乐意居查勘表

楼盘信息调查表项目内容项目内容花园名称分期\区乐意居第四期房屋用途住宅性质□多层小区□小高层小区□高层小区□别墅□综合小区总栋数2栋物业管理公司广州市欣协物业管理公司物业管理费用0.75元/m2价格（元/平方米）均价：17761最低价：17343最高价：21053竣工日期2002年特殊户型价格说明户型基本一致，无特殊户型车位数量180个楼盘四至东侧：兴科路西侧：长湴东路南侧：长兴路北侧：长湴东路配套内部商场：无超市：无停车位：1350个社区医院：无幼儿园：乐意居幼儿园泳池：无其它：邮局1个外部商场：长兴隆时装广场、来源特惠商场、佳美购物商场超市：华润万家超市、惠万家百货、家成百货、卜蜂莲花（长兴店）学校：长湴小学、长兴中学、华南农业大学、华南理工大学、广州体育职业技术学院、广东实验中学附属天河校区、广东省交通学校医院：长湴人民医院、长兴人民医院、元岗医院银行：中国农业银行（长兴路支行）、中国邮政储蓄银行、中国工商银行（元岗支行）、广州农商银行公园：长湴公园交通：公交总站（乐意居花园总站）、地铁6号线长湴站、地铁3号线天河客运站、沈海高速公路、长兴路东楼栋数据门牌栋名起始楼层结束楼层起始房号结束房号复式、跃式房号朝向景观（注明从何楼层开始）翠景街183号乐荟1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街185号乐荟1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街187号乐荟1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街189号乐荟1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街191号乐荟1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街193号乐意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为小区内景，朝北向无特别景观翠景街195号乐意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为中心花园，朝北向无特别景观翠景街197号乐意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为中心花园，朝北向无特别景观翠景街199号乐意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为中心花园，朝北向无特别景观翠景街201号乐意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5层起为中心花园，朝北向无特别景观朝向：东、东南、东北、西、西南、西北、南、北景观：小区绿地、小区内景、中心花园、海景、山景、高尔夫景等特殊说明：临路（有噪声）、临高架桥等楼填表人：王嘉荣填表时间：2016.1.10

