南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告

南京市江宁区禄口地块项目

启动期战略与物业发展建议报告

本阶段要解决的问题在已确定目标、战略和限制条件的情况下如何实现项目的成功启动？我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。需要说明的是以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动

建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值

建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性陌生区大盘成功启动的六大原则确定启动期策略项目客户定位项目整体发展战略项目整体开发原则基本点一基本点二基本点三基本点四基本点五启动区目标约束条件项目形象定位立足项目六大基本点基本点六基本点一：项目整体开发原则回顾

本项目以低成本运作、风险控制为前提本项目以投资和重复置业为主要动因本项目以强势营销作为保证基本点二：项目总体发展战略回顾定位项目所处的区域形象我们就是区域形象的代表突破超越制定竞争战略，在竞争中脱颖而出﹢充分利用项目在成本的相对优势，在价格上集中体现切实抓住其购买驱动力：升值潜力＋价格建立项目的差异点休闲生活，超值感受第一类：南移置业的投资客第二类：重复置业者基本点三：项目客户定位回顾只要物业总价在可接受范围内，并有价格优势，投资客乐意购买性价比高、具升值潜力的郊区住宅。只要物业价格在可接受范围内，并且有良好的环境，生活舒适，重复置业者也乐意选择郊区住宅。目标客户核心驱动力：升值潜力＋价格组合驱动目标客户分类典型客户描述南京城市生活第三地示范区休闲生活，超值感受的理想之地基本点四：项目形象定位回顾一：休闲风情：

整个项目体现的是一种休闲生活文化二：超值产品：一到社区，物超所值的感觉油然而生——极尽展示——建立大盘气势，一举树立大盘社区形象，为后期开发奠定基础基本点五：启动区目标5年开发完毕毕，启动期首首次投入资金金确保不超过过8个亿，力力争不超过6个亿，首期期启动规模为为200亩，，分为3-4次开发基本点六：约约束条件核心问题分解解如何抓住客户户购买核心驱驱动力确保产品的价价格优势体现产品的超超值点如何保证项目目利润空间减少面宽，增增加户数，保保证容积率如何降低启动动期风险产品问题展示问题如何实现低成成本展示如何展示大盘盘气势如何突出项目目亮点问题一如何降低启动动期风险建议一多样化产品启启动产品合理化分分布原则1.高端产品品利用最好景景观资源2.高端产品品保证更高的的私密性3.展示产品品保证最好的的昭示性产品分布自然水系宁溧公路水系分块价值分析析获得的景观资资源最为丰富富，视线通畅畅开阔，为启启动区内价值值最高的区域域基本处于各别别墅组团内部部，周围没有有特殊的景观观点，但其位位置决定了此此处单位将会会较为宁静，，价值也较高高为较为靠近快快速干道的单单位分布区，，可能会有部部分噪音，价价值相对较低低为最靠近快速速干道的单位位分布区，昭昭示性最好问题二，问题题三如何抓住客户户购买核心驱驱动力确保产产品的的价格格优势势体现产产品的的超值值点如何保保证项项目利利润空空间减少面面宽增加户户数保证容容积率率产品联排别别墅：：180－－250㎡㎡花园洋洋房：：120－－160㎡㎡双拼别别墅：：260－－290㎡㎡小高层层：130－－150㎡价格联排别别墅：：总总价价在60万万以内内花园洋洋房：：总总价价在40万万以内内双拼别别墅：：总总价价在100万以以内小高层层：单单价为为1600元元/平平米关于启启动期期产品品和价价格回回顾TOWNHOUSE，双拼以清新新、简简约、、明快快的欧欧式现现代建建筑风风格，，符合合项目目整体体形象象多联排排，以以八联联排为为主，，减少少面宽宽，增增加户户数通过进进一步步挖掘掘物业业价值值，，实现现产品品的增增值创创新花园洋洋房3+1、4+1建筑筑形式式，采采用退退台式式设计计；独独特的的露台台空间间、凸凸窗设设计。。其中中3+1是是指1层，，2层层各为为一户户，3-4层为为一户户。