2016年房地产开发经营及管理大纲

第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资一、投资（一）投资的概念从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出；从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。（二）投资的分类1．短期投资（通常是一年内）和长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。2．直接投资和间接投资3．金融投资和实物投资（分为固定资产投资、流动资产投资）4．生产性投资和非生产性投资房地产投资领域几乎涉及到各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资、金融投资形式越来越得到普遍的应用。（三）投资的特性是一种经济行为、有时间性、目的是获取收益、有风险（四）投资的作用1．投资是一个国家经济增长的基本推动力2．投资与企业发展密切相关3．投资可以促进人民生活水平的提高4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1．房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型（二）房地产投资的特点1．区位选择异常重要2．适于进行长期投资3．需要适时的更新改造投资4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5．变现性差6．易受政策影响7．依赖专业管理8．存在效益外溢和转移收益情况受周边物业、城市基础设施、市政公用设施、环境变化影响（三）房地产投资的物业类型1．居住物业居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，市场最具潜力，投资风险相对较小。2．商业物业开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势，收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，更适合长期投资。3．工业物业适应性：高新技术产业用房>轻工业厂房>重工业厂房4．酒店与休闲娱乐设施包括酒店、度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场5．特殊物业包括加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道、高尔夫球场，多属于长期投资第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（一）房地产开发投资通常属于中短期投资，形成市场上增量供给（二）房地产置业投资其对象可以是市场上增量房地产（新竣工的商品房），也可以是存量房地产（旧有房地产）；投资目的：满足自身生活居住或生产经营，即自用；作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。二、房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（二）投资房地产投资信托基金收益相对稳定，投资收益来源于其所拥有物业的经常性租金收入；流动性好，可以在证券交易所交易。按资产投资的类型划分为权益型、抵押型、混合型。（三）购买住房抵押支持证券是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，主要做法是银行将债权出售给专门设立的特殊目的公司SPC，由SPC将其汇集重给成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式、还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司、担保公司担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。兴起于20世纪70年代。三、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1．相对较高的收益水平2．易于获得金融机构的支持3．能抵消通货膨胀的影响，尤其是预期通货膨胀的影响4．提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1．投资数额巨大2．投资回收周期较长3．需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义从房地产投资的角度来说，风险为未获得预期收益可能性的大小。如果某事件具有不确定性，常常用定性方法估计未来投资收益，可用方法有：1、小中取大法（对未来持悲观看法）、2、大中取大法（对未来持乐观看法）、3、最小最大后悔值法（二）风险分析的目的帮助投资者回答3个问题“预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性、离散性如何？房地产投资的风险主要体现在四方面：投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性。二、房地产投资的系统风险（也称不可分散风险、市场风险）房地产投资首先面临的是系统风险，这些风险不易判断、无法控制（一）通货膨胀风险，也称购买力风险以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者承担的风险越大。（二）市场供求风险（三）周期风险房地产市场周期波动分为4个阶段：复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。（四）变现风险（五）利率风险利率调升产生2方面影响：导致房地产实际价值折损；加大投资者的债务负担，另外还会抑制房地产市场需求数量，导致房地产价格下降。（六）政策风险最有效方法：选择政府鼓励、有收益保证、有税收优惠政策的项目，进行投资。（七）政治风险，是危害最大的风险（八）或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。三、房地产投资的个别风险（一）收益现金流风险（二）未来运营费用风险（三）资本价值风险（四）比较风险（五）时间风险，指房地产投资中与时间、时机选择因素相关的风险（六）持有期风险，与房地产投资持有时间相关的风险四、风险对房地产投资决策的影响1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相关的目标投资收益水平。