商业地产模式

商业房地产企业模式研究报告目录

商业房地产概述

商业房地产市场状况

商业房地产模式分析

商业房地产发展趋势分析

商业房地产概述

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类近邻型（小型）社区型（中型）都市型（大型）超区域型（超大型）超级型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10万20万以上50万以上商圈辐射几百万至几千万人口10分钟车程以内30分钟车程以内1.3万M21.5-7万M27万M2以上主营日用品、食品大型超市或批发商店主力店为大型百货公司或批发店100辆500辆1000-5000辆5000辆以上10000l辆10-20万主力店3-5家10万M2以上主力店3-6家，业态组合更加丰富类型出租面积入驻商户商圈内人口商圈半径主力店情况停车位数量商业房地产市场现状

宏观市场情况

市场参与者状况分析

价值链分析

国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势商机一：WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市商机二：根据商务部、建设部的《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》要求，各地要在04年底前，完成城市商业网点的规划，以城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点商机三：城市化步伐加快。我国目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，随着我国城市化水平的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点人均商业面积比较城市化程度比较商铺销售面积占房地产销售面积比较资料来源：国家统计局统计快报其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市3国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建1商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合4大型购物中心数量的增长速度将得到控制2由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈潜在的竞争者较多：现有的住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业；大多实力雄厚国家土地供应日趋紧缩融资渠道单一，银行贷款条件严格竞争者：跨区域开发商数量较少，但大多实力雄厚各大型零售商和品牌店对开发商要求严格，存在共同发展的需求，侃价实力强大品牌专卖店、超市、便利店数量众多替代品供应方客户潜在竞争者商业房地产企业价值链和关键成功因素分析立项取得土地规划设计招标管理工程管理招商管理商业管理开发资金融资流动资金融资商业房地产价值链业态组合商业房地产关键成功因素商业管理能力所在商圈吸引力自有资金实力/融资能力规模主力店/品牌店效应招商能力土地获取能力商业房房地产产模式式分析析商业房房地产产市场场定位位中中国热热点商商业模模式研研究国国际际购物物中心心模式式介绍绍商业房房地产产在房房地产产行业业中的的定位位图地域细细分低端高端郊区居住区区商业中中心区区商业房房地产产在房房地产产行业业中的的定位位图价格细细分中端商业房房地产产相对对处于于一个个高价价及位位于商商业中中心区区的位位置，，并有有向郊郊区扩扩张的的趋势势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼楼所主主要处处于商商业中中心，，属于于高端端价位位。并并有部部分写写字楼楼处于于郊区区住宅处处于中中低价价位，，并且且主要要在居居住区区和郊郊区之之间别墅群群体：：高价位位，郊郊区各类型型商业业房地地产在在商业业房地地产的的定位位图地域细细分低端高端郊区居住区区商业中中心区区各类型型商业业房地地产在在商业业房地地产的的定位位图价格细细分中端备注：：项项目大型购购物中中心基基本处处于郊郊区，，并成成为未未来发发展的的趋势势百货商商场商业街街超市小商品品城都市型型购物物中心心处于于商业业中心心区，，高端端价位位中国热热点商商业模模式研研究大型购购物中中心（（ShoppingMall）模式式研究究产权式式商铺铺模式式研究究订单地地产模模式研研究大型购购物中中心（（ShoppingMall）模式式研究究上海新新天地地—一一个商商业房房地产产的奇奇迹上海新新天地地别具具特色色的建建筑风风格获获得广广泛的的赞赏赏，并并荣获获“2001年中国国年代代新锐锐榜建建筑””奖、、美国国建筑师师学会会颁发发的““文化化遗产产建筑筑”奖奖和《东方周周末》举办的的第一一届““2002HIGH在上海海”－－－““最时时尚场场所””奖上海新天地地是由以中中西合璧、、新旧结合合的海派文文化为基调调，将上海海特有的传传统石库门门里弄于充充满现代感感的新建筑筑群融为一一体，成为为集餐饮、、购物、娱娱乐等功能能于一身的的国际化休休闲、文化化、娱乐中中心。北里由多栋栋石库门老老房子组成成，通过过外表整旧旧如旧，内内部翻新创创新，在保保持历史风风貌的基础础上，并结结合了西方方现代化的的建筑、装装修和设备备，化身成成多家高级级消费场所所及餐厅。。