商贸物流地产开发模式与发展趋势

龙岩象屿物流园区开发有限公司商贸物流地产解析目录商贸物流地产开发模式商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

商贸物流综合开发模式价值及竞争性

物流商贸城体现形式

案例分析龙岩物流发展现状

龙岩象屿物流园区有限公司前言近年来，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步升值受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，参与者主要是政府下属企业和外资专业物流企业。前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。但这两类型的开发都是较为简单的进行纯物流物业的开发。在物流资源相对分散且不足的三四类城市，如何将分散的资源进行整合集中成为新的物流地产发展的探讨方向。

龙岩象屿物流园区有限公司第一章商贸物流地产开发模式

商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来的新型物流地产开发模式。其主要操作的模式是物流地产平台开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良性互动，构成整个平台的和谐发展。物流商贸地产通过前后端平台的建设，引进前后端有经验实力的经营者，后端物流直接服务于前端市场，形成综合的外向竞争实力。在整个体系中，平台开发商是前后端市场的整合者，前后端的营运者是各自领域内的专业者，三方可以形成强势的互补。

龙岩象屿物流园区有限公司商贸物流各方关系简图

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商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商贸城。物流商贸城有别于国外Shopping

Mall以及Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳华南城就是比较成功的案例。商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。龙岩象屿物流园区有限公司

发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本，而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。

龙岩象屿物流园区有限公司第二章商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本的物流基础确相对薄弱。前端市场积极寻求后端物流配套的有力支持，使其能专注主营业务，提升运营管理水平、降低物流成本提高品牌竞争力；后端依托前端流量生存发展，且通过优胜劣汰资源整合后提供完善规范的优质服务。单个或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为完善配套的商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场发展趋势，目前在国际国内已有成熟运作案例，但在龙岩尚属空白。龙岩象屿物流园区有限公司第三章商贸物流综合开发模式价值及竞争性

商贸物流综合开发模式竞争性体现在“融合、集聚、网络、增值”方面。融合：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链的载体，通过产品的交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体，促进商业与物流业的相互渗透与产业融合，从而创造新的市场需求与价值增值。集聚：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等环节进行整合集聚，产生市场和物流基地的集聚效应。网络：以综合性信息管理系统专业化管理的商贸服务型物流园区，具备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等多种功能，不但可满足市场各类需求，且可形成区域信息流有助于市场信息向外辐射。并培育城际物流配送资源，最终形成区域性配送网络。增值：开发商不仅可以出色的获得商业部分的物业收入、第三方物流整合中获取利润，同时通过信息化系统的引入，获得增值收益。更重要的是通过该模式运作，赢聚人气做旺市场，实现项目全面升值。龙岩象屿物流园区有限公司第四章物流商贸城体现形式