4+1是指指1层层为一一户，，2-3层层为一一户，，4-5层层为一一户，，外加阁阁楼，，形成成叠加加别墅墅的外外型））通过进进一步步挖掘掘物业业价值值，，实现现产品品的增增值创创新——关关于建筑单体体回顾各种类型及相相应特点更接近于独立立别墅独立性强更强调“有天天有地”多联排，与复复式住宅相似似，外观象多多层布局紧凑，可可增加户数依地势而建，，视觉错落有有序，空间有有层次感建筑难度大，，成本较高围合式布局将部分独享空空间共有化，，增加邻里氛氛围通风、采光有有一定障碍满足要求TOWNHOUSE建议二控制总面积物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500本项目（联排别墅）45-65万2500左右本项目（双拼别墅）总价在100万以内3200左右普通公寓（按120M2）城北47万3882城东51.3万4274城南47.6万3965城中66万5496河西55.5万4628本项目（花园洋房）26.5万2200对比：南南京市同类物物业价格理由一：价格格当建筑面积达达到250平平米：我们的的价格优势将将不再明显，，当建面达到300平米时时：我们将不不再具有价格格优势本项目联排别别墅：单价为为2500元元/平米250平米：：总价达到62.5万300平米;总价达到到75万物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500结论一对比：江江宁地区楼盘盘热销户型产品类型多层花园洋房联排别墅双拼别墅主力户型面积区间95-150（平层）150-260平米（复式）180-190220-270260-290300-330热销户型90-130（平层）150-200平米（复式）180-250平米260-290平米代表楼盘莱茵东郡翠屏。清华瑞景文华，爱涛.漪水苑江山.万欣翠园运盛.美之国盛唐.艺郡备注尤其体现在150-200平米跃式，因此，在即将开盘的第二期将这个范围作为主力户型面积范围300平米以下别墅已售罄剩余全为300平米以上产品理由二:与热销户型面面积有一定出出入理由三：当采用窄开间间，为了保证证容积率和间间距当面积过过大是会导致致进深过长不不仅会影响采采光也会影响响通风建议进深不超超过15米建议二结果建议以160-200平平米为主力户户型进深过长会影影响通风采光光建议不超过15米城北城东城南城中河西38824274396554964628普通公寓单价价市区只有普通通房我们让你住别别墅控制总价在50万以内在市区只能买买到90-120的住房房开间为4.米米-5米米进深为15米米效果效果建议三：重新定义TOWNOUSE,——直接制制造营销传播播点剖面图屋顶露台花园园顶层示意图天井解决了暗室采采光问题窄开间，长进进深却没有暗暗室和暗廊连过道都是自自然光，而且且在上楼下楼楼都可以看到到内院天井内院风情中国味道底层示意在卧室之中既既可以拥有内内院外院“双重景色””由客厅可以直直接步入天井井二层示意天井天井：后院独门内院风情中国味道A户B户天井风情，增增加邻里体验验如果如果同时购买买近邻的两栋栋，就可以在在”独门“的的同时拥有““独院”独门＋独院双拼（260-290平米））增值设施———送半地下室功能：设置车库工人房洗手间可自由采光与与通风为项目后期创创造出———营营销宣传点点1.内内院和天天井的引进在在引入项目的的核心亮色的的同时，解决决了采光问题题，室内不再再出现暗室2.有有外院，，有内院，弹弹性空间，任任其发挥，直直接引发客户户想象力3.天天井风风情，增加邻邻里体验，为为居住注入休休闲的元素，，项目的形象象得以诠释4.独独门独院院的尊贵生活活轻松拥有：：如果购买近邻邻的两栋，就就可以拥有““私家庭院””，而总面积积只有300多平米，价价格只相当于于江宁的普通通别墅，别墅墅的尊贵感和和私密性一并并拥有建议三结果果建议四结结果在改善6-8联排外观的的同时，增加加了邻里体验验，更易体现现出TOWNHOUSE社区特性性，打动消费费者建议四：加入人行拱廊廊以及空中露露台人行拱廊外观观示意1111111111111111方式2：上面面为封闭房间间方式1：上面面为空中露台台（可以作为为赠送空间，，增加采光和和绿化的同时时超值感）建议五结结果改善6-8联联排外观，增增加形象价值值，减少拥挤挤感觉建议五错落式布局，，形成层次感感图片示意2.