充分展现现了新天地地的国际元元素。新天地北里里新天地南里里建成了一一座总楼面面面积达两两万五千平平方米的购购物、娱乐乐、休闲中中心于二零零零二年中中正式开幕幕，除了来来自世界各各地的餐饮饮场所外，，更进驻了了年轻人最最喜爱的时时装专门店店、时尚饰饰品点、美美食广场、、电影院及及大规模的的一站式健健身中心新天地南里里建有酒店店式公寓和和一个具有有二百二十十个车位的的地下停车车场新天地南里里在南里和北北里的分水水岭（兴业业路）是中中共“一大大”会址所所在地，沿街的石库库门建筑也也将成为凝凝结历史文文化与现代代艺术的城城市风景线线新天地一派派繁华，但但目前这个个项目对投投资商来说说却是亏损损的，总体体14亿的的投资大约约要10年年以后才可可收回高成本新天地项目目收回14亿的投资至至少要在10多年以后了了。正是由由于这个原原因，瑞安安董事长罗罗康瑞在接接手个项目目的时候被被业界讥为为“疯子””。1、高地价新天地位于于淮海中路路南侧，延延安路高架架和南北高高架的交汇汇点，属于于上海的黄黄金地段2、高费用为保持石库库门建筑的的原貌，瑞瑞安集团请请来了具有有东西方背背景的两家家国际公司司以及同济济大学专家家共同制定定解决方案案，并进口口昂贵的防防潮药水以以整旧如旧旧动迁安置费费用达6.7亿，地下管管道费用高高达3亿3、低密度新天地建筑筑最高不超超过四层，，新天地每平平方米建造造成本高达达2万元人民币币，项目总总投资14亿元4、低容积率率新天地项目目的容积率率只有1.8，这样的项项目在上海海市中心肯肯定亏本5、低收入目前新天地地内共有租租户92家，，瑞瑞安安集集团团年年收收入入只只有有七七、、八八千千万万人人民民币币瑞安安集集团团赔赔本本建建设设新新天天地地，，玄玄机机就就在在于于在在太太平平桥桥的的整整体体改改建建计计划划中中，，新新天天地地的的角角色色就就是是以以新新天天地地的的人人文文环环境境和和人人工工湖湖的的生生态态环环境境，，撬撬动动太太平平桥桥整整体体地地价价A太平平桥桥人人工工湖湖绿绿地地：：人工湖湖绿地地占地地4.4万平方方米，，水面面面积积为1.2万平方方米，，绿地地下面面的地地下停停车场场可提提供200多个车车位。。整个个项目目耗资资近1亿元。。B上海新新天地地上海新新天地地是一一个具具上海海历史史文化化风貌貌的都都市旅旅游区区，占占地3万平方方米。。集餐餐饮、、商业业、文文化和和娱乐乐功能能为一一体。。D企业天天地甲甲级办办公楼楼区企业天天地坐坐落太太平桥桥人工工湖北北畔，，办公公楼将将沿湖湖而建建，形形成一一道1.2公里的湖边边建筑。建建筑面积逾逾50万平方米，，将兴建多多栋甲级办办公楼、酒酒店、商场场及其他配配套设施。。企业天地目目标是营造造一流的商商圈，发展展成为跨国国公司总部部所在地。。C翠湖天地高高级住宅小小区翠湖天地位位于人工湖湖的南侧，，是整体规规划中占地地面积最大大的项目，，总建筑面面积68万平方米。。翠翠湖湖天地一期期五栋住宅宅楼在三周周内已全部部售完，二二期正在开开发中。太平桥整体体改造项目目目的及理理念先改善环境境来提升该该地区品质质和价值，，带动整个个地区的房房地产开发发。首先开发新新天地，为为该地区营营造一个高高品位的人人文环境；；然后开发发人工湖绿绿地，为该该地区创造造一个优美美的生态环环境，提升升了52公顷的土地地的品质，，再进行房房地产开发发，实现经经济效益、、社会效益益双赢。E瑞安集团总总部大楼东区将兴建建一栋白玉玉兰花苞形形状的超高高层建筑，，作为瑞安安集团未来来的总部。。白玉兰是是上海市花花，这个建建筑将成为为太平桥项项目的象征征。上海新天地地成了中国国旧区改造造的样板。。罗康瑞也也通过新天天地的成功功获得了杭杭州西湖和和重庆化龙龙桥改造项项目。瑞安安集团正逐逐步跻身亚亚太重量级级房产集团团的行列化龙桥片区区重建项目目位于重庆庆主城区的的中心地段段，占地面面积130万平方米。。建成后的的化龙桥片片区，将配配合重庆市市的国际化化发展，延延伸和补充充解放碑中中央商务区区的功能。。

化龙龙桥片区改改造项目定定位：重庆庆的制造业业服务中心心。瑞安集集团将在设设计上强化化该区与山山水的亲和和性。作为重庆制制造业的服服务中心，，未来的化化龙桥片区区将提供各各种的配套套服务设施施：包括会会展、贸易易和批发中中心、高档档星级酒店店、智能写写字楼、高高档住宅下下去以及餐餐饮、娱乐乐、购物、、休闲等相相关社区配配套设施，，成为国内内外驻渝人人士、商贾贾以及企管管、设计、、开发、市市场退管、、贸易等各各界人士的的汇聚点。。杭州西湖天天地重庆化龙桥桥片区重建建项目金源时代购购物中心，，无论是庞庞大的规模模还是齐备备的功能都都当之无愧愧现代中国国的商业航航母大建筑面积大大：作为北京京市2003年60项重点工程程之一，金金源ShoppingMall占地18.2公顷，规划划建筑面积积为68万平方米；；单体面积大大：一期总建筑筑面积为55万平方方米的单体体建筑，是世界最大大的商业单单体建筑。。东西横跨跨600米，，南北跨度度为120米，地上上五层，地地下两层；停车面积大大：有大型室内内停车楼，，车位达6800余余个，开车车可达各个个商业楼层层，堪称目目前世界上上超大的ShoppingMall之一。业态种类多多：一站式购物物理念，集集百货，超超市，建材材家居，汽汽车展销，，专卖店，，餐饮，溜溜冰场，电电影院，酒酒吧，咖啡啡厅，书店店等休闲娱娱乐项目于于一体；店铺多：规划有5至6家主力店店，还有有20余家半主主力店，，600余家专卖卖店，100余家主题题餐厅，，10余家娱乐乐休闲娱娱乐场所所；客流量多多：据权威机机构预测测，金源源ShoppingMall的客流量量每天将将达到10万人次，，年销售售额将超超过50亿元人民民币。