小区平面图（画图）小区状况描述小区环境描述小区为半封闭式管理，治安环境一般，外来人员无需登记可直接入内；小区绿化面积广，可达35%的绿化率；乐意居四期楼前有一处中心花园，包括两个休闲的小亭以及较多石板长凳，小区内还有多处健身娱乐设施，可供老人儿童休憩玩耍之用；树木高大且浓密，道路绿化修剪整齐，整体景观较好。交通状况描述交通便利。公交：小区东门为乐意居公交站、乐意居花园公交总站，小区正门口为伟伦体校公交车站；地铁：3号线天河客运站，6号线长湴站，大约十分钟步程；靠近天河客运站，交通条件十分便利。内部景观描述小区内绿化面积大，种有较多高大树木，路旁绿化修剪整齐，小区主道路两旁有较多花丛，而且道路采光度较好，视野开阔，景观较多；四期前有中心花园和两个供休闲休憩的小庭院，整体布局美观。噪音描述乐意居四期北面为长湴东路，车流量较少，但小区内的隔音设施较少，西边临大街处噪声较大，乐荟区的一片区域（187-191号）噪声对低层住户影响明显。小区内部噪声较小，相对安静。内部配套描述小区内有乐意居幼儿园、楼栋一层有停车库，路旁停车位，小区内有一个邮局，每个单位配有一个信箱，卫生设施完善（有较多垃圾桶以及垃圾车，环卫工人及时清洁卫生）；小区入口都设置有路障和保安，物管处在小区入口处；小区还配有休闲的中心花园和较多健身设施，以及公园式凉亭，绿化面积大。供水供电以及网络等管道线路设施完善，但楼栋没有电梯，上下不便。外部配套描述小区外面有长兴人民医院，西门口附近有一个综合性市场（长坂村综合市场），小区西边外围为临街商铺，提供服装、药店、美食等多样式商品，小区外有百货商店、超市、银行等生活配套设施；附近有长兴中学、长湴小学等教育设施。小区外部配套完善，交通便利，区位较好。邻里描述住户多为外来住户，邻里间家庭收入较为均等，属于中等收入家庭，而且老人会带儿童出去玩耍，几家人会一起聊天聚会，关系和谐。其他描述小区内巡逻的保安较多，乐意居四期设置有较多的电子监控，每栋楼宇都设有电子锁，安全系数较高；四期的楼房整齐划一，道路交通较好，车位设置较合理，基本保证每层单元有一到两个车位。特殊因素描述小区附近有一个大型综合市场（长坂村综合市场），靠近地铁三号线的天河客运站站以及6号线的长湴站。乐意居四期北面为长湴东路，噪声污染一般，相对小区内部较大。特殊因素包括：省市级小学和中学学位、批发市场、商圈、公园、临街、靠铁路、靠高架桥、靠地铁等情况：楼盘价格评估估价说明：乐意居四期与2002年竣工，2003年全部销售完毕，现在进行的楼盘交易均为二手房交易。2015年12月份乐意居楼盘均价为17761元/平方米，由于估价对象位于小区的最北面，位置较为偏远。但由于竣工较晚，楼栋的墙体较新，布局统一规划。所以这次估计把楼盘的均价作为乐意居的均价。楼栋位置调差：调差说明：在乐意居四期的十栋单元楼栋中，187和193号楼的整体综合素质在同楼栋中属于中等，因此选取183号楼作为乐荟楼栋的比较基准，选取193号楼作为乐意楼栋的比较基准，把它们的位置指数设为1.00，其余单元楼栋与基准单元楼栋比较得出各单元的位置指数。每单元楼的位置调差后均价=楼盘均价x位置指数，得下表：楼栋名单元楼栋号相对评价位置指数楼盘均价调差后均价乐荟187号一般1.0017761.0017761.00183号较差0.9517761.0016872.95185号较差0.9717761.0017228.17189号一般1.0017761.0017761.00191号较好1.0517761.0018649.05乐意193号一般1.0017761.0017761.00195号较好1.0517761.0018649.05197号较好1.1017761.0019537.10199号较差0.9817761.0017405.78201号较差0.9517761.0016872.95楼层差调整：考虑乐荟187号和乐意193号属于乐意居四期的中等水平，而且四期楼栋的规划统一，户型一致，无特殊户型，故选取乐荟187号作为楼层调差的基准楼栋。调差说明：乐荟187号为9层楼栋，是非电梯房第七层以上会出现房价下降的趋势。再考虑乐意和乐荟两栋楼南面有高大树木，底层楼层受到树木的影响，出现采光差的问题，第四层和第五层会出现楼价跳差的情况。故选取第四层和第七层作为基准楼层进行调整。楼层调差后价格=楼栋均价+楼层调差值，得下表：楼层楼层调差值乐荟187号1-15017611003-5017711.004017761.00510017861.00615017911.007017761009-10017661.00朝向差调整：调差说明：以乐荟187和乐意193作为调差基准，四期楼房布局统一，每个单元楼懂得01、02单元都是朝南向，03、04单元都是朝北向。不同朝向的单元在同层中的调差值为:南向+30，北向-30。单元调差后价格=楼层均价+朝向调整值，得下表：楼层01单元南向02单元南向03单元北向03单元北向117641.0017641.0017581.0017581.00217691.0017691.0017631.0017631.00317741.0017741.0017681.0017681.00417791.0017791.0017731.0017731.00517891.0017891.0017831.0017831.00617941.0017941.0017881.0017881.00717791.0017791.0017731.0017731.00817741.0017741.0017681.0017681.00917691.0017691.0017631.0017631.00景观调差：调差说明：四期的南面为小区的内景以及中心花园，但是是低楼层的无法看到中心花园，所以只对南向的单位进行调整，而且第五层出现明显调差。调差值如下：景观调差小区内景小区内景和中心花园调差值50100调差后单元价格=单元价格+调差值，得下表乐荟187号楼层01南向单元02南向单元117691.0017691.00217741.0017741.00317791.0017791.00417841.0017841.00517991.0017991.00618041.0018041.00717891.0017891.00817841.0017841.00917791.0017791.00其他因素调差：调差说明：由于四期北面为长湴东路，噪声较大，对低楼层的03、04单元的影响较大，而01、02较安静，且朝向小区内部，较03、04单位价格会略高，我们选取一到四层作为调差的范围，高于四楼的楼层影响较小可忽略。所以对同层单位的比较调整值如下：同层单元01单元02单元03单元04单元调差值+20+20-10-10调差后价格=该单元价格+调差值，得下表乐荟187号楼层01南向单元02南向单元03北向单元04北向单元117711.0017711.0017571.0017571.00217761.0017741.0017621.0017621.00317811.0017791.0017671.0017671.00417861.0017841.0017721.0017721.00517991.0017991.0017831.0017831.00618041.0018041.0017881.0017881.00717891.0017891.0017731.0017731.00817841.0017841.0017681.0017681.00917791.0017791.0017631.0017631.00

综合以上各因素调差后，估价结果如下：乐荟187号楼层01南向单元02南向单元03北向单元04北向单元117711.0017711.0017571.0017571.00217761.0017741.0017621.0017621.00317811.0017791.0017671.0017671.00417861.0017841.0017721.0017721.00517991.0017991.0017831.0017831.00618041.0018041.0017881.0017881.00717891.0017891.0017731.0017731.00817841.0017841.0017681.0017681.00917791.0017791.0017631.0017631.00估价结果说明：整体来说，总的估价结果和市场交易价格接近，差异较小，在可接受的估价误差范围内。

附件：踩盘信息收集及相关信息：网上收集资料：网上主要收集乐意居的楼盘基本信息，了解乐意居私企的开发情况，周边配套设施，交通情况，为实地查勘搜集信息。实地勘察资料：楼栋的房屋朝向，四至情况，同楼层单元分布，小区内部景观，小区及周边配套