印象江南一期可行性报告

宁乡“印象江南一期”可行性研究报告汇龙森招商服务中心2011年4月宁乡-湖南的版图核心，交通枢纽。PART-1区位/交通版图核心长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡2008年宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势，“两型”县城的建设试点，要创新“两型社会”县域经济发展新模式，要树立“两型社会”县城开发建设新标杆，使宁乡县域整体发展实现新的跨越。版图核心宁乡经济技术开发区地处宁乡县城东北部新城区，总规划面积60平方公里，主体园区一期规划22.86平方公里，已建成区面积15平方公里，作为宁乡县发展的“排头兵”、经济的主推力，产值占到全县的15%，利税占到全县的20%，经济指标增长率60%。宁乡版图核心本案位于开发区核心区位，是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区的桥头堡，未来轻轨经过项目周边。版图核心本案北部：西部：东部：南部:项目地理位置优越,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右。印象江南优雅翠园行政中心宁乡大道通程大酒店县一中玉龙国际花园地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地区的重要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联系交通枢纽长常高速石长铁路洛湛铁路G319S209S208S311S206对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道的外部交通保障实现宁乡与长沙及周边重点城市的便捷联系内部交通：四条省道和一条国道确保了宁乡县与对外交通的有效对接，形成覆盖县域的交通网络.宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通枢纽长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡交通枢纽纽香港台湾东部沿海澳门1小时飞行航程圈1.5小时飞行航程2015年将修建建成的湖湖南城市市轻轨，，急速拉拉近了湖湖南各市市县的距距离。更更为日后后湖南经经济的发发展注入入了一股股强劲的的动力。。交通枢纽纽星沙麓谷宁乡望城浏阳株洲湘潭长沙PART-2开发成本本土地成本本建安成本本税收营销资金PART-3市场可行行性分析析市场背景景分析宁乡GDP发展状况况固定资产产投资总总额发展展状况社会消费费品零售售总额发发展状况况工业总产产值发展展状况人口总数数变化状状况城镇在岗岗职工平平均年工工资情况况县域经济济的华丽丽蝶变随着宁乡乡经济的的快速发发展，城城市化进进程的提提速，新新的经济济增长极极必将催催生；新新城建设设、旧城城改造，，并驾齐齐驱，由由一元经经济，向向2极甚至多多极经济济的发展展转型，，成为宁宁乡经济济腾飞、、城市蝶蝶变的必必由之路路。宁乡GDP发展状况况GDP发展状况况图（亿亿元）由于经开开、金洲洲工业园园区的建建设发展展，及众众多国际际级品牌牌的进驻驻，带动动了宁乡乡经济的的全面发发展，近近年来宁宁乡国民民经济保保持了较较高的增增长速度度，2002年以来平平均每年年的经济济增长幅幅度在15%左右，为为宁乡经经济发展展提供了了良好的的市场环环境。固定资产产投资总总额发展展状况固定资产产投资总总额（亿亿元）近年来宁宁乡政府府加不断断加大了了对城市市建设的的投资力力度，固固定资产产投资增增幅较大大，城市市化建设设日新月月异，城城市化水水平不断断提高，，城市市市政设施施不断完完善，为为宁乡各各行业提提供良好好的发展展机遇。。社会消费费品零售售总额发发展状况况社会消费费品零售售总额（（亿元））宁乡社会会消费品品零售总总额保持持了较快快的增长长势头，，2004年以来保保持在12%—17%的较高涨涨幅，说说明宁乡乡消费市市场具有有较大的的发展潜潜力，宁宁乡商业业市场具具有一定定的发展展前景。。工业总产产值发展展状况工业总产产值发展展图（亿亿元）宁乡产值值过亿元元企业数数量近年来，，宁乡工工业发展展较快，，特别是是07年起，增增幅达到到了25%以上，为为宁乡经经济的快快速发展展作出了了重大贡贡献，目目前宁乡乡年产值值过亿元元的企业业达到近近90家，青岛岛啤酒、、三一重重工、加加加酱油油、华良良电器、、银太纺纺织、泰泰国正大大、欧德德宝汽车车城、快快乐购、、联合利利华、圣圣德西等等这些大大型企业业的进驻驻，成功功推动了了宁乡工工业的发发展，对对宁乡房房地产的的发展起起到了推推波助澜澜的作用用。