购物环境境好：统一管理理，以具具有时尚尚休闲风风格的连连接各个个业态商商家的步步行街，，具有环环境与人人文意识识的多个个中庭布布置，以以及大型型观光屋屋顶花园园；品牌知名名度高：已签约约燕莎、、正大集集团易初初莲花、、居然之之家、北北京亚运运村汽车车交易市市场、红红人俱乐乐部、纸纸老虎等等众多著著名的国国际国内内主力店店；消费力高高：拥有附近近世纪城城、鲁艺艺上河园园、万泉泉新新家家园、锦锦绣大地地等高档档社区的的客流优优势。123多高无独有偶偶，金源源集团采采用低廉廉的租金金作ShoppingMall，，也是看看重ShoppingMall附附近世世纪城的的开发，，只不过过这一次次是先造造城再造造Mall金源Mall金源集团团首先建建造120万M2的世纪城一一、二期期。通过准现现房销售售、5000元每平方方米的低低价、大大规模成成熟社区区等卖点点，2003年以36．63亿元的销销售额高高居北京京十大热热销楼盘盘榜首1继成功投投资开发发京西最最大商品品房项目目“世纪纪城”后后，再次次重拳出出击，投投资38亿，打造造世界最最大的商商业单体体：68万M2金源时代代购物中中心2与此同时时，金源源集团开开展了183万M2世纪城三三期的建建设，三三期开盘盘就已经经达到均均价6300元3金源模式式总结－首先建建造中档档次的大大型住宅宅区，采采用低价价销售，，快速回回笼资金金－然后再建设设高档次的ShoppingMall，提升该地段段的人气及商商业氛围－同时推出大大型的综合住住宅区，再一一次实现现金金的快速回笼笼－利用回笼的的现金以及造造成的影响，，迅速在全国国其他地方复复制该模式，，实现集团的的快速扩张。。综观金源模式式，其最大的的特点在于““做快大盘””----快快速销售、快快速回笼资金金、快速在全全国扩展复制制低价快速销售售120万M2的世纪城住宅宅区，在短期期内迅速回笼笼资金达80亿借势迅速推出出68M2的MALL和183万M2的住宅区。低低价快速引进进商家，提升升地段整体价价值。123未来发展（04-08）1、金源集团将将在全国将设设4家左右的ShoppingMall2、在全国将建建设6至8家左右的五星星级酒店通过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业的转型一体化开发模模式已经成为为ShoppingMall的的主要开发模模式，并有着着巨大的商业业利润，我们们总结，该模模式有如下的的特点253以小带大，实实现一体化整整体区域的升升值部分微利或亏亏损，整体盈盈利只租不售的经经营手法与政府密切配配合，获得整整体开发权新天地首先改改善环境、营营造商业文化化和历史文化化来提升太平平桥整体地段段的品质和价价值，从而带带动整个地区区的房地产开开发。金源mall的建设也是为为整体303万M2的世纪城大盘盘营造良好的的商业氛围。。新天天地地地地区区目目前前是是亏亏损损很很大大，，但但是是通通过过新新天天地地效效应应所所带带来来的的地地价价升升值值却却是是非非常常大大的的。。太太平平桥桥地地段段以以前前均均价价是是8000元，，但但是是2003年翠翠湖湖小小区区的的售售价价达达到到了了20000元左左右右。。金金源源mall目前前投投资资要要12年以以上上才才能能收收回回投投资资，，但但是是其其住住宅宅房房地地产产确确有有大大量量现现金金回回笼笼新天天地地和和金金源源并并没没有有采采用用流流行行的的分分割割商商铺铺，，迅迅速速取取得得现现金金的的方方法法，，而而是是采采用用只只租租不不售售的的经经营营手手法法，，有有利利于于企企业业的的长长久久经经营营，，树树立立企企业业的的整整体体形形象象而而实实现现良良好好的的整整体体管管理理和和整整体体营营销销。。瑞安安集集团团密密切切配配合合卢卢湾湾区区政政府府，，最最终终获获得得了了整整体体52公顷顷的的开开发发权权。。瑞瑞安安集集团团才才敢敢拿拿出出一一小小块块地地做做新新天天地地。。金金源源集集团团也也是是拿拿到到了了3000亩地地。。如如果果工工程程切切分分成成几几块块，，交交给给不不同同的的房房产产开开发发商商去去做做，，将将会会使使各各开开发发商商单单兵兵作作战战，，缺缺乏乏整整体体协协调调，，难难形形成成综综合合效效应应，，也也不不可可能能有有今今天天的的新新天天地地和和金金源源14以市场场为导导向的的周密密的项项目规规划与与完善善的企企业管管理上海新新天地地的规规划、、建设设和经经营都都是以以市场场为导导向，，有着着周密密安排排的。新天天地所所作的的环环环相扣扣的每每一步步，都都是有有完善善的管管理的的支持持。金金源集集团也也是如如此。。一体化化开发发模式式以其其巨额额的利利润引引来无无数英英雄竞竞折腰腰，然然而机机会只只垂青青那些些已经经准备备好的的人适用于于自有资资金比比较雄雄厚的的房地地产企企业；；能够获获得大大块土土地开开发权权，能能够从从后续续的开开发中中取得得收益益；拥有完完善的的管理理体系系和统统一细细致的的规划划；不适用用于自有资资金不不雄厚厚的企企业，，希望望通过过项目目短期期内获获得资资金回回报；；仅取得得小块块土地地的开开发权权，不不能从从周围围地段段的升升值取取得收收益弥弥补前前期损损失；；没有统统一细细致的的规划划和完完善的的管理理体系系。