房地产营销人员入门培训管理手册样本

房地产营销人员入门培训管理手册房地产营销人员入门培训手册笫一部分：基础篇一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务←建筑业则是承包单位＇按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。、国土局：代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。、土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。3、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地 70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年。9、土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。、高品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为， 业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。、房屋买卖所需费用（1）交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2％∶购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2‰，超出部分缴纳4％。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：：房屋所有权证工本费： 4元/本：印花税：5元／件。（3）入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的 3％；物业管理蒉及供暖费：供暖费 16－18元／平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用律师费：％。保险费：财险保险费＝总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，％：工行采用华泰保险公司，％：建行总行，中信采用人民保险公司，％。（5）办理公积金需缴纳费用评估费：％，％。 ｜保险费：财险：保险费＝贷款额*年费率*年限系数综合险∶保险费＝贷款人年限对应系数*贷款额、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在 56层以下。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。28、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。根据新的国家级标准《房产测量规范》， 10种情况下建筑面积不计算：（1）、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖的架空通廊：（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分←（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为 ±26、±06、±14,。、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。、商品房的销售面获如何计算？（l）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（ GBJ96－86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积 ×公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率． —般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例， 是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积△这种方法计算出来的使用面积也形象地称为 “地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等问：住宅开间答：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：、、、、、、、。问：住宅进深答：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 、、、、、、、、、、。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。问：平台答：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。问：露台答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。问：过道答：住宅套内使用的水平交通空间。问：壁橱答：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。问：壁龛答：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分问：吊柜答：住宅套内上部的贮藏空间。问：走廊答：住宅套外使用的水平交通空间。问：架空房屋答：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。问：阁楼答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。问：骑楼答：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。问：单元式房屋答：指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。问：幢1答：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。问：廊答：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。问：柱廊答：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。问：檐廊答：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。问：挑廊答：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆） 、无支柱的通道。问：通廊答：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，答：二层以上的则称架空通廊。问：门廊答：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。问：阳台答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。问：封闭阳台答：原设计及竣工后均为封闭的。问：非封闭阳台答：原设计或竣工后不封闭的阳台。问：凹阳台答：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。问：凸阳台答：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。问：底阳台答：房屋一层的阳台。问：挑阳台答：房屋二层（含二层）以上的阳台问：房屋总层数答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示； （含）以上的计算层数。问：房屋地上层数答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，（含）以上的，计算地上层数。问：房屋地下层数答：指采光窗在室外地坪以下的，（含）以上的地下室的层数。问：自然层答：。问：技术层答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。183问：附属层(夹层)答：指介于自然层之间的夹层。问：避难层答：高层建筑中用作消防避难的楼层。问：自然层数答：按楼板、地板结构分层的楼层数。问：中间层答：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。问：标准层答：平面布置相同的住宅楼层。问：结构(设备)转换层答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。191问：建筑容积率(建筑面积毛密度)答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 (m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。问：建筑密度答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。问：绿化率答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 (%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 (即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。问：户型比答：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。问：面积误差比答：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积） 100%合同约定面积问：住宅平均层数答：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 (层)。197问：高层住宅(大于等于11层)比例答：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 (%)。198问：小高层住宅(7～10层)比例答：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 (%)。问：居住区用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。问：住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 (含宅间绿地和宅间小路等 )的总称。问：公用建筑面积分摊系数答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数问：道路用地答：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。203问：居住区(级)道路答：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。问：小区(级)路答：一般用以划分组团的道路。问：组团(级)路答：上接小区路、下连宅间小路的道路。问：宅间小路答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。问：公共绿地答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。问：配建设施答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。问：其它用地答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。问：道路红线答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。问：公共服务设施用地答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。问：市政公用设施用地答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。问：楼宇按揭答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。问：银行按揭答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等， 期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。问：智能化大厦答：又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为 5A建筑的，即消防自动化系统 FAS）,保安自动化系统（SAS）。问：物业管理答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。问：物业管理服务费答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。问：公用建筑面积答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积； 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。问：房屋的建筑面积答：建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。问：土地使用年期答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。