人口总数数变化状状况近年来宁宁乡人口口总数（（万人））2006年前，宁宁乡人口口的增长长速度较较缓慢，，一直维维持在130万人左右右的规模模，2007年开始人人口增速速开始上上升，说说明随着着宁乡城城市化发发展的加加快，工工业化进进程的加加快，经经济的发发展，宁宁乡对外外的吸附附力将越越来越强强，未来来人口将将会有较较大幅度度的增加加，对业业的需求求也将越越来越大大。目前前玉潭镇镇常住人人口约为为26万左右，，每年以以5%的速度增增长。城镇在岗岗职工平平均年工工资情况况近年来宁宁乡城镇镇在岗职职工平均均年工资资（元））作为全国国百强县县，宁乡乡在岗职职工工资资以平均均每年18%左右的速速度增长长。城镇镇居民收收入水平平较高，，社会品品零售消消费及不不动产投投资消费费均比较较强劲，，为宁乡乡经济的的发展提提供了保保障。宏观小结结：宁乡经过过近几年年的快速速发展，，已经跻跻身全国国百强县县行列。。今年更更提出了了“五年年五十强强，十年年过百亿亿”的口口号。作作为长沙沙的卫星星城，特特别是金金洲大道道的拉通通和城市市轻轨的的规划，，让宁乡乡与长沙沙的空间间距离大大大缩短短，已转转变成为为长沙的的近郊，，金洲新新区产业业地位日日益提升升。在宁宁乡被纳纳入大河河西先导导区战略略后，宁宁乡县城城、宁乡乡经济开开发区和和金洲新新区已成成为湘江江以西板板块的重重要组团团，一个个新宁乡乡正呼之之欲出。。得力于于政府的的助推，，宁乡的的房地产产发展也也将登上上一个崭崭新的平平台。宁乡房房地产产发展展析宁乡房房地产产发展展历程程宁乡房房地产产格局局分析析中心城城区商商圈研研究房地产产发展展趋势势城市化化进程程与房房地产产变革革目前宁宁乡经经过近近几年年发展展，城城市化化进程程已经经初具具雏形形，形形成了了新老老城区区的格格局举举翼齐齐飞的的发展展格局局。坚坚持旧旧城改改造和和新区区开发发并举举，实实施“一洲两两岸”、“北拓东东扩南南连中中改”工程，，以建建设中中等城城市为为目标标。房房地产产发展展也正正随着着城市市化进进程谋谋求发发展和和变革革。宁乡住住宅商商业发发展历历程混乱无无序2000年城市发发展相相对滞滞后，，城市市的布布局混混乱导导致房房地产产的发发展处处于无无序状状态。。2002年-2005年由八一一路、、人民民路、、汽车车老站站围合合组成成大西西门地地段由由于交交通便便利和和城区区的快快速发发展，，商贸贸和消消费快快速发发展，，逐渐渐形成成商圈圈，消消费开开始集集中。。房地地产在在周边边开始始发展展大西门门商圈圈崛起起2005年—2007年快速发发展卖场效效应商业升升级沙河市市场成成为宁宁乡最最大的的商品品零售售批发发集散散地；；各类类专业业市场场在老老城区区成行行城市市；龙龙头湾湾、金金林时时代广广场、、步行行街的的开业业和步步步高高的进进驻使使得宁宁乡房房地产产市场场开始始第一一轮的的升级级。2008年—2010？房地产产的发发展使使城市市化进进程进进一步步提速速，开开始出出现南南城、、老城城、沿沿江、、新城城等商商圈。。多种种业态态如雨雨后春春笋般般跟进进并扎扎根发发展。。大型型集中中商住住区和和街区区商业业应运运而生生、国国内房房地产产巨头头的进进驻，，购物物中心心的出出现，，使宁宁乡开开始进进入房房地产产变革革的时时代。。城市化化进程程引领商商业变变革1、宁乡乡商业业基本本情况况近年来来，宁宁乡的的房地地产规规模和和市场场不断断扩大大，消消费市市场规规模也也不断断扩大大，业业态涵涵盖写写字楼楼，商商住楼楼，住住宅，，商业业，厂厂房等等。2、中间间集中中，两两头分分散的的格局局宁乡以以大玺玺门和和步行行街为为中心心，商商业房房地产产格局局呈两两头相相对分分散的的格局局。以八一一路、、花明明路、、人民民南路路、楚楚沩中中路围围合形形成的的区域域成为为宁乡乡目前前最繁繁华的的区域域。历历史较较久，，是宁宁乡最最成熟熟的传传统生生活中中心。。随着新新政府府北迁迁、通通程大大酒店店入驻驻新城城区、、金洲洲新区区的崛崛起带带动以以及众众多高高端房房地产产项目目的开开发，，未来来新城城区居居住氛氛围的的浓郁郁，新新城区区的商商业市市场将将迅速速崛起起，宁宁乡房房地产产市场场未来来的竞竞争格格局将将形成成旧城城区、、新城城区双双雄争争霸的的局面面。宁乡房房地产产商业业发展展格局局及业业态特特点宁乡城城区商商圈研研究商圈名称商业特点商业简介大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点。代表了宁乡标志性的传统商业文化。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成的新商圈，具有成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。