产权式式商铺铺模式式研究究案例1：柳柳林大大厦———在在繁华华的上上海淮淮海路路，岳岳祥投投资推推出分分割出出售并并返租租柳林林大厦厦商铺铺的举举措，，引来来众多多的投投资者者争相相购买买，即即将为为投资资商带带来了了5.5亿亿元的的现金金流入入柳林大厦厦位于上上海最高高档商业业区淮海海中路商商业街的的南首。。是一栋栋综合大大厦，大大厦楼高高131.9米，地下下二层，，地上33层。总建建筑面积积4万平方米米，1—6层为大型型商场，，总建筑筑面积1.38万平方米米。1分割出售售＋返租租：分割出售售产权，，投资人将将商铺交交由HK100统一经营营管理，，在前五五年享受受5％的固定定年度回回报率2引进专业业经营机机构：由香港“HK100””负责商场招商商和经营管理理3引进专业物业业管理机构：：由“第一一百百第一太平””作为物业管管理专业顾问问4引进专业的策策划机构：由第一百货组组织实施商业业策划5引进毕马威华华振：负责对招商收收入进行审计计，确保招商商收入的真实实性6引进联合律师师事务所：对招商活动的的真实性和租租金收入分配配进行监督岳祥投资的具具体措施“柳林模式””模式是通过过经营权、所所有权和管理理权“三权分分离”的营运运模式，达到到交易三方的的三赢局面拥有管理权通过分割销售售在短期内获获得大量的现现金回报分散风险....1通过三权分离离实现三赢局局面开发商2业主方3经营方拥有所有权可以通过固定定租金回报取取得投资收益益，拥有经营权通常是由专业业的经营者统统一经营，以以保证物业增增值模式特点：发展商作为物物业的开发单单位，通过将将商场分割成成不同面积单单位进行出售售来快速获取取开发利润。。同时在保证证业主每年一一定的收益率率的前提下，，要求业主与与发展商签订订与大型商家家租期一致的的承包经营合合同，从而为为发展商与大大型商家签订订租赁合同奠奠定基础。对于业主来讲讲，这是一种种低投入，低风风险，回报稳稳定的投资方方式。案例2：常兴兴时代广场———2003年8月，深深圳常兴时代代商城推出全全国首创的商商铺银行投资资模式，在地地产市场和投投资市场引起起强烈轰动。。短短几个月月时间，商铺铺银行已成为为了深圳城中中最热门的话话题项目情况：常兴时代广场场位于南山常常兴北路与桃桃源路交汇处处，由深圳新新常兴城实业业发展有限公公司开发而成成，本项目由由五层群楼商商场及两栋二二十五层的住住宅塔楼共同同组成，总建建筑面积为84875.49平方方米米，，一一至至五五层层商商业业面面积积为为37019平方方米米。。开发商商的做做法：：1、客户户购铺铺后，，开发发商将将一次次性返返还34％，年年租金金回报报率达达到约约4.5％，客客户可可以立立刻收收租；；2、投资资者每每年可可获10％的固固定返返租额额，同同时拥拥有铺铺位的的产权权3、天虹虹商场场承租租常兴兴时代代广场场2~4楼15年，整整体为为月租租金46元/平方米米，该该租金金在2年内不不变，，而在在后面面的3~15年内每每年至至少递递增2%~10%4、根据据商场场的经经营状状况，，当一一方提提出年年租金金的递递增比比例超超过2%时，须须由甲甲乙双双方协协商决决定，，若双双方协协商不不成，，则仍仍按2%递增比比例执执行5、提出出商铺铺银行行概念念常兴时时代广广场借借助商商铺银银行的的概念念，在在开盘盘当日日即销销出130套商商铺，，当月月销售售超过过2000套，，并居居2003年深深圳市市商铺铺销售售的榜榜首，，其具具体情情况如如下经营则则交给给专业业大型型商家家天虹虹商场场统一一运作作，通通过先先进经经营管管理获获取高高额稳稳定的的收益益商铺铺银银行行的的投投资资者者由由合合作作银银行行统统一一办办理理商商铺铺投投资资一一本本通通。。商商铺铺按按揭揭贷贷款款、、投投资资额额、、收收益益额额均均通通过过银银行行在在一一本本存存折折上上处处理理和和体体现现。。在在满满足足要要求求的的情情况况下下还还可可凭凭一一本本通通向向银银行行进进行行铺铺位位抵抵押押，，从从而而使使资资金金周周转转更更自自由由。。商城城铺铺位位的的产产权权和和经经营营权权完完全全分分离离，，业业主主和和投投资资者者投投入入资资金金获获得得产产权权和和收收益益权权商铺银行“商铺银行行”的特点点：以产权式商商城为载体体，以现代代商业经营营为盈利方方向，以金金融机构提提供服务和和保障机制制，从而使使得地产、、商业、金金融这几大大黄金行业业的优势资资源全面汇汇聚，为广广大中小投投资者创造造了一个全全新的理财财平台和投投资渠道地产＋商业业＋金融案例3：涌涌金广场———一样米米养百样人人，地处浙浙江吴山商商圈的涌金金广场也曾曾借商铺投投资热潮的的东风，采采用产权出出售方式并并创下销售售奇迹，被被称为延安安路南部商商圈重新崛崛起的领头头羊，但但是开业仅仅20天，，就出现商商家大忌：：“关店门门”现象1、位置涌金广场位位于杭州延延安南路与与西湖大道道十字路口口，紧临延延安路与解解放路传统统商业区，，南近吴山山广场，东东临杭州火火车站，西西靠西子湖湖2、结构涌金广场是是主体高五五层的特大大型商业中中心，总建建筑面积达达10.2万平方米，，商场面积积6.6万平方米，，公寓、写写字楼面积积1.3万平方米。。涌金广场场是杭州目目前面积最最大的集商商场、超市市、餐饮、、娱乐于一一体的单体体建筑经过总结，，我们得出出：涌金项项目失败主主要有四大大失误根本原因：开发商在项目设计、开发、销售过程中，未能充分考虑商业物业的特点，以致造成脱节失误之一：：选址错误误涌金广场处处于西湖大大道。西湖湖大道一头头连结着火火车站，一一头连着西西湖，而且且笔直宽阔阔，因此对对乘火车的的旅客来说说，疏散功功能极好，，而商业气气氛极差失误之二：：缺乏规划划涌金广场开开发商是从从房地产业业转入商业业的，在建建造之前未未作商业规规划。