按照风险大小和收益水平高低，将房地产投资分为3种类型：收益型、收益加增值型、机会型。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。2、使投资者尽可能性规避、控年或转移风险第四节风险与投资组合一、投资组合理论预期收益率=无风险收益率+β×（平均收益率-无风险收益率）第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念传统意义上指从事房地产交易活动的场所。经济学中定义为：潜在的房地产买者、卖者、当前的房地产交易活动。房地产市场由参与房地产交易的当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构等构成。二、房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。分为8类：政治环境、社会环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境、国际环境社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。三、影响房地产市场转变的社会经济力量（一）金融业的发展（二）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善（三）生产和工作方式的转变（四）人文环境的变化（五）自然环境的变化（六）政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1．建筑师2．工程师3．会计师4．造价工程师或经济师5．房地产估价师及房地产经纪人6．律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说，分为总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构、租买结构。二、房地产市场细分（一）按地域范围细分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，（二）按房地产用途细分居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业、土地市场，（三）按存量增量细分一级市场——土地使用权出让市场二级市场——土地转让、新建商品房租售市场三级市场——存量房地产交易市场（四）按交易形式细分土地：买卖、租赁、抵押存量房屋：转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分按市场营销过程中的目标市场来细分三、房地产市场指标（一）供给指标（二）需求指标（三）市场交易指标第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（前三种是区别于一般商品市场的特性）（一）市场供给的垄断性（二）存在广泛的经济外部性（三）市场信息的不对称性（四）市场价格与位置密切相关（五）市场需求的广泛性和多样性（六）市场交易的复杂性二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求的变化1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场（一）房地产空间市场空间市场的需求者是需要使用房地产空间的家庭、企业；供给来源于房地产资产市场。（二）房地产资产市场资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭、机构投资者。（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态两者紧密联系，空间市场的供求关系决定租金水平，租金水平决定房地产资产的收益水平，从而影响需求。均衡状态：租金和价格都不发生变化；价格与重置成本相同；新增量与灭失量相待；房地产资产存量保持不变。二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）房地产周期循环的原因1、供需因素，以金融相关因素变动最为关键2、市场信息不充分3、生产者与消费者心理因素4、政策因素、制度因素。（三）传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张的过程。（四）分析房地产周期运动的新观念长期平均空置率（合理空置率、结构空置率）是房地产市场自然周期中的平衡点。（五）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系投资周期在第一阶段、第二阶段初期滞后于自然周期的变化，其他阶段超前于自然周期的变化。三、房地产泡沫与过热（一）房地产泡沫及成因1．房地产泡沫的定义是由于房地产投机引起的价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。是一种价值现象，是投机作用的结果。2．房地产泡沫的成因首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础其次，投资需求膨胀是直接诱因瑞有，金融机构过度放贷是直接助燃剂。（二）“过度开发”及诱因1．房地产市场中的过度开发指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。2．过度开发的诱因开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奕、非理性行为、开发资金易得第五节政府对房地产市场的干预一、政府干预房地产市场的必要性（一）房地产市场失灵（二）住房问题和住房保障（三）宏观经济周期循环（四）房地产价格剧烈波动（五）房地产市场非均衡二、政府干预房地产市场的手段（一）土地供应政策，核心是土地供应计划。（二）金融政策（三）住房政策（四）城市规划（五）地价政策（六）税收政策（七）租金控制三、规范房地产市场行为的措施（一）健全市场准入制度（二）推动行业诚信体系建设（三）规范交易程序（四）加强产权管理第三章房地产开发程序与管理第一节房地产开发程序概述房地产开发的主要程序八个步骤四个阶段提出、细化投资设想；投资机会选择与决策分析（最重要）可行性研究；合同谈判；前期工作阶段签署正式协议或合同；工程建设；建设阶段竣工交用；物业资产管理。