉的理由基本相同：：购房者不是是农民，所以以双方的房屋买卖卖协议无效，，依据则是““城里人不许买农农民房”的政政策。宋庄房讼李玉兰，谭小小勋vs马海涛2002年7月1日，原原告李玉兰与与被告马海涛涛签订了房屋屋买卖协议，，双方约定马马海涛以45000元元的价格将位位于北京市通通州区宋庄镇镇辛店村的正正房五间、厢厢房三间及院院落出售给李李玉兰。当天天李玉兰交清清了房款，马马海涛交付了了房屋。李玉玉兰对该房屋屋进行了整修修，添加了卫卫生间等附属属设施，新建建了三间西厢厢房。后马海海涛诉至法院院要求确认其其与李玉兰签签订的房屋买买卖协议无效效，李玉兰腾腾退房屋。一一审认为，，李玉兰系居居民，依法不不得买卖农村村集体经济组组织成员的住住房，判决李李玉兰将诉争争房屋及院落落腾退给马海海涛。马海涛涛给付李玉兰兰补偿款93808元元。李玉兰不不服提出上诉诉。经北京市市第二中级人人民法院终审审，判决双方方签订的房屋屋买卖协议无无效，李玉兰兰腾退房屋，，马海涛支付付李玉兰房屋屋及添附部分分价款93808元。。同时该判决认认定马海涛为为导致协议无无效的主要责责任方，应对对李玉兰的信信赖利益损失失进行赔偿2008年1月，李玉兰兰以信赖利益益受损为由，，要求马海涛涛赔偿。期间间，经李玉兰兰申请，通州州区法院委托托北京中企华华房地产估价价有限公司对对涉案房屋宅宅基地区位价价值进行了评评估，结果为为房屋宅基地地区位总价为为264700元。通通州法院认为为，李玉兰作作为买受人的的经济损失，，其金额的计计算应该基于于出卖人因土土地升值或拆拆迁补偿所获获的利益，以以及房屋现值值和原价的差差异所造成损损失两因素予予以确定。该该房屋的市值值评估约为26万元。最最后，法院判判房屋所有人人马海涛赔偿偿买房李玉兰兰经济损失185290元，约占房房屋市值的70%。第三节节农农村土土地承承包经经营权权农村土土地承承包经经营权权是指指农村村土地地承包包人对对其依依法承承包的的土地地享有有占有有、使使用、、收益益和一一定处处分的的权利利。1.主主体：：发包方方：村村集体体经济济组织织或者者村民民委员员会发发包承包方方：家家庭承承包的的承包包方是是本集集体经经济组组织的的农户户；其其他方方式承承包的的，为为集体体经济济组织织以外外的单单位和和个人人2.期期限：：耕地地30；草草地30-50；林林地30-70期限限届满满，由由土地地承包包经营营权人人继续续承包包。承包期内内发包人人不得收收回承包包地。林地承包包的承包包人死亡亡，其继继承人可可以在承承包期内内继续承承包。3.土地地承包经经营权自自土地承承包经营营权合同同生效时时设立。。土地承承包经营营权互换换、转让让，当事事人要求求登记的的，应当当向县级级以上地地方人民民政府申申请土地地承包经经营权变变更登记记；未经经登记，，不得对对抗善意意第三人人。4.通过家庭庭承包取取得的土土地承包包经营权权可以依依法采取取转包、、出租、、互换、、转让或或者其他他方式流流转。流转的期期限不得得超过承承包期的的剩余期期限。未未经依法法批准，，不得将将承包地地用于非非农建设设。5.通过过招标、、拍卖、、公开协协商等方方式承包包荒地等等农村土土地，依依照农村村土地承承包法等等法律和和国务院院的有关关规定，，其土地地承包经经营权可可以转让让、入股股、抵押押或者以以其他方方式流转转。农民集体体所有的的土地由由本集体体经济组组织以外外的单位位或者个个人承包包的，必必须履行行以下哪哪些程序序(ABC)A.经村村民会议议三分之之二以上上或者三三分之二二以上村村民代表表的同意意B.发包包方与承承包方订订立承包包合同，，约定双双方的权权利、义义务C.报乡乡人民政政府批准准D.