并且且不知道为为什么要造造这么大的的楼。涌金金广场总建建筑面积达达10.2万平方米，，其中商场场面积就达达6.6万平方米失误之三：：采用分割销销售，完全全失去了控控制权涌金广场直直至建成后后才发现，，大面积带带来了售楼楼上的难题题，不得得已之下，，涌金广场场作了分格格式出售，，分格式出出售带来了了业主产权权的多元化化，产权的的多元化决决定了只得得采用“店店中店”的的模式失误之四：：分散经营营，缺乏统统一的管理理涌金广场全全部采用房房产商出售售、业主经经营的方式式，缺乏整整体管理和和可信度。。销售后各店店铺各自为为政，无法法做到分散散店铺与统统一管理完完美结合，，使涌金广广场无法形形成合力与与品牌。案例4：中中国小商品品城——专专业市场的的一朵奇葩葩。中国小小商品城经经过几十年年的发展，，不仅在1993年年成为上市市公司，目目前更发展展成为国际际性的先进进的全亚洲洲最大的小小商品集散散中心中国小商品品城由中国国义乌国际际商贸城、、篁园市场场、宾王市市场三个市市场簇群组组成,市场拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，，几乎囊括括了工艺品品、饰品、、小五金、、日用百货货、雨具、、电子电器器、玩具、、化妆品、、文体、袜袜业、副食食品、钟表表、线带、、针棉、纺纺织品、领领带、服装装等所有日日用工业品品。其中，，饰品、袜袜子、玩具具产销量占占全国市场场1/3强。物美价价廉，应有有尽有的特特色鲜明，，在国际上上具有极强强的竞争力力。中国小商品城城坐落于浙江江中部义乌市市，创建于1982年，是我国最最早创办的专专业市场之一一。20多年来，经历历四次搬迁八八次扩建，现现拥有营业面面积80多万平方米，，商位34000余个，从业人人员8万多，日客流流量20多万人次,2003年市场总成交交额达248.27亿元，其中外外贸出口占50%强，连续13年位居全国工工业品批发市市场榜首，被被国家质检总总局授予“重重质量、守信信誉”市场荣荣誉称号，是是国际小商品品的流通、研研发、展示中中心，我国最最大的小商品品出口基地中国小商品城城经过几十年年的发展形成成了如下特点点连锁化的扩张张随着中国小商商品城市场外外向度不断提提高，建立了了以义乌为中中心在金、台台、温、丽等等地区形成国国际性的小商商品产业带，，促进了市场场产业簇群式式发展，进一一步巩固和扩扩大市场在国国际产业分工工中的地位国际化的战略略定位建立了“打造造全球最大超超市、建设国国际购物天堂堂”的战略目目标，积极实实施国际化战战略，大力发发展购物旅游游业，加速市市场基础设施施建设。规范而现代化化的管理中国小商品城城是我国首个个建立ISO9001国际质量体系系，首家采用用专业市场电电子信息化管管理系统的专专业市场，已已实现市场开开发、商位租租赁、经营户户行为规范、、商务信息等等服务的全电电脑管理中国小商品城城的特点发达而完善的的物流体系中国小商品城城是浙江省三三大物流中心心之一。形成成了公路、铁铁路、航空立立体化的交通通运输网络，，日货物吞吐吐量达5000余吨。同时，，开办海关办办事处，开通通“一关三检检”，配套建建设了国际物物流中心、商商城物流中心心两个现代物物流基地，现现代物流基础础设施先进，，功能完善、、高效使用电电子商商务中国小小商品品城市市场信信息传传播渠渠道宽宽畅，，拥有有各种种专业业报刊刊。并并建立立了中中国小小商品品数字字城。。形成成了中中国小小商品品城的的网上上市场场，促促进了了电子子商务务的发发展面向世世界，，服务务全国国、辐辐射深深远中国小小商品品城商商品辐辐射180多个国国家和和地区区，行行销东东南亚亚、中中东、、欧美美等地地，年年出口口量已已达总总成交交额的的50%强。先进的的市场场设施施中国小小商品品城拥拥有先先进而而发达达的市市场体体系，，会展展业发发起早早、影影响力力大。。市场场配套套建有有居国国际先先进水水平的的大型型展馆馆——每年承承接不不同规规模的的国际际国内内展会会20余个。。采用上上市融融资手手段2004年3月，小小商品品城以以16.62元/股的高高价增增发2094万股A股，并并获49倍超额额认购购。小商商品城城从此此敲开开了资资本市市场融融资的的大门门中国小小商品品城从从最早早简陋陋的交交易场场所发发展到到现在在的全全亚洲洲最大大的商商品集集散地地，其其秘诀诀在于于小商商品城城一套套完善善的发发展战战略1繁荣市场、提高素质由注重“量”的扩展到注重“质”的提高的主体发展战略2连锁经营、对外拓展以连锁经营为依托，加强与全国大中市场联系合作，提高市场铺盖面的对外拓展战略3扶强倡联、创建品牌创建市场品牌：加强市场管理、加大打假力度，强化服务功能，注重市场的现代化建设强调商品品牌：注重引进名牌商品、拓展精品经营的品牌战略4依托国内、走向世界以国内市场为依托，将未来发展重点定位于发展中国家的跨国战略5股票上市、强强联合一方面加大股市操作力度，另一方面积极推进资产重组，实现低成本扩张的资本运营战略6科学经商、以人为本以“科学兴商”为原则，造就现代经商者；以人为本，注重人才的人才战略7强化主业、多元发展以强化市场功能为目标，围绕市场发展进行商业、金融业、房地产、交通、信息、旅游、广告等行业多元化经营战略的资本运营战略小商品城发展战略产权式商铺铺模式有着着良好的发发展前景，，我们总结结，该模式式有如下的的特点23收益高、现现金回收期期短、短期期资金风险险低租售相结合合的经营手手法，不利利于长期的的发展，长长期经营风风险高产权式商铺铺产品在不不断更新换换代产权式商铺铺模式除了了具有商业业房地产的的高利润特特点之外，，开发商还还可以通过过售卖产权权式商铺在在短期内迅迅速回笼资资金，收回回投资，具具有风险低低的特点。。