花园洋洋房建筑立面充分分尊重客户建建筑外观符合合社区形象低价而不低档档建议六建筑立面——充充分尊重客户户建筑外观符符合社区形象象，无论是花花园洋房和联联排别墅都达达到低价而不不低档一楼入口二楼三楼入口口一楼二楼三楼楼为平层，顶顶层为复式二楼入口三楼入口复式入口平层单位设置90-120平米小小户型建议七建议七结果建议：平层设设置90-120平米2-3房户型型复式面积为120-160平米原则一：多样样化产品启动动产品进一步多多样化，降低低启动风险原则二：凸现现投资价值：：进一步体现产产品的价格优优势户型面积回顾顾：主力户型为120.-160平米江宁地区普通通公寓热销户型情况况增值设施建议八回顾报告二的的增值设施空间上的层次次处理阁楼飘窗露台TOWNHOUSE一楼：室外庭庭院1.底层的的私家庭院花园洋房“入户花园”2.平层的的入户花园——阳阳光花房房，绿化引入入室内卫生间凸窗3.凸窗的的其他方式———小小凸窗利用落地凸窗窗的特性，设设置步入式阳阳台，模糊的的阳台同房间间区分，步入入式阳台的设设置可根据使使用者的喜好好选择安装，，抛弃传统的的居家模式。。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台3.凸窗的的其他方式———步入式凸凸窗+=“menuplan””（居住菜单单）的纵向复复式组合利用楼梯间下下方，增加一一间多功能房房，空间使用用面积大于建建筑面积4.增加使用用面积启动期产品主主力户型面积积产品类型多层花园洋房联排别墅双拼别墅3+1，4+1两种类型6-8联排首期主推面积单位建筑面积平层：90-120复式：120-160单位建筑面积160-200单位建筑面积260-290结果：产品形成差异异化控制别墅总价价，总价为50万以内，，更体现产品品的价格优势势在满足容积率率和间距的情情况下控制进进深产品小结展示方案主要要解决问题如何实现低成成本展示如何展示大盘盘气势如何突出产品品亮点水系自然水系B2第三期B4第五期启动区第一期B1第二期B3第四期项目展示路线线回顾宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示示形形象象绿化化带带展示示点点展示示厅厅及核核心心景景点点风情情商商业业街街启动动区区相相关关产产品品建议议一一借鉴鉴““以以小小博博大大””的的展展示示模模式式“画画饼饼””模模式式：：描描绘绘宏宏伟伟蓝蓝图图启动动模模式式模式式一一：：画画饼饼模模式式适用用范范围围：：价格格低低开开高高走走，，有有充充分分的的上上扬扬空空间间郊区区物物业业或或市市政政规规划划有有重重大大利利好好早期期地地产产营营销销不不充充分分典型型案案例例：：桃桃源源居居蔚蔚蓝蓝海海岸岸蔚蓝蓝海海岸岸：：描描绘绘宏宏伟伟蓝蓝图图———““蓝蓝色色滨滨海海文文化化””———““高高尚尚人人文文社社区区””每期期套套数数均均价价值值：：1667套套每期期开开发发均均值值：：18.3万万m2启动动规规模模：：8.4万万m2案例项目发展背景特征举措评点蔚蓝海岸城市新开发区：离深圳中心区20分钟与中心区快线开通；与中心区房价差1000元市中心中收入阶层滨海形象精品建筑及环境充分展示项目的核心优势，在第一时间产生轰动效应，迅速树立项目品牌，并延展成为区域第一品牌可借借鉴鉴因因素素：规划划————将将大大型型社社区区的的形形象象深深入入人人心心；；客户户————客客户户覆覆盖盖面面由由区区内内扩扩大大至至区区外外，，并并随随着着价价格格的高高扬扬，，客客户户的的层层次次逐逐渐渐提提高高。。

第一期第二期第三期时间1999年2000年2002年

配置销售中心

展示园林2万平方米小学和国际幼儿园3000平方米会所3000平方米沙滩泳池1000平方米海滨漫步长堤，运动设施大面积园林58%4万平方米中学水景园林多功能活动空间运动设施各期期展展示示桃源源居居：：描绘绘宏宏伟伟蓝蓝图图———““将将来来孩孩子子比比我我强强””———深深圳圳最最大大的的教教育育人人文文社社区区———在在桃桃源源居居，，专专为为下下一一代代开开辟辟国国际际名名校校教教育育区区，，让你你的的孩孩子子在在成成长长的的起起跑跑线线上上就就遥遥遥遥领领先先。。