报县县农业行行政主管管部门批批准关于土地地承包经经营权的的流转说说法中，，哪些正正确(ABCD)A.土地地承包经经营权流流转的主主体是承承包方B.土地地承包经经营权采采用转让让方式流流转的，，应经发发包方同同意，采采用其它它方式流流转的应应报发包包方备案案C.土地地承包经经营权可可以出租租，但不不得改变变土地的的用途D.承包包方可以以以土地地承包经经营权入入股在承承包方之之间从事事农业合合作生产产1996年，A村延长长土地承承包期至至30年年（1996年年-2026年年）。2003年4月月，外村村农民甲甲拟在A村租赁赁土地租租种良种种水稻，，A村五五户农民民因从事事非农业业生产，，无意种种田，五五户遂与与甲达成成书面协协议，五五农户将将本户责责任田共共三十亩亩转租给给甲，租租期10年，由由甲一次次性给付付五户村村民每亩亩地租金金三千元元，原农农户与村村集体经经济组织织的承包包合同中中村提留留、乡统统筹等承承包费仍仍由五农农户交纳纳。上述述协议达达成后，，分别于于2003年4月30日前将将土地承承包经营营权租赁赁合同递递交A村村集体经经济组织织。A村村集体经经济组织织认为：：（1））甲是外外村人；；（2））五农户户从租赁赁合同中中渔利；；（3））五农户户出租承承包地，，事先未未经A村村集体经经济组织织同意。。A村集集体经济济组织以以上述理理由，于于2003年5月8日日诉至某某人民法法院，要要求确认认土地承承包经营营权租赁赁合同无无效，并并与五农农户终止止承包合合同，收收回其承承包地。。

[问问题]法法院应如如何界定定土地承承包经营营权租赁赁合同的的效力？？法院应应如何作作出依法法处理？？答案要点：：①A村五户户承包的是是耕地，按按《农村土土地承包法法》的相关关规定属家家庭承包方方式，其取取得的是物物权性质土土地承包经经营权。②②按《农农村土地承承包法》土土地承包经经营权的流流转”第32条“通通过家庭承承包取得的的土地承包包经营权可可以采取转转包、出租租、互换、、转让或者者其他方式式流转”规规定分析，，五户承包包方有出租租承包耕地地的权利。。③土土地地承承包包经经营营权权出出租租的的条条件件完完全全符符合合，，其其条条件件包包括括：：第第一一，，承承租租方方““须须有有农农业业经经营营能能力力””，，主主体体种种类类法法律律没没有有限限制制。。显显然然，，本本案案中中承承租租方方是是外外村村农农民民甲甲符符合合条条件件。。第第二二，，土土地地承承包包经经营营权权出出租租要要签签订订书书面面土土地地承承包包经经营营权权租租赁赁合合同同（（《《农农村村土土地地承承包包法法》》第第37条条第第1款款规规定定：：““土土地地承承包包经经营营权权采采取取转转包包、、出出租租、、互互换换、、转转让让或或者者其其他他方方式式流流转转，，当当事事人人双双方方应应当当签签订订书书面面合合同同””））。。本本案案中中承承租租方方与与五五户户分分析析签签订订书书面面土土地地承承包包经经营营权权租租赁赁合合同同，，符符合合法法律律之之规规定定。。第三，租赁的的期限不得超超过承包期的的剩余期限（（《农村土地地承包法》第第33条第1款第3项）），且最长不不得超过20年（《合同同法》第214条第1款款规定：“租租赁期限不得得超过20年年。超过20年的，超过过部分无效””）。本案中中承包期的剩剩余期限为23年多，租租赁期限为10年，符合合法律之规定定。第四，土地承承包经营权出出租，其“承承包方与发包包方的承包关关系不变”（（《农村土地地承包法》第第39条第1款）。