商业划分及营销模式

中南大厦商业项目策略提案周边市场调查与分析项目定位业态划分建议运作模式探讨一楼商铺划分建议目录周边市场调查与分析市场调查宝安南片区经营业态1、项目所处片区为宝安南片区，宝安南片区是指以宝安南路为中心，北至笋岗路、南至解放路、西至红岭中路、东至桂园路的区域。2、宝安南片区是深圳早期较密集的居住区，有清庆村和蔡屋村及众多企业的宿舍和福利房，聚集了众多老罗湖居民、公务员及生意人。3、宝安南生活配套成熟，菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行、食肆等一应俱全，生活气氛较浓。交通四通八达，生活配套、交通配套相当齐全。市场调查宝安南片区经营业态医院鹏城门诊、深源门诊、牙科医院、幸福门诊药店一致药店、海王星辰学校红岭小学、桂圆中学银行和证券中国建设银行、招商银行、中国农业银行、中国光大银行、商业银行、天元证券、国通等饮食骏庭美食坊、小肥羊、面点王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、大三元酒家、古来今、沙县小吃、广源海鲜城、东方海鲜楼、华昌海鲜楼、味之源、乌江活鱼、举人爷、美景饼坊等中西饮食一应俱全宾馆安轩宾馆、红岭宾馆娱乐豪门夜总会、凤凰台桑拿、盛泉桑拿、金色年华桑拿、指禅美容院、名仕休闲会所（主要功能为桑拿浴足、中西名菜、棋牌、会议饭局等）西餐厅名典咖啡语茶、西典咖啡语茶茶艺馆红月亮茶艺馆、静颐茶馆商服民润市场、岁宝百货、华润超市、富安娜床上用品、千色店、7-eleve便利店公园荔枝公园、人民公园市场调查宝安南片区经营业态小结1）项目周边业态分布：A、以餐饮、娱乐、银行、证券、商服为主，以其它生活必备配套（包括医疗、学校、小型药店等）为辅的业态分布。B、大小餐饮聚集，市场呈饱和趋势。C、银行、证券较多，反映了证券等金融行业成行成市的行业规则。D、超市进驻比较多、百货、精品等相对较少。2）项目周边的业态空白点主要有以下几个方面：大型KTV、高档西餐、精品、写字楼等3）项目商业业态分布上我们建议以下方向：A、从市场空白点（如以上例举所示）考虑项目的业态分布B、地段优势，遵循成行成市的规则，考虑项目的业态分布C、引进大型品牌商家，实现销售，资金快速回笼市场调查片区客户据调查片区主要租铺经营客户是香港和深圳本地的私营主和个体经营者。主力客户：香港私营业主和个体经营者常年来往深港，对于片区相当熟悉，对宝安南地段的经营价值看好，认为周边的人流情况和行业环境对于自己铺位的经营有较大促进。

次主力客户：深圳本地的私营业主和个体经营者，以潮州人为主此类客户多年于宝安南市场经营，对本区的商业氛围非常熟悉及具有极大的信心，熟悉片区的消费结构和区域行业侧重，对于粤式饮食，美容美发等行业有较多心得。租铺经营客户分析市场调查片区客户客户特征1、客户以香港人为主，潮州人为辅，年龄介乎30至45之间，经营行业多为美容美发店，桑拿屋，港式，粤式餐馆（如茶餐厅，粤式大排挡等），以满足本片区消费为主，一般租赁者就是经营者。2、重视商铺地段，周边人流量，临街面大小、租赁价格；3、注意周边经营业态对自己经营行业的正负面影响，地段现时的商业氛围；4、租金、周边业态和铺位进深比是他们租铺的首要考虑因素；5、香港人在片区以经营饮食休闲为主，且偏好茶餐厅经营，对于铺位总面积要求一般比较小，对于开间要求较高；6、潮州人在片区以经营饮食为主，对于铺位总面积要求在15至100平米之间，对于开间要求相对不高；市场调查片区客户消费客户分析消费群：生活在片区的本地住户主要是潮州人，在罗湖生活长时间，对于片区有较强归属感，年龄结构相对偏大，四十岁以上人士居多，偏好粤式传统饮食，茶道等。次主力客户：香港人片区新开发楼盘港销成分较高，配套完善，临近口岸，旺而不吵使宝安南成为港人在深圳多年来的生活区之一，香港人办事追求效率，周边各快餐档，茶餐厅很适合他们的口味。