租售结合，，快速回笼笼资金，可可以解决开开发商资金金实力不足足的问题。。但是对物物业的统一一经营造成成了极大的的障碍，从从长期来看看，风险较较大。最初的产权权式商铺只只是分割出出售，第二二代产权式式商铺推出出目前较为为流行的出出售＋返租租方式，第第三代产权权式商铺是是深圳常兴兴时代广场场又推出了了商铺银行行的概念。。1通过对以上上案例的分分析，我们们初步得到到以下结论论优点目前发展前前景良好；；投资回报率率高对自有资金金要求较低低；对地段要求求相对较低低；资金回笼迅迅速，现金金流顺畅缺点对项目的商商业规划设设计要求越越来越高；；业主越来越越理性，存存在招商风风险；对如何处理理好开放商商、业主、、经营商的的关系要求求很高；对后期经营营管理要求求非常高。。对开发商而而言，产区式商铺铺模式具有有以下优缺缺点订单地产模模式研究“订单地产产”模式主主要内容是是联合协议议、共同参参与、平均均租金、先先租后建四四个方面的的综合订单地产1234联合协议1、具有强大大的吸引力力和凝聚力力的世界５５００强企企业；2、社会知名名度高，亲亲和力强的的亚洲超一一流企业；；3、国内相关关行业的前前三名与全全球各大跨跨国企业签签订了联合合发展协议议。共同参与城市的选择择地块选择规划设计与与技术方面面的对接在项目开发发之前就获获得合作伙伙伴的认可可平均租金与合作伙伴伴达成协议议，按照城城市将租金金划分等级级，并事先先规定好租租金的数目目。将合同同洽谈的时时间大大减减少。先租后建在确定面积积、城市、、租金后在在开工之前前先签一个个协议，然然后再投入入建设。要运作好““订单地产产”，必须须关注六大大要素：结结合实际、、准确选址址、规划为为本、主力力店入驻、、以租为主主、经营管管理结合实际在选址等方方面不可照照搬国外经经验，必须须必须结合合当地的实实际情况来来进行准确选址地段是商业业经营的关关键成功因因素，选择择地段需结结合客户需需求、商业业氛围、租租金要求、、交通状况况、周边人人口、城市市规划等各各个方面来来综合考虑虑12规划为本有了好的地地段还必须须进行好的的规划才能能做好一个个项目。在在做规划之之前要注意意以下原则则：客户需需求、交通通优先、路路路相通、、提高任期期、小店优优先3主力店入住住购物中心的的成功关键键是能否找找到有号召召力的品牌牌主力店：：1、人气的保保证2、永续经营营的保证4以租为主以租为主，，统一管理理的经营方方式可以保保证良好的的整体形象象与经营风风格。有利利于物业的的长久升值值。5经营管理良好的经营营管理是维维护地段升升值的保障障因素。良好的经营营管理不仅仅可以在短短期内提升升租金，更更可在长期期内保障企企业规划的的顺利执行行6订单地产模模式六大运作要要素采用订单地产产的项目，其其融资结构增增加了主力店店的投资，大大大减少了项项目的资金风风险商业地产所需需资金，约20％将由开发商商直接投资20％左右由主力力店企业自己己投资约60％投资将向项项目当地银行行贷款。首先先努力争取当当地政府支持持，其次以主主力店入驻为为卖点取得银银行支持。争取与银行达达成银企合作作协议订单地产项目目融资结构我们总结，订订单地产开发发模式的特点点如下23采用订单捆绑绑方式，降低低风险选择合作伙伴伴采用强强联合、强强中纳强充分考虑合作作伙伴的需求求、在各个环环节与合作伙伙伴密切配合合万达有15个顶级的商业业企业合作伙伙伴，万达的的商业广场在在建设之前已已经有了租户户的订单，降降低了建成之之后的承租风风险。而且，，万达与租户户的“固定租租金＋年度升升值”出租模模式，不仅保保证了长期稳稳定的投资回回报，而且在在开工之前就就大致算出了了长期的投资资收益率选择具有强大大的吸引力和和凝聚力的世世界５００强强企业；社会会知名度高，，亲和力强的的亚洲超一流流企业；国内内相关行业的的前三名的合合作伙伴。并并且通过合作作伙伴的选择择实现跨行业业业态的资源源整合，各种种业态交相辉辉映，相得益益彰，并释放放出整体辐射射力在建造购物中中心之前，充充分考虑合作作伙伴的需求求，在城市选选择、地块选选择、规划设设计、设计要要求、经营管管理等各个环环节与合作伙伙伴密切配合合，确保成功功。14以租为主的经经营手法以租为主，统统一管理的经经营手法，有有利于企业的的长久经营，，树立企业的的整体形象，，实现良好的的整体管理和和整体营销。。订单地产模模式风险低低，回报大大。使用订订单地产模模式必须具具备以下特特点适用于整合资源能能力很强，，能够获得得高素质的的合作伙伴伴；拥有完善的的管理体系系和统一细细致的规划划；具有一支复复合型的商商业房地产产管理团队队；具有跨区域域管理的能能力。不适用于整合资源能能力不强，，不够获得得高素质的的合作伙伴伴；不具有完善善的管理体体系和统一一细致的规规划；不具有一支支复合型的的商业房地地产管理团团队；不具有跨区区域管理的的能力。