本案案中，“原农农户与村集体体经济组织的的承包合同中中村提留、乡乡统筹等承包包费仍由五农农户交纳”，，显然，承包包方仍保留土土地承包经营营权，符合““承包方与发发包方的承包包关系不变””之法律规定定，实际上，，承租方取得得的是债权性性质农村承包包地租赁权。。第五，租金““应当由当事事人双方协商商确定”。农农村土地承包包经营权出租租是市场配置置资源的方式式，本案中，，五农户从土土地承包经营营权出租中得得到9万元不不属流转渔利利，这一交易易之所以能够够达成，是因因为双方都从从流转中得益益：对五农户户而言，自己己经营承包地地对他们的收收益低于9万万元，而对甲甲而言，农村村承包地租赁赁权的效用超超过9万元，，这个交易对对任何人都没没有坏处。第六，土地承承包经营权出出租的，应报报发包方备案案。本案中，，当事人分别别将土地承包包经营权租赁赁合同送交A村集体经济济组织，可见见已完成报发发包方备案程程序。

综上上所述，法院院应界定土地地承包经营权权租赁合同有有效。

法院院依法判决驳驳回A村集体体经济组织的的诉讼请求，，维护五农户户土地承包经经营权和土地地承包经营权权租赁合同的的效力（即外外村农民甲的的农村承包地地租赁权）。。2003年3月8日，甲甲与B村一男男公民结婚并并将户口迁入入B村，B村村从1998年起实行““增人不增地地，减人不减减地”政策，，所有耕地都都按1998年分地时人人口数分到各各户承包，各各户人口若再再有增减，对对承包耕地都都不再进行调调整，承包期期为30年。。甲无B村耕耕地可种，甲甲遂以B村集集体经济组织织为被告诉至至法院，要求求B村分给承承包耕地。[问题]（（1）甲的的诉讼请求能能否得到法院院支持？（（2）如甲在在原居住地A村已有承包包地，结婚迁迁入B村，A村能否收回回甲在A村的的原承包地？？（1）甲的诉诉讼请求不能能得到法院支支持。其理由由：

第一，，B村不留机机动地不违反反政策和现行行法律规定，，《农村土地地承包法》第第63条：““本法实施前前已经预留机机动地的，机机动地面积不不得超过本集集体经济组织织耕地总面积积的百分之五五。不足百分分之五的，不不得再增加机机动地”。““本法实施前前未留机动地地的，本法实实施后不得再再留机动地””。第二，，“各各户人人口若若再有有增减减，对对承包包耕地地都不不再进进行调调整””，不不仅符符合““增人人不增增地，，减人人不减减地””的中中央政政策，，而且且也符符合《《农村村土地地承包包法》》第27条条第1款““承包包期内内，发发包方方不得得调整整承包包地””和该该条第第2款款“承承包期期内，，因自自然灾灾害严严重毁毁损承承包地地等特特殊情情形对对个别别农户户之间间承包包的耕耕地和和草地地需要要适当当调整整的，，………。承承包合合同中中约定定不得得调整整的，，按照照其约约定””。（2）按按照《农农村土地地承包法法》第30条““承包期期内，妇妇女结婚婚，在新新居住地地未取得得承包地地的，发发包方不不得收回回其原承承包地””之规定定分析，，第一种种情形甲甲在B村村未取得得承包地地的，A村不能能收回甲甲在A村村的原承承包地；；第二种种情形甲甲在B村村已经取取得承包包地的，，A村有有权收回回甲在A村的原原承包地地。第四节土土地和房屋的的征收制度粮食生产的根根基是耕地。。在中国的土地保护护制度中，有有一条政府制订的““红线”———要保持18亿亩耕地地绝不动摇。。其根据是：到到2010年年和2030年，如果我国国粮食完全自自给，需要耕地数量量分别为19.2亿亩和19.47亿亩。如果果实现粮食95%自给的的目标，则2010年和和2030年分分别需要18.24亿亩亩和18.5亿亩亩耕地。