学校校奠奠基基事件件与与活活动动学校校启启动动策策略略形形成成推广广主主题题清华华签签约约盛盛事事1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月9-29盛盛大大签签约约仪仪式式,郭郭容容俊俊副副市市长长出出席席12-21学学校校1期期工工程程奠奠基基仪仪式式,国国家家教教育育部部及及市市\区区级级政政府府教教育育部部门门领领导导出出席席1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月安家家桃桃源源居居,上上公公立立清清华华媒体体渠渠道道1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月以特特报报、、商商报报连连续续8个个整整版版新新闻闻报报道道学校校联联系系每周周不不低低于于1次次1/2-1版版桃桃源源居居上上公公立立清清华华形形象象广广告告清华华奠奠基基盛盛事事清华华学学校校签签约约桃源源居居————启动动期期清清华华实实验验学学校校推推广广

第一阶段第二阶段时间1996-2000年2001-2006年

分期规模10万平方米100万平方米配置展示中心各项配套开始逐年跟进2002年：学校一期、商场引进2003年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银行邮局等生活配套2004-2005年：社区中心标志性建筑,社区文化建筑,体育公园完善,商业发展2006年：生态公园、山体公园景点各期期展展示示“以以点点带带面面””模模式式：：作足足某某一一核核心心展展示示点点以突突出出““点点””展展示示““整整个个区区””启动动模模式式模式式二二：：以以点点带带面面典型型案案例例：：黄黄埔埔雅雅苑苑波波托托菲菲诺诺适用用范范围围：：项目目处于于较较为为成成熟熟的的区区域域启动期资金金投入不大大以控制成本本为开发原原则理论基础：：——心心理学学观点：当当一个人在在某方面具具有突出的的表现时，，会被大多多数人认为为此人在各各方面都具具有超凡的的能力——新新经济济学观点：：消费者是是有限理性性的黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2启动规模：10.7万m2启动配置：会所（售楼处）波托菲诺启动配置：会所启动规模：7.1万m2每期开发均值：11.98万m2——案案例首期配置只只有会所，，配套和社社区氛围没没有展示，，销售期较长长。以后各各期规模逐逐渐递增，，销售速度度随之逐步步加快13.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4价格走势9200900090008500首期配置：：会所总规模47.9万，，首期启动动10.7万，以后后各期开发发规模基本本近似，首首期配置只只有会所。。配套和社社区氛围不不能充分展展示，销售售期较长。。以后各期期规模逐渐渐递增，销销售速度加加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房120-130的3-4房128-137的3-4房黄埔雅苑开开发进程表表3-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、、多层花园园洋房、townhouse、house首期开发周周边生活配配套不足，，居住气氛氛不浓，项项目三条产产品线开发发规模均较较小。随着着一期社区区环境成功功营造，项项目三条产产品线同时时放量增长长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：：会所波托菲诺开开发进程表表“以小博大大”模式：：划定区域，，极尽展示示社区优势展展示到位启动模式模式三：以以小博大典型案例：：万科四季季花城、星星河湾、F.天下适用范围：：一举奠定大大盘气势突破区域，，迅速建立立社区形象象理论基础：：——新经济济学观点：：消费者以以广义的幸幸福而不以以财富为终终极需求案例项目发展背景特征举措评点万科四季花城城郊结合部离深圳主城区30分钟车程与主城区房价差2000元市中心中收入阶层开放式商业街社区环境特色产品万科品牌适应于城市中心房价高，中收入阶层对房价的承受力弱，但又重视产品品质和居住环境以及生活氛围可借鉴因素素：商业街与住住宅区有机机融合四季花城每期套数均均价值：641套启动配置：：300米米花城商业业街每期开发均均值：7.57万m2启动规模：：7.64万m28.844.25分期规模物业类型时间轴1999年年2000初初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58多层普通住住宅、低层层花园洋房房、联排别别墅首期开发规规模较大，，前期一年年推一期，，后期一年年推两期，，分期开发发的规模和和节奏以市市场可以接接受的容量量和房地产产开发的一一般规律进进行开发，，有效保证证项目的可可持续发展展。