租售阶段第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择包括3项：提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想。二、投资决策分析包括：市场分析、项目财务评价、投资决策。第三节前期工作一、获取土地（一）土地储备与土地一级开发1．土地储备土地储备实行计划管理。储备范围包括：依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地土地储备动作程序：收购、开发整理、储备、供给。2．土地一级开发实施模式：由政府土地储备机构负责实施、委托开发企业负责土地开发具体管理授权开发企业负责实施（二）获取土地的途径1．土地使用权出让2．土地使用权划拨3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4．与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可（一）土地出让过程中的规划管理以招拍挂出让方式取得土地使用权的项目，项目选址阶段的《规划意见书》审批环节已在土地一级开发环节完成，地块位置、使用性质、开发强度等规划条件已作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定，开发商只需向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》划拨土地开发项目，开发商需要提出建设用地规划许可申请，经城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》（二）房地产开发前期的规划管理1．开发项目选址、定点审批阶段2．申请《建设用地规划许可证》阶段3．规划设计条件审批阶段4．设计方案审批阶段5．申请《建设工程规划许可证》阶段三、建设工程招标（一）开发建设项目的招标方式1．公开招标2．邀请招标（承包商通常在3-10个之间）（二）招标机构——招标工作小组1．招标过程中的决策活动。2．招标中的日常事务工作招标工作小组组成人员：开发商、专业技术及经济专家、助理人员（三）招标程序1．申请招标2．编制招标文件3．编制招标工程标底4．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函5．投标人资格审查（公开招标在发售招标文件之前、邀请招标在评标时）6．招标工程交底及答疑7．开标、评标和决标8．签订合同四、开工申请与审批（一）申请领取施工许可证应具备的条件1、已腧工程用地批准手续2、城市规划区的工程，已取得《建设工程规划许可证》3、施工场地基本具备施工条件，需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求4、已确定施工企业5、有满足施工需要的图纸和技术资料，施工图设计文件已审查6、有保证工程质量和安全的具体措施，办理工程质量、安全监督手续7、按规定应委托监理的工程，已委托监理8、建设资金已落实，工期不足一年的，到位资金原则上不少于合同价的50%；工期超过一年，到们资金原则上不少于合同价的30%，提供银行出具的到位资金证明。（二）申请办理施工许可证的程序发证机关在收至申请之日起15日内颁发施工许可证，不符合条件的，15日内书面通知建设单位并说明理由。施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，重新申请。五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量控制（一）对原材料的检验（二）对工程采用的配套设备进行检验（三）确立施工中控制质量的具体措施（四）确立有关质量文件的档案制度二、进度控制（一）工程进度计划的编制（二）进度管理及计划调整1．横道图法2．网络计划（三）其他配套进度计划（四）进度控制中应关注的因素三、成本控制（一）成本控制的主要工作内容1．编制成本计划，确定成本控制的目标成本计划可分解为5方面：人工费、材料设备成本、施工机械费用、临时工程成本、管理费。2．审查施工组织设计和施工方案3．控制工程款的动态结算工程款支付方式：按月结算、分段结算、竣工后一次结算、其他方式。4．控制工程变更（二）控制工程成本的做法和手段1．强化“成本”意识，加强全面管理（最基本做法）2．确定成本控制的对象，控制主要费用中的变动费用3．完善成本控制制度4．制定有效的奖励措施四、合同管理立足于现场合同管理五、安全管理施工现场的安全由建筑施工企业负责。六、竣工验收（一）竣工验收的要求承包商向开发商提供竣工资料、竣工验收报告，提出竣工验收申请。开发商负责组织有关单位验收。（二）竣工验收的工作程序1．单项工程竣工验收2．综合验收规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节3．竣工验收备案开发商逢工程竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和规划、消防等部门出具的认可文件备案。（三）竣工结算开发商收到承包商的竣工结算报告，通常要在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见；承包商在收到竣工结算价款后，通常在半个月内竞争能力工程交付开发商。（五）编制竣工档案1．技术资料的内容{前期、土建、安装}2．绘制竣工图第五节租售阶段一、选择物业销售形式（一）开发商自行销售（二）委托房地产经纪机构销售1、房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体规定联合代理与独家代理买方代理、卖方代理、双重代理首席代理、分代理（三）选择房地产经纪机构应注意的问题1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2．了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3．考察房地产经纪机构过往的业绩4．针对物业的类型选择房地产经纪机构5．认真签订房地产经纪合同二、开发商定价三类方法1．成本导向定价（成本加成定价法、目标定价法）2．购买者导向定价（认知价值定价法、价值定价法）3．竞争导向定价（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）三、制定宣传与广告策略（一）市场宣传策略1．