223问：何谓"双景住宅"答：双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 "借外景造内景"。问：何为标准绿色住宅﹖答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理问：中水处理答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。问：什么是住宅的进深和开间？答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在 5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，－。问：什么是格式条款答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。229问：什么是"内部认购"答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种 "内部认购"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照 "开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。问：酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的 "临时住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。231问：SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了 LOFT。LOFT超高层办公空间位于 SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。232问：LOFT是什么？答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在 20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT 最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。问：何谓板式小高层答：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为： "板式小高层"是一种不规范的叫法。我们目前常说的 "板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为 "多层"；更高的则称为"高层"，这与标准规范有些出入。 "塔楼"主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈 "一"字型，也可以是拐角、围合等形状。问：什么是国家康居示范工程答：由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的 "2000年小康住宅科技产业示范工程 "和"城市住宅小区建设试点"的基础上，以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范，以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到国际文明居住水准。问：什么是业主委员会答：即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。35、建筑容积率：是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。36、建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。37、绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。38、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。40、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。41、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说， 住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。42、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。－，。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。43、住宅的进深：在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。44、层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。45、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。46、什么是住宅组团？我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。47、何谓生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。48、什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。49、什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。50、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～5⒁00人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。51、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。52、居住组团一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。53、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。55、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。57、居住区级道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。58、小区级路一般用以划分组团的道路。59、组团级路上接小区路，下连宅间小路的道路。60、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。61、公共绿地满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其他用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。66、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。67、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。69、住宅平均层鼓住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。7o、人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ha。7t、人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ha。72、住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha。73、住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha。74、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷。75、住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷 或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。76、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 平方米／公顷 或以总建筑面积 万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。77、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率 ％。78、拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。79、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元／ha。80、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元／平方米。81、均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。82、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。85、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。86、如何进行户型评判我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。房间的内部净高要合适，现在，。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等＇以确保房屋的舒适与耐用。87、智能化住宅如何分类像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。乙级标准（1）安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。（2）通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（ Internet）插口；可接收有线电视网节目。（3）信息服务系统。实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。（4）环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。甲级标准除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：（1）安全保安系统实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。（2）通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。（3）信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4）环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。88、层住功能的国际标准是什么按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。l）满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。2）满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。3）满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。4）满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。5）满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。89、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。运种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：（含）：使用房间净面积的一半（含）（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。90、买自住房与投资房有什么不同自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。91、建筑结构小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。房地产营销人员培训手册之市场篇—、市场调查的工作内容（一）为什么要进行市场调查正确制定营销计划、改善经营管理，提高竞争能力、开发新产品及开拓新目标市场。（二）调查的种类探索性调查（对企业或市场上存在的问题无法确定时所迸行的调查如问卷） ；描述性调查（找出市场各种因素之间的内在联系，对客观情况如实加以描述）；因果调查（对市场上出现的某些现象之间的因果关系或测试假设的因果关系的正确性而作的调查）：预测性调查。