周边写字楼的上班族片区南临地王商圈，中午和下午下班时间有相当一部分写字楼白领或叫外卖，或上门直接消费，但消费行业比较单一，受惠多为茶餐厅，快餐店，西餐店等饮食场所和美容院，桑拿店等业态；市场调查片区客户片区消费和跨区域消费比例大概为9:1，其中片区消费主要是由周边居民支撑，香港人和潮州人所占比例较大市场调调查片区客客户总总结商业本地住户专营店，超市，社区店香港消费者特色精品店，专营店，超市周边上班族特色精品店，跨区域消者—娱乐业本地住户中低档美容美发，桑拿香港消费者中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿周边上班族中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿跨区域消者—餐饮业本地住户中挡特色餐饮，茶社，中挡酒楼，大排挡，茶餐厅香港消费者中高档酒楼，茶餐厅周边上班族茶餐厅，咖啡厅，中档特色餐饮，跨区域消者中高档酒楼，中高档特色餐饮市场调调查本项目目商业业环境境总结结经营业业态状状况1、项项目周周边业业态以以满足足周边边生活活区民民为主主，配配套成成熟；；2、风风味餐餐饮业业较为为饱和和；3、中中低档档娱乐乐休闲闲业为为主；；4、商商业、、金融融业比比较齐齐全；；5、街街铺经经营情情况稳稳定，，但片片区内内内铺铺空置置率较较高（（金堂堂大厦厦、深深港豪豪苑、、西湖湖花园园）道路和和交通通状况况区域人人流状状况1、区区域内内有十十几条条公交交线路路穿境境而过过，紧紧邻深深南大大道，，地王王商圈圈。2、片片区路路道陕陕窄，，基本本是二二车道道。高高峰期期阶段段塞车车严重重。3、停停车较较为不不便。。人流主主要体体现为为周边边住宅宅区的的客户户群、、地王王商圈圈上班班白领领，区区域外外的人人流聚聚集不不明显显，主主要以以过路路客为为主。。商业优优势并并不明明显，，销售环环境不不容乐乐观项目定定位整体考考虑的的思路路差异化化定位位思路路正确的的思路路=成功的的一半半以符合合项目目所处处区域域特征征高档档品牌牌经营营来吸吸引消消费者者，以以提升升项目目整体体的形形象，，目的：：快速实实现商商业价价值服务于于商务务公寓寓、提提升商商务公公寓价价值定位思思路项目定定位商务休闲+欢乐便利利1．具有娱乐乐休闲服务功功能；2．具备商务务功能；3．具备写字字楼功能；主要功能业态划分建议议商业模式业态态分布原则结合片区商业业市场特征，，充分考虑片片区内铺空置置率高的特点点商业作为公寓寓配套，主要要服务片区消消费人群.消费人群的特特殊性必须放放弃常规商业业业态划分原原则。业态选择配套套公寓，形成成支持互补，，提升公寓竞竞争优势：如如高档品牌娱娱乐休闲业及及商铺式写字字楼。引进品牌商家整体经营2F分割独立街铺1F3F商铺式写字楼4F业态规划功能划分业态规划功能划分3F商铺式写字楼楼4F商铺式写字楼楼：商业裙楼的商商铺被租用为为写字楼，简简称“商铺式式写字楼”，商场可利用老老城商圈的写写字楼项目稀稀缺的市场特特点，把商场场中层以上的的商铺灵活组组合成可作办办公的单位出出售，能吸引引一些在商业业区内的品牌牌店的驻点办办公，或小型型贸易公司的的进驻。既可可以方便这些些客户的经营营管理需要，，又可以直接接减低商铺的的空置率。。业态规划功能划分楼层楼层面积经营业态业态规模要求3、4908平方米商场式写字楼针对商业办公、小型的贸易公司，面积需求较小的发展中公司2845平方米品牌商家，整体营销人员密集型，通道便利1352平方米街铺经营展示面要大，方便出入运作模式的探探讨运作模式的探探讨模式方案我们将分析以以上各种销售售模式的优劣劣式，结合以以其产生的利利益，以将利利润最大化的的原则，制定定出行之有效效的营销推广广方案。直接销售（定向业态模式销售）A先租后售BA2、二楼引引入高档品牌牌商家A3、三、四四楼商铺式写写字楼销售A1、一层分分割街铺销售售备注：在划分一楼铺铺位时,通往往二至四层楼楼的交通位需需提前规划预预留,在以上上楼层未售出出前,该位置置建议保留.A1、一楼分分割街铺销售售运作模式的探探讨A优势一次性出售，，回笼资金快快减少营销推广广成本片区街铺售租租情况良好劣势一楼分割铺位位后的展示不不够大考虑到二、三三、四楼的商商铺的人流，，需预留部分分商铺优势根据片区缺乏乏高档次商业业的特征，吸吸引高档的经经销商发展商风险较较低有利用于项目目档次的提升升劣势主力商家投资资额大，发展展商必须牺牲牲大部分利润润空间片区销售环境境不理想，存存在大量的空空置裙楼商业业（西湖大厦厦二、三楼））对商家经营能能力要求较高高，抗风险能能力较低；洽谈时间较长长对公寓销售带带来不确定因因素的影响中原认为：整整层销售发展展商风险较小小，推广费用用较低，工作作量较集中。。