确定宣传目标2．选择宣传的信息与工具3．实施宣传方案4．评价宣传效果企业根据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化评价宣传效果。（二）广告策略5M，目标即任务Mission、费用即资金Money、信息Message、媒体Media、效果评价即衡量Measurement第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查一、市场调查的意义和内容市场调查是企业进行市场分析与预测，正确制订市场营销战略和计划的前提。（一）市场调查的重要性（二）市场调查内容（1-5项调整内容属于不可控制因素的调查）1．国内外市场环境调查（政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境）2．技术发展调查3．市场需求容量调查4．消费者和消费者行为调查，以便细分市场、选择目标市场、针对不同消费者采取不同营销策略5．竞争情况调查6．市场营销因素调查（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查）二、市场调查的步骤（一）确定问题和调查目标调查项目分为3类：试探性调查、描述性调查、因果性调查。（二）制定调查计划1．资料来源（二手资料，是调查的起点；一手资料）2．收集一手资料的4种方法（观察法、专题讨论法6-10人、问卷调查法、实验法，最科学）3．调查手段：问卷、座谈。问卷是收集一手资料最普遍采用的手段4．抽样方案为得到有代表性的样本，应采用概率抽样的方法5．联系方法：邮寄、电话、面访。面访最常用。（三）收集信息是市场调查中成本最高、最易出错的阶段（四）分析信息（五）报告结果三、对市场调查的分析与评估1．方法科学2．调查具有创造性3．调查方法多样4．模型和数据相互依赖5．合理的信息价值和成本比率6．正常的怀疑态度7．市场调查过程遵守职业道德第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计（一）市场需求分析的基本概念．1．市场规模是特定商品的潜在购买者数量。2．市场总需求指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定营销计划下，特定消费基金可能购买的总量。二、市场趋势分析步骤及方法市场趋势分析分为三步骤：宏观环境预测、行业预测、企业的销售预测。（一）购买者意图调查法（二）销售人员意见综合法（三）专家意见法（四）时间序列分析法1．简单平均法2．移动平均法3．加权移动平均法4．指数平滑法（五）相关分析法适用于中、长期预测1．回归分析法2．市场因子推演法第三节目标市场的细分与选择一、市场细分是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体（一）消费者偏好模式与市场细分1．同质偏好2．分散偏好3．集群偏好（二）市场细分的程序1．调查阶段2．分析阶段3．归纳总结阶段二、目标市场选择（一）市场集中化（二）选择专业化（三）产品专业化（四）市场专业化（五）全面覆盖（六）大量定制三、市场定位（一）市场定位的含义和方式塑造一种产品在细分市场上的位置，3种方式：避强定位、对抗定位、重新定位。（二）市场定位的步骤1、识别潜在竞争优势，是市场定位的基础，企业竞争优势通常表现为成本优势、产品差异化优势。2、企业核心竞争优势定位3、制定发挥核心竞争优势的战略（三）市场定位战略产品差别化、服务差别化、人员差别化、形象差异化。定位于最大的细分市场的营销方式为集中性营销。第四节竞争者分析一、识别竞争者（一）产业竞争观念（二）市场竞争观念二、判断竞争者的反应模式（一）从容不迫型竞争者（二）选择型竞争者（三）凶猛型竞争者（四）随机型竞争者五、企业应采取的对策（一）竞争者的强弱（二）竞争者与本企业的相似程度（三）竞争者表现的好坏第五节市场购买行为分析一、消费者市场及其购买对象（一）消费者市场及其特性（二）消费者市场的购买对象，根据消费者购买行为的差异，分为：1．便利品2．选购品3．特殊品二、影响消费者购买行为的主要因素（一）社会文化因素1．文化因素2．社会因素（二）个人因素1．年龄2．性别、职业、受教育程度3．经济状况4．生活方式5．个性和自我形象（三）心理因素1．动机2．感觉3．学习4．信念和态度三、消费者购买决策过程（一）参与购买的角色（二）购买行为类型1．习惯性购买行为2．寻求多样化购买行为3．化解不协调购买行为4．复杂购买行为（三）购买决策过程1．引起需要2．信息收集3．方案评价4．购买决策5．购后行为第六节房地产市场分析与市场定位一、房地产市场分析的概念与作用（一）房地产市场分析的层次按深度和内容侧重点的不同分为3个层次：区域~、专业~、项目~（二）市场区域的确定——市场分析的第一步工作1．影响市场区域形状和大小的关键因素2．物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析（二）市场状况分析1．供给分析2．需求分析3．竞争分析4．市场占有率分析（三）相关因素分析1．住宅项目2．写字楼项目3．商业购物中心项目4．工业或仓储项目第五章现金流量与资金时间价值第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图第二节资金时间价值一、资金时间价值的概念（一）随着时间的推移，资金的价值会增加（二）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费二、利息与利率（一）利息（二）利率（三）利率的决定和影响因素1．古典学派的储蓄投资决定理论2．流动性偏好利率理论3．可贷资金利率理论4．IS-LM曲线模型的利率理论5．马克思的利率决定理论6．影响利率的其他因素三、单利计息与复利计息（一）单利计息（二）复利计息四、名义利率与实际利率（一）名义利率与实际利率的概念（二）名义利率与实际利率的关系式第三节资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念二、复利计算（一）常用符号（二）公式与系数1．一次支付的现值系数和终值系数2．等额序列支付的现值系数和资金回收系数3．等额序列支付的终值系数和储存基金系数4．等差序列的现值系数和年费用系数5．等比序列的现值系数和年费用系数（三）复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考试要求1．掌握现金流量的概念和现金流量图2．