金满地和步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营上受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。老城区分散型其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。商业发发展趋趋势分分析宁乡商商业最最繁荣荣的商商圈主要集集中于于以步步行街街为中中心，，是全全县零零售服服务网网点的的核心心区域域。购物为为主的的商圈圈宁乡购购物最最为集集中的的商圈圈，成成为宁宁乡人人日常常生活活消费费的核核心商商圈，，。商品同同质化化严重重，竞竞争激激烈品牌资资源的的相似似性造造成了了业态态同质质化严严重。。业态分分布比比例不不平衡衡，休休闲比比例缺缺乏商圈在在各业业态功功能上上的配配置较较为齐齐全但但各业业态分分布的的比例例并不不平衡衡，休休闲业业态由由于租租金问问题则则逐步步被挤挤出传传统的的商圈圈。内部交交通制制约因因素影影响商商圈辐辐射能能力商圈道道路交交通受受到原原来旧旧规划划的限限制，，现有有主要要商圈圈的停停车位位资源源也较较为有有限，，很多多有车车的消消费者者停车车较为为困难难，影影响了了商圈圈的进进一步步发展展。商业购购物环环境档档次较较低，，硬件件、软软件欠欠缺现有商商业的的建造造时间间较早早，在在硬件件条件件及装装修的的效果果上都都相对对落后后。旧城区区新城区区区域价价值快快速速发展展中的的新城城新政中中心北北迁，，宁乡乡新城城区人人口将将增至至近20万，新新城区区域将将成为为宁乡乡新的的政治治文化化中心心和居居住中中心。。由此此带来来的商商业发发展将将不可可估量量。交通网网络发发达达的交交通系系统宁乡大大道、、花明明路、、二环环路、、一环环路等等多条条主干干道，，与金金洲大大道、、高速速公路路交错错相连连，加加未来来城际际轻轨轨规划划。居住环环境楼楼盘盘扎堆堆硬硬件升升级效效应水晶郦郦城、、嘉诚诚花园园、玉玉龙国国际花花园、、优雅雅翠园园、百百宜华华府、、紫金金公馆馆、凝凝香华华都、、富豪豪山庄庄二期期、绿绿地中中央公公馆、、瑞景景春天天、山山水华华庭、、楚沩沩佳郡郡、水水木天天成等等几十十个地地产项项目扎扎堆北北城，，居住住氛围围日渐渐成熟熟。区域域优优势势相相辅辅相相成成城市市发发展展、、交交通通发发达达促促进进人人口口迁迁移移；；居居住住小小区区增增多多带带来来区区域域人人流流量量的的增增大大；；区区域域发发展展带带来来巨巨大大升升值值空空间间PK观点市场给予我们们最大的兴奋奋点：宁乡的房地产产中心将向行行政中心转移移核心推动力：：行政中心的迁迁移；区域内大量高高档次楼盘的的开发，使人人口快速增长长，产生巨大大的消费需求求；对接经开区、、金洲新区和和大河西的独独特区位优势势，将直接削削弱老城区的的交通地位；；老城区区是宁宁乡金金融、、商业业休闲闲娱乐乐等一一体化化的商商贸中中心，，但其其受到到交通通、购购物环环境、、硬件件配套套等方方面受受到制制约，，有大大规模模、大大格局局的发发展受受到挑挑战。。发展趋趋势分分析——由城市市发展展趋势势看市市场机机会点点目前规规模商商业的的发展展进入入快速速轨道道，未未来随随着城城市化化、工工业新新区的的发展展进程程，巨巨大的的消费费潜力力有利利于吸吸引更更多外外来的的商家家，未未来有有空间间可以以整合合更多多的商商家资资源；；新城区商业业发展展望商业发展趋趋势分析——新城区商业业发展展望望传统商业面临重新整整合，外资资及全国连连锁卖场陆续进入区域市场；它们们对拥有巨巨大消费潜潜力的新区区表现出积积极扩张态态势；创意产业、、店中店、、连锁专卖卖、潮流百百货等各种新型业业态将随着城市的的不断发展展在区域内蓬勃发展，，街区商业体体验类可融合多种业业态的商业业模式，未未来有望成成为宁乡商商业发展的的重要方向向。娱乐、餐饮饮、休闲消消费潜力巨巨大，在目目前未形成成集群效应应的情况下下，显视出出可整合的的发挥空间间。宁乡消费人人群分析消费者调查查和分析任何地产项项目的价值值都是通过过消费者在在其项目内内的消费行行为实现的的，因此，，消费者的的消费水平平、消费习习惯、消费费需求直接接影响房地地产项目的的定位及经经营状况人口构成家庭状况居民收入消费结构住宅户型商业户型人口构成周边半径1.5公里内区域域楼盘居住住人口数量量统计1富豪山庄9东鑫·城市花园17金凤花园25藏金楼2水晶郦城10世纪阳光18紫金公馆26梅兰景园3凝香华都11御景云天19中央公馆27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同兴花园28滨江·新外滩5山水华庭13楚沩佳郡21银海花园29东方明珠6玉龙国际花园14水木天成22金海花园30锦江·锦秀兰亭7嘉诚花园15湘核花园23新府·春城明珠31