以广州市为例20071219广州市市集体土地房房屋拆迁补偿偿标准20091231广州市市旧城更新改改造拆迁补偿偿安置工作指指导意见（试试行）20110119广东省省征地补偿保保护标准20120116广州市市征地补偿保保护标准指导导意见20120529广州市市国有土地上上住宅房屋征征收搬迁补助助费标准、临临时安置补助助费试行标准准广东省和广州州市征地补偿偿标准2007年广广州市首次出出台《广州市市集体土地房房屋拆迁补偿偿标准规定》》。《规定》》将集体土地地房屋分为住住宅房屋与非非住宅房屋两两类进行补偿偿补偿安置，，并对住宅房房屋确定了货货币补偿、产产权调换、农农民自建的3种具体标准准。城中村改造拆拆迁补偿政策策一、适用范围围：1.在市辖区区范围内拆迁迁集体土地房房屋，适用本本规定2.安置被拆拆迁房屋的本本村村民时，，按如下规定定分为“一户户”：（1））已婚夫妇及及其未满法定定婚龄子女。。（2）地方方政府建设通通告或征收土土地预公告公公布之日，已已满法定婚龄龄的未婚村民民。（3）地地方政府建设设通告或征收收土地预公告告公布之日前前，已离异或或丧偶后未再再婚的。3.地方政府府建设通告或或征收土地预预公告发布之之日作为拆迁迁补偿的估价价时点以及被被拆迁人的户户籍人口数确确定的时点二、拆迁补偿偿方式及相应应标准1.货币补偿货币补偿金额额=被拆迁集集体土地住宅宅房屋重置成成新单价×被被拆迁居住房房屋建筑面积积+宅基地土土地使用权区区位补偿单价价×核定的补补偿面积。被拆迁集体土土地住宅房屋屋重置成新单单价由评估确确定宅基地土地使使用权区位补补偿单价、集集体土地住宅宅房屋拆迁最最低补偿单价价由市国土房房管局根据广广州市国民经经济发展水平平、广州市国国有土地使用用权基准地价价、房地产市市场变化情况况，经市人民民政府批准后后定期公布。。核定的补偿面面积确定标准准：被拆除房房屋的批准建建筑面积低于于25平方米米/人的按人人均25平方方米核定，超超过40平方方米/人的按按人均40平平方米核定，，在25-40平方米/人之间的按按批准的建筑筑面积核定；；2人以下(含2人)的的户，按2人人核定；已婚婚并达到法定定育龄夫妇尚尚未生育子女女的按3人核核定。补偿金额低低于最低补补偿金额的的，按最低低补偿金额额予以补偿偿。最低补偿金金额计算公公式：最低低补偿金额额=被拆迁迁集体土地地住宅房屋屋重置成新新单价×(被拆迁居居住房屋建建筑面积-核定的补补偿面积)+集体土土地住宅房房屋拆迁最最低补偿单单价×核定定的补偿面面积。2.产权调换产权调换是是指拆迁人人提供安置置房屋，与与被拆迁人人房屋进行行产权调换换。即被拆拆迁人房屋屋按照货币币补偿方式式规定的计计算公式确确定补偿金金额，并与与拆迁人提提供的安置置房价款结结算差额。。这种方式式多用于成成片的拆迁迁。3.农民自建农民自建方方式是指在在符合土地地利用总体体规划、城城市规划和和村镇规划划的情况下下，对于满满足一定条条件的征地地项目和被被征地村，，安排宅基基地给被拆拆迁人（村村集体和本本村的村民民户），由由其自建住住宅安置，，多适用于于较偏远地地区或者远远郊的拆迁迁项目。其他补助费费用：1.搬迁补补助费标准准：每户500元2.临时安安置补助费费：按被拆拆迁地段同同类房屋的的市场租赁赁价格确定定。被拆迁人自自行安排住住处的（1）实行行产权调换换的，拆迁迁人按核定定的安置面面积，自被被拆迁人交交付被拆迁迁房屋之日日起，给予予3个月临临时安置补补助费。（2）被拆拆迁人或村村集体经济济组织自行行建设的，，拆迁人按按核定的安安置面积，，自被拆迁迁人交付被被拆迁房屋屋之日起至至安置房竣竣工之日止止，按月支支付临时安安置补助费费。如无不不可抗力的的原因，安安置房建设设应于取得得建设用地地批准书之之日起2年年内完成。。