掌握资金时间价值的概念3．掌握利息、利率，4．了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS——LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论；5．熟悉影响利率的其他因素6．掌握单利计息与复利计息7．掌握名义利率与实际利率8．掌握资金等效值与复利计算第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1．投资2．成本（二）房地产投资分析中的投资与成本1．开发项目总投资2．开发产品成本3．经营成本4．期间费用二、经营收入、利润和税金（一）经营收入（二）利润（三）税金1．经营税金及附加2．城镇土地使用税和房产税3．企业所得税三、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资（二）开发投资第二节经济评价指标一、投资回收与投资回报二、经济评价指标体系三、通货膨胀的影响第三节动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率（一）成本利润率（二）销售利润率二、投资利润率三、资本金利润率和资本金净利润率（一）资本金利润率（二）资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率（一）现金回报率（二）投资回报率第五节清偿能力指标及其计算一、利息二、借款偿还期三、利息备付率四、偿债备付率五、资产负债率六、流动比率七、速动比率考试要求1．掌握效益和费用识别2．掌握投资回收与投资回报3．掌握经济评价指标体系4．了解通货膨胀的影响5．掌握动态盈利能力指标及其计算6．掌握静态盈利能力指标及其计算7．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算8．熟悉资产负债率、流动比率和速趔比率指标及其计算第七章风险分析与决策第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素（一）土地费用（二）建筑安装工程费（三）租售价格（四）开发期与租售期（五）容积率及有关设计参数（六）资本化率（七）贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（一）购买价格（二）权益投资比率（三）空置率（四）运营费用第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本，产销量与盈利的平衡关系。在盈亏平衡点上，销售收和总成本费用相等，盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。二、房地产开发项目盈亏平衡分析（一）最低租售价格分析（二）最低租售数量分析（三）最高土地取得价格（四）最高工程费用（五）最高购买价格（六）最高运营费用比率（七）多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例两者差异在于平衡点的设置（一）保本点分析利润为0（二）临界点分析达到允许的最低经济效益指标第三节敏感性分析一、敏感性分析的概念是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。二、敏感性分析的4个步骤1、确定用于~的经济评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时可可用财务净现值、开发利润等。2、确定~可能的变动范围。3、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。三、单因素与多因索敏感性分析单因素敏感性分析是敏感性分析最基本方法。四、敏感性分析的“兰项预测值”法最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值第四节风险分析一、风险分析过程，分为三个阶段风险辩识风险估计风险评价专家调查法调查和专家打分法故障树分析法解析方法幕景分析法蒙特卡洛模拟法筛选-监测-诊断技术二、概率分析的步骤与概率确定方法（一）概率分析的步骤（二）概率的确定方法概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据的基础上，进行统计、归纳得出的。实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。三、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步骤利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有：期望值相同，标准差小的方案；标准差系数小的方案；标准差相同，期望值大的方案五、蒙特卡洛模拟法第八章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的~是投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体，就是对与项目有关的社会、经济和技术方面情况进行深致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。二、可行性研究的作用（一）作为申请项目核准的依据（二）是项目投资决策的依据（三）是筹集建设资金的依据（四）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据（五）是下阶段规划设计的依据三、可行性研究的依据１、国家相关法律法规２、国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划３、国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；４、城市规划行政主管部门出具的规划意见５、国有土地使用权出让合同或国有土地使用权证书、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；６、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见７、交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见８、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料９、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料１０、国家所规定的经济参数和指标１１、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件、备选规划设计方案等。