福临门明郡8优雅翠园16现代嘉园24春城商业广场32富贵世家共计约27745户，按每户户3.5人计算，未未来周边楼楼盘居住人人口达97107人人口构成自建房住户户人口数量量从自建房所所处的区域域位置来看看，在项目目为圆心,1.5公里为半径径的区域范范围内，90%以上的自建建房分布于于一环路以以南和二环环路以北和和东沩广场场片区，且且趋向于集集中化、密密集化布局局，人口密密度较大。。据调查统统计，此区区域范围内内的自建房房住户约1.5万户，以每每户4人计算，共共计6万余人。综上所述，，在以项目目为圆心，，1.5公里为半径径的面积区区域中，未未来居住人人口数量可可达到约为为97107+60000=157107人。家庭状况基本以三口口以上的家家庭结构为为主家庭结构年龄结构年龄结构集集中在20—40岁之间，也也是消费能能力最强和和欲望最旺旺盛的群体体。收入水平周边的房价价购买力和和政府机关关等高端人人群聚集决决定了该区区域人群收收入水平比比其他地段段普遍较高高，集中在在2000-3000之间最多，，高收入决决定了高购购买力和消消费欲望以以及对消费费的需求。。消费结构55%30%15%消费人群分分析调研总总结新城区人口口增长快速速，且人口口素质和收收入水平将将有较大程程度的提升升，对消费费环境及住住宅、商业业配套的需需求也相应应提升。1.4主要竞争项项目分析商业项目住宅项目小结知己知彼从已经投入入运营和未未来即将上上市的主要要商业项目目，住宅项项目进行对对比和分析析，清晰认认识现状，，谋求本项项目在商业业、住宅定定位、业态态等方面的的发展思路路。商业项目大玺门总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）251257首层商铺面积（㎡）25839商业建筑面积（㎡）47894首层商铺面积商业建筑面积一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966项目分三期期开发，其其中一期为为1、2号街区；二二期为1、2号街区往东东北方向到到锦江路为为界（3#至6#街区）；三三期以锦江江路往东北北方向的所所有部分（（7#和8#）。规划特点STREETMALL