万M2万科四季花花城开发进进程表价格走势4100480038003950390033003600首期配置：：交通、商商业花城街街，提供日日常服务项目展示模模式借鉴“以点带面面”“以小博大大”“画饼”模模式低成本营销销手法，比比较适用成成熟区域体验经济的的萌芽状态态地产营销初初始阶段的的产物结论：立足本项目目的“基本本点”本项项目适合的的模式为：：“以小博大大”的启动模式式以展示区情情景让消费费者提前体体验和感知知到整个社社区的气势和气质质达到满足足满足成本经济、、市场消化化、规模展展示三大要求的的目的“以小博大大”型大大盘启动期展示核心点点核心展示点点：300米商商业街＋会会所＋局部部示范区展展示形象＋绝活活感知价值案例一：四四季花城特色商业街街＋产品展展示——以以个性特特色商铺为为主，创造造悠闲雅致致的消费环环境。——可可想象的生生活社区商业特特点：1、社区商商业街—花花城商业步步行街主段段位于社区区大门口，，业态相对对安静，无无明火餐饮饮，与社区区规划限制制有关。2、商铺面面积基本产产权单位为为40-80平米。。铺位划分分面积小，，可随意合合并与分割割。2、四季花花城作为新新建社区，，家居装饰饰类业态超超过日常购购买类，仅仅次于日常常服务类。。新建社区区特有的业业态表现明明显。3、北门商商铺后期推推出，现多多数空置。。规划允许许明火经营营。沿街商业共共67家（（未售16家），总总面积2635平米米。社区商商业纯粹满满足社区内内需求，主主要业态为为日常服务务、家居类类以及日常常购买类核心展示点：：约一公里长的的沿江木栈道道环环绕整个社社区的水系首首期精致产品品一次性建成成商商业街会会所所形象＋绝活感知价值案例二：星河河湾展示点——环绕整个社区区的水系：首期精致产品品一次性建成成推出展示点———会所、商业街街：展示点———约一公里长的的沿江木栈道道案例三：F.天下核心展示点：：营销中心坡坡地资源展示示规规模展示示泛泛卖场展示（（产品＋环境境＋道路）形象＋绝活感知价值一期：1040亩分为三批每一批约340亩二期三期共占地3160亩容积率0.33绿化率：66.53％超大规模气势势展示点———营销中心心营销中心：建筑面积：2000多平平米看楼车8米挑空中庭庭展示点———道路道路一共分为为三横四纵将社区划分为为五个园区为已经完成部部分沿路路牌路标展示点——沿展示路路线的示范产产品展示凯旋柱驳岸独栋别墅产品展示展示核心点小小结展示点设置可可以归纳为：：通过配套，环环境，产品等等展示，创造客户想象象空间，凸显显项目可感知知价值展示项目大盘盘形象和“绝绝活”，，凸显项目投投资价值作为陌生区域域的大盘在启启动期展示时时，其功能是是：克服陌生区域域带来的客户户感知价值与与信心的缺失失以小搏大，小小而精集中优势兵力力，突出项目目亮点确定展示方案案的核心原则则建议一结果在南京通往江江宁的必经之之地建展示中中心集中展示产品理念和价格优势建议二目的：吸引眼球截留江宁客户户直接引起看房房者的兴趣将与江宁和市市区房价格相相对优势清楚楚展示在消费费者的面前亮点1.精装装展示中心包装精美，有有强烈视觉冲冲击将中惠品牌和和项目产品理理念极尽展示示亮点2.精装装样板房1-2套带给看房者最最为直观的感感受和想象空空间亮点3.直观观价格对比顾客无需看到到全局，只需需在展示中心心就可以直接接感知产品品品质建议二结果节约展示成本本节约宣传成本本直接建立客户户感知度只需将展示中中心做到小而而精，不需施施工现场设置置大型会所地块现场只需需作售楼处，，样板房区，，少量商业街街到江宁的看房房客无需到地地块就可以直直接看到我们们的产品江宁至地块较较近，看现场场也很方便，，可以设置看看楼车直达地地块现场主要用于于体现项目的的规模和形象象主要采用集中中展示方式，，将首期资金金放在关键位位置而不宜面面面俱到建议三把握原则：展示形象：力力求小而精精，制造核心心展示点通过商业街和和道路、绿化化等将展示效效果延伸。