2022年上海楼市新政分析：楼市喜忧参半

年上海楼市新政分析：楼市喜忧参半上海楼市的火爆来得太快，快到许多人甚至都没预备好，3月25日上海公布楼市调控“沪九条”后，政策效应开头逐步显现。2022年上海楼市新政分析详情如下。

上海地产圈好像流传着神奇的“三月魔咒”。从6年前颁布第一道限购令开头，每逢暮春之末，便会有调控将至的传闻。过去几年这或许只是一剂定时劝慰，但今年3月25日“史上最严”房地产调控政策的靴子落地，则成为了一次精准应验。

事实上，这个消息已经发酵了一个月之久。几乎每个被房子击中心结的人都奋力转发着来源不明的信息，有的如往年一般经受了意淫降价的兴奋，有的心怀不屑地将之视作中介营销，而更多迫切盼望在这座城市筑巢的人不敢大意地选择了提前购房，乃至刷爆了官方的网签系统……

新政执行之后的上海滩更是一幅喜忧参半的众生相。非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非一般住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节……政策之手的确布满了冷静疯狂楼市的温情，却也让很多刚需人群望城兴叹。更多最新上海房地产行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国上海市房地产行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

上海为何出台“史上最严”调控政策？

除了限购和降低二套房杠杆，上海“3·25新政”内容还对投机炒作多有约束，包括企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，假如其交易对象为个人，也将严格根据限购政策执行；同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

“上海以前有很多不成文的潜规章来避开限购，比如在买一手房的时候付了全款，但有意拖延不办理房产证，虽然理论上对房产的拥有是以取得房产证为标志，不办理房产证也可能暴露出各种风险，但依据国情和最高法的司法解释来看，业主只要实际入住，是没有人能够影响他对房产的全部和使用的，所以有些不满意购房资格的买家就钻了这个空子。”一位置业法律顾问告知《中国经济周刊》记者，这是由于过去房地产交易执行的是限购审核在网签之后，现在先查限购资格再签交易合同是补上了缺口。

那么，上海管理层为何这次“动了真格”？楼市过热是最明显的缘由。依据易居讨论院供应的数据，今年前两个月，上海纯商品住宅（剔除保障房）销售均价分别为35911元/平方米、36381元/平方米，同比上涨25.6%、24.2%，接连突破2022年11月34763元/平方米的销售均价，创下历史新高；成交面积更是同比增长77.2%、68.7%，相比2022年底同比增速提高了30～40个百分点，增幅惊人。

截至2月底，上海新建纯商品住宅（剔除保障房）库存总量为937万平方米，同比下降了26.9%，环比下降6.2%。“从肯定值上看，这一轮上海房地产市场高温下的库存量接近2022年882万平方米的最低值，但在库存削减速度上，本轮明显快于上一轮，这从侧面也反映了本轮市场热度高于上一轮。”易居讨论院院长丁祖昱对记者分析。

记者从一位地产圈高层处还听到一种分析称，去年3月底国家松绑房地产的初衷是为了三四线城市去库存，但眼下楼市“冰火两重天”的现状却令去库存陷入怪圈。“由于现在许多想在上海买房的非户籍人士都是独生子女，父母是卖掉了在三四线城市的房子来凑首付，这样循环下去，三四线城市房地产市场只会越来越萧条，所以不得不控人。”这也解释了为什么武汉、南京、深圳会在上海发布“3·25新政”的同一天宣布调控政策。

来自国家统计局的数据佐证了这种看法：2月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均上涨，但涨幅分别比上一个月扩大0.5、0.1和0.1个百分点，城市间房价涨幅差距正进一步扩大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

另一方面，记者也留意到，上海始终是执行限购最“乐观”的城市之一。2022年9月29日，国家发布“国五条”要求“房价过高、上涨过快、供应紧急的城市要在肯定时间内限定居民家庭购房套数”，10月7日，上海就初次发布了沪版限购令，规定本市和外省市居民都只能新购一套商品住房；2022年1月31日，在国家正式颁布限购令要求一线城市严控房地产市场之后的第五天，上海就更新了限购令，要求非户籍人士买房必需缴满一年社保；此后，上海不断加码限购。

上海房价会不会大跌？

从管理层的调控预期看，新政颁布后盼望市场变化呈现“三部曲”——滞涨、量缩、价跌，如今滞涨和量缩都立竿见影，但对是否价跌的看法却消失分化。

有从事房产政策讨论的人士指出，滞后一期的房价指数对当期房价指数的影响高达98%，并且在12个月内，前期房价对现期房价的贡献率超过50%，这表明房地产市场影响价格的最重要因素是购房者预期，所以房地产市场的调控的关键也在于调整消费者的预期。

“房地产市场限购政策只能在短期内起到抑制房价的作用，通过行政手段抑制需求并不能解决房地产市场供求冲突的实质问题，长期来看政策没有很好的效果，若没有很好的退出方法，被抑制的购房需求得到释放可能会导致房价的报复性上涨。”该人士对记者坦言。

中金公司首席经济学家梁红也认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的，限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去5年的房价上涨。依据国家统计局官方数据，以2022年调控周期开头为基准，上海房价5年仍旧上涨37.6%。

而记者留意到，自2022年二季度以来，国家层面出台的楼市利好政策刺激不断，以往积压的购房需求的确得以集中释放，成交量快速回升且达到近几年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上涨近一倍，其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍，可见二手房市场成交量之巨。

华泰证券撰文称，当前楼市呈现出更多的货币现象，但这一次的调控并未针对货币手段进行收紧，根据过去行政管控和货币管控同时收紧的时效性看，都在半年后消失楼市降温，估计这一次的降温时间将略有后移，由于需求限制，上海销量将消失下降，但在改善性和投资性需求支持下，房价变化将较小。

据悉，中国目前广义的货币供应量M2高居世界第一位，M2与GDP的比值已高达1.9：1，这意味着中国金融市场中有太多闲钱，而没有相应的实体经济来承载，泡沫由此而生。

“我们做过模型分析，从长期来看货币供应量M2对房价指数的影响程度要比房地产市场限购政策大，但是制定货币政策的实施成本比较高，对整个经济基本面影响较大，所以目前中国经济进展渐渐放缓的大背景下，只能由各地因城施策，使用限购等政策限制房价。”上述房地产讨论人士对记