但从片区的的商业市场来来看，二楼整整层销售的难难度较大，发发展商的利润润空间较小，，且对公寓的的销售将会带带来不确定因因素的影响。。运作模式直直接销售售AA2、二楼楼引入高档档品牌商家家优势置业门槛低低，投资者者容易接受受片区空白点点投资者风险险较低，自自主权大，，灵活性高高劣势发展商利润润空间较小小片区尚属空空白点，具具有一定的的风险性销售周期较较长中原认为：：受片区裙裙楼商业销销售环境的的制约，裙裙楼的销售售价格普遍遍偏低。且且此种营销销模式市场场较为新颖颖，具有一一定的销售售风险。运作模式直直接销售售AA3、三、、四楼商铺铺式写字楼楼销售运作模式直直接销售售A价格建议项目周边商商业裙楼租租赁价格分分析表：二楼三楼租价售价租价售价骏庭名园60元/㎡未售50元/㎡未售深港豪苑80元/㎡未售65元/㎡未售TCL阅读缤纷80元/㎡——40元/㎡——金堂大厦58元/㎡--西湖大厦--整体销售3300元/㎡2、项目价格定定位1）定价的的影响因素素：包括位置、、商业气氛氛、人流量量、周边环环境、交通通情况、内内部规划设设施、规模模、发展商商信誉。2）定价的的基本原则则结合市场需需求及中原原多年销售售商铺经验验，评定上上述定价影影响因素之之权重，综综合分析评评定物业综综合素质如如下表：运作模式直直接销售售A价格建议依据“市场比较”原理，对对可比相关关楼盘二楼楼的租金价价格经过修修正，加权权后得出。。参考均租价价计算：项目名称因素本项目骏庭名苑深港豪苑TCL阅读缤纷按揭均价（万元/M2）PxPA=60PB=80PC=80位置3016232518商业气氛2015191715人流量1611.5141310周边环境52.5543交通情况62.5443内部规划设施63544规模83764发展商信誉33333经营管理公司61521合计100QX=57.5QA=85QB=78QC=61根据市场比比较，再经经过权重计计算，修正正后本项目目二楼租金金价格为：：61元/平平方米/月月运作模式直直接销售售A价格建议根据中原以以往操作商商业的经验验，商铺直直接的价格格将是返租租价格的2/3，再再要据周边边商业裙楼楼的售价修修正后，项项目二楼商商铺的销售售均价如下下：二楼销售均均价：6000~10000元/平方方米根据以往的的经验，二二楼与三楼楼商铺价格格相差60%左右。。考虑到三三、四楼作作为商铺写写字楼销售售，参照周周边三、四四楼售价情情况，建议议三楼商铺铺均价推算算为：三、四楼均均价：3600~6000元元/平方米米运作模式直直接销售售A经济收益楼层面积（平方米）均价销售率收益（万元）一楼35218000-30000

80%506.8~844.8二楼8456000-10000100%507~845三、四楼18163600-600090%588.3~980.6项目商业采采用直接销销售的方式式，发展商商收益初算算如下：合计总收益益约为：2200万万元先租后售运作模式——一楼分割街街铺销售二、三、四四楼整体出出租、小面面积出售整体引进品品牌商业统统一经营，，再分割成成小面积铺铺位出售，，采用租、、售相结合合的方式进进行，充分分保证了长长期与短期期回报的协协调性；中原建议：：公寓销售售之前可以以进行对二二、三、四四楼进行招招租，招入入品牌休闲闲娱乐业进进驻。公寓寓销售50%以后分分割小面积积，带租约约销售。运作模式先先租后售B运作模式先先租后售售优、劣势分分析B优势置业门槛低低，经销商商容易接受受销售容易出出手投资者风险险较低，自自主权大，，灵活性高高对公寓销售售有一定的的促进作用用劣势发展商商家家经营管理理较为复杂杂销售周期较较长，资金金回笼较慢慢受本片区商商业环境的的影响中原认为：：项目进入入经营阶段段，对投资资商吸引较较大；面积积较小，投投资都容易易接受，销销售难度较较低，同样样可根据整整体项目的的销售率决决定分割销销售的销售售节点。首层拆零直直接销售；；二、三、、四层整体体租与一商商家，提供供3年返租租，买铺即即收2年租租金。