注意：主力力店撤资等等违约行为为将会给订订单地产模模式带来的的致命的潜潜在风险国际先进地地产模式介介绍美国购物中中心的发展展历程大型购物中中心，起源源于欧美，，伴随着家家庭汽车化化和住宅郊郊区化而诞诞生，是现现代工业文文明和商业业文明的产产物，属于于一种新型型的复合型型商业业态态，不同的的消费群体体和男女老老幼都会从从中得到选选择和满足足雏型：美国西尔斯斯罗巴克公公司在城市市边缘地带带，规划建建造的具有有初步的整整体规划的的许多独立立的商店街街，同时附附设了免费费的停车场场鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅宅区内居民民可以享受受消费服务务的场所特色：具有统一管管理的商店店承租户、、特定而远远离道路的的停车空间间，以及全全面统一的的管理策略略，而这些些特色，都都成为日后后大型购物物中心所遵遵循的基本本规范郊区化发展展：由于郊区城城市的低土土地价格及及新兴产业业在郊区兴兴起，大规规模的摩尔尔购物中心心也落户于于郊区，形形成了大量量位于高速速公路交叉叉口、由于于发展大型型购物中心心而"繁荣荣"起来来的的边边缘缘城城市市此阶阶段段购购物物中中心心的的发发展展：：具具有有经经济济发发展展与与城城镇镇建建设设的的两两层层意意义义发展展原原因因1、70年代代初初能能源源危危机机，，石石油油价价格格暴暴涨涨，，郊郊区区购购物物费费用用过过高高2、解解决决城城市市中中心心空空心心化化的的要要求求市区区化化发发展展期期：：摩尔尔购购物物中中心心又又开开始始开开进进美美国国市市中中心心，，且且市市区区摩摩尔尔的的业业绩绩也也都都相相当当不不错错，，市市区区内内的的摩摩尔尔在在一一定定程程度度上上也也缓缓解解了了城城市市中中心心空空心心化化的的难难题题近邻型(小型)、社区型型、自然然景观型型、城市市再开发发型、休休闲娱乐乐型、超超地区广广域型的的巨型摩摩尔等类类型共同同发展20世纪20年代初期期20世纪20年代中期期萌芽发展展期20世纪50年代20世纪70年代郊区化快快速发展展期2000年市区化回回归发展展期至今多类型发发展期年份发展阶段段美国成功功ShoppingMall目前前具有以以下四大大特点琳琅满目目的商品品和多样样化的服务以人为本本的舒适适购物环环境便捷的地地理位置置先进的管管理技术术1234奉行以人人为本的的经营理理念：将消费者者的利益益放在首首位，最最大限度度地满足足消费者者的购物物需求，，使消费费者的购购物成为为一种快快乐的体体验。设有多种种休闲、、娱乐设设备：为了体现现以人为为本的宗宗旨，ShoppingMall大多设有有较多的的休闲、、娱乐设设施。欧洲最大大的Mall－Bluewater为了追求求消费者者最大的的满意，，用将近近15000平方米作作为娱乐乐休闲场场地，并并伴有风风景如画画的7个湖泊和和20公顷的园园地、花花园，并并建有自自行车道道、划船船和野餐餐区，还还有一个个1000平方米的的大型温温室建筑筑，以热热带雨林林为主题题，拥拥有30米高的热热带树木木，以及及池塘和和瀑布。。商品组合合力求多多样化：：以最大限限度地满满足不同同层次的的消费者者不同档档次的消消费需求求。引入各种种不同的的零售业业态：国外的Mall大体是以以百货店店和超市市为核心心，辅以以众多的的专卖店店、专业业店和餐餐饮店及及各种其其他设施施，并定定期举办办音乐、、戏剧、、表演和和艺术展展览等活活动，从从而实现现消费者者在Mall内一次购购全所需需商品的的目标以日本为为例：日本福岗岗的运河河城内设设有两家家国际著著名星级级酒店、、专卖店店、餐饮饮、影视视剧场和和娱乐城城等。运运河城对对各个不不同的目目标顾客客进行分分类，据据此分设设不同的的购物区区，尽量量满足消消费者一一站购物物的需要要最大限度地增增加客流量：Mall经常选址在消消费者相对容容易到达的地地方。由于国国外小汽车的的普及，消费费者购物以驾驾车为主，因因此，为了降降低营运成本本、避免城市市的交通拥挤挤，国外大多多数Mall选址在城市的的郊区。为此此，Mall必须提供便捷捷的交通。Bluewater为了减少公路路的交通流量量，每,-分钟就有一趟趟从伦敦和其其周边城镇到到Bluewater的定时火车服服务，以及由由火车站到购购物城门口的的短距离往返返巴士接送。。Mall的优势在于整整合效应：为了最大限度度地发挥这一一效应，Mall在管理上必须须借助于高科科技，运用先先进的管理方方法来发挥竞竞争优势。现代Mall的设计、运作作和管理打破了传统零零售业的种种种局限性，已已经成为了零零售业中的最最具高科技特特征之一的经经营方式。将最先进的管管理手段运用用到Mall中已成为国外外购物中心发发展商的共识识：英国的许多多Mall纷纷自建网络络，并且将其其链接到不同同零售商的网网站，为购物物者提供了先先在网上浏览览再到店里选选购的方便。。新加坡是东南南亚各国中零零售业发展较较快的国家。。零售业总营营业额1993年至1996年每年年增长7%，，1996年年为160亿亿美元。新加加坡人口320万人，1998年观观光客人数达达600万人人，其购物物中心近期有有如下特点郊区与市中心心购物中心同同时发展零售业发生变变化购物中心发生变化新加坡较大型型的购物中心心集中在新加加坡市中心的的乌节（Orchard）地区，是著著名的“乌节购物环带带区”，包括括多种形式。。2001年建成的布尔尔斯/罗可区的购物物中心，位于于交通枢纽附附近，周末假假日客流可达达到16万人次；首家郊区型购购物中心1994年才在新加坡坡北部出现，，但发展的十十分迅速，陆陆续有15个这种大型购购物中心完工工。均座落在在较大型的住住宅区，同时时又位于交通通枢纽附近，，有百货公司司、电影城、、娱乐电玩中中心、保龄球球馆、购物商商店、室外餐餐厅和咖啡馆馆等多种业态态形式。都市与郊区购购物中心的竞竞争态势已经经形成；以生活型态为为导向的多种种零售业更加加流行：如教教育娱乐业的的书店兴盛、、美容美发等等新兴行业增增加；.重视年轻消费费族群，且其其将成为主流流：新加坡人人口中年轻人人占37%，亦即有110万的24岁以下的人。。虽然其收入入不高，但是是其可支配所所得却非常高高，所以零售售业者都已注注意到这个族族群；国际网路普及及率提高：虽虽然电子购物物的比例不高高，但零售业业者在网上出出现，有助于于提升知名度度。