四、可行性研究的工作阶段（一）投资机会研究对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。１、一般投资机会研究３０％包括：地区研究、部门研究、以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向２、特定项目的投资机会研究选择确定项目的投资机遇、将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。（二）初步可行性研究（预可行性研究）２０％对项目建设的可能性、潜在效益进行论证分析。主要解决的问题有：１、分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定２、是否有进行详细可行性研究的必要３、有哪些关键问题需要进行辅助研究（三）详细可行性研究（通常所说的可行性研究）１０％（四）项目评估与决策第二节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容（一）项目概况（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（三）市场分析和建设规模的确定（四）规划设计方案的选择（五）资源供给条件分析（六）环境影响评价（七）项目开发组织机构和管理费用的研究（八）开发建设计划的编制（九）项目经济及社会效益分析，（十）结论及建议二、可行性研究的步骤（一）接受委托（二）调查研究从市场和资源两方面进行（三）方案选择和优化（四）财务评价和综合评价（五）编制可行性研究报告第三节房地产开发项目策划与基础参数选择一、房地产开发项目策划（一）区位分析与选择分为地域分析、具体地点的分析选择，地域分析是战略性选择（二）开发内容和规模的分析与选择应在符合城市规划的前提下按最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模（三）开发时机的分析与选择应考虑开发完成后市场前景（四）合作方式的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择结合项目开发合作方式设计资金结构（六）产品经营方式的分析与选择二、构造评价方案通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时会考虑物业类型的匹配结构，构造２－４个基本评价方案。三、选择基础参数（一）时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点及持续时间长度（二）融资相关参数包括贷款利率，资本金投入比例、财务杠杆比率、预售收入用于后续开发建设投资的比例。（三）收益相关指标包括出租率、空置率、运营成本占毛租金收入的比率（四）评价标准类指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等。第四节房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算（一）土地费用1．征地拆迁费2．出让地价款3．土地转让费4．土地租用费5．土地投资折价（二）勘察设计和前期工程费一般，规划设计费为建安工程费的３％；可行性研究费占项目总投资的１－３％；水文、地质勘探所需费用根据工作量结合有关标准估算，一般为设计概算的０.５％三通一平等土地开发费用，包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费、通水、电、路的费用，可根据实际工作量，参照相关计费标准估算。（三）房屋开发费1．建筑安装工程费2．基础设施建设费一般按实际工程量估算3．公共配套设施建设费一般按规划指标和实际工程量估算4．其他工程费5．开发期间税费6．管理费用项目总投资的3-5%7．销售费用8．财务费用9．不可预见费一般为1-8项费用之和的3-7%二、资金使用计划三、收入估算与资金筹措（一）收入估算1．租售方案2．租售价格3．租售收入4．收款方式（二）资金筹措项目的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金。第五节房地产开发项目财务报表的编制一、财务评价的报表（一）基本报表1．现金流量表2．资金来源与运用表3．损益表4．资产负债表（二）辅助报表第六节可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成（一）封面（二）摘要（三）目录（四）正文（五）附表（六）附图二、项目可行性研究报告正文的写作要点（一）项目总说明（二）项目概况（三）投资环境研究（四）市场研究（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目（六）规划方案及建设条件（七）建设方式及进度安排建设方式指建设工程的发包方式（八）投资估算及资金筹揩主要任务是就项目总投资进行估算（九）项目评估基础数据的预测和选定包括销售收入、成本及税金、利润分配三部分（十）项目经济效益评价可研报告足最关键的部分（十一）风险与不确定性分析（十二）可行性研究的结论第九章房地产金融与项目融资第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场房地产资本市场由4部分构成：私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资、公开债务融资。二、房地产企业的权益融资与债务融资（一）权益融资主要表现为房地产企业权益融资。包括：上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，需要进行权益融资。（二）债务融资银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资1、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。按用途分：流动资金贷款、固定资产贷款按期限分：短期贷款、中长期贷款按贷款方式分：信用贷款、担保贷款、票据贴现。