1、预计返返租情况：：返租率8%/年，，返租年限限：3年。。2、买铺即即收2年租租金，一次次性冲抵首首期款。3、初步预预计均价楼层均价面积销售率收益（万元）首层31000元/平方米352平方米80%873二层16120元/平方米845平方米90%1226三、四层11160元/平方米1816平方米90%1824运作模式先先租后售售经济收益B合计总收益益约为：3900万万元一楼商铺划划分一楼铺位划划分建议入户大堂门禁系统商铺1商铺2商铺3商铺8商铺10商铺11商铺12商铺4商铺5商铺6商铺7商铺13楼梯利用公寓的的人流，主主经营商务务、日用等等业态与北面现有有饮食餐厅厅对应，可可经营餐饮饮业态作为通往二二、三四楼楼的交通要要道，内可可设敞开式式内铺考虑到视角角方面的效效果，建议议将南面与与门诊部的的小隔道封封起来9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。07:07:2607:07:2607:0712/22/20227:07:26AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2207:07:2607:07Dec-2222-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。07:07:2607:07:2607:07Thursday,December22,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2207:07:2607:07:26December22,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。22十十二二月月20227:07:26上上午午07:07:2612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:07上上午12月-2207:07December22,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/227:07:2607:07:2622December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:07:26上上午午7:07上上午午07:07:2612月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。07:07:2607:07:2607:0712/22/20227:07:26AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2207:07:2607:07Dec-2222-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。07:07:2607:07:2607:07Thursday,December22,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2207:07:2607:07:26December22,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。22十十二月20227:07:26上午午07:07:2612月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月227:07上午午12月-2207:07December22,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/227:07:2607:07:2622December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。7:07:26上上午7:07上上午午07:07:2612月月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、阅阅读读一一切切