展示规模;道道路，导导示系统先行行作出，但不不求精1.功能：售售楼和展示配配套2.规模：建建面为1000平米则可可，会所中的的配套部分作作为经营使用用，降低风险险3.外观：力力求做到成为为展示区的亮亮点之一目的：直接引发客户户的购买冲动动1.功能：将将产品的核心心亮点充分展展示2.规模：在在营销中心就就直接引入精精装产品，8-10套则则可，在后期期出售，每一套产品和周周边环境做到到精品程度，，亮点一：会所所亮点二：样板板房区沿展示路线的的到率需先行行作出，沿道道路作一定绿绿化，但不需需求精导示系统也需需要作出是展展现社区规模模的要素之一一首期建出20-30米外外景效果则可可，进行特色色装饰，但不不需将整条街街作出，主要要目的在于让让客户体验休休闲品味，感感受未来生活活场景引入2-3个个核心主力店店经营业态：建议（（西餐厅，咖咖啡厅，小型型超市）烘托托休闲氛围和和品味，展示示形象北边界河道整整治需要先行行作出沿河木栈道可可不必做完整整个北边界，，只需50米米左右则可，，只需让客户户感知到社区区休闲氛围的的延伸则可目的：在陌生区域让目标客户看看到项目的规规模和气势给予客户信心心直接让客户感感知未来社区区场景，给予客户预期期亮点三：项目目的道路和导导示系统亮点四：商业业街：亮点五：沿北北边水系部分分：本项目地块现现场部分亮亮点示意水系自然水系B2第三期B4第五期启动区第一期B1第二期B3第四期启动期展示方方案宁溧公路展示规模展示环境展示产品展示形象道路及绿化亮点售楼中心风情商业街导示系统亮点一：会所所亮点二：样板板房区——属属于销售中中心宁溧公路启动区前广场会所中心庭院样板房区中心庭院启动区总占地面积：：为5000平米建筑面积：3500平米米售楼中心位置置与规模前广场会所中心花园样板房包含四个部分分内容现代、高档的的会所和建筑筑单体相得益益彰，和园林林水景共融，，更具气势。。形象与功能在展示期间设设施配置、经经营管理方面面务必要体现现小区档次，，同时能够为为业主提供全全面、优质的的会所服务。。1.前广广场前广场会所中心庭院样板房区作用提高整个社区区的品质，聚聚集人气，增增强建筑的吸吸引力与亲和和力，形成区区域中心化功能施工时前广场场先建，可作作为产品销售售时的活动中中心及停车使使用需解决的问题题——看楼车辆、人人流进入性需配置的设施施——售楼处旁具有停车位置置（30个以以上的车位）），用作停车车和营销活动动绿化和喷泉条幅或气球等等标志建议规模：占占地面积500平米喷泉采用掬水水方式在增加参与性性和聚集人气气的同时便于于降低维护成成本2.会所所前广场会所中心庭院样板房区功能一层为展示区区，洽谈区和和签约区等，洽谈区可以与与茶楼或咖啡啡厅相结合二楼为会所的的一些配套设设施，主要包括健身身房、娱乐室室、桌球、乒乒乓球、棋牌牌室，餐厅建议规模：建建为两层，总总建筑面积为为1000平平米展示中心靠近近花园部分为为透明玻璃，可以站在售楼楼中心中直接接看到后面的的精致园林和和泳池，远观观样板房区。。作用：增大通通透感，增加加会所的视野野范围入口及大堂现现代气派，体体现物业形象象。3.中心庭院院前广场会所样板房区中心庭院特点：小而精精致建议规模：占占地800平平米包含三个方面面的内容：1.和样板房房配套的园林林2小型泳池池3.儿童娱乐乐设施园林儿童娱乐设施施景致小型泳泳池功能：：展示示配套套和园园林4、样样板房房区位置：：在中中心庭庭院后后面，，预留留样板板房区区，在在这里里每一一期推推出的的产品品都进进行展展示，，规模：：在启启动期期展示示阶段段作出出8-10套别别墅产产品，，建议议建筑筑面积积为2000-2500平米米要求求建造与与装修修质量量：客户选选择住住宅的的同时时是在在选择择一种种生活活，因因此，，样板板房的的设计计、建建造与与装修修质量量必须须保证证，这这是项项目成成功开开发的的关键键；容积率率：为了保保证展展示效效果，，建议议包括括中心心园林林配套套后计计算容容积率率为0.5－0.6前广场场会所中心庭庭院样板房房区亮点三三：道道路和和导示示系统统外围导导示系系统：：广告牌牌路旗城界界界定形象墙墙区内导导示系系统——备备注：：具体体放置置地点点在营营销报报告中中加以以诠释释3.1导导示示系统统外围导导示系系统：：广告牌牌路旗城界界界定形象墙墙区内导导示系系统1.