街区复合商业主要业态购物休闲餐饮娱乐生活配套主要商家上岛咖啡红歌汇今典影院新一佳停车位：近1100个总用地面积（㎡）8669.6总建筑面积（㎡）35611.82首层商铺面积（㎡）约2000商业建筑面积（㎡）8121.41项目为“L”型裙楼商业业，共四层层。一层作作为独立铺铺面销售，，二三四层层为带租约约整售。目目前经营状状况良好，，但停车位位较少导致致的停车难难问题对其其有所影响响。规划特点

裙楼集中型商业主要业态快餐休闲西餐酒店主要商家汉子足浴米萝咖啡经济型酒店台北豆浆停车位：

地面停车不足20个绿地·紫金公馆一楼层高5.6米，二、三三、四楼层层高3.6米，标准柱柱网间距8米，一楼为为标准独立立临街商业业，面宽4米、进深19米。每个铺铺面都预留留有独立的的给排水，，商业部分分共设计有有四个标准准的消防楼楼梯、两台台三菱电梯梯直通地下下停车场。。水晶郦城三三期总用地面积（㎡）87037总建筑面积（㎡）130000临街商铺面积（㎡）6000商业建筑面积（㎡）50000主要业态分布一层商业街（生活配套精品餐饮等）二层超市三层百货四层影院娱乐等作为水晶郦城城收官之作，，项目定位于于宁乡新的商商业中心。将将依托城市化化发展之精髓髓，以宁乡高高端消费为基基础，打造出出一个近13万平米具有极极强辐射能力力的城市综合合体。规划特点HOPSCA（豪布斯卡）集中型复合商业主要业态大型超市购物中心餐饮影院酒店等主要商家家乐福华润百货大地影院停车位：近800个财富广场总用地面积（㎡）8319总建筑面积（㎡）约39000商业建筑面积（㎡）约8000项目位于一环环西路和楚沩沩中路交汇处处，是老镇政政府所在地，，优越的地理理位置决定了了项目商业部部分具备良好好的发展潜力力和辐射能力力。规划特点

底商类集中商业主要业态

餐饮娱乐停车位：

约300个大润发广场总用地面积（㎡）约19980总建筑面积（㎡）约69930首层商铺面积（㎡）约20000商业建筑面积（㎡）约60000容积率约3.0由湖南新丰盛盛投资管理有有限公司投资资建设的大润润发商业广场场，位于玉潭潭路和花明路路交汇处的紫紫荆广场，占占据老城区繁繁华地段，引引入大润发并并以购物广场场的模式进行行商业开发。。未来将对宁宁乡城区商业业格局的发展展产生较大的的影响，其与与水晶郦城相相对同质的定定位和业态，，将加剧其之之间的直接竞竞争。规划特点SHOPINGMALL

集中型商业主要业态

购广超市主要商家

大润发住宅项目项目名称正源尚峰尚水位置宁乡经济开发区长常高速公路和宁乡大道的交汇处建筑面积150万平方米户型320平米四房别墅售价均价3900元正源尚峰尚水水项目名称嘉诚花园位置宁乡二环西路，新一中对面建筑面积20万平方米户型114平米三居售价均价3800元嘉诚花园项目名称水木清华位置宁乡玉潭新城二环南路与宁黄路交汇处建筑面积18万平方米户型89-139平米二、三、四居售价均价3300元水木清华项目名称福临门·名郡位置宁乡县玉潭镇三环路建筑面积31万平方米户型170平米四居售价均价78万元/套福临门·名郡项目名称中博·富贵世家位置宁乡县东二环路建筑面积22万平方米户型一期190-500平米四居别墅，二期109-130平米二、三居售价均价4000元中博·富贵世家项目名称中源·凝香华都位置宁乡二环路与花明北路、人民路交汇处建筑面积47万平方米户型85-180平米二、三、四居售价均价3800元中源·凝香华都项目名称绿地·中央花园位置宁乡西二环路县行政中心对面建筑面积40万平方米户型90—143平米二、三、四居售价均价4000元绿地·中央花园竞争项目调研研小结PART-4项目定位LifeStyleCenter：“LifeStyle休闲生活中心心”其特色即是以以高端住宅，，干道商业结结合小型广场场商业，结合合的方式布置置。本项目的商业业体量可控制制在150万㎡左右，是整个个宁乡未曾有有过的“巨盘盘”未来地标标性建筑综合合群。结合开发区商商圈的发展与与周边工业园园的发展规划划，营造一种种新鲜、休闲闲、自由的时时尚居住环境境，提升社区区品质，并保保证项目的可可持续发展与与未来的升值值能力。商业街这建筑形式店铺形象高端住宅产品整体