被拆迁人使使用拆迁人人提供的周周转房的，，拆迁人不不支付临时时安置补助助费，过渡渡期内的水水电费由被被拆迁人支支付。3.拆迁奖奖励：按签签订的拆迁迁补偿安置置协议补偿偿金额的5%以内广州市旧城城改造拆迁迁补偿政策策一、房屋安安置补偿方方式和标准准旧城更新改改造，被拆拆迁人可以以选择以下下三种补偿偿安置方式式：1.货币补偿。（户籍、、唯一产权权的自住住住宅；低收收入家庭））2.跨区域域异地房屋屋产权调换换，又称异地永迁。（户籍、、唯一产权权的自住住住宅）3.本区域域就近安置置，又称就近安置。（户籍、、唯一产权权的自住住住宅；低收收入住房困困难家庭））非住宅房屋屋拆迁，对对被拆迁人人主要实行行货币补偿偿，如改造造项目有条条件提供非非住宅房屋屋进行产权权调换的，，被拆迁人人也可依条条件选择异异地永迁或或就近安置置。1.被拆迁迁人选择货货币补偿方方式的，货货币补偿金金额按照房房地产市场场评估价格格确定2.异地永永迁应当补补偿安置的的住房建筑筑面积=（（被拆迁住住房所处区区位的新建建普通商品品住宅市场场价格÷异异地永迁安安置住房所所处区位的的新建普通通商品住宅宅市场价格格）×被拆拆迁房屋异异地永迁安安置住房的的实际建筑筑面积与应应当补偿面面积不一致致的，按照照差价结算算。差价=异地永迁迁安置住房房所处区位位的新建普普通商品住住宅市场价价格×面积积差3.住宅房房屋被拆迁迁人选择就就近安置方方式的，应应当按照被被拆迁房屋屋的货币补补偿金额加加上改造奖奖励与安置置住房的市市场价格结结算差价。。安置住房的的建筑面积积不得低于于被拆迁房房屋合法产产权的建筑筑面积。如如拆迁当事事人双方协协商一致的的，从其约约定。二、拆迁人人应当支付付临时安置补补助费的，临时安安置补助费费标准应当当按照被拆拆迁房屋所所处区位的的当年房屋屋租金参考考价确定，，支付时间间自搬迁之之日起到发发出安置住住房入住通通知之日后后3个月止止。三、搬迁时时限奖励费费标准应当当控制在被被拆迁房屋屋房地产市市场评估价价的15%以内确定定。四、搬迁补补助费标准准：1000元/户土地承包期期内是否可可以获得土土地征收补补偿1998年年2月月1日日，，原原告告王王某某代代表表全全家家五五口口人人，，以以被被告告甲甲村村五五组组村村民民（（户户口口为为农农业业户户口口））的的身身份份，，与与甲甲村村五五组组签签订订农农业业承承包包合合同同，，承承包包了了该该组组村村民民所所有有的的旱旱地地2亩亩、、水水田田1.2亩亩，，共共计计3.2亩亩。。2000年年12月月31日日，，A市市B区区人人民民政政府府给给王王某某发发放放了了《《土土地地承承包包经经营营权权证证》》，，确确认认了了王王某某一一家家与与甲甲村村五五组组之之间间的的农农业业承承包包合合同同关关系系。。2001年年4月月3日日，，王王某某一一家家迁迁往往B区区C镇镇乙乙村村居居住住，，户户口口也也转转为为了了非非农农户户口口。。2002年年2月月4日日，，包包含含王王某某一一家家原原来来承承包包的的土土地地在在内内的的村村集集体体土土地地被被征征收收。。甲甲村村村村委委会会和和甲甲村村五五组组按按比比例例将将补补偿偿款款以以每每亩亩1.5万万元元分分发发给给被被征征收收土土地地的的村村民民，，但但未未分分给给王王某某一一家家，，因因此此引引起起纠纠纷纷。。2004年年2月月11日日，，王王某某向向法法院院提提起起诉诉讼讼，，请请求求判判决决甲甲村村五五组组、、甲甲村村村村委委会会给给付付相相应应的的补补偿偿款款。。分析析要要点点：：《土土地地管管理理法法》》第第14条条第第1款款规规定定：：““农农民民集集体体所所有有的的土土地地由由本本集集体体经经济济组组织织的的成成