2、商业信用的工业是商业票据，分为期票和汇票两种，优点是方便及时；缺点是存在信用规模、信用方向、信用期限、授信对象等方面的局限性。3、企业债券：风险与企业本身的经营状况直接相关，其利率通常高于国债。4、租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租的模式。（三）私募股权投资（PE）是对非上市公司进行股权投资，包括发展融资、夹层融资、基本建设权益基金、管理层收购划杠杆收购、重组、合伙制投资基金等。三、房地产开发贷款与土地储备贷款（一）房地产开发贷款1．土地购置贷款商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。2．土地开发贷款3．建设贷款还款资金来源：销售收入、长期抵押贷款。随工程建设的进度分阶段拨付（二）土地储备贷款贷款对象是县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构、对一级土地进行开发的企业；还款来源为土地出让收入。四、房地产抵押贷款（一）个人住房抵押贷款属于消费性贷款包括商业性住房抵押贷款、政策性（住房公积金）住房抵押贷款。利率分为两种类型：固定利率、可调利率，我国目前采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。还本付息方式，按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结清。贷款期限不超过30年，上限80%。操作流程分为：受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理、贷款回收。个人住房贷款风险主要表现为：操作风险、信用风险、市场风险、管理风险、法律风险。（二）商用房地产抵押贷款购买商用房地产属于置业投资行为。贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限不超过10年，仅对已通过竣工验收的商用房地产发放。（三）在建工程抵押贷款（四）金融机构对房地产抵押物的要求1．合法设定房地产抵押权2．择优选择设押的房地产3．合理确定抵押率贷款金额/抵押物价值不高于70%4．处置抵押物的渠道畅通五、房地产抵押贷款二级市场（一）抵押贷款二级市场的发展（二）抵押贷款二级市场发展的条件1、需要一个健全的房地产抵押贷款一级市场抵押贷款品种是标准化的产品2、有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件。（三）抵押贷款支持证券的类型1、抵押贷款支持债券2、抵押贷款传递证券3、抵押贷款直付证券4、抵押贷款担保债务六、房地产投资信托基金（一）房地产投资信托基金的涵义通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。（二）房地产投资信托基金的分类1、按投资业务不同分为3类权益型以收益性物业出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入为房地产出租收抵押型混合型2、按信托性质不同，分为2类伞型合伙不直接拥有房地产，通过一个经营合伙制企业控制房地产多重合伙直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产（三）房地产投资信托基金的特征1．流动性好2．市场价值稳定3．高现金回报4．有效分散投资风险5．抵御通货膨胀（四）房地产投资信托基金的风险1．经营风险2．市场风险3．利率风险第二节公开资本市场融资一、房地产开发贷款风险及其管理公开资本市场特指可公开交易的证券市场，包括股票市场、债券市场。（一）证券市场分类1．按证券进入市场的顺序分为发行市场、交易市场2．按证券品种分为股票市场、债券市场、基金市场、衍生证券市场等（二）证券市场功能1、筹资功能2、定价功能3、资本配置功能二、房地产企业公开资本市场融资方式（一）股票市场融资首次公开发行、配发、增发、认股权证（二）债券市场融资公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券第三节银行信贷融资房地产开发贷款土地购置贷款商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。土地开发贷款建设贷款二、房地产开发贷款的风险政策风险、市场风险、经营风险财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险第五节房地产项目融资一、房地产项目融资的概念（一）房地产投资项目使用资金特性资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性、增值性、风险大、回报率高（二）房地产项目融资的含义充分发挥房地产的财务功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。二、房地产项目融资方案（一）融资组织形式选择．既有项目法人融资、新设项目法人融资（二）资金来源选择（三）资本金筹措国家对房地产开发项目资本金比例要求是35%，对置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。（四）债务资金筹措1．信贷融资2．债券融资（五）预售或预租（六）融资方案分析1．资金来源可靠性分析2．融资结构分析3．融资成本分析4．融资风险分析三、金融机构对房地产项目贷款的审查（一）企业资信等级评价企业资信分为AAA、AA、A、BBB、BB、B级。BBB级以上资信等级的企业才能获得银行贷款。（二）贷款项目评估1、项目基本情况2、市场分析结果3、财务评价（三）房地产贷款担保方式评价1．保证银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级以下企业。2．抵押3．质押（四）贷款综合评价风险度超过60%为高风险贷款、不予发放。综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数AAA30%省级非银行50%半年以内100%80%AA50%商品房抵押50%半年以上120%70%A70%1-3年120%60%BBB90%3-5年130%50%5年以上140%第十章物业资产管理第一节物业资产管理的内涵为满足置业投资者的目标，分为一、物业管理CPM核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，向