广广告牌牌位置：：宁溧溧公路路，机机场高高速功能：：记住住本项项目知道本本项目目的联联系方方式效果：：1、色色彩、、背景景昭示示性强强2、广广告内内容简简洁，，清晰晰，便便于路人人记忆忆。2.路路旗位置：：沿宁宁溧公公路两两旁功能：：1、指指引性性2、营营造成成熟大大社区区的氛氛围3、提提升楼楼盘整整体形形象风帆形形圆形沿路灯灯设置置3.城城界界界定“城界界界定定”———大大型广广告光光柱体体现大大气魄魄（NEW/Thisis））宁溧路机场高速施工期期内的的形象墙墙展现现大盘特特有的的气势势4.形形象墙墙外围导导示系系统：：广告牌牌路旗城界界界定形象墙墙区内导导示系系统（（DIS））3.1导导示示系统统1、导导示视视觉统统一2、外外部视视觉统统一3、铺铺地视视觉统统一3.2道道路路及绿绿化参与性性强、、富于于变化化、突突出节节点、、成本本控制制功能道路以以及沿沿路绿绿化同同样也也是展展示项项目的的远景景和气气势的的核心心要素素将展示示效果果进行行延伸伸，让让目标标客户户看到到前景景和预预期启动区区宁溧公公路主入口口商业步步行街街道路和和绿化化注意事事项：：为降低低成本本，沿沿路绿绿化不不需追追求精精致统一设设置路路标（（见导导示系系统介介绍））沿路设设置路路旗和和路牌牌亮点四四：风风情商商业街街亮点五五：沿沿北边边界水水系商铺的的尺寸寸：商铺开开间4m左左右，，进深深12m左左右，，一共共设置置20-25个个铺面面，为为保证证展示示效果果，商商铺建建议为为两层层，总总高9米左左右。。作为整整个项项目的的展示示区核核心组组成部部分，，成为为展示示厅的的延伸伸打造整整个项项目形形象的的昭示示性效效果启动区宁溧公路商业街街总长长80-100米但但建议议首期期只作作出30米米则可可位置与与规模模欧式风风格，，精致致品味味不仅可可以提提高物物业档档次，，与其其他步步行街街差异异化，，也可可以和和项目目内部部住宅宅风格格呼应应。商商业街街立面面要充充分考考虑小小钟楼楼与会会所标标志性性钟楼楼的呼呼应协协调关关系力求小小规模模小范范围作作精致致，作作出特特色建筑（（1））休闲味味，生生活味味花台丰富绿绿化屋顶标标记标志性性钟楼楼修建沿沿河木木栈道道商业街街临北北边水水系，，因此此在靠靠近北北边水水系可可以修修建临临河木木栈道道，提提升商商业街街的形形象启动区宁溧公路沿河木木栈道道示意意建筑（（2））休闲味味，生生活味味对商业业步行行街适适当增增加一一些细细部设设计店铺门门、窗窗等的的细节节设计计一、二层商铺铺均要讲究与与外部融合、、通透考虑到统一标标竿，商业广广告牌与店牌牌的设置细部设计建议议氛围营造——休闲闲体验前期主要以展展示功能为主主，后期转变变为经营功能能首期先引入2-3个核心心主力店（西西餐，咖啡，，超市）烘托托商业氛围，，聚集人气在首期展示时时，将店面统统一标识装饰饰，并进行简简单装修，把把未来的业态态展示出来，，把休闲品味味形象先行作作出以个性特色商商铺为主，创造悠闲雅致致的氛围。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。17:32:1617:32:1617:3212/21/20225:32:16PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2217:32:1617:32Dec-2221-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。17:32:1617:32:1617:32Wednesday,December21,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2217:32:1617:32:16December21,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20225:32:16下下午17:32:1612月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月225:32下午午12月-2217:32December21,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/2117:32:1617:32:16