（三）调查的基本原则准确、及时、计划、适用、经济合理（四）市场调查内容1、市场环境谓查：1）经济环境——人口及结构、收入增长情况、宏观购买力、家庭收入及消费结构变化、物份水平及通货膨胀、基础设施：2）政治环境——有关方针政策，如财政税收金融等、政府的有关法令，如环境保护土地管理城市房地产管理广告反不正当竞争等、政局变化，包括国际和国内政治形势；3）社会文化环境——－居民职业构成教育程度文化水平、家庭人口规模及构成、居民家庭生活习惯审美观念及价值取向、社会风俗。2、消费者调查：1）消费者构成调查：消费者的数量、年龄、性别、地区、经济收入、实际支付能力、对潜在消费者的调查和发现、经济来源：2）消费者购买行为调查：购买商品房的欲望、动机、习惯、购买数量及种类、消费者对房屋设计价格质量及位置的要求、对企业商品的信赖程度和印象、购买决策者和影响者的情况。3、市场情况调查：（1）市场的需求和销售量：（2）本企业在市场中的状况；（3）可开发的领域、潜在需求量。4、价格调查：（1）影响房产价格的因素：（2）消费者对价格的反应：（3）企业的不定期价和消费者的反应：（4）价格的波动：（5）价格政策带来的影响。5、广告调查：（1）企业促销方式广告媒介的比较及选择：（2）广告费用及广告量的调查；（3）广告效果的调查。6、竞争情况谓查：（1）竞争企业的数量规模实力：（2）竞争企业的市场营销及开发情况：（3）竞争产品的设计结构质量服务状况；（4）竞争产品的市场反应：（5）消费者对竞争产品的态度和接受情况。7、配合营销的调查：（1）1公里范围内的褛盘调查；（2）同价位的楼盘调查；（3）同一销售时期的楼盘调查：（4）将推出楼盘的调查∶（5）成功楼盘的调查。二、市场调查的工作程序l、确立调查主题2、确定调查范围3、确定调查方式4、确定调查人员5、学习调查主题的相关知识6、展开调查7、分析与研究8、提出报告三、市场调查经验及技巧1、以不同身份介入调查2、提问技巧3、观察的着眼点选择4、以解决问题的方式开展调查5、循序渐进的调查6、一次调查只设定一个主题7、建立同行间的友谊8、以理论支持对调查成果的总结9、发挥电话的功能进行调查四、竞争与销售分析1、竞争楼盘的分析案例2、竞争对手销售对比分析：销售速度、宣传推广、销售特色、销售环境、销售措施、人员情况、销售政策调整、促销情况、价格情况、销售产品类型特征、销售创新、新产品推出情况五、本地房地产市场评论内容以实际整理之当地资料为准房地产专业术语 235问（2）(2006-3-2013:45:51)问：住宅开间答：住宅的开间就是住宅的宽度。在 1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：、、、、、、、。问：住宅进深答：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 、、、、、、、、、、。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。问：平台答：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。问：露台答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。问：过道答：住宅套内使用的水平交通空间。问：壁橱答：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。问：壁龛答：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分问：吊柜答：住宅套内上部的贮藏空间。问：走廊答：住宅套外使用的水平交通空间。问：架空房屋答：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。问：阁楼答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。问：骑楼答：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。问：单元式房屋答：指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。问：幢答：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。问：廊答：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。问：柱廊答：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。问：檐廊答：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。问：挑廊答：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆） 、无支柱的通道。问：通廊答：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，答：二层以上的则称架空通廊。问：门廊答：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。问：阳台答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。问：封闭阳台答：原设计及竣工后均为封闭的。问：非封闭阳台答：原设计或竣工后不封闭的阳台。问：凹阳台答：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。问：凸阳台答：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。问：底阳台答：房屋一层的阳台。问：挑阳台答：房屋二层（含二层）以上的阳台问：房屋总层数答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示； （含）以上的计算层数。问：房屋地上层数答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室， （含）以上的，计算地上层数。问：房屋地下层数答：指采光窗在室外地坪以下的，（含）以上的地下室的层数。问：自然层答：。问：技术层答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。问：附属层(夹层)答：指介于自然层之间的夹层。问：避难层答：高层建筑中用作消防避难的楼层。问：自然层数答：按楼板、地板结构分层的楼层数。问：中间层答：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。问：标准层答：平面布置相同的住宅楼层。问：结构(设备)转换层答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。191问：建筑容积率(建筑面积毛密度)答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 (m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。问：建筑密度答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。问：绿化率答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 (%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 (即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。问：户型比答：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。问：面积误差比答：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积） 100%合同约定面积问：住宅平均层数答：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。问：高层住宅(大于等于11层)比例答：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。问：小高层住宅(7～10层)比例答：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。问：居住区用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。问：住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 (含宅间绿地和宅间小路等 )的总称。问：公用建筑面积分摊系数答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数问：道路用地答：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。203问：居住区(级)道路答：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。问：小区(级)路答：一般用以划分组团的道路。问：组团(级)路答：上接小区路、下连宅间小路的道路。问：宅间小路答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。问：公共绿地答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。问：配建设施答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。问：其它用地答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。问：道路红线答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。问：公共服务设施用地答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。问：市政公用设施用地答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。问：楼宇按揭答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。问：银行按揭答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等， 期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。问：智能化大厦答：又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。问：物业管理答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。问：物业管理服务费答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。问：公用建筑面积答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积； 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。问：房屋的建筑面积答：建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。问：土地使用年期答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。223问：何谓"双景住宅"答：双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 "借外景造内景"。问：何为标准绿色住宅﹖答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理问：中水处理答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。问：什么是住宅的进深和开间？答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在 5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，－。问：什么是格式条款答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。229问：什么是"内部认购"答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种 "内部认购"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照 "开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠， 以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。问：酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的 "临时住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。231问：SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了 LOFT。LOFT超高层办公空间位于 SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。232问：LOFT是什么？答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在 20