购物中心的的收入由传传统的租金金收入占多多数转向广广告和停车车收入等：：由于商场场的顾客流流量提高了了50%，用作广告告和展示的的公共空间间的面积大大约增加55%；购物中心进进行重整时时，以边调调整边营业业的方式：：可以继续续营业有收收入，而消消费者也可可以有休闲闲逛街的地地方；购物中心改改善和整修修的部分主主要有：开开放空间加加大、增加加采光、装装设新的信信号装置如如方向指示示和停车指指示讯号、、引进专为为餐饮店设设计的空调调、增设电电子计算机机系统、保保持卖场的的动线顺畅畅、在门口口装设新的的安全警卫卫系统、提提供额外通通往停车场场的通道等等，以方便便消费。新加坡零售售业中购物物中心的平平均店面出出租率为90%。乌乌节路黄金金地段的购购物中心毛毛利率约在在5%~6%之间，，并且在不不断的发展展中形成了了完善的管管理方式有效组织及及运作系统统：购物中心管管理有明确确的工作流流程，以进进行催收租租金等例行行性工作。。对行政作业业也制订了了明确的管管理规范，，如收取租租金标准须须一季评估估一次。组织结构：一个20万平方米的的购物中心心，一般有有20个管理人员员，包括购购物中心经经理、不动动产管理专专员、专员员助理、工工程师、技技术人员、、停车场管管理、商场场租赁人员员等。不动动产服务等等大多外包包，可使人人员任用较较有弹性。。.采取各种策策略提高出出租率以增增加收入：：提高广告曝曝光率，增增加知名度度；制作简简介手册、、海报；发发放、邮寄寄宣传品；；与承租户户保持良好好关系，定定期作意见见调查等。。招商条件：购物中心心与承租户户的租约大大都以2~3年为主，押押金在2~3月租金之间间。对具竞竞争性的主主力商店，，要比其它它的商店条条件低。完善的管理理方式从国际先进进购物中心心的发展，，我们看到到在中国发发展ShoppingMall应应该注意以以下四点得到消费者者的认同处理好规模模与效益的关系实现有序竞竞争形成集体竞竞争力使消费者形成到Mall购物的习惯1234基本特点是是规模大：：一般的Mall都在10万－20万平方方米之之间，，大的的可达达到.40万－50万平方方米。。获利为为标准准的：：任何一一种商商业形形态、、选择择都是是以是是否获获利为为标准准的。。Mall虽然以规模模取胜胜，但但并不不是规规模越越大越越好。。24亿到30亿元的的销售售额：：城乡结结合部部建一一个30万平方方米的的Mall，每年年每平平方米米保本本销售售额大大致不不能少少于800--1000元，全全年Mall总的销销售额额为24亿到30亿元。。吸引消消费者者是关关键：：要实现现Mall的销售额额，必必须保保证适适当的的人流流数量量，吸吸引更更多的的消费费者来来购物物成为为Mall生存与与发展展、及及时收收回成成本获获得赢赢利的的关键键。实现赢赢利的的关键键是得得到消费者者的认认同：：从而吸吸引越越来越越多的的消费费者前前来购购物，，为消消费者者创造造和提提供满满足消消费需需求的的一切切条件件，真真正实实现以以人为为本。。国外比比较成成功的的Mall都崇尚尚顾客客第一一、消消费者者至上上的经经营理理念。经常为为顾客客提供供咨询询，解解决顾顾客困困难，，协助助办理理退换换货手手续，，创建建优雅雅的购购物环环境。。但是是目前前国内内许多多的购购物中中心大大多还还不具具备这这一条条件。。因此此，能能不能能创造造一个个让消消费者者满意意的购购物环环境成成为今今后国国内Mall发展的重要因因素之一。有硬件条件的的要求：位于中心城市市或交通要上上，具有实力力的1-3家主力店，主主力店的面积积不少于总购购物面积的1/4，专门店、时时尚店、餐饮饮娱乐等其他他专业店不少少于200家。Mall代表着一种管管理体系。Mall的管理组织能能否通过统一一的运作规划划既使各店成成为统一的整整体，又使各各个店形成自自己的独特的的经营风格，，突出自己商商品品牌，这这是Mall管理的一个难难题。Mall内部同种零售售业态之间的的竞争是否有有序：影响着Mall的正常运行，，这要在Mall引入店铺时就就充分考虑以以避免重复竞竞争及过度竞竞争综合消费还未未成为消费主主流虽然当前我国国经济有了很很大的发展，人民民生活水平也也不断提高。。消费者消费费水平和消费费结构都有了了很大程度的的改善。但目目前我国居民民的总体消费费水平仍处于于中下等，综综合消费还未未成为消费主主流关键键是是引引导导消消费费者者的的购购物物习习惯惯：作为国外Mall发展的的条件之一——汽车购物物在国内尚未未成为习惯。。因此，购物物中心能不能能引导消费者者的购物习惯惯将成为购物中中心发展的关关键因素。商业房地产发发展趋势分析析通过前面的分分析，新华信信得出了三种种热点模式的的比较分析未来房地产行行业突出的几几个变化将表表现在土地价价格短期内的的增长、利润润率的下降和和房地产企业业数量的减少少短时期内土地地价格的增长长伴随土地出出让政策的改改变不可避免免，部分地区区可能出现增增速过快的局局面，中长期期内，土地价价格将会对短短期的增速进进行修正，但但土地资源的的短缺决定，，价格不会低低于现有水平平开发成本的增增加、供需结结构性矛盾、、市场竞争的的加剧和成本本构成的逐渐渐透明可能导导致利润的整整体下滑，市市场优胜劣汰汰的竞争法则则决定房地产产市场中将走走向成熟，行行业整体利润润将逐渐趋于于稳定合理土地价格和出出让方式市场场化导致房地地产行业和市市场进入门槛槛提高，一批批规模小、资资质差的企业业将被逐渐淘淘汰，行业内内企业的整体体质量将得到到提高20002001200220032004200520