体现为现代多功能商贸服务型物流园区，集合多个专业市场集聚流体和流量，嫁接物流体系带动综合物流服务，通过先期运营带动后期商业配套，打造区域性高标准高品位多元化的物流商贸园区。通过搭建商贸平台、仓储平台、信息化平台，以信息化技术为手段，通过资源、信息、物流的整合，打破传统交易市场的经营方式与物流运作的陈规，以全新的理念缔造一种新的模式将前后端两个市场紧密结合。龙岩象屿物流园区有限公司物流商贸城业业务结构示意意图龙岩象屿物流流园区有限公公司第五章案案例分析析深圳华南城龙岩象屿物流流园区有限公公司深圳华南城概概况华南国际工业业原料城（深深圳）有限公公司，位于国国内唯一的一一个国家级物物流试验基地地——深圳市龙岗区区平湖物流基基地园区，规规划占地面积积超过100万平方米，总总规划建筑面面积超过220万平方米，总总规划投资约约60亿元人民币。。华南城项目是是深圳市唯一一一家连续6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为为“深圳市重重大建设项目目”的大型物物流企业。交通条件华南城这个小小区域拥有便便捷的交通运运输服务网络络：广深、莞莞深、深惠等等高速公路就就在附近，京京九铁路近在在咫尺，与世世界第一大货货柜码头香港港葵冲港、第第四大码头盐盐田港及深圳圳赤湾港，以以及广州、深深圳、珠海、、惠州等机场场有便捷的交交通运输条件件而具备海陆陆空立体交通通网络的优势势。龙岩象屿物流流园区有限公公司开发商相关信信息华南城由香港港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶胶厂有限公司司、力嘉国际集团团及京晖国际五家公司的主主席、董事长长携手创办。。建筑形态华南城分为五五大专业交易易中心、一个个展览中心和和五大功能分分区，在空间间形态上分为为：交易区、、公共仓库及及保税仓储区区、配套公共共设施区、员员工生活服务务区和中心道道路、停车、、绿化区。华南城一期建建筑面积约47万平方米，已已于2004年12月6日投入运营。。第二期建筑筑面积约170万平方米，2007年7月已动工建设设。深圳市最最大的单体建建筑，以及深深圳市第二大大单体建筑，，单体建筑面面积达33万平方米的纺纺织服装二期期交易中心，，预计2009年初投入运营营。龙岩象屿物流流园区有限公公司盈利模式华南国际工业业原料城采取取租卖结合、企企业管理、政政府服务的经营管理模模式。主营业务华南城主要经经营纺织服装装原辅料、皮皮革皮具原辅辅料、电子工工业原材料、、纸品包装印印刷、五金化化工塑料等原原材料及成品品。运营现状是一个集交易易、展示、电电子商务、信信息交流、仓仓储、配送、、货运以及金金融结算等功功能于一体的的超大规模工工业原材料及及成品交易中中心，也是集集采购、旅游游、餐饮、休休闲、娱乐为为一体的现代代综合商贸物物流城。制定定出“30%的展示位出售售，70%的展示位只租租不售”的战战略布局。龙岩象屿物流流园区有限公公司经营理念本着“谋求共共赢、分享成成功”的经营营理念，经营营规模大型化化、经营品种种专业化、经经营档次高级级化、经营手手段现代化、、经营空间国国际化、经营营环境规范化化的超大规模模制造业原材材料专业交易易中心。配套服务建立电子商务务系统，交易易双方可全天天进行远程B2B交易，信息系系统不断更新新各种原材料料的行业动态态、价格行情情、供需情况况及产品信息息，从而将““有形市场与与无形市场””结合；组建建覆盖全国的的物流公司，，为客户提供供物流咨询、、物流方案设设计、装卸与与搬运、远程程代收货款等等服务；提供供宣传、信息息、政策咨询询、仓储、代代办工商税务务手续等各种种服务；引进进专业搬运、、装卸、运输输、银行、保保险、信息咨咨询等机构，，同时还设立立餐饮、宾馆馆、会所等生生活配套服务务，为原料城城的经营者及及客商提供各各种专业化的的服务以及个个性化的营商商环境.龙岩象屿物流流园区有限公公司辐射范围华南工业城立立足于深圳、、依托珠三角角、辐射全国国。品牌推推广依依托手手段先后在在华南南城举举办各各类商商务和和会展展活动动达200余场次次，新新闻媒媒体先先后报报道华华南城城方面面的文文章达达600余篇次次，先先后同同世界界多个个行业业协会会、商商会组组织和和多个个国家家驻港港领事事、商商务机机构建建立了了联系系，先先后接接待各各国和和地区区的领领事、、驻华华大使使、商商会等等达60余次，，先后后有香香港特特别行行政区区行政政长官官曾荫荫权、、广东东省省省长黄黄华华华、深深圳市市市委委书记记刘玉玉浦、、市长长许宗宗衡等等各级级领导导先后后80余次莅莅临华华南城城参观观考察察。龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司华南城城配套套示意意图龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司第六章章龙龙岩岩物流流发展展现状状一、地地方经经济发发展水水平十一五五产业业导向向是做做大做做强“10+3””产业，，即机机械、、铜、、建材材、钢钢铁、、烟草草、煤煤炭、、电力力、旅旅游、、纺织织和农农副产产品加加工等十个个重点点产业业集群群，培培育壮壮大医药化化工产产业、、电子子信息息、物物流产产业三三个新新兴产产业集集群；其中中机械械、铜铜、建建材、、钢铁铁、烟烟草规规划发发展为为五个个100亿产业业集群群，煤煤炭、、电力力、旅旅游、、纺织织和农农副产产品力力争实实现50亿产值值。从从2007年龙岩岩市各各项指指标统统计数数据可可知龙龙岩市市经济济发展展态势势持续续旺盛盛，经经济总总量壮壮大，，增长长提速速，结结构优优化，，民生生改善善，居居民人人均消消费水水平稳稳步提提高，，消费费能力力逐步步提升升。龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司二、区区域产产业规规划与与布局局根据龙龙岩市市委提提出的的规划划方向向，中中心城城市建建设要要围绕绕做大大做强强中心心城市市两个个开发发区，，围绕绕打造造商务务、物物流商商贸、、人居居三大大板块块，着重推推进物物流商商贸板板块建建设，策划划园区区项目目、城城建项项目、、物流流项目目，建建设闽闽粤赣赣边区区域中中心城城市。。物流流商贸贸板块块建设设与产产业集集群发发展相相配套套，体体现龙龙岩特特点，，突出出物流流与产产业、、交通通相结结合，，与龙龙岩中中心城城市的的总体体发展展定位位和规规划相相结合合，扩扩大辐辐射半半径，，努力力建设设区域域性物物流中中心，，提升升中心心城市市对周周边城城市、、对县县域经经济发发展的的集聚聚、吸吸纳、、辐射射与扩扩散能能力。。龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司三、龙岩物物流园园区发发展趋趋势分分析龙岩市市政府府“十十一五五”专专项规规划明明确以前端端市场场流量量带动动后端端物流流发展展，如依依托闽闽西交交易城城、闽闽西粮粮油饲饲料城城等综综合或或专业业批发发市场场，大大力发发展物物流中中心；；依托托米兰兰春天天、新新华都都辉业业购物物、闽闽西农农资等等连锁锁企业业，着着力发发展配配送中中心；；依托托龙岩岩经济济开发发区、、各县县(市、区区)工业园园区和和工业业集中中区以以及重重点产产业、、重点点企业业发展展为其其服务务的专专业性性物流流；依依托龙龙岩邮邮政等等生产产性服服务企企业发发展第第三方方物流流。相关物物流体体系和和物流流园区区的规规划建建设滞滞后，，辐射射力不不够强强；社社会物物流有有效需需求不不足，，经营营形态态档次次偏低低；第第三方方物流流发展展缓慢慢，没没有能能够提提供综综合性性的物物流服服务的的现代代物流流企业业，整整体经经营方方式、、管理理水平平和技技术装装备落落后。。龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司四、龙龙岩物物流市市场需需求调调研龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司分析：：经过对对龙岩岩市的的生产产型企企业、、具有有区域域经销销权及及大宗宗产品品代理理的贸贸易型型企业业、属属地化化具有有城际际物流流需求求的商商贸型型企业业、能能形成成中转转集结结的货货运型型企业业的需需求分分析调调研，，得出出目前前龙岩岩商贸贸物流流市场场体量量相对对分散散，赢赢利模模式单单一、、赢利利能力力弱，，整合合难度度大。。因此此，如如果单单纯专专注于于物流流运营营，其其市场场培育育期与与回收收期将将及其其漫长长。必须将将物流流与商商贸结结合进进行开开发，，引进进充足足市场场流体体流量量，通通过龙龙岩物物流市市场的的整合合与深深度挖挖掘，，并积积极引引进异异地优优质物物流服服务商商培育育新的的物流流量与与增长长点，，实现现宗地地可利利用价价值的的最大大化。。龙岩象象屿物物流园园区有有限公公司龙岩象象屿物物流园园区开开发有有限公公司ThankYou!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。13:46:0513:46:0513:4612/22/20221:46:05PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2213:46:0513:46Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。13:46:0513:46:0513:46Thursday,December22,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2213:46:0513:46:05December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月20221:46:05下午13:46:0512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月221:46下下午午12月月-2213:46December22,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2213:46:0513:46:0522December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:46:05下午午1:46下午午13:46:0512月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。13:46:0513:46:0513:4612/22/20221:46:05PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2213:46:0513:46Dec-2222-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。13:46:0513:46:0513:46Thursday,December22,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2213:46:0513:46:05December22,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。22十二二月20221:46:05下下午13:46:0512月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月221:46下下午午12月月-2213:46December22,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2213:46:0513:46:0522December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。1:46